2021房地产估价师历年真题解析5节 第1节
过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。
A.1482.75
B.1755.00
C.1932.75
D.2205.00
答案：A
解析：
本题考查的是营业收入、利润和税金。
某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为（ ）万元。
A．102
B．46
C．98
D．103
正确答案：C
2500×400—200×(1 50—50)＝1000000—20000＝980000(元)＝98(万元)
房地产权益融资的方式有（ ）。
A.上市
B.增发新股
C.发行企业债券
D.住房抵押贷款
E.可转换债券
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。选项CDE均为债务融资。P297。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房地产价格评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处（ ）的罚款。
A.1万元以上3万元以下
B.3万元以上5万元以下
C.5万元以上10万元以下
D.5万元以上20万元以下
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下的罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
2021房地产估价师历年真题解析5节 第2节
反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为( )
A房地产平均价格
B 房地产中位数价格
C房地产价格指数
D房地产同质价格
征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归（ ）所有。
A、县级以上人民政府土地管理部门
B、乡（镇）人民政府
C、农村集体经济组织
D、地上附着物和青苗所有者
答案：D
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。
房地产的（ ）性,决定了房地产市场是地区性的市场。
A．不可移动性
B．适应性
C．各异性
D．相互影响性
正确答案：A
房地产的不可移动性，决定了房地产市场是地区性的市场。
统计中，只能间断计数，每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系，且各时点指标值不可以直接累加的综合指标，属于时期指标。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是绝对指标。时期指标是反映社会经济现象总体在一段时间内发展过程的总量，有如下三个特点：（1）可以连续计数；（2）各时期指标值可以直接累加；（3）通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比。
根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。
A、 与外部环境最协调
B、 达到规模递增
C、 内部构成要素的组合最适当
D、 外部环境与内部因素相关联
E 外部环境要素为最适当的组合
2021房地产估价师历年真题解析5节 第3节
房地产市场中购买者的非理性购房行为，往往受示范效应和从众心理的影响。（ ）
答案：对
解析：
住房市场存在政府干预且受社会高度关注，除政府政策调整、社会舆论导向等的影响外，示范效应、从众心理等也会影响购买者决策，出现羊群效应等非理性购买行为。
答案：对
解析：
住房公积金制度实行“低存低贷”原则，分为存贷款利率和沉淀资金利率。
风险承受能力较强的房地产置业投资者，倾向于选用较高的权益投资比率。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。参见教材P216。
某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（ ）。
A.社会平均收益率
B.项目基准收益率
C.通货膨胀率
D.国家经济增长率
答案：B
解析：
本题考查的是财务净现值。FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求。参见教材P180。
下列说法正确的是（ ）。
A．增价拍卖皆为卖方报价拍卖
B．增价拍卖皆为买方报价拍卖
C．减价拍卖皆为卖方报价拍卖
D．减价拍卖皆为买方报价拍卖
正确答案：C
减价拍卖皆为卖方报价拍卖，即无声拍卖，根据拍卖方式不同，可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种。
2021房地产估价师历年真题解析5节 第4节
以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（ ）。
A、建筑安装工程费
B、国有土地使用权出让金
C、土地开发成本
D、公共配套设施建设费
E、土地增值收益或溢价
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是土地费用。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成。参见教材P259。
下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（ ）。
A．当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率
B．实际利率真实地反映了资金的时间价值
C．名义利率真实地反映了资金的时间价值
D．名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大
E．计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大
指出并改正下列房地产估价文书的错误
估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000㎡，总建筑面积6000㎡，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2017年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2017年10月1目的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下：
1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87％。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85％，可出租面积的平均年租金经预测稳定在3000元/㎡，空置和租金损失率为10％，出租成本及税费为年租金收入的25％。
2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
3.折现率为12％，销售费用及销售税费率为7％（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3％。
估价测算如下（节选）：
一、估算净收益。净收益＝3000×6000×85％×（1－10％）×（1－25％）＝1032.75（万元）
二、测算报酬率Y。采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式
V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]
采用试算法推算报酬率（具体计算过程略），计算得到报酬率为8.5％。
三、估算装修改造后的办公楼总价值。
办公楼总价值=1032.75/8.5%×[1-1/（1+8.5%）50] /（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61万元
四、装修改造费用总额。
装修改造费用＝1000×6000/（1＋8.5％）0.5＝576.02万元
五、销售费用与销售税费。
销售费用与销售税费＝11944.37×7％/（1＋12％）＝746.52万元
六、购买现厂房的税费。
设估价对象的市场价格总价为V，则：购买现厂房的税费总额＝V×3％
七、计算估价对象在价值时点的市场价格。
估价对象的市场价格总价V＝10664.61－746.52－576.02－0.03V
V＝9069.97万元
单价＝2650.50/6000＝15116.62元/㎡
答案：
解析：
1.净收益测算错误，应采用估价对象的可出租面积比例为87％
净收益＝3000×6000×87％×（1－10％）×（1－25％）＝1057.05万元
2.装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为49年
装修改造后的办公楼价值＝1057.05/8.5%×[1-1/（1+8.5%）49] /（1+12%）=10899.57万元
3.装修改造费用的计算错误，折现率应为12％。
装修改造费用：1000×6000÷（1＋12％）0.5＝566.95万元
房地产置业投资的清偿能力指标一般有( )。
A、 借款偿还期
B、 利息备付率
C、 偿债备付率
D、 资产负债率
E 速动比率
短期资金市场是指以短期金融工具为媒介而进行的1年期以上的资金交易活动的总称。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是短期资金市场。短期资金市场是指以短期金融工具为媒介而进行的一年期以内资金交易活动的总称。
2021房地产估价师历年真题解析5节 第5节
投资具有风险性，即不稳定性。现在投入的价值是确定的，而未来可能获得的收益是不确定的， 这种收益的不确定性即为投资的风险。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为（ ）类。
A．负债
B．资产
C．成本
D．所有者权益
选择性货币政策工具主要包括优惠利率、再贴现利率、消费信用控制和贷款额度控制4种。（ ）
正确答案：×
选择性货币政策工具包括优惠利率、证券保证金比率、消费信用控制、贷款额度控制等四种。一般性货币政策工具主要包括以下三种：(1)法定存款准备金率。(2)再贴现利率。(3)公开市场业务
答案：错
解析：
位于基础下面并承受由基础传来全部荷载的土层叫地基。地基与基础是密切相关的，整个建筑物的全部荷载都通过基础最终传给地基来承受。
下列有关商业银行的表述，不正确的是( )。
A、 商业银行在一国的金融体系中居主体地位，是世界各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式
B、 创造派生存款和信用流通工具，是商业银行的最基本职能
C、 从商业银行的业务经营范围划分，西方商业银行有两大类型：职能分工型和全能型
D、 我国《商业银行法》规定，设立城市合作商业银行的注册资本最低限额为1亿元人民币
E 我国《商业银行法》规定，设立农村合作商业银行的注册资本最低限额为1亿元人民币
