房地产估价师预测试题9节 第1节
下列关于住房公积金制度的表述错误的是（ ）。
A.职工死亡、被宣告死亡的不可以提取住房公积金
B.职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有
C.缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2或3倍
D.单位和个人的缴存比例不低于5%，原则上不高于12%
答案：A
解析：
本题考查的是住房公积金制度。住房公积金提取情况包括：（1）购买、建造、翻建、大修自住住房的；（2）偿还购建自住住房贷款本息的；（3）租赁自住住房，房租超出家庭工资收入一定比例的；（4）离休、退休和出境定居的；（5）职工死亡、被宣告死亡的；（6）享受城镇最低生活保障的；（7）完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的。参见教材P10。
以下关于市场细分的说法中，正确的有( )。
A．买方市场是由若干购买者组成的，而他们在产品需求、购买能力、地理位置、购买态度等方面都会有差异，这些差异便形成了市场细分的依据
B．对卖方来说，为每个购买者定制产品是有利可图的
C．定制营销是市场细分的极限
D．弥隙市场是指规模较大的、易于识别的顾客群体
E．可以按购买者收入水平进行市场细分
正确答案：ACE
[答案] ACE 弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者，在这个市场中，营销人员对顾客的需求了解得非常透彻，以至于消费者情愿支付较高的价格。一些优秀的房地产企业已经越来越多地将市场营销的重点置于弥隙市场。
下列情况，属于成交价格偏离正常价格的交易有（ ）。
A.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易
B.被迫出售或被迫购买的交易
C.人为哄抬价格的交易
D.对交易对象有特殊偏好的交易
E.相邻房地产未合并的交易
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。造成成交价格偏离正常价格的因素：（1）利害关系人之间的交易；（2）对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；（3）被迫出售或被迫购买的交易；（4）人为哄抬价格的交易；（5）对交易对象有特殊偏好的交易；（6）相邻房地产合并的交易；（7）受迷信影响的交易。选项E，相邻房地产合并的交易才属于成交价格偏离正常价格的交易。
要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某投资者以30万元购买了一个写字楼2年的经营权，第一年净现金流量可能为30万元、27万元和23万元，概率分别为0.3、0.5和0.2；第二年净现金流量可能为38万元、31万元和28万元，概率分别为0.4、0.4和0.2，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为（ ）万元。
A、22.07
B、21.58
C、19.34
D、23.21
答案：A
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。E（NPV1）=30×0.3+27×0.5+23×0.2=27.1（万元），E（NPV2）=38×0.4+31×0.4+28×0.2=33.2（万元），两年的现值之和=27.1/（1+10%）+33.2/（1+10%）2=52.07万元，52.07-30=22.07万元。参见教材P233。
城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则（ ）。
A．必须经房屋拆迁管理部门同意
B．前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议
C．实行“一裁终局制”
D．只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理
E．对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理
答案：错
解析：
总体和总体单位是相对而言的，随着研究目的的改变，总体和总体单位可以相互转让。
在地租量计算时扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本利息，而是土地以外的投入资本的利息。（ ）
此题为判断题(对，错)。
（ ）就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。
A、风险估计
B、风险评价
C、风险辨识
D、风险分析
答案：C
解析：
考点:风险分析的一般过程和方法。风险辨识就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。
房地产估价师预测试题9节 第2节
公共建筑可以按居民对公共建筑的使用频繁程度进行分类，下列属于按此方法进行划分的是（ ）。
A.教育系统
B.超级市场
C.医疗卫生
D.商业
答案：B
解析：
本题考查的是公共建筑及其用地的规划布置。按居民对公共建筑的使用频繁程度可分为居民每日或经常使用的公共建筑（如菜市场、超级市场）和居民必要的非经常使用的公共建筑。选项ACD是按公共建筑的使用性质划分的。
(2017真题) 以价格为纵坐标，供给量为横坐标，当供给曲线是一条垂直于横坐标的直线时，其供给价格弹性系数是（）。
A.0
B.0.5
C.1
D.无穷大
答案：A
解析：
本题考查的是弹性理论。如以价格为纵坐标，供给量为横坐标（以下同），则供给曲线是一条垂直于横轴的直线。此时称供给完全无弹性，或称供给价格弹性为零。
城镇土地使用税在一些经济较为落后的地区，可以适当降低税额，但降低额不得超过最低税额的（ ）。
A．35%
B．30%
C．25%
D．20%
正确答案：B
经济发达地区可以适当提高适用税额标准，但必须报经财政部批准。
全部使用国有资金投资的建设项目应采用公开招标方式确定施工单位。（ ）
答案：对
解析：
公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。
对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。 （ )
此题为判断题(对，错)。
（三） 某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。
请问：
1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？
2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？
3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？
答案：
解析：
1．（1）政府收购该宗房地产评估收购价格时，土地用途应界定为工业用途。
理由：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。本案例，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地，故评价该房地产时，土地用途应界定为工业用途。
（2）适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。
