房地产估价师真题下载6篇 第1篇
城市房屋土地所有制发生根本变化，确立公有制主体地位的是（ ）时期。
A．1949～1955年
B．1956～1965年
C．1966～1978年
D．1978年之后
正确答案：B
在这一时期：
(1)对资本主义工商业的社会主义改造；
(2)对出租私有住房的社会主义改造；
(3)将私有企业占有的土地以赎买的方式收归国有。
债务资金筹措的主要渠道有信贷资金和( )。
A、 自有资金
B、 企业资金
C、 预售期房
D、 债券融资
答案：D
解析：
因为自有资金、企业资金、预售期房款都不属于债务资金。
房产税的课税对象是（ ）。
A.房产
B.土地增值额
C.房产人
D.负税人
答案：A
解析：
本题考查的是房产税。房产税的课税对象是房产。
在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行（ ）土地的制度。
A.行政划拨
B.无偿无限期使用
C.禁止土地使用者转让
D.无偿有限期使用
E.允许一定范围的土地使用者转让
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是城镇土地使用制度改革。在计划经济时期，我国的城镇土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。
（ ）是指以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。
A．招标
B．转让
C．拍卖
D．出售
关于房地产估价结果的说法，错误的是（ ）。
A、估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见
B、注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见
C、估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同
D、估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
答案：B
解析：
本题考查的是估价结果。不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行。
我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（ ）
答案：错
解析：
考点:市场交易指标。我国统计中以签订合同为准，包括现房和期房两个部分，不考虑是否竣工，是否交付使用。
房地产开发前期的规划管理体现在( )，
A．开发项目的选址审批
B．核发《建设工程施工许可证》
C．规划方案及初步设计审批
D．核发《建设用地规划许可》
E．投资决策
正确答案：ACD
[答案] ACD 《建设工程施工许可证》不在规划设计审批阶段完成，而是在项目招投标后，施工前，向建设部门申请开工时需要取得的许可证。
具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是（ ）。
A．建设部
B．建设部住宅与房地产业司
C．建设部信息中心
D．中国房地产估价师与房地产经纪人学会
正确答案：D
建设部组织建立一级资质房地产估价机构及执业人员信用档案系统。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在建设部领导下，负责一级资质房地产机构估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。
房地产估价师真题下载6篇 第2篇
在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是（ ）。
A．领导定价法
B．认知价值定价法
C．成本加成定价法
D．随行就市定价法
答案：C
解析：
“以价换量”的销售策略是指薄利多销，属于价值定价法。A 项，领导定价法实际上是一种定价策略，是处于市场领导者地位的开发商可以采用的定价法，其制定的价格在同类物业中居较高的价位；B 项，认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法；C 项，成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。D 项，随行就市定价法指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法。
某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。
该投资项目的现金回报率为（ ）。
A.6.92% B.8.5% C.11.53% D.17.3%
在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物（ ）等其他形式来偿付。
A．劳务
B．工资
C．贷款
D．高贷
正确答案：A
在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取设备、技术等。
在百分比调整中，当同时进行多种价格影响因素调整时，又有（ ）。
A、比例调整
B、加法调整
C、减法调整
D、乘法调整
E、换位调整
答案：B,D
解析：
考点:房地产状况调整的方法。在百分比调整中，当同时进行多种价格影响因素调整时，又有加法调整和乘法调整。
房地产开发项目资本金是指在投资项目总投资中投资者实际投入的出资额
答案：错
解析：
投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购(≠实际投入)的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。
下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的有（ ）。
A.房地产面积的测算均指水平投影面积的测算
B.各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果
C.边长以米为单位，取至0.001m；面积以平方米为单位，取至0.1m2
D.量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具
E.楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是房地产面积测算的一般规定和方法。各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。边长以m为单位，取至0.01m；面积以m2为单位，取至0.01m2。
土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用28年后转让，受让人的使用年限只有（）年。
A、35
B、42
C、50
D、70
答案：B
解析：
本题考查的是以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让。根据“以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。”70年-28年=42年。
某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（ ）元/m2。
A.310.61
B.321.60
C.477.86
D.494.77
答案：C
解析：
本题考查的是投资利息。开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息＝3×[（1＋7.2%）0.5-1]＝1061.23（万元），总成本＝30000万＋1061.23万＝31061.23（万元）。单位成本为310.61元/m2，可转让地块单位成本＝310.61/65%＝477.86（元/m2）。
下列关于宗地图的说法有误的是（ ）。
A．坐落表示宗地所存街道、街坊以及该宗地的编号
B．界址点以直径0.8mm的小圆圈表示，包含与邻宗地公用的界址点
C．若宗地内有房屋和围墙，应注明房屋和围墙的边长
D．宗地图中应画出与本宗地有共同界址点的邻宗地界址线，并在邻宗地范围内注明它的宗地号
正确答案：A
坐落表示宗地所在的路(街)名及门牌号。
房地产估价师真题下载6篇 第3篇
房地产开发企业的经营成本主要包括（ ）。
A．土地转让成本
B．经营管理费用
C．配套设施销售成本
D．商品房销售成本
E．房地产出租经营成本
假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。
A．开发结束时的时间
B．购买待开发房地产时的时间
C．开发期间的某个时间
D．全部租售出去时的时间
正确答案：A
[答案] A
开发完成后的房地产价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期。但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外。
下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格下降的有（ ）。
