2021房地产估价师考试题免费下载5辑 第1辑
由于我国实行土地的社会主义公有制，除划拨国有土地使用权外，国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度。因此，土地使用者才是房地产市场的参与者，而土地所有者则不是。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列对于信托的性质叙述有误的一项是（ ）。
A．信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为
B．信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人
C．受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬
D．信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定
根据《房产测量规范》，不应分摊的共有建筑面积是（）。
A.公共使用的电梯井
B.值班警卫用房
C.独立使用的地下室
D.变电室
答案：C
解析：
本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休息、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。参见教材P147。
商业辐射区域分析的内容主要有（ ）。
A.可能的顾客流量
B.消费者行为.喜好和偏爱
C.购买能力分析
D.区域优势
E.消费导向
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。
评估机构根据业务需要建立（ ），完善风险防范机制。
A、职业赔偿基金
B、职业风险基金
C、职业保证金
D、职业准入基金
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价机构根据业务需要建立职业风险基金，或者自愿办理职业责任保险，完善风险防范机制。参见教材P183。
2021房地产估价师考试题免费下载5辑 第2辑
具有房地产价格评估资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作
答案：错
解析：
《房地产估价机构管理办法》规定，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。
房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：错
解析：
本题考查的是路线价区段。一个路线价区段是具有相同路线价的地段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时根据地价水平差异情况，需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。参见教材P365。
微观经济政策中，针对外部性的经济政策主要有( )。
A.政府干预
B.明确产权
C.价格管制
D.外部效益内部化
E.税收调节
答案：A,B,D
解析：
外部效应内部化。指通过企业合并的方式将一个企业对另一个企业造成的负外部性计入合并后新企业的私人成本中。
工业用地不应以（）方式出让。
A、招标
B、拍卖
C、挂牌
D、协议
答案：D
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取招拍挂方式出让。
2021房地产估价师考试题免费下载5辑 第3辑
预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的（ ）。
A．时间类参数
B．融资相关参数
C．收益相关指标
D．评价标准类指标
正确答案：B
B经济评价中的基础参数，包括以下几个方面的指标：
(1)时间类参数。包括：开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期(年、半年、季度或月，视项目开发经营期的长短和评估精度的要求，灵活选择)。
(2)融资相关参数。包括：房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例或财务杠杆比率(通 常为总投资的30%)，预售收入用于后续开发建设投资的比例。
(3)收益相关指标。包括：出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。
(4)评价标准类指标。包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。则该宗房地产的合理经营期限为：A－（n－1）×b＝0，n＝38／3＋1＝13.67（年）。
实体法一般是指以规定主体的权利、义务关系或职权、职责关系为主要内容的法，如《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国刑事诉讼法》。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是法的分类。实体法一般是指以规定主体的权利、义务关系或职权、职责关系为主要内容的法，如《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国刑法》等。
房地产所有权划分中，所有权的种类包括（ ）。
A.区分共有
B.区分所有
C.公有
D.独有
E.共有
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产所有权可分为单独所有、共有和建造物区分所有权
根据国务院有关规定，自2005年6月1 FJ起，商品房预购人可以将购买的未竣工的预售商品房再转让。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试题免费下载5辑 第4辑
目标定价法和领导定价法一样，都属于竞争导向定价。（ ）
此题为判断题(对，错)。
住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是市场监测与预警指标。住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。
甲公司为2009年12月31日通过竞拍，以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元/m2。甲公司在获得该宗土地后的第1年和第2年，分别投入了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。
由于资金原因，甲公司计划从第3年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第3年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%；销售从合作开发的第1年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元/m2；管理费、销售费和增值税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5.5%。
假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，增值税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；（2）若乙公司的目标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。
答案：
解析：
第一问
总建筑面积＝200×666.67×2＝266668（m2）
土地费用＝400×200＝80000（万元）
总建设成本＝3200×266668＝85333.76（万元）
总销售收入＝8500×266668＝226667.80（万元）
管理费总额＝226667.8×2%＝4533.36（万元）
销售费用＝226667.8×3%＝6800.03（万元）
增值税金及附加＝226667.8×5.5%＝12466.73（万元）
项目现金流量表
IRR＝7%－（8%－7%）[1641.28/（1641.28＋2403.80）]＝7.4%。
第二问
乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。
乙公司的现金流量表
NPV（乙）＝-3960.02/（1＋10%）－406.66/（1＋10%）2－4673.35/（1+10%）3＋13106.73/（1+10%）4＝1504.82（万元）
因为NPV（乙）＞0，所以乙公司可以达到投资目标。
根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记的范围有( )。
A.海域使用权
B.国有土地使用权
C.森林、林木使用权
D.集体土地所有权
E.耕地、林地、草地等土地承包经营权
答案：A,D,E
解析：
《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记的范围是：
1.集体土地所有权；
2.房屋等建筑物、构筑物所有权；
3.森林、林木所有权；
4.耕地、林地、草地等土地承包经营权；
5.建设用地使用权；
6.宅基地使用权；
7.海域使用权；
8.地役权；
9.抵押权；
10.法律规定需要登记的其他不动产权利。
下列属于投保人承担的义务的是（ ）。
A．交付保险费
B．如实告知保险标的情况
C．保证保险标的正常情况和安全
D．不得非法侵害保险标的
E．危险增加时通知保险人
正确答案：AB
保证保险标的的正常情况和安全，危险增加时通知保险人是被保险人的义务；不得非法侵害保险标的是受益人的义务。
2021房地产估价师考试题免费下载5辑 第5辑
甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙，应当办理（ ）
A房屋他项权利登记
B房屋变更登记
C房屋转移登记
D房屋租赁登记备案
某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果——年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为( )。
A、 60%
B、 65%
C、 70%
D、 75%
关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（ ）。
A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值
B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值
C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值
D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果
E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是开发完成后的价值。假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值是指在价值时点之后未来某时点市场状况下开发完成后的房地产状况的价值。选项B错误，在静态分析法中，未来开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值。选项C错误，动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；适宜预售的，预测预售时的房地产市场状况下的价值；延迟销售的，预测延迟销售时的房地产市场状况下的价值。选项E正确，运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。P349～350。
在征收集体土地的土地成本中，每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前3年平均年产值的（ ）倍。
A、5
B、10
C、15
D、20
答案：C
解析：
本题考查的是土地成本。每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3
房地产行政法规包括（ ）等。
A．《物业管理条例》
B．《商品房销售管理办法》
C．《城市私有房屋管理暂行条例》
D．《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》
E．《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》
