21年房地产估价师预测试题9卷 第1卷
预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中正确的有（ ）。
A、该房地产未来第30年的年净收益小于零
B、该房地产的合理经营期限大于22年
C、该房地产的收益价值小于1276.47万元
D、该房地产的收益价值大于875万元
E、该房地产的资本化率为18%
答案：A,B,C,D
解析：
考点:净收益按一定数额递减的公式。A－（n－1）b＝0，170－8（n－1）＝0，n＝22.25。V＝（170/8%－8/8%2）[1－1/（1+8%）22.25]＋8/8%×22.25/（1＋8%）22.25＝1118.59（万元）。
一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地，前街路线价(土地单价)为1000元/m2，后街路线价(土地单价)为500元/m2。采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为( )m。
A．13．33
B．6.66
C．11.33
D．8.66
正确答案：A
下列有关直接资本化法的优缺点，表述错误的是（ ）。
A.直接资本化法不需要预测未来许多年的净收益
B.直接资本化法的计算过程较简单
C.直接资本化法的资本化率或收益乘数能较好的反映市场实际情况
D.直接资本化法对可比实例的依赖性较差
答案：D
解析：
本题考查的是直接资本化法。选项D错误，直接资本化法对可比实例的依赖性较强。
房地产可指( )，也可指建筑物。
A．土地
B．房地
C．物产
D．地产
正确答案：A
[答案] A
“房地产”可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体，即它可能为土地，也可能为建筑物，还可能为土地与建筑物的合成体。
以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%，贷款期限最长不得超过5年。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是土地储备贷款。以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师预测试题9卷 第2卷
在中国率先开展土地使用权有偿出让和转让试点的特区是（ ）。
A.上海
B.深圳
C.厦门
D.珠海
答案：B
解析：
本题考查的是城镇土地使用制度改革。在中国率先开展土地使用权有偿出让和转让试点的特区是深圳。
商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。（ ）
正确答案：√
商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
证券市场中，发行市场是已发行证券的再转让市场，交易市场是证券原始发行者和原始购买者之间的市场。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是证券市场。发行市场是证券原始发行者和原始购买者之间的市场，交易市场是已发行证券的再转让市场。
估价报告使用期限与估价机构和估价师应承担估价责任的期限一致。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是估价报告的组成。估价报告使用期限不同于估价报告有效期或估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即在估价报告上盖章的估价机构和签名的估价师要负责到底。参见教材P420。
下列关于房屋建筑工程质量保修责任的表述中，错误的是（）。
A、保修费用由施工单位承担
B、保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收
C、发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告
D、施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任
答案：A
解析：
本题考查的是建设工程质量保修办法。选项A错误，保修费用由质量缺陷的责任方承担。
房产面积测量的精度要求是以( )作为限差。
A.误差的平均值
B.误差的最大值
C.中误差
D.两倍中误差
答案：D
解析：
房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。
21年房地产估价师预测试题9卷 第3卷
甲房地产估价机构接受委托对某商业房地产进行市场调查分析，房地产估价师张某在分析消费者消费习惯时应重点关注哪些方面？
答案：
解析：
本题考查的是房地产市场调查分析。消费者消费习惯分析具体包括：（1）消费目的，消费的目的不同就会反映出不同的消费需求；（2）消费时间，主要是消费频率和消费主要时段分析；（3）消费对象，消费者的消费构成；（4）消费数量，分析消费商品的数量和支付金额；（5）消费地点，主要了解消费区域或商家选择及选择原因；（6）消费特征，包括个人的社会和经济特征。
机会成本和沉没成本不仅运用仔投资分析中，也出现在企业财务会计的记录中。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列影响消费者行为的因素中，属于二消费者心理因素的是（ ）。
A．使用者地位
B．购买动机
C．对渠道的信赖度
D．列价格的敏感程度
答案：对
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的重新购建成本与在价值时点的市场价值之差，在竣工之前可能就已经存在。
拟定估价作业步骤和时问进度的方法，可以采用的技术有（ ）。
A．线条图
B．散点图
C．网络计划技术
D．统筹法
E．抛物线
正确答案：ACD
拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用线条图或网络计划技术，其中网络计划技术也可称为统筹法。
在控制性详细规划中，通常用下限控制的规定性指标包括（ ）。
A.建筑密度
B.车泊位
C.容积率
D.绿地率
E.建筑红线后退距离
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是控制性详细规划。选项A，建筑密度，即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制；选项C，容积率可根据需要制定上限和下限。
21年房地产估价师预测试题9卷 第4卷
房地产市场中的（ ），是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
A．需求饱和
B．供求平衡
C．泡沫经济
D．过度开发
正确答案：D
D房地产市场中的过度开发有时也称为房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
