21年房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第1节
下列叙述正确的是( )。
A．市场价格是该类房地产大量成交价格的抽象结果
B．成交价格是一个已完成的事实，不会随其他因素的变化而变化
C．理解成交价格应明确买价与卖价二者之间的关系
D．一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动
E．市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，在一般情况下可以混用
正确答案：ADE
[答案] ADE
成交价格是一个已完成的事实，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。
理解成交价格，应对其形成机制，即卖价、买价、成交价格三者的关系有所了解。
某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5％，报酬率为8％，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6％。目前该房地产的市场价格为（ ）万元。
A．318.68
B．457.68
C．789.68
D．1146.81
答案：B
解析：
假设目前该房地产的市场价格为V，已知采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率）期数＝可比实例在价值时点的价格。依题意，V＝20／（1＋8％）＋（20＋1.5）／（1＋8％）^2＋（20＋1.5＋1.5）／（1＋8％）^3＋（20＋1.5＋1.5＋1.5）／（1＋8％）^4＋V（1＋5％）^4（1－6％）／（1＋8％）^4，V＝73.21767609＋0.8398273772V，求得V＝457.18（万元）。
报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。
承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为 8%，则承租人甲目前的权益价值为( )万元。
A．6.19
B．6.42
C．7.20
D．9.58
正确答案：A
甲公司2009年实际获得的超额利润为（ ）万元。
A．30
B．90
C．120
D．120
下列选项中，属于房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况的有（ ）。
A、房地产使用管制
B、异议登记
C、设立了抵押权
D、住宅带有上学指标
E、被人民法院查封
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是房地产权益。选项C是受其他房地产权利带来的限制，选项D是房地产权益中额外的利益和好处。房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况，例如房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。
关于投资项目资本金的表述错误的是（ ）。
A．投资者可以转让其出资
B．投资者享有所有者权益
C．投资者不得以任何方式抽出
D．投资者可从项目法人处获取利息
业主大会履行的职责有（ ）。
A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
C．监督业主公约的实施
D．决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施
E．选聘、解聘物业企业
企业会计的确认、计量和报告都应该以 ( )为基础。
A.收付一体制
B.收付登记制
C.收付实现制
D.权责发生制
答案：D
解析：
企业会计的确认、计量和报告都应该以权责发生制为基础。
21年房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第2节
有效毛收入乘数是估价对象房地产的( )除以其有效毛收入所得的倍数。
A．售价
B．租金
C．潜在毛收入
D．净收益
正确答案：A
[答案] A
有效毛收入乘数是房地产的价格除以其有效毛收入所得的倍数。
A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。
对于临街商业房地产开发完成后价值评估，适宜采用（ ）方法。
A、临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法
B、临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法
C、临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法，也可选用收益法
D、临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法，也可选用收益法。
要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是( )。
A、 依法成立
B、 有必要的财产或经费
C、 有自己的名称、组织机构和场所
D、 能独立承担法律责任
物业服务定价成本审核的方法和标准中，固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。
答案：对
解析：
物业服务定价成本审核的方法和标准
(1)工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定。
(2)固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。固定资产残值率按3%～5%计算。
房地产投资项目的风险分析，主要是针对可判断其变动可熊性的风险因素。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某一交易实例房地产的使用面积为3000ft2，成交总价为110万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为1美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65,则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为()元人民币/平方米。(lft2=0.0929平方米)
A.17484.19
B.19019.99
C.19753.57
D.20538.77
正确答案：B
建筑面积=3000×0.929÷0.65=428.77平方米,则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格
= 7.7×10000×[35+35÷(1+7%)0.5+30÷(1+7%)+10÷(1+7%)1.5]÷ 428.77=19019.72(元/平方米)。
以下是房产税纳税人的有（ ）。
A．产权出典的承典人
B．房产出租的租赁人
C．产权未确定的房产代管人
D．产权全民所有的，经营管理单位和个人
E．产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人
正确答案：ACDE
凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。
政府债券体现的权利关系是( )关系。
A.股权
B.行政
C.债权债务
D.信托契约
答案：C
解析：
债券是分别由政府、银行和企业发行的，体现的是债权债务关系。
（ ）的成交日期应与估价时点接近。
A．可比实例
B．要约案例
C．指数实例
D．加权实例
21年房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第3节