理由：工业房地产估价的常用方法有：①成本法；②市场法；③收益法。被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。本案例，该宗房地产收购价格属于被征收的用于工业用途的土地，可采用的方法有成本法、市场法及基准地价修正法。
2．（1）收购房地产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用：
①建筑物拆除费用；
②土地开发费用（如七通一平费用）；
③其他成本费用（如财务成本、管理费用）。
（2）已完成房屋征收补偿的国有土地。有时根据土地的“生熟”程度，将土地粗略分为生地、毛地和熟地三类。其中，熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。本案例，收购的土地要变为可出让的土地，应包括原有建筑物拆除费、土地开发费及其他成本和管理费用。
3．（1）出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业。
理由：本案例，城市规划将该宗土地划为商业用地，征收后将其变为熟地再次出让进行评估时，应按商业用途评估。
（2）适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。
理由：商业用地的房地产估价方法适宜采用：①收益法；②成本法；③市场法。建设用地使用权价格（简称地价款），主要是采用市场法求取，也可采用基准地价修正法、成本法求取。房地产的权属发生转移的情况下，适宜采用假设开发法和收益法进行估价。本案例，出让界定为商业用途的建设用地，可采用的估价方法为：假设开发法、市场法和基准地价修正法。
纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。
答案：错
解析：
纳税人——是国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。纳税人≠负税人
纳税人——是直接向国家交纳税款的单位和个人；
负税人——是实际负担税款的单位和个人。
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011），下列不属于城市建设用地分类中“大类”的有（ ）。
A．广场用地
B．公共设施用地
C．道路与交通设施用地
D．商业服务业设施用地
E．公共管理与公共服务设施用地
答案：B,C,D,E
解析：
城市建设用地应包括分类中的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类用地，不应包括水域和其他用地。A 项属于城市建设用地分类中“中类”。
相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（ ）的特性。
A.易受限制
B.独一无二
C.相互影响
D.不可移动
答案：C
解析：
本题考查的是房地产的特性。正是由于房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”。并且法律规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。参见教材P64。
房地产估价师预测试题9节 第3节
在宗地面积测算中，不能计入宗地面积的范围有（）。
A.已明确使用权属的间距地
B.市政管辖的道路、街道用地
C.公共使用的排污沟
D.经规划部门核定的公共用地
E.房地产证记载范围内的用地
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产面积测算。不计入宗地面积的范围有：（1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地；（2）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；（3）公共使用的河滩、水沟、排污沟；（4）已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；（5）其他按规定不计入宗地面积的。
(2015年真题) 对某一房产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（）。
A.总量结构分析
B.产品结构分析
C.区域结构分析
D.投资结构分析
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场结构。产品结构：考察房地产市场中住宅、写字搂和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。
现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/㎡，成如期为2004年1月末，该类房地产白2003年7月末至2004年6月未每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/㎡。该可比实例在2004年10月末的价格为（ ）。
A．2648元/㎡
B．2688元/㎡
C．2708元/㎡
D．2734元/㎡
评估再次抵押的房地产的抵押价值的，不应作为抵押估价的估价对象；如果委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零。（ ）
此题为判断题(对，错)。
从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
经济评价中的基础参数包括( )。
A．融资相关参数
B．动态评价指标
C．静态评价指标
D．收益相关指标
E．时间类参数
正确答案：ADE
[答案] ADE 经济评价的基础参数除了选项A、D、E外，还有评价标准类指标。
某市去年住宅的实际销售量为600万平方米，预测销售量为500万平方米，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（ ）万平方米。
A.450
B.475
C.520
D.580
答案：D
解析：
本题考查的是市场趋势分析。本期预测值＝平滑指数×前期实际销售量＋（1－平滑指数）×前期预测值＝0.8×600＋（1－0.8）×500＝580。参见教材P116。
(2011真题) 2011年7月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是（）。
A.20%
B.25%
C.30%
D.35%
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。（ ）
答案：对
解析：
考点:年限法。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。
房地产估价师预测试题9节 第4节
房地产开发项目的基本报表包括（ ）。
A.现金流量表
B.财务计划现金流量表
C.利润表
D.资产负债表
E.投资计划与资金筹措表
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是基本报表。基本报表包括现金流量表（项目投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表）、财务计划现金流量表、利润表、资产负债表。P267。
1砖墙的厚度尺寸为490mm。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2017年真题) 下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的有（）。