甲公司于 2013 年 6 月以出让方式取得一宗居住用地，出让合同约定容积率 ≤3.0，建筑密度≤33％，绿地率≥35％，人口容量≤8000 人／hm^2，以中、高层为主。该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及医疗、文化等设施，市政配套齐全。甲公司另有一幢账面原值为 3000 万元的商业用房，于 2013 年 1 月出租给乙公司，并收到预付年租金 240 万元。同时，甲公司用商业用房向银行抵押贷款 1500 万元，年利率为 8％，借款期限为 3 年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。甲公司 2013 年 1 月除租金收入外，另发生经营收入 300 万元，支出 200 万元（含税费），其中包括缴纳商业用房财产保险年费6 万元，约定保险金额为 2000 万元。2013 年商业用房发生火灾，发生火灾前，该商业用房现值为 3100 万元。经调查认定，火灾事故乙公司应承担主要责任，火灾造成商品用房损失额为 800 万元。保险公司根据调查结果给予了赔付。
甲公司以出让方式取得的该宗居住用地为（ ）居住用地。
A.一类
B.二类
C.三类
D.四类
答案：B
解析：
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011），一类居住用地是指设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地。二类居住用地是指设施较齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。三类居住用地是指设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地，包括危房、棚户区、临时住宅等用地。
尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。（）
答案：对
解析：
涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。@##
下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有( )。
A．土地的位置、面积、形状、地势、地质条件
B．通货膨胀率
C．环境改善、基础设施
D．利率因素
E．土地面积
正确答案：BD
[答案] BD
A项为影响房地产价格的个别因素，C项为区域因素，E项为自身因素。
建筑面积在500m2 以下的建筑工程，可以不办理建筑工程施工许可证。（ ）
答案：错
解析：
凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理。未报建的开发项目不得办理招投标和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接该项工程的设计和施工。其中，工程投资额在30 万元以下或者建筑面积在300m2 以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
某城市A和B，根据各自的洛伦茨曲线计算出来的基尼系数分别为0.2和0.4，说明城市A较城市B的收入分配更均衡。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是社会收入分配平均程度的衡量。基尼系数越小，说明收入分配越平均。参见教材P215。
21年房地产估价师预测试题9卷 第5卷
向购房人承担房地产开发项目质量责任的是（ ）。
A．设计单位
B．施工单位
C．监理单位
D．房地产开发企业
答案：D
解析：
房地产开发项目质量责任制度规定：①房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。②房地产开发企业作为房地产项目建设的主体，是整个活动的组织者。③尽管在建设环节许多工作都是由勘察设计、施工等单位承担，出现质量责任可能是由于勘察设计、施工或者材料供应商的责任，但开发商是组织者，其他所有参与部门都是由开发商选择的，都和开发商发生合同关系，出现问题也理应由开发商与责任单位协调解决。④此外，消费者是从开发商手里购房，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（ ）登记。
A.预告
B.变更
C.更正
D.异议
答案：C
解析：
本题考查的是不动产登记的类型—按照登记的效力分类。《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。
本估价项目的估价结果不包括（ ）。
A.屋面及室内装修修缮费用
B.损坏家具家电维修费用
C.房屋使用人周转安置费用
D.房屋市场价值的减损额
答案：D
解析：
由于采用修复费用法，估价结果主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。其中，直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：①房屋使用人周转安置费用；②房屋空置的收益损失；③房屋使用面积减少的损失；④房屋室内净高降低的损失；⑤房屋采光面积减少的损失；⑥房屋耐久性降低的损失；⑦邻近房屋损坏的补偿；⑧施工影响的补偿；⑨其他直接经济损失。被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。D 项，“房屋市场价值的减损额”是损害前后价差法的计算结果。
物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定（）。
A、相应的标定价及其浮动幅度，并定期公布
B、相应的市场价及其浮动幅度，并定期公布
C、相应的成本价及其浮动幅度，并定期公布
D、相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布
答案：D
解析：
本题考查的是物业服务收费。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。
土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为（ ）。
A．30%
B．40%
C．50%
D．60%
套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中未封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋面积测算的一般规定。套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
21年房地产估价师预测试题9卷 第6卷
建筑区划内的道路，属于( )。
A.原房地产开发企业所有
B.物业服务企业所有
C.业主共有
D.业主与物业服务企业共有
答案：C
解析：
《物权法》规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
法律规定的绿地道路归业主所有，是指绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有；不是绿地道路的土地所有权归业主所有。
统计总体必须是( C )。
A. 性质不同的众多个体所组成的集合体
B.性质相同的众多个体所组成的集合体
C.至少有一个主要性质相同的众多个体所组成的集合体
D.至少有一个主要性质不同的众多个体所组成的集合体
答案：C
解析：
总体单位——是构成总体的个体。构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同，这是组成总体的前提条件。因此，总体必然为同质性总体，同质性是构成统计总体的基础。
建筑物经济寿命结束的时间与土地使用年限届满的时间不一致时，收益期限应如何确定?
