21年房地产估价师预测试题5篇 第1篇
理解商品的供给价格弹性系数的要点是（ ）。
A．同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小一定相同
B．供给价格弹性系数的数值一般为正值，反映了供给量与价格同方向变动的供给规律 C供给价格弹性系数是供给量变动比率与价格变动比率的比值
D．供给价格弹性是供给量变动对价格变动的反应程度，价格是自变量，供给量是因变量
E．供给完全无弹性时，供给价格弹性系数为1
从事房地产咨询业务的人员，必须具备（ ）条件。
A．具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验
B．具有房地产及相关专业中等以上学历
C．具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称
D．具备房地产相关知识的专业技术人员
E．考取房地产咨询人员合格证
关于业主甲是否可以解除购房合同，下列说法正确的是（ ）。
A．可以单方解除
B．无法定单方解除权利
C．须古桥公司同意
D．须符合合同中有关解除条款的要求
项目融资主体的组织形式主要有（ ）。
A、既有项目法人融资
B、新设项目法人融资
C、商业性法人融资
D、政策性法人融资
E、自然人融资
答案：A,B
解析：
考点:房地产项目融资方案。项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。
城市总体规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市规划的含义、作用和任务。城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段。
房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，包括搬迁补助费。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列财务报表中，储存基础性数据的是（ ）。
A．辅助报表
B．资产负债表
C．资金来源与运用表
D．现金流量表
下列关于证券市场的说法中，错误的是（ ）。
A.证券是一种直接融资的金融工具
B.证券具有直接融资的优点
C.发行证券有利于吸纳广泛的社会闲散资金
D.证券市场分为三级
答案：D
解析：
本题考查的还是证券市场。选项D错误，证券市场分为两级，包括证券的发行市场和交易流通市场，前者称为初级或一级市场，后者称为二级市场。
某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区（经有关部门批准后）重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。
针对以上情况，在估价时最恰当的做法是（ ）。
A.将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告
B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告
C.两个厂区分别估价，出具一份估价报告
D.视委托人要求进行估价并出具估价报告
21年房地产估价师预测试题5篇 第2篇
用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息期的期末。（ ）
答案：对
解析：
如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计息周期的期末发生，称为期末惯例法。在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资分析工作的需要。
采用工程量清单方式招标的，不需在招标文件中公布的内容是（ ）。
A.工程量清单
B.招标标底
C.招标控制价
D.评标办法
答案：B
解析：
【考点】工程建设招标。招标如有标底，必须保密，在开标时公布。
同一条需求曲线上，不同点的需求价格弹性系数大小相同。（ ）
此题为判断题(对，错)。
就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。
A．简单平均法
B．移动平均法
C．加权移动平均法
D．指数平滑法
正确答案：C
[答案] C 移动平均法虽然考虑了销售量增减的趋势，但却没有考虑到各期资料的重要性的不同。加权移动平均法就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。具体说，就是把每期资料的重要性用一个权数来代表，然后求出每期资料与对应的权数乘积之和。
2008年，某市可供租售房屋面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。该市2008年住宅市场吸纳率为（ ）。
A.71.11%
B.88.89%
C.91.67%
D.93.33%
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场指标。2008年住宅市场吸纳率=2008年住宅吸纳量/2008年住宅可供租售量=（2008年住宅销售量+2008年住宅出租量）/（2008年可供租售的住宅+2008年可供出租的住宅）=（1680+320）/（1800+450）=88.89%。
单位按照国家和地方政府规定的比例为职工缴付的住房公积金，免征个人所得税。（ ）
正确答案：×
应是城镇土地使用税，而不是土地增值税。
保留价不同于其拍价，披拍价可以低于、等于保留价，但不可以高于保留价。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层），建造费用为3500元/m2，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用；建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/m2。项目开发周期为3年，建设期为2年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？
【解】
(1)项目总开发价值
①项目建筑面积:4 000m2X5.5=22000m2
②标准层每层建筑面积：[22 000-4000X(1-60%)X4]m2/10=1560m2
③项目总销售收入：22 000m2X12000元/m2=26400万元
④销售税费：26 400万元X3.0%=792万元
⑤项目总开发价值：（26 400—792)万元=25608万元
(2)项目总开发成本
①土地费用：5 000万元
②建造费用：22 000m2X3500元/m2=7700万元
③专业人员费用(建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用）：
7700万元X8%=616万元
④其他工程费：4 60万元
⑤管理费用：（5 000+7700+616+460)万元X3.0%=413.28万元
⑥财务费用
a. 土地费用利息：
7700万元X[(1+10%/4)3X4—1]=2655.64万元
b.建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息：
(7700+616+460+413.28)X[(l+10%/4) (2/2）X4—1]万元=953.97万元
c.融资费用：（2 655.64+953.97)万元X10%=360.96万元
d.财务费用总计：（2 655.64+953.97+360.96)万元=3970.57万元
⑦市场推广及销售代理费用：26 400X(0.5%+3.0%+6.5%)万元=2640万元
⑧项目总开发成本：
(5000+7700+616+460+413.28+3970.57+2640)万元=20799.85万元
(3)开发利润：（25 608-20799.85)万元=4808.15万元
(4)成本利润率:4 808.15/20799.85X100%=23.12%
答案：
解析：
改错如下：
(1)标准层每层建筑面积：（22 000-4000X60%X4)m2/10=l240m2
(2)销售税费：26 400万元X6.5%=1716万元
(3)项目总开发价值：（26 400-1716)万元=24684万元
(4)管理费用：（5 000+7700+616+460)万元X3.5%=482.16万元
(5)土地费用利息：
5000万元X[(1+12%/4)3X4—1]=2128.80万元