A.回归分析法
B.简单平均法
C.移动平均法
D.指数平滑法
E.市场因子推演法
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是市场趋势分析。时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。AE属于相关分析法。
政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现 了房地产的（ ）性。
A．政策影响
B．依赖
C．相互影响
D．波及
正确答案：C
政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现了房地产的相互影响性。
政府对房地产的限制一般是通过（ ）特权来实现的。
A、罚款权
B、管制权
C、征税权
D、征收权
E、充公权
答案：B,C,D,E
解析：
考点:易受限制。政府对房地产的限制一般是通过行使下列4种特殊的权力来实现的：管制权、征税权、征收权、充公权。
一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（ ）
答案：对
解析：
考点:市场细分。市场细分的依据就是顾客需求存在差异性。
抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（ ）。
A．不受该抵押权影响
B．应当解除
C．没有效力
D．不得对抗抵押权
答案：A
解析：
订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
房地产转让，当事人应当（）。
A.签订书面转让合同
B.向县级以上政府规定的部门申报成交价
C.到工商管理部门办理转让合同登记手续
D.到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续
E.到房地产管理部门办理房地产转移登记
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是房地产转让合同。房地产转让，当事人不用到工商管理部门办理转让合同登记手续。
某房地产开发公司计划在2017建设一个大型娱乐城，根据我国法律有关规定，在出让合同中国有土地使用时间最晚到（ ）年年底。
A.2057年
B.2067年
C.2087年
D.不限年限
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让年限。商业、旅游、娱乐用地使用权出让年限为40年。
房地产估价师预测试题9节 第5节
(2017年真题) 效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（ ）。
A.净现值法
B.费用现值比较法
C.等额年值法
D.费用年值比较法
E.差额投资内部收益率法
答案：B,D
解析：
本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值比较法和费用年值比较法。
下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是（ ）。
A．属地管理原则
B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C．房地产权利人只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理产权登记
D．房屋的所有权人和使用人为两个人
下列关于实际利率与名义利率关系描述正确的有（ ）。
A.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
B.实际利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大
C.当每年计息周期数等于1时，说明名义利率与实际利率相等
D.当每年计息周期数小于1时，实际利率大于名义利率
E.实际利率是名义利率剔除通货膨胀影响后的真实利率
答案：C,E
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；选项B错误，名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；选项D错误，当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率。
经济评价中的基础参数包括（ ）。
A．融资相关参数
B．动态评价指标
C．静态评价指标
D．收益相关指标
E．时间类参数
正确答案：ADE
ADE经济评价的基础参数除了选项A、D、E外，还有评价标准类指标。
注册结构工程师分为一级注册结构工程师、二级注册结构工程师及助理注册结构工程师。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师。
当可供比较的互斥方案寿命期相同，且效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（ ）。
A、净现值法
B、差额内部收益率法
C、费用现值法
D、内部收益率法
答案：C
解析：
本题考查的是方案经济比选方法的选择。期限相同用费用现值法，期限不同采用等额年费用法。参见教材P210。
偿债备付率＝可用于还本付息资金与( )之比。
A、 当期应还本付息资金
B、 当期已付利息费用
C、 当期本金
D、 当期应付利息费用
关于房产税的说法，正确的是( )。
A.按季度征收
B.税率全国统一
C.均按1.2％的税率征收
D.均按12％的税率征收
答案：B
解析：
房产税按年计征，分期缴纳。具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府规定
对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（ ）
A服务市场
B合格有效市场
C有效市场
D潜在市场
房地产估价师预测试题9节 第6节
2016年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。
2017年，甲房地产开发企业以自身信用，按法定程序，公开发行期限为1年的债券，为新项目募集资金。直至2017年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2018年初，李某与甲企业签订房地产买卖合同，合同标的为甲公司于2017年中旬开工的商品住宅。
直至2017年末，甲企业的所有者权益回报率为（ ）。
A.3.08%
B.12.50%
C.15.91%
D.39.20%
答案：C
解析：
本题考查的是财务分析。所有者权益回报率＝净利润/所有者权益总额＝70/[1000×（1－56%）]＝15.91%。参见教材P395。
李某的月均收入为4500 元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800 元，住房抵押贷款月偿还款为1440 元，每月支出的物业管理费用为120 元。李某的所有债务与收入比是（ ）。
A．32.00％
B．34.67％
C．49.78％
D．52.44％
答案：D
解析：
所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额＋月物业管理费＋其他债务月偿付额）÷月均收入。本题中，李某的所有债务与收入比=（800＋1440＋120）÷4500=52.44％。