某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：
（1）项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。
（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。
（3）计算期（开发经营期）取20年。
请根据以上资料，完成下列工作：
（1）编制资本金现金流量表（不考虑所得税）。
（2）若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。
（所有的投资和收入均发生在年末）（12分）
金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括（ ）。
A．债权债务凭证
B．使用权凭证
C．所有权凭证
D．收益权凭证
E．分配权凭证
正确答案：AC
本题主要考查的是金融工具的概念：金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括债权债务凭证(票据、债券等)以及所有权凭证(股票)，它们是金融市场上交易的对象。
债券的短期市场是指发行和买卖 2 年期内的短期政府债券活动的总称。（ ）
答案：错
解析：
短期债券市场是指发行和买卖 1 年期以内的短期政府债券和企业债券活动的总称。
地籍测量为土地管理和利用提供图纸、数据、文字资料等基本信息和依据，是地籍管理的基础工作。（ ）
此题为判断题(对，错)。
价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算（ ）。
A.余地价
B.减少地价
C.补地价
D.增加地价
答案：C
解析：
本题考查的是价差法。价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算补地价。
下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是（ ）。
A．我国住房公积金缴存实行动态调整机制
B．住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5%
C．住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工
D．住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分
E．职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次
某城市2013年商品住房新开工面积为500万平方米，从2012年跨入2013年继续施工的面积为300万平方米，2013年恢复施工的面积为200万平方米，该城市2013年商品住房施工面积是（ ）万平方米。
A、500
B、700
C、800
D、1000
答案：D
解析：
本题考查的是供给指标。房屋施工面积，是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。500＋300＋200＝1000（万平方米）。
房地产市场分析可以帮助开发商（ ）。
A．选择合适的项目位置
B．寻找投资合作伙伴
C．确定满足市场需求的产品类型
D．判断租买时机
E．进行土地使用权出让决策
张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，在正常情况下回答下列问题：
1．如果张某购房的目的是投资，并拟将购人的住宅用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
2．如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
3．该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么？
正确答案：
1．应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买人价；若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。
2．现有租约将会使该住宅的买入价下降。
3．该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某完全确定。
21年房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第4节
某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元。此后每年的净收益会在上一年的基础上递增2%。该类房地产的报酬率为l0%，则该宗房地产的收益价格为60万元。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（ ）。
A．平均发展速度法
B．平均增减量法
C．数学曲线拟合法
D．中位数法
答案：C
解析：
长期趋势法是根据房地产价格在过去至现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料推测未来的方法，主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法等。运用平均增减量法和平均发展速度法的条件均是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，而数学曲线拟合法则没有这样的要求。
下列选项中，不属于影响某套住房价格的实物因素的是（ ）。
A、装修
B、户型
C、层高
D、楼层
答案：D
解析：
本题考查的是房地产实物因素。选项D是区位因素。
商品房买卖合同属于（ ）。
A．单务合同
B．无名合同
C．实践合同
D．要式合同
答案：D
解析：
要式合同是指根据法律规定必须采用特定形式的合同。例如，房屋租赁合同必须采用书面形式。商品房买卖合同也必须采用书面形式。A 项，单务合同是指仅有一方当事人承担义务的合同，如赠与、借用等合同。B 项，非典型合同又称无名合同，是指法律尚未特别规定，也未赋予一定名称的合同。C 项，实践合同是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。
目前，房地产估价的相关理念、术语及其内涵等，我国与国际上的基本一致，比较法、收益法、成本法、假设开发法是中国内地房地产估价的常用方法。（ ）
答案：对
解析：
考点:中国房地产估价行业发展。长期以来，我国房地产估价行业行政主管部门和行业组织十分重视房地产估价理论、方法及其应用研究，目前形成了与国际接轨又适用于中国内地现行房地产制度与政策及市场环境的房地产估价理论方法体系。目前，房地产估价的相关理念、术语及其内涵等与国际上的基本一致，比较法、收益法、成本法、假设开发法是中国内地房地产估价的常用方法。
《物业管理条例》规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向物业服务企业收取有关费用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某市上期房屋预测销售面积为200000mz，实际销售220000m2，平滑指数为0.43，则本期预测 销售面积为（ ）m。
A．208600
B．380600
C．211400
D．239400
正确答案：A
A根据公式Q= a St-1 +(1-a)Qt-1=O．43×220000+(1-O.43)×20000=208600(m2)
甲公司对陈某所购商品房承担的维修期从（ ）之日起计算。
A．物业管理企业进驻小区
B．小区全部竣工验收合格
C．商品房交付给陈某
D．陈某实际入住
正确答案：C
甲公司对陈某所购商品房承担的维修期从商品房交付给陈某之日起计算。