(6)建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息：
(7700+616+460+482.16)X[(l+12%/4) (2/2)X4—1]万元=1161.98万元
(7)融资费用：（2 128.80+1161.98)万元X10%=329.08万元
(8)财务费用总计：（2 128.80+1161.98+329.08)万元=3619.86万元
(9)市场推广及销售代理费用：26 400万元X(0.5%+3.0%)=924万元
(10)项目总开发成本：
(5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924)万元=18802.02万元
(11)开发利润：(24 684—18802.02)万元=5881.98万元
(12)成本利润率：5 881.98/18802.02X100%=31.28%
下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是( )。
A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11日签署
B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办
C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师
D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一
21年房地产估价师预测试题5篇 第3篇
当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低（ ）。
A.目标收益
B.贷款利息
C.运营费用
D.出租面积
答案：C
解析：
本题考查的是写字楼租金的确定。当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。
下列情况中，需要设置沉降缝的有（ ）。
A.建筑平面的转折部位
B.高度差异处
C.建筑结构不同类型处
D.分期建造建筑的交界处
E.地震烈度7度地区
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是变形缝。设置沉降缝的情况有：（1）建筑平面的转折部位；（2）高度差异（或荷载差异）处；（3）长高比过大的砌体承重结构或钢筋混凝土框架结构的适当部位；（4）地基土的压缩性有显著差异处；（5）建筑结构（或基础）类型不同处；（6）分期建造建筑的交界处。选项E需要设置抗震缝。99。
下列选项中，属于城市总体规划内容的有（ ）。
A.城市发展布局
B.功能分区
C.确定城市建设区内的用地性质
D.道路的空间布局
E.人口数量
答案：A,B
解析：
本题考查的是城市总体规划的主要任务和内容。《城乡规划法》规定：城市总体规划、镇总体规划的主要内容包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。选项C，确定城市建设区内的用地性质是控制性详细规划的内容；选项D，道路的空间布局是修建性详细规划的内容。
某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15 天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（ ）。
A．形象差异化战略
B．人员差别化战略
C．服务差别化战略
D．产品差别化战略
答案：C
解析：
市场定位战略主要有以下四种：①产品差别化战略，即从产品质量、产品款式等方面实现差别；②服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务；③人员差别化战略，即通过聘用和培训比竞争者更为优秀的人员以获取差别优势；④形象差异化战略，即在产品的核心部分与竞争者雷同的情况下塑造不同的产品形象以获取差别优势。
下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（ ）。
A．普通商品住宅
B．城市基础设施用地
C．公立学校办公楼
D．大型商场
E．经济适用住房
答案：B,C,E
解析：
采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：①《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。②1998 年 7 月 3 日国务院发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应”。
下列属于平均指标的有（ ）。
A.中位数
B.众数
C.全距
D.标准差
E.调和平均数
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是平均指标。平均指标主要有：算术平均数、调和平均数、几何平均数、中位数、众数五种指标。全距和标准差属于变异指标。
在中国境内无住所且在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得无需缴纳个人所得税
答案：错
解析：
在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得的，依照法律规定同样需缴纳个人所得税。
下列职能中，属于保险基本职能的是（ ）。
A．分散危险
B．融通资金
C．防灾防损
D．分配资金
不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不-致的，以不动产权属证书为准。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师预测试题5篇 第4篇
成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的（ ）。
A.土地取得方式相同
B.土地规划用途相同
C.项目规模大小相当
D.项目建设期长短相近
E.项目经营期长短相近
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足以下要求：（1）与估价对象的区位相近；（2）与估价对象的用途相同；（3）与估价对象的权利性质相同；（4）与估价对象的档次相当；（5）与估价对象的规模相当；（6）与估价对象的建筑结构相同。
监护是一种权利，不是一种职责。（ ）
此题为判断题(对，错)。
住房公积金管理的基本原则不包括( )。
A、 住房公积金管理中心动作
B、 银行专户
C、 低存低贷
D、 财政监督
答案：C
解析：
《住房公积金管理条例》规定，“住房公积金管理委员会决策，住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督”是住房公积金管理的基本原则，其目的是保障住房公积金规范管理和安全动作，实现保值、增值，维护住房公积金所有人的合法权益。
某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为l50万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次l300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（ ）。
A．该损害在经济上是可修复的
B．修复所能带来的价值增加额为500万元
C．该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元
D．在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元
答案：C
解析：
具体的计算过程如下：
①修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：150＋0.13×2×100＋0.15×6×100=266（万元）。
②修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：[5000×（1－5％）－4500]×10000=250.00（万元）。该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。因为修复的各项必要费用266万元大于修复所能带来的价值增加额250万元，所以该损害在经济上是不可修复的。
