2021房地产估价师考试真题6节 第1节
甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年；乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年。投资乙土地较投资甲土地更经济（假设土地报酬率为6%）。（ ）
答案：对
解析：
计算过程如下：
①楼面地价=土地单价÷容积率，所以甲土地楼面地价=1400÷4=350（元/m2）；乙土地楼面地价=900÷2.5=360（元/m2）。
②报酬率为6%，甲地块V∞=350÷[1－1/(1＋6%)40]=387.69（元/m2）；乙地块V∞=360÷[1－1÷(1＋6%)50]=380.67（元/㎡）。
③甲地块V∞>乙地块V∞，因此投资甲土地更经济。
通过房租求取房地产净收益，不应扣除（）。
A.空置损失
B.房产税
C.房屋折旧费
D.房屋保险费
答案：C
解析：
本题考查的是净收益的测算。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。参见教材P238。
在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的资产。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是确定估价基本事项。在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的资产，以及同一标的物在抵押、征收、自愿转让、司法拍卖等不同的估价目的下的财产范围可能应有所不同。
已售公有住房的住宅公共部位维修基金向（ ）筹集。
A.房管部门
B.物业管理公司
C.住房公积金管理中心
D.售房单位和购房人
答案：D
解析：
本题考查的是住宅专项维修资金的使用。售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
我国现行的建筑安装工程费用由直接工程费、间接工程费、利润和税金四个部分组成。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，
出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为
45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（ ）年。
A 45 B 50 C 52 D 55
答案：对
解析：
在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
2021房地产估价师考试真题6节 第2节
甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格，经调查，甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款300 万元，银行贷款余额2700 万元，第三方欠款为2000 万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5 万m2，其中已售出3 万m2，经评估，该办公楼市场价格为6000 元/m2，拍卖变现时费用及税金为2500 万元。
拍卖完成后，首先应支付的费用为（ ）。
A.施工单位工程款
B.银行贷款
C.第三方欠款
D.拍卖变现时的费用及税金
答案：D
解析：
债务人除借款本金之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充：①实现债权的有关费用；②利息或者违约金；③借款本金。本案例中，拍卖完成后，应首先支付实现债权的有关费用即拍卖变现时的费用及税金。
对“开发—持有出租”模式的房地产开发项目进行财务分析时，不应计算土地增值税。（ ）
答案：对
解析：
“开发—持有出租—出售”模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。这种业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、运营成本，现金流入是出租收入和持有期末的转售收入。土地增值税是针对转让房地产所取得的增值额进行征收的税种，对于开发完成后持有出租的房地产开发项目，由于没有发生房地产的转让，因此不需计算土地增值税。
下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是（ ）。
A.建筑结构
B.周围环境
C.建筑物内空间布局
D.土地开发程度
答案：B
解析：
本题考查的是房地产实物因素。房地产实物因素包括土地实物因素和建筑物实物因素，土地实物因素包括土地面积；土地形状；地形、地势；地质；土壤；土地开发程度；建筑物实物因素包括建筑规模；建筑结构；设施设备；装饰装修；空间布局；外观；新旧程度。选项B，周围环境，属于房地产区位因素。
某机场因设计欠妥，夜间闪动过多光线较强的信号灯，该污染属于光污染中的( ) 污染。
A.灯光
B.眩光
C.视觉
D.红外光
答案：B
解析：
眩光污染。如电焊时产生的强烈眩光；夜间迎面驶来的汽车的灯光；车站、机场等过多闪动的信号灯。
下列行为中，应征土地增值税的是（ ）。
A．继承房地产
B．赠与房地产
C．出售房地产
D．出租房地产
答案：C
解析：
土地增值税的征税范围包括：国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。
甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
丙估价机构选用了假设开发法，采用比较法和收益法对办公用房的开发完成后市场价值进行评估，如果测算的收益价格偏高，则该在建工程开发完成后的价值的确定应（ ）。
A.简单算术平均值得到最后结果
B.加权平均，收益法权重小于比较法
C.加权平均，收益法权重大于比较法
D.根据市场分析，不考虑比较法的影响
答案：C
解析：
甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
关于投资价值和市场价值的说法中，正确的有（ ）。
A、投资价值与市场价值都可以采用收益法评估
B、评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收益率
C、评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率
D、投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买行为）能够实现的基本条件
E、评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。选项C，评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最低收益率；选项E，投资价格的评估是个非常主观的过程，对未来净收益的估计不一定是客观的。参见教材P92。
2021房地产估价师考试真题6节 第3节
关于任意拍卖，下列说法错误的是( )。
A、 以生效的法律文书为依据
B、 属于民事行为
C、 必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提
D、 目的在于将物品换价兑现
答案：A
解析：
任意拍卖属民事行为，通常由委托人委托拍卖机构拍卖，拍卖必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提，以委托人与拍卖人签订的委托拍卖合同为依据。
在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案，估价作业方案的内容主要包括( )。
A、 拟采用的估价技术路线和估价方法
B、 拟调查搜集的资料及其来源渠道
C、 预计所需的时间、人力、经费
D、 估价作业步骤和时间进度安排
E 违约责任
房地产图的测绘顺序为（ ）。
A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图
B．先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图
C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图
D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图
估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产市场分析报告大纲主要包括摘要、概述、需求分析、供给分析、竞争分析和市场占有率分析，其中竞争分析中需要列出与竞争有关的项目功能和特点，它包括（ ）。