正确答案：
在买方报价拍卖中，只有（ ）才是要约表示。
A．拍卖人宣布的起拍价
B．拍卖师的报价
C．拍卖保留价
D．竞买人的报价
正确答案：D
买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。
不能独立使用、处分的房地产，如（ ）不宜作为抵押物。
A、一个球场
B、一个高尔夫球洞
C、一条保龄球球道
D、封闭使用的大院深处的一幢房屋
E、一个游泳馆
答案：B,C,D
解析：
考点:估价基本事项概述。不能独立使用、处分的房地产，如一个高尔夫球洞、一条保龄球球道、封闭使用的大院内的一幢房屋，因为不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值，所以不宜作为抵押估价目的的估价对象。
房地产投资开发是指在依法取得国有（ ）的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。
A．土地使用权
B．土地开发权
C．土地所有权
D．土地驻扎年限
21年房地产估价师预测试题9卷 第7卷
下列关于利率的叙述有误的是( )。
A、 利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率
B、 我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率
C、 浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险
D、 我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施
答案：B
解析：
中国人民银行按照国家授权，允许某些金融机构在国家统一利率的基础上，实行一定幅度内利率的上下浮动。
按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（ ）投资。
A.居住物业
B.商业物业
C.工业物业
D.出租物业
E.仓储物业
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产投资概述。选项E仓储物业不是单独的一类，属于工业物业投资的一种。P5。
业主转让建筑内专有部分，对其共有部分享有的共有和共同管理的权利可以分别转让。（）
答案：错
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主转让建筑内专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为( )。
A．167%
B．80%
C．200%
D．60%
正确答案：B
[答案] B (2500-1500)÷1250×100%＝80%
(2014真题) 提高法定存款准备金率是为了调节控制社会总需求，进一步控制通货膨胀。（）
答案：对
解析：
本题考查的是货币政策及货币政策工具。提高法定存款准备金率是为了调节控制社会总需求，进一步控制通货膨胀。通过银行乘数，银行可以发放的贷款额减少。
某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。
A.521
B.533
C.695
D.711
答案：A
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72（万元）；运营费用=72×25%=18（万元）；净收益=72-18=54（万元）；
（万元）。
21年房地产估价师预测试题9卷 第8卷
关于建筑高度说法正确的有（ ）。
A.平屋面算至女儿墙顶
B.无女儿墙者算至檐口
C.坡屋面当山墙平行于道路红线时，高度算至山墙斜坡的中点
D.当屋脊线平行于道路红线时，坡度不大于35度的，高度算至封檐墙顶
E.平屋面算至檐口
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是控制性详细规划。选项E错误，平屋面算至女儿墙顶。
新建成的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租赁(含预租)、转让和抵押等子市场。（ ）
正确答案：×
新建成的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租赁(含预租)、抵押等子市场。
《成市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是( )。
A、 自行拆迁和统一拆迁
B、 自行拆迁和委托拆迁
C、 统一拆迁和委托拆迁
D、 委托拆迁
承诺由受要约人向要约人做出，并且在规定的期限内到达要约人时，才能生效。（ ）
此题为判断题(对，错)。
制定进度计划时，从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作，这是（ ）法的缺点。
A.横道图
B.单代号网络图
C.双代号网络图
D.时标网络图
答案：A
解析：
本题考查的是进度控制。制定进度计划时，横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。P83。
(2015真题) 判断经济陷入通货紧缩的依据是（）。
A.货币供应最持续下降
B.价格总水平持续下降
C.经济增长率持续下降
D.有效需求严重不足
答案：B
解析：
本题考查的是通货紧缩。通货紧缩是指由于货币供应量的减少或其增幅滞后于生产增长的幅度，致使市场上对商品和劳务的总需求小于总供给，从而出现物价总水平的持续下降。单纯的物价下降并不一定意味着出现了通货紧缩，判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上。
21年房地产估价师预测试题9卷 第9卷
(2015年真题) 下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（）。
A.购买—更新改造—出售
B.购买—持有出租—出售
C.开发—持有出租—出售
D.购买—更新改造—出租—出售
答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项BCD均涉及了持有出租或出租阶段，在拥有租金收入的同时，也会产生运营成本。
调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（ ）等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。
A、比较法
B、收益法
C、成本法
D、假设开发法
E、建筑物剩余技术
答案：A,B
解析：
考点:调查评估路线价。调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用收益法（通常是其中土地剩余技术）、比较法等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。
房地产估价报告中，估价结果报告是非常重要的一项内容。
估价结果报告中需要对估价结果加以表述和说明，下列关于估价结果的表述中，错误的是（ ）。
A.估价结果应表述清晰.说明内涵
B.估价结果中的总价应注明大写金额
C.抵押报告需要同时披露三种价值
D.最终评估价值均应注明单价和总价
答案：D
解析：
本题考查的是估价结果报告的写作。选项D错误，当估价对象无法用单价表示时，最终评估价值可不注明单价，除此之外的最终评估价值均应注明单价和总价，且总价应注明大写金额。
某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值分别为6000万元、4000万元、-1200万元。出现市场前景好、一般、差的概率分别为30%、40%、30%，则该项目财务净现值的期望值为（ ）万元。
A、3400
B、4000
C、6000
D、3040
答案：D
解析：
考点:概率分析中的期望值法。净现值期望值=6000×30%+4000×40%-1200×30%=3040万元。
抵押房地产转让价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由抵押人清偿。（ ）
答案：错
解析：
抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（ ）。
A.12.45%
B.10.26%
C.11.98%
D.9.68%
答案：B
解析：
本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+风险系数×（平均收益率-无风险资产收益率）=9%+0.14×（18%-9%）=10.26%。P26。
