21年房地产估价师考试真题及详解5卷 第1卷
以下属于房地产市场运行的社会环境的有( )。
A．基础设施状况
B．人口数量和结构
C．居民思想观念
D．宏观金融政策
E．新产品开发能力
正确答案：BC
[答案] BC 社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。
商业银行应该大力发展中间业务，因为这种业务不运用或较少运用自己的资产，可以是银行赚取更多的存贷差收益。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是中间金融业务。中间业务赚取的是手续费等服务费。P254。
商品房预售合同登记备案的申请人应是( )。
A.购房人
B.房地产开发企业
C.商品房销售代理机构
D.购房人和房地产开发企业
答案：B
解析：
商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30 日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是（ ）。
A.房地产咨询
B.物业管理
C.房地产估价
D.房地产经纪
答案：B
解析：
本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。物业管理是和房地产中介平行的概念。房地产中介是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。
市场调查是系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据的过程。（ ）
正确答案：×
市场调查是系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程。
2016年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。
2017年，甲房地产开发企业以自身信用，按法定程序，公开发行期限为1年的债券，为新项目募集资金。直至2017年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2018年初，李某与甲企业签订房地产买卖合同，合同标的为甲公司于2017年中旬开工的商品住宅。
直至2017年末，甲企业的所有者权益回报率为（ ）。
A.3.08%
B.12.50%
C.15.91%
D.39.20%
答案：C
解析：
本题考查的是财务分析。所有者权益回报率＝净利润/所有者权益总额＝70/[1000×（1－56%）]＝15.91%。参见教材P395。
(2017年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。
在评估过程中，房屋用途确定的依据为（）。
A.实际用途
B.不动产权证上记载的用途
C.镇人民政府认定、处理结果
D.县人民政府认定、处理结果
答案：B,D
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
21年房地产估价师考试真题及详解5卷 第2卷
在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。
下列关于资产负债表不正确的是( )。
A、 资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况
B、 资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况
C、 在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表
D、 编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标
某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
A．80%
B．82%
C．83%
D．92%
正确答案：D
房地产直接投资包括（ ）。
A、购买住房抵押支持证券
B、开发投资
C、置业投资
D、投资房地产投资信托基金
E、投资房地产企业股票或债券
答案：B,C
解析：
考点:房地产直接投资。房地产直接投资包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
房地产境内投资与境外投资之间的比例结构分析属于产品结构分析。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场结构。投资结构：如直接投资与间接投资、开发投资与置业投资、个人投资与机构投资、境内投资与境外投资等。参见教材P37。
在现金流量折现法中要求折现率只包含安全收益部分，不包含风险收益部分。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
投资利润率分为开发投资的利润率和开发投资的投资利润率。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试真题及详解5卷 第3卷
金融债券是指银行或其他非银行性金融机构发行的债权债务凭证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
评估价值实质上是对估价对象价值或价格的一个估计值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。评估价值也称为评估价格，简称评估值、评估价，是通过估价活动得出的估价对象的价值或价格，它本质上是对估价对象的某种特定价值或价格（如市场价值、投资价值、卖方要价、买方出价等）的一个估计值。
下列取得房地产的行为中，不免征契税的是（）。
A、纳税人承受荒山土地使用权，用于农业生产
B、因不可抗力灭失重新购买住房
C、城镇职工第一次购买公有住房
D、购买普通住房且属于该家庭唯一住房
答案：D
解析：
本题考查的是契税。有下列行为之一的，减征、免征契税：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者，免征；（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；（6）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。
持有优先股的股东，在公司重大决策时享有表决权。 （ ）
某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元／m2，同类土地的市场单价为2200元／m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元／m2；装修改造后的房地产市场价值可达6500元／m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元／m2，旧建筑物残值为50元／m2，新建筑物重置价格为3800元／m2，新建后的房地产市场价值可达8000元／m2。该房地产的最高最佳利用方式为（ ）。
A．维持现状
B．装修改造
C．拆除建筑物作为空地转让
D．新建较高标准的办公楼
答案：B
解析：
根据题意，6500元/m2－1300元/m2=5200元/m2>5000元/m2，说明装修改造是可行的、合理的，比维持现状更合理；（8000－3800+50－300）×1500=3950×1500（元）＜5000×1500（元），说明将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼不经济、不可行、不合理，（5000－300+50）×1500=712.5（万元）＞2200×1000=220（万元），说明拆除建筑物作为空地转让不可行、不经济、不合理，综上所述，对其进行装修改造是该办公楼的最高最佳利用方式。
不属于房地产估价机构选定方法的是（ ）。
A、被征收人协商选定
B、被征收人多数决定
C、被征收人随机选定
D、房屋征收部门决定
答案：D
解析：
本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。房地产估价机构的选定应当科学、合理。首先由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定、或者采取随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签等。
甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。经调查，甲公司的债务情况如下:拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万m2，其中已售出3万m2。经评估，该办公楼的市场价格为6000元/m2，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。
拍卖变现时的费用及税金不包括（ ）。
A.拍卖佣金 B.营业税及附加
C.评估费 D.房地产税
21年房地产估价师考试真题及详解5卷 第4卷
下列关于挂牌价格的说法中，正确的是（ ）。
A、挂牌价格一般高于市场成交价格
B、当市场不景气时，挂牌价会较低，议价空间会较小
C、挂牌价格与市场成交价格的差异大，说明市场景气
D、挂牌价格的优点是公开透明，容易取得，可以作为估价的依据
答案：A
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A正确，挂牌价格不是成交价格，且通常高于成交价格；选项B、C错误，挂牌价格与成交价之差称为议价空间，它越小，说明市场越景气。而当市场越不景气时，一方面挂牌价会越低，另一方面议价空间会越大；选项D错误，挂牌价的优点是公开透明、容易获得，缺点是不是真实成交价，因此一般不能作为估价的依据, 但可作为了解市场行情的参考。
某家庭以抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6％，以每月5000元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（ ）元。
A、7019.53
B、7972.34
C、8524.15
D、8587.65
答案：B
解析：
本题考查的是复利计算。先计算第9年初（即第8年末）按原还款计划对应的P值。运用公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]得：P=[5000÷（6%÷12）]×[1-1/（1+6%÷12）144]=512373.72元，再用P减去10万元得出在最后5年内应偿还的贷款额P，运用公式可得：A=412373.72×（6%÷12）÷[1-1/（1+6%/12）60]=7972.34元。参见教材P158。
房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（ ）。
A．该种房地产的价格水平
B．消费者的预期
C．该种房地产的开发成本
D．该种房地产的开发技术水平
E．房地产开发商对未来的预期
正确答案：ACDE
房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发商对未来的预期。
根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是( )。
A、 有不少于1000万元人民币的注册资本
B、 有一定数量的周转住房
C、 是非银行性金融机构
D、 可要求借款人提供抵押反担保
接受估价委托后，受托估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务，并应明确合适的估价人员负责该估价项目。（ ）
答案：错
解析：
签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。
对新设立的单位应当自设立之日起30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起20日内持住房公积金中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
对房地产市场进行细分时，消费者市场细分和生产者市场细分的标准完全不同。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是市场细分。细分消费者市场的标准，有些同样适用于生产者市场，如地理因素、追求的利益和使用者状况等因素参见教材P119。
21年房地产估价师考试真题及详解5卷 第5卷
下列各项中，不属于招标文件内容的是（ ）。
A、投标人须知
B、评标办法
C、技术标准和要求
D、投标函及投标函附录
答案：D
解析：
考点:招标程序。招标文件应包括：（1）招标公告（或投标邀请书）；（2）投标人须知；（3）评标办法；（4）合同条款及格式；（5）采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；（6）设计图纸；（7）技术标准和要求；（8）投标文件格式；（9）投标人须知前附表规定的其他材料。特别要注意的是，招标人应当在招标文件中规定实质性要求和条件，并用醒目的方式标明。选项D属于投标文件应包括的内容。
住房公积金属于（ ）所有。
A．缴存住房公积金的单位
B．缴存住房公积金的职工
C．缴存住房公积金的单位及个人
D．住房公积金管理中心
正确答案：B
单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进住房分配机制转换的目的。
某市拟拍卖一宗面积为13.33万m2、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%、项目要求配置3万m2的公共租赁住房，政府以6000元/m2的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/m2，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/m2，营业税及附加为销售收入的5.5%（配建的公共租赁住房免征营业税及附加），如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。
答案：
解析：
假设企业能接受的最高楼面地价为A元/m2（不包括契税），
1.建筑面积＝13.33×2.56＝34.1248（万m2）
2.销售收入由两部分组成：
商品住房销售收入＋配套公租房回购收入
＝（34.1248－3）×8500（1－5.5%）＋3×6000
＝268009.956（万元）
3.总成本＝34.1248（1.04A＋3800）＋5500＝35.48979A＋135174.2
4.利润＝销售收入－销售税费－总成本
8000＝268009.956－35.48979A－135174.2
A＝3517.512（元/平米）
古桥公司对所售住宅的地基基础和主体结构承担保修的期限是（ ）。
A．1年
B．3年
C．15年
D．合理使用寿命期
(2017真题) 成立房地产中介服务机构，应当在领取营业执照后的一个月内到登记机关所在地的县级以上（）备案。
A.工商行政管理部门
B.价格主管部门
C.房地产行政主管部门
D.中介行业协会
答案：C
解析：
本题考查的是房地产中介服务行业管理内容。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。
下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。
A、净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优
B、可以完全衡量项目风险性高低
C、净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优
D、净现值标准差系数大的方案为优
E、可以反映项目年度净现值的离散程度
答案：A,C,E
解析：
考点:概率分析中的期望值法。选项B错误，净现值标准差受净现值期望值大小的影响，不能完全衡量风险高低，用标准差系数；选项D错误，净现值标准差反应离散程度，越离散风险越大。
某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。 某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人 应占有的土地份额为（ ）。
A．5.00%
B．5.25%
C．5.42%
D．5.75%
正确答案：D
此人应占有的土地份额＝{126－[(2400－800)÷6000]×300}÷800×100%＝5.75%