A．了解每一细分市场下使用者的愿望和需要
B．描述计划建设中的竞争性项目
C．描述已建成或正在建设中的竞争性项目（价格、数量、建造年代、空置、竞争特点）
D．按各细分市场结果，分析对竞争项目功能和特点的需求状况，指出拟建设项目应具备的特色
(2017真题) 下列融资活动中，属于直接融资方式为（）。
A.银行贷款
B.信托贷款
C.发行股票
D.发行债券
答案：C,D
解析：
本题考查的是金融活动。直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为。发生长期债券和发行股票属于直接融资方式。
物业管理服务收费的计费方式主要包括（ ）。
A.包干制
B.酬金制
C.社会服务费
D.社区服务费
E.一般服务费
答案：A,B
解析：
本题考查的是物业服务收费。物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。
2021房地产估价师考试真题6节 第4节
某餐厅的资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产、特许经营权。当该餐厅不适宜在现位置继续经营下去而转让时，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括（ ）。
A．土地
B．建筑物
C．装饰装修
D．动产
E．特许经营权
下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是（ ）。
A．有不少于1000万元人民币的实有资本
B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
C．设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后。方可向工商行政管理部门申请设立登记
D．一个城市原则上只设一个担保公司
不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。（ ）
答案：对
解析：
考点:决策的方法。不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，而且未来事件发生的概率也是未知情况下的决策。
利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（ ）。
A、市场提取法
B、分解法
C、累加法
D、排序插入法
答案：A
解析：
本题考查的是报酬率的求取方法。市场提取法是利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率。
证券可分为商品证券、货币证券和资本证券三类。 ( )
以工序为研究对象编制的工程建设定额是（ ）。
A．预算定额
B．概算定额
C．施工定额
D．概算指标
答案：C
解析：
施工定额是以工序，即同一性质的施工过程，作为研究对象，表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额，是施工企业组织生产和加强企业管理而在企业内部使用的一种定额，属于企业定额形式。
建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。
2021房地产估价师考试真题6节 第5节
房地产按开发程度来划分，可以分为（ ）。
A．耕地
B．生地
C．毛地
D．熟地
E．期房
正确答案：BCD
房地产按开发程度来划分，除了选项B、C、D外，还有在建工程和现房。
如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与公开市场价值标准有矛盾吗?
正确答案：
主要用于评估不可修复的房地产价值减损额的估价方法是（ ）。
A、损失资本化法
B、修复成本法
C、标准价调整法
D、基准地价修正法
答案：A
解析：
考点:损失资本化法。损失资本化法主要用于评估不可修复的房地产价值减损额。
下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（ ）
A．出租率
B．基准收益率
C．成本利润率
D．财务杠杆比率
经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。下列有关的计算公式不正确的是( )。
A．自营收入=营业额-商品营业成本-行政管理部门收取的管理费、财务费
B．出租收入=出租房屋建筑面积×房屋的租金单价
C．销售收入=销售房屋面积X房屋销售单价
D．经营收入=自营收入+出租收入+销售收入
正确答案：A
[答案] A 自营收入=营业额-商业营业成本-自营中的商业经营风险回报。
假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（ ）。
A．开发期+经营期
B．开发期+运营期
C．开发期+经营期-前期-建造期
D．开发期+运营期-前期-建造期
E．前期+建造期+经营期
房地产市场的不平衡是绝对的，平衡是相对的和短暂的。( )
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试真题6节 第6节
下列有关房地产估价的称谓及定义，表述错误的是（ ）。
A、国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同
B、中国香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价
C、中国台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价
D、美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价
答案：D
解析：
考点:房地产估价的含义。美国大多称为Real Estate Appraisal。将Appraisal定义为得出一种价值意见的行为或过程。
对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行（ ）分析。
A．最低租售价格
B．最高土地取得价格
C．最高工程费用
D．最低租售数量
E．最高销售价格
答案：A,B,C,D
解析：
临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。需要分析的因素包括:①最低租售价格分析；②最低租售数量分析；③最高土地取得价格；④最高工程费用；⑤最高购买价格；⑥最高运营费用比率；⑦多因素临界点组合。
等产量曲线的形状是（ ）。
A.一条平行于横轴的直线
B.一条平行于纵轴的直线
C.从左上方向右下方的倾斜曲线
D.从左下方向右上方的倾斜曲线
答案：C
解析：
本题考查的是生产理论。等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值。
根据《房产测量规范》，下列项目中，计算一半建筑面积的是( )。
A.无顶盖的室外楼梯
B.无柱的雨篷
C.无顶盖的阳台
D.房屋之间无上盖的架空通廊
答案：A
解析：
计算一半建筑面积的范围
1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
3)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80m2/户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（ ）万m2。
A、1260
B、1380
C、1440
D、2100
答案：C
解析：
本题考查的是市场规模的估计。市场潜量即市场需求的上限。120×15%×80＝1440万平方米。市场潜量是针对产品的数量（客体数量）而言的，所以是指房子的面积，而不是购买者的数量。
根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是（ ）。
A．物权
B．知识产权
C．人身权
D．撤消权
正确答案：D
形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择权等。
完全垄断市场的特征包括（ ）。
A.某产品市场只有唯一的生产者
B.该类产品没有相近的替代品
C.该生产者能够排斥竞争者进入此行业
D.市场上的产品是同质的
E.资源完全流通
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是完全垄断市场上价格与产量的决定。完全垄断市场的特征是：某产品市场只有唯一的生产者，该类产品没有相近的替代品，且该生产者能够排斥竞争者进入此行业，因此他能够控制这类产品的供给，从而控制此类产品的售价。选项DE属于完全竞争市场的特点。