路线价法实质上是一种市场法，在求取路线价时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整及房地产状况调整。（ ）
答案：错
解析：
路线价法实质上是一种市场法，但它与一般的市场法有三点不同：①不做“交易情况修正”和“市场状况调整”；②先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”；③利用相同的“可比实例价格”——路线价，同时评估出许多“估价对象”——该街道其他临街土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值。
建筑制图中，根据"国标"规定，总图以厘米为单位。（ ）
在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列计量单位中属于自然计量单位的有（ ）。
A.个
B.块
C.樘
D.条
E.米
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是工程量计量。工程量是指以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。这里所说的物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如米、平方米、立方米、吨等。自然计量单位是指以建筑成品表现在自然状态下的筒单点数所表示的个、块、樘、条等单位。选项E，属于物理计量单位。
某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（ ）万元。
A．159.56
B．168.71
C．169.39
D．277.70
答案：B
解析：
每年不变的净收益
=15.966（万元）。该宗房地产的价格
=168.71（万元）。
某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：
1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?
2．如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
正确答案：
1．(1)根据公开、透明的原则，由被拆迁人投票或拆迁当事人(拆迁人或被拆迁人)抽签决定拆迁估价机构。
(2)确定拆迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。
(3)估价机构获得委托，经实地入户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。
2．(1)如该被拆迁人的房屋领有《房屋所有权证》，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。
(2)如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。
(3)若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。
(4)如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认，据此确定该房屋用途。
某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元/m2，同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2；装修改造后的房地产市场价值可达6500元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/m2，旧建筑物残值为50元/m2，新建筑物重置价格为3800元/m2，新建后的房地产市场价值可达8000元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为（ ）。
A、维持现状
B、装修改造
C、拆除建筑物作为空地转让
D、新建较高标准的办公楼
答案：B
解析：
考点:最高最佳利用原则。（1）装修改造后的价值=6500元/m2－1300元/m2＝5200元/m2＞5000元/m2，说明装修改造是可行的、合理的，比维持现状更合理；排除A；（2）拆除建筑物作为空地转让的价值=（2200－300＋50）×1000＜5000×1500（元），说明不可行、不经济、不合理，排除C；（3）将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼的价值=（8000－3800＋50－300）×1500＝3950×1500（元）＜5000×1500（元），不经济、不可行、不合理，排除D。该办公楼的最高最佳利用方式是装修改造。收益－成本，大于0，才是可行的。
房地产估价师预测试题9节 第7节
进度计划管理通常采用网络图和（ ）。
A.资源配置图
B.直方图
C.横道图
D.控制图
答案：C
解析：
本题考查的是进度控制。进度计划管理通常采用网络图和横道图。
下列关于空置和损失的表述，不正确的是( )。
A．空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入
B．欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录
C．空置虽然减少收入，但不是损失
D．实际租金收入与潜在毛租金收入相等
正确答案：D
[答案] D 实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。
某估价事务所于1998年6月10日～16日评估了一宗房地产于1998年6月12日的价值，后对其估价结果产生了异议。现在要求你重新估价以证明该估价事务所的估价结果是否客观合理，此时你认为估价时点应为（ ）。
A．现在
B．委托人指定的日期
C．1998年6月12日
D．重新估价的作业日期中的某日
(2015真题) 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。（）
答案：对
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
根据《房产测量规范》，不计算房屋建筑面积的是（ ）。
A.属永久性建筑有柱的货棚
B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C.无顶盖的室外楼梯
D.与室内不相通的类似于阳台的建筑
答案：D
解析：
本题考查的是房地产面积测算。选项A，属永久性建筑有柱的货棚，如果该柱呈围护状，计算全面积；若该柱为独立柱或单排柱，计算一半面积；选项BC，计算一半建筑面积。
用于物业大规模修理或更新改造的资本支出准备金月存入额等于未来大修或更新改造所需的投资额除以维修周期月份数。 （ ）
正确答案：×
题目没有考虑积累期间的通货膨胀率和资金时间价值。
商品房买卖合同约定面积为150平米，价格为40.00元每平米，交付使用时，产权登记面积为155平米，买卖双方未对面积误差的处理方式作出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为（ )万元。
A.60.0
B.61.0
C.61.8
D.62.0