某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。
该宗工业用地应补地价(单价）为（ ）元/m2。
A.1300 B.2732 C.4240 D.4876
21年房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第5节
甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查,该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（）。
A.交通条件 B.产业集聚度
C.基础设施完备程度 D.公共设施完备程度
地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且存梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为（ ）。
A．条形基础
B．独立基础
C．整体式筏式基础
D．箱形基础
正确答案：C
整体式筏式基础面积较大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁组成，在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。
(2017真题) 下列建筑材料中，有可能产生甲醛污染的有（）。
A.胶合板
B.塑料壁纸
C.铝合金门窗
D.天然大理石
E.氯化橡胶涂料
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是建筑材料的室内环境污染。在建筑材料中，合成隔热板材、吸声及隔声材料、壁纸、涂料和人造板材及人造板家具会产生甲醛污染。
可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，是在其成交日期的房地产市场状况下形成的。（ ）
答案：对
解析：
考点:市场状况调整的含义。可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，是在其成交日期的房地产市场状况下形成的。
接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是受理估价委托。签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或变相转让受托的估价业务
城镇土地使用税应按照( )征收。
A.纳税人自己测定的土地面积
B.纳税人实际占用的土地面积
C.纳税人占用土地上的建筑物基地面积
D.纳税人占用土地上的房屋总建筑面积
答案：B
解析：
城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。
下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是( )。
A.城市规划的制定
B.城市规划的实施和管理
C.城市规划的监督检查
D.城市规划法律规范的制定
答案：D
解析：
城市规划管理系统由以下四个子系统组成：
(1)城市规划决策系统。即城市规划的组织编制和审批管理系统，主要负责制定城市规划。
(2)城市规划执行系统。即城市规划实施管理系统，是围绕从建设工程的计划、用地到建设而开展的，管理工作贯穿于建设的全过程。
(3)城市规划反馈系统。即城市规划实施的监督检查管理系统，主要负责建设工程规划批后管理和查处违法用地、违法建设两项管理工作。
(4)城市规划保障系统。城市规划法律规范的制定是保障系统的主要内容。
租赁期限、租赁用途、租金交付方式、房屋的修缮责任是《城市房地产管理法》规定的必备条款。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括（ ）。
A．该种房地产的价格水平
B．相关房地产的价格水平
C．该种房地产的开发成本
D．房地产开发商对未来的预期
E．该种房地产的开发技术水平
正确答案：ACDE
B项为某种房地产需求量的影响因素。
21年房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第6节
货币供给层次中，（ ）为广义货币，为第二活跃的货币。
A.M0=现金流通量
B.M1=M0+单位和个人的活期存款
C.M2=M1+单位和个人的定期存款+其他存款
D.M3=M0+M1+M2+政府存款
答案：C
解析：
本题考查的是货币供给层次。在货币供给层次中，M2为广义货币。
定义市场区域工作主要包括（ ）。
A．描绘市场区域的发展前景
B．描绘市场区域
C．在相应地图上描绘区域的物业类型
D．在相应地图上标出市场区域的边界
E．解释确定市场区域边界的依据
正确答案：BDE
BDE定义市场区域工作主要包括：描绘市场区域、在相应地图上标出市场区域的边界、解释确定l市场区域边界的依据。
企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间划转房屋权属的，不征收契税。（ ）
答案：对
解析：
企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照上述规定不征收契税。
某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（ ）万元。
A．5061.44
B．5546.94
C．5562.96
D．6772.85
答案：A
解析：
由题意，报酬率=无风险报酬率+风险报酬率=6%×（1+25%）=7.5%。该写字楼目前的价格为：。
（二） 甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000m2，2007 年 11 月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为
25000m2。2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为 16500m2。至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构，3 幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2009 年 5 月甲公司自行建设了 2 间宿舍，共计 500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于 2010年 6 月 30 日的市场价值。
采用假设开发法估价时，应按照（ ）前提进行估价。
A.自己开发
B.溢价转让
C.被迫转让
D.自愿转让
答案：C
解析：
假设开发法的估价前提有三种：①业主自行开发前提，估价对象仍然由其业主开发完成；②自愿转让开发前提，估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成；③被迫转让开发前提，估价对象要被迫转让给他人开发。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。本案例中，甲企业因经营不善，被迫转让该项目以偿还债务，在采用假设开发法进行估价时，应按照被迫转让前提进行估价。
如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。（ ）
答案：对
解析：
考点:估价报告的组成。如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。
债券的短期市场是指发行和买卖2年期内的短期政府债券活动的总称。
答案：错
解析：
债券的偿还期限
指从债券发行日起到本息偿清之日止的时间。债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期。偿还期在1年以内的为短期；1年以上、10年以下的为中期；10年以上的为长期。