③该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：（5000－4500）×10000=500.00（万元）。
④在不修复情况下，价值减损额为500万元，平均每户可得5万元。
某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积100公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，正确的是（ ）
A.不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人
B.该耕地的土地补偿费最少为60万元人民币
C.每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D.由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费
答案：C
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。选项A错误，不需要统一安置的人员，补助费发放给个人，其他情况下，安置补助费发放给安置组织者；选项B错误，土地补偿费为征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍，即100×10000×[6～10]＝600～1000万元，最少为600万元；选项D错误，对于集体土地征收，用地单位支付补偿费以及安置费用，若用地单位为国家，则由国家支付土地补偿费及安置补助费。
(2014真题) 在中国境内无住所且在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得无需缴纳个人所得税。（）
答案：错
解析：
本题考查的是个人所得税。在中国境内无住所且在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得需缴纳个人所得税。
当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程 的第一步就是（ ）。
A．确定建设施工的各种图纸已经准备就绪
B．完成全体工作人员的筛选工作
C．获取土地使用权
D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资
下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是（ ）。
A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高
B．贷款期限越长，期限系数值越大
C．项目风险越大，风险等级系数值越大
D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低
正确答案：A
项目风险等级系数的确定：先按照项目建设条件、市场和产品分析以及财务评价的结果，将项目划分成AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其对应的风险系数分别为80%、70%、60 9/6和50%。
（ ），应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
A.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定
B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》
C.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
D.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
答案：D
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。参见教材P223。
21年房地产估价师预测试题5篇 第5篇
一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越大。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越集中，风险就越小。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产投资风险的概念。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。
下列建设项目用地中，属于应采用拍卖、招标或者挂牌方式出让的有（ ）。
A．旅游设施用地
B．商品住宅开发用地
C．廉租住房用地
D．高新技术研发用地
E．烟草企业用地
答案：A,B,D,E
解析：
《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
下列有关规划概述，表述正确的是（ ）。
A.城市总体规划的的期限一般为20年，镇总体规划期限为5年
B.对人际环境质量的要求，体现了城市发展战略的社会发展目标
C.城市生态规划致力于将生态学思想和原理渗透于城市规划的各个方面
D.城市规划旨在“社会公平”情况下，起到规范土地市场和房地产市场的作用
答案：C
解析：
本题考查的是规划概述、城市规划概述、城市总体规划。选项A错误，城市总体规划、镇总体规划的期限一般为20年；选项B错误，对人际环境质量的要求，体现了城市发展战略的建设水平目标；选项D错误，城市规划在“市场失灵”情况下，起到规范土地市场和房地产市场的作用。参见教材P3、5、9～10。
某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/ m2，正常开发成本为1500元/ m2，
管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/ m2，销售费用为
100元/ m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（ ）元/ m2。
A 1840 B 2840 C 2966 D 3000
长期趋势法的作用主要有（ ）。
A．用于收益法中预测未来的租金、空置率等
B．用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整
C．用于成本法计算重置价格
D．用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力
E．用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏
下列征收集体土地中，属于应由省级人民政府批准征收的有（ ）。
A.基本农田10hm2
B.基本农田20hm2
C.其他土地60hm2
D.基本农田以外的耕地20hm2
E.基本农田以外的耕地40hm2
答案：C,D
解析：
本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。征收土地批准权限的规定：（1）征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府；（2）建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；（3）征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；（4）其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。
从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为称为（ ）。
A、投机
B、储蓄
C、投资
D、信托
答案：C
解析：
本题考查的是投资概述。从经济角度理解，投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。
某商业店铺的购买价格为607元，其中4073元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为( )。
A．7.1%
B．12.0%
C．13.1%
D．19.1%
正确答案：D
答案：对
解析：
考点:报酬率的实质。投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。