A.提高购房最低首付款比例
B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收
C.在买方市场的情况下，减少卖方的税收
D.减少房地产开发用地的供应量
E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机
答案：A,C
解析：
本题考查的是影响房地产价格的制度政策因素。选项A，提高购房最低首付款比例会抑制需求，在供给不变前提下，会导致房地产价格下降；选项B，在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨；选项C，在买方市场的情况下，减少卖方的税收会使房地产价格下降；选项D，减少房地产开发用地的供应量，会使房地产价格上涨；选项E，一般地说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现三种情况：（1）引起房地产价格上涨；（2）引起房地产价格下跌；（3）起着稳定房地产价格的作用。参见教材P137～139。
下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是（ ）。
A．拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式
B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼
C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理
D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行
建筑安装工程费由人工费、材料费和施工机械使用费构成。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（ ）。
A、土地成本
B、建设成本
C、管理费用
D、销售费用
E、投资利息
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产价格构成。直接成本利润率的计算基数是7个项目中的前两项，即土地成本和建设成本。
下列各项中，属于市场价值形成条件的有（ ）。
A、适当营销
B、适当的期间完成交易
C、谨慎行事
D、公平交易
E、熟悉情况
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于15年。估价档案保存已超过15年而估价服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。出具已经有1年了，贷款16年期间都必须保存，合计17年。参见教材P424。
标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，一般情况下，成交价低于标价。( )
此题为判断题(对，错)。
抵押贷款直付债券的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会间接转移给债券的投资者。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产抵押贷款二级市场。抵押贷款直付债券的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会直接转移给债券的投资者。
房地产估价师真题下载6篇 第4篇
(2015年真题) 关于债务融资的说法，错误的是（）。
A.债务融资需要还本付息
B.债务融资所得资金属于资本金
C.债务融资支付的利息可在税前扣除
D.租赁融资属于债务融资
答案：B
解析：
本题考查的是房地产债务融资。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配，也就是股利；债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息，其支付的利息进入财务费用，可以在税前扣除。
一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs 具有（ ）。
A．较高的收益性
B．较强的流动性
C．直接融资的功能
D．抵御通货膨胀影响的功能
答案：B
解析：
房地产投资信托基金的特征之一是流动性好。直接投资房地产存在很大的变现风险，房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，资产拥有者很难在短时期内将其兑换成现金。而REITs 可以在证券交易所或场外进行交易，马上变现，流动性仅次于现金。
按照公司法的规定，可以发行股票的公司是( )。
A、 无限责任公司
B、 股份有限公司
C、 有限责任公司
D、 两合公司
答案：B
解析：
按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。
关于大额可转让定期存款单的说法中，正确的有（ ）。
A.记名并可自由转让
B.面额固定
C.期限一般在一年以上
D.不能提前提取现金
E.利率比同期限的定期存款利率高
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是短期资金市场。大额可转让定期存款单的主要特点有：① 期限短，一般都在一年以内；②面额固定，起点高；③利率比同期限的定期存款高；④ 不记名，可自由转让；⑤不能提前提取现金。
会计要素是会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是账户，账户被赋予借贷双方的记录空间就是会计科目。
答案：错
解析：
会计要素——是会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是会计科目。
账户——会计科目被赋予借贷双方的记录空间就是账户。
下列关于供给价格弹性的描述正确的是（ ）。
A．产品的成本状况对供给价格弹性的大小影响很小
B．Es＝O时，供给完全无弹性，供给曲线是一条水平直线
C．时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素
D．同一条供给曲线上的供给价格弹性系数大小相同
房地产的交通因素中，“通达性”，指从别的地方到该房地产——“进来”的方便程度。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产的交通因素中，“可及性”，指从别的地方到该房地产——“进来”的方便程度。
某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为（ ）。
A.小于20%
B.满足目标收益率要求
C.大于20％
D.不满足目标收益率要求
答案：C
解析：
本题考查的是财务内部收益率。当i值小于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是正值；当i值大于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是负值。
正确答案：×
采用邀请招标的方式，由于被邀请参加竞争的投标人有限，房地产开发商会节约招标费用。
房地产估价师真题下载6篇 第5篇
租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（ ）。
A、置业投资
B、设备租赁
C、售后回租
D、权益融资
答案：C
解析：
本题考查的是房地产债务融资。租赁融资在房地产领域的应用，主要是采用回租租赁或售后回租模式，即房地产企业在有融资需求、但又不希望放弃该房地产控制权的情况下，通过将房地产产权出售给投资者，再由投资者回租给房地产企业使用或出租经营的情况。参见教材P290。
招标人采用邀请招标方式时，应当向( )个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
A．3
B．2
C．5
D．8
正确答案：A
[答案] A 招标人采用邀请招标方式时，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
测定长期趋势值的方法主要有扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。
答案：对
解析：
长期趋势的测定主要是求趋势值，而测定长期趋势值的方法主要有：扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。
某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为 10%，则该商铺目前的价值为( )。
A．14140元/m2
B．42421元/m2
C．56561元/m2
D．60000元/m2
正确答案：B
李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。
请问：
1．该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价?估价时应采用哪种价值类型?