答案：对
解析：
本题考查的是房地产的含义。香港所讲的物业实质上是房地产。
股票市场的融资方式有（ ）。
A.首次公开募股
B.配股
C.发行可转换债券
D.发行认股权证
E.增发股票
答案：A,B,D,E
解析：
【考点】房地产企业公开资本市场融资方式。股票市场融资包括首次公开发行、配发、增发和认股权证四种融资方式。
21年房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第7节
某城市政府为修建环城高速公路，委托银行组成承销团，面向社会发行期限为 20 年的建设债券。该债券种类属于（ ）。
A．金融债券
B．长期债券
C．公募债券
D．公债券
E．抵押债券
答案：B,D
解析：
长期债券，是指期限在 10 年以上的债券。公债券，也称政府债券，是指中央政府和地方政府发行公债时发给公债购买人的一种格式化的债权债务凭证。A 项，金融债券，是指银行或其他非银行性金融机构发行的债权债务凭证。C 项，公募债券，是指按法定程序，经证券主管机构批准在市场上公开发行的债券。E 项，抵押债券，是指以发行者的不动产或有价证券作为抵押品而发行的债券。
有一幢22 层的塔楼，每层只有A、B、C、D 四种户型，套内建筑面积分别为120 ㎡、100 ㎡、80 ㎡、60 ㎡；每层的建筑面积均是420 ㎡。C 户型分摊的共有建筑面积是( )㎡。
A.20.00
B.13.33
C.16.67
D.15.00
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
××置业公司部分房地产估价结果报告
一、委托方
××置业公司，法定代表人：×××；住所：××市××路××号。
二、估价方
××房地产估价事务所，法定代表人：×××；住所：××市××路××号，二级评估资质。
三、估价对象
××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
经委托人和估价机构确认，估价时点为2004年6月30日。
六、价值定义(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
十、估价结果
经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
2004年6月30日至2004年7月5日。
十三、估价报告应用的有效期(略)
××置业公司部分房地产估价技术报告
一、估价对象状况分析
××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物？利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计1年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，在××置业公司对其进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。
五、估价测算过程
(一)超市的估价(略)
估价对象的单价=(9347+8484+10458)/3元/m2=9430元/m2
总价=9430×7800元=7355万元
(二)在建写字楼的估价
1．首先测算该写字楼开发完成后的价值
根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)元=3215万元年运营费用3215×55%万元=1768万元净收益有效毛收入-运营费用=(3215-1768)万元=1447万元收益年期取50年报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代人有限年期公式得出估价对象在经营使用状态下的比准价格为14183万元人民币。
2．测算未来还需发生的各项成本及税费等
根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。
①续建工程费及管理费等。
装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。
②投资利息。
当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息为：
3490×[(1+5.85%)0.5-1)万元=101万元
③销售税费。
当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费
14183×6%万元=851万元
3．在建写字楼的评估价值
总价值：(14183-3490-101-851)万元=9741万元
六、估价结果
按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。
答案：
解析：
①缺少土地使用性质、产权描述。
②没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。
③超市应优先选用收益法估价。
④估价结果中应说明在建写字楼单价。
⑤收益年限的选取没有说明原因或依据。
⑥收益法只选择一个参照物，客观性不够。
⑦全年收益天数按300天计算错误。
⑧确定报酬率不能只参照一个实例。
⑨比准价格应为收益价格。
⑩应该首选现金流量折现法进行计算。
(11)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。
(12)缺未来发生的利润的计算。
(13)缺开发商开发在建工程应负担的税费，同时此项也应计算利息。
(14)缺附件的有关内容。
(15)光辉大厦的租金收入是否有租约限制、是否是客观收益，没有说明。
答案解析：
[试题分析] 于指错题中所给出的估价报告，要进行从形式到内容的逐项检查。从形式上来讲，该报告缺乏附件，估价对象状况表述不完全，估价结果确定中缺乏在建写字楼的单价。对于内容上的错误，更要认真检查。首先是估价方法的选用，本题中对超市估价时选用的是比较法，作为有收益的房地产，按照规范，应该首选收益法。其次是在建工程估价的详细环节的检查，用假设开发法估算时各项指标的确定是否依据充分，是否客观，各项指标的计算要严格按照规范的要求。
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A、静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值
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C、评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值
D、可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值
E、被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是开发完成后的价值。静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值；动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值；评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值；被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值；不能用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值，因为这样做表面上是采用假设开发法估价，实质是采用成本法估价。参见教材P350。
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解析：
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