债券发行时，若市场利率低于债券利率，则债券的发行价格往往低于债券的票面价值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业可以将其用于物业服务合同约定以外的支出。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是物业服务收费。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
房地产估价师预测试题9节 第8节
增价拍卖根据竟买人报价方式不同，可分为无声拍卖和有声拍卖。（ ）
此题为判断题(对，错)。
“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等基础设施条件以及场地平整。
A、给水
B、排水
C、电力
D、通信
E、热力
答案：A,B,C,D
解析：
考点:按开发程度划分的种类。三通一平：一般是指通路、通水、通电以及场地平整；五通一平：是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件及场地平整；七通一平：一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。
后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的（ ）。
A、期初
B、期中
C、期末
D、任意阶段
答案：B
解析：
考点:后续开发的必要支出。后续开发的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。
房地产估价人员应遵守的职业道德包括（ ）。
A．应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他有利害关系人的估价业务
B．应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人
C．尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人，仍旧要接受该项估价委托
D．应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意降低收费进行不正当竞争
E．应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价
(2016年真题) 房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期（）。
A.平均空置率
B.平均吸纳量
C.平均交易量
D.平均租售价格
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场的景气循环。从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。
估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要有以下作用( )。
A、 有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平
B、 有助于解决日后可能发生的估价纠纷
C、 有助于保持估价机构工作的连续性
D、 有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核
E 可以为日后的估价提供参考
会计假设又叫会计核算基本前提，是对会计账簿所处的时间、空间环境所作的合理设定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
政治制度、经济体制是房地产环境中的社会环境。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是环境的概念和分类。社会环境是指由人与人之间的各种社会关系所形成的环境，包括政治制度、经济体制、文化传统、社会治安和邻里关系等。
下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。
A.商业用房
B.住宅
C.写字楼
D.工业用房
答案：A
解析：
本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。联系商铺的实例。
房地产估价师预测试题9节 第9节
答案：
解析：
5、房地产投资项目可行性研究报告开发项目可行性研究应包括以下主要内容：
（一）项目总论
（二）项目概况
（三）项目投资环境分析
（四）项目区域环境分析
（五）房地产市场分析
（六）项目市场定位
（七）项目规划与建筑方案
（八）项目开发建设进度安排
（九）投资估算与资金筹措
（十）项目经济效益分析
（十一）项目风险分析
（十二）项目社会效益和影响分析
（十三）项目可行性研究结论与建议
下列符合房地产开发项目转让条件的有（ ）。
A.取得土地使用权证书
B.土地出让金缴纳进度符合要求
C.土地开发项目应形成工业用地条件
D.总投资2000万元，已完成投资达到400万元
E.总投资2000万元，已完成投资达到600万元
答案：A,C
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。P111。
如被拆迁人王某对拆迁估价结果有异议，可以采取的救济方式为（ ）。
A．向原房地产估价机构书面申请复核
B．另行委托房地产估价机构评估
C．要求拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估
D．申请专家委员会鉴定
房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。( )
正确答案：×
[答案] × 房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。
甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，银行为甲提供80万元贷款担保。若甲实现再次抵押，通常情况下可以获得的再次抵押担保是（ ）。
A、不超过100万元
B、不超过80万元
C、不超过20万元
D、在20～80万元
答案：C
解析：
考点:房地产抵押的需要。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。100－80＝20。
本登记是对不动产物权的设立、变更、转让以及消灭等法律事实进行的登记，但不具有终局、确定的效力。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记类型－按照登记的效力分类。本登记是对不动产物权的设立、变更、转让以及消灭等法律事实进行的登记，具有终局、确定的效力，因此又被称为“终局登记”。
下列货币政策工具中，属于选择性货币政策工具的是（ ）。
A．法定存款准备金率
B．再贴现利率
C．公开市场业务
D．贷款额度控制
答案：D
解析：
选择性货币政策工具是中央银行从调控信贷结构入手，通过对某些部门、某些业务活动进行调控以达到调整经济结构目的而采用的工具，包括优惠利率、证券保证金比率、消费信用控制、贷款额度控制等四种。ABC 三项属于一般性货币政策工具。
答案：对
解析：
本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容。
依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
答案：对
解析：
《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批