2．该估价项目主要适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。
答案：
解析：
1．（1）该估价项目属于咨询性估价
理由：为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人购买房地产确定出价、出售房地产定价提供参考的估价，通常属于咨询性估价。
（2）该估价项目估价时应采用投资价值。
理由：投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。为委托人自己使用而提供的估价通常属于咨询性估价，应采用投资价值。
2．（1）该估价项目主要适宜采用收益法。
理由：收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的） 、农地等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其同类似房地产有收益即可。（2）收益法的估价技术路线为：①确定未来收益期限；②预测未来各期的净收益；③ 求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率；④选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。
某在建办公楼，建筑面积为25000m2，预计建设期为2年，业主委托估价机构对转让价格进行估价。据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1年。预计办公楼建成后全部可用于出租，净租金收入为每天3元/m2，每年计365天，空置率为5%，资本化率为8%，折现率为10%。则该办公楼在建成时的房地产现值为（ ）万元。
A.29552.62
B.30025.81
C.24020.60
D.26866.02
答案：A
解析：
本题考查的是直接资本化法。A＝3×365×（1－5%）×2.5＝2600.63（万元），V＝2600.63/8%＝32507.88（万元），P＝32507.88/（1＋10%）2－1＝29552.62（万元）。
制定进度计划时，从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作，这是（ ）法的缺点
A.横道图
B.单代号网络图
C.双代号网络图
D.时标网络图
答案：A
解析：
本题考查的是进度控制。制定进度计划时，横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
在征地告知后，被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种的地上青苗，征地时一律给予补偿。但是，抢建的地上附着物征地时一律不予补偿。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是（ ）。
A.土地用途
B.所在区域绿化水平
C.土地容积率
D.土地使用期限
答案：B
解析：
本题考查的是房地产权益因素。房地产权益因素中，对房地产利用的限制可归纳为3个方面：房地产权利及其行使的限制；房地产使用管制；相邻关系的限制。房地产使用限制：世界上几乎所有的国家和地区对房地产利用特别是土地利用，都有或多或少的限制。对房地产估价来说, 有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。选项B，所在区域绿化水平属于区位因素中的周围环境，不属于权益因素。
房地产估价师真题下载6篇 第6篇
城市用地分类中的公共设施用地不包括居住用地中的公共服务设施用地。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（ ）。
A．物理结构
B．区域结构
C．产品结构
D．供求结构
E．总量结构
直线趋势法y＝a＋bx中的常数a、b，是由（ ）决定的。
A.房地产的历史价格资料
B.房地产的未来价格资料
C.房地产的现时价格资料
D.估价师选取的现时和未来的价格资料
答案：A
解析：
本题考查的是数学曲线拟合法。直线趋势法y＝a＋bx中的常数a、b，是由房地产的历史价格资料决定的。
【2012真题】关于明确估价基本事项的说法，错误的（）。
A.估价目的本质上由委托人的估价需要决定
B.估价时点由估价目的决定
C.估价对象由委托人和估价目的决定
D.价值类型由估价师决定
答案：D
解析：
本题考查的是确定估价基本事项。D选项，估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，也不能根据估价师的主观愿望来确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的和估价时点，依据有关法律、法规、规章和政策并经委托人认可后确定的。
某居住小区，用地面积35公顷，其中公共建筑用地占12%，道路广场用地占22%，绿地率30%，住宅总建筑面积31.56万平米。则该小区的住宅建筑面积净密度为（ ）（m2/hm2）。
A.0.90
B.2.70
C.2.50
D.0.39
答案：C
解析：
本题考查的是居住区规划的技术经济分析。一公顷等于10000平方米。35公顷=35万平方米。住宅建筑面积净密度=住宅总建筑面积/住宅用地面积（m2/hm2）。住宅用地面积=35×（1-12%-22%-30%）=12.6万平方米，住宅建筑面积净密度=31.56/12.6=2.5（m2/hm2）。
房地产估价原则可以使同一注册房产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价原则的作用。房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性。对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com
下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是( )。
A、 提高抵押贷款利率
B、 降低抵押贷款利率
C、 降低首期付款比例
D、 通货膨胀率上升
答案：A
解析：
因为提高抵押贷款利率；就会抑制业主对房地产的需求，需求的减少则会导致房地产价格下降。
招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代编，并在编制完招标文件以后进行。( )
正确答案：×
[答案] × 招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代编，并在编制招标文件的同时进行。
下列权利中，不属于不动产用益物权的是（ ）。
A、土地承包经营权
B、建设用地使用权
C、房屋所有权
D、宅基地使用权
答案：C
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。根据《物权法》，不动产用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。参见教材P157。
