21年房地产估价师每日一练5章 第1章
某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（ ）。
A．乙<丙<甲
B．甲<乙<丙
C．丙<甲<乙
D．乙<甲<丙
房地产的交通因素中，“通达性”，指从别的地方到该房地产——“进来”的方便程度。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产的交通因素中，“可及性”，指从别的地方到该房地产——“进来”的方便程度。
下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有( )。
A.将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金
B.因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入
C.材料核算人员因为疏忽，没有登记明细帐
D.会计数据计算、抄写差错
E.为调节利润多记待摊费用
答案：A,E
解析：
会计差错的内容主要包括：原始记录和会计数据的计算、抄写差错；对事实的疏忽和误解；对会计政策的误用。
用市场法对房地产进行估价时，需要进行( )。
A．交易过程控制
B．交易情况修正
C．交易日期调整
D．交易价格变更
E．房地产状况调整
正确答案：BCE
[答案] BCE
运用市场法估价需要将可比实例的实际交易情况可能造成的不正常成交价格修正为正常市场价格，对可比实例成交价格进行的这些修正和调整，分别称为交易情况对价格的影响修正(简称交易情况修正)、交易日期对价格的影响调整(简称交易日期调整)、房地产状况对价格的影响调整(简称房地产状况调整)。
甲公司拥有总建筑面积为5230㎡、土地面积为10000㎡的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000㎡；两栋生产车间，建筑面积均为1500㎡；锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200㎡、30㎡。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。
若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是（ ）。
A.5栋共计5230㎡的建筑物
B.10000㎡土地使用权
C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权
D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权
答案：D
解析：
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押；以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2016年1月开始，2016年3月结束。
以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为（ ）。
A.市场价格上升
B.市场价格下降
C.市场价格不变
D.市场价格变化不确定
答案：B
解析：
本题考查的是影响居住房地产价格的因素。高架路对于居住用房来说，产生负效应，使房地产价格下降。
商业辐射区域是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围。
21年房地产估价师每日一练5章 第2章
新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括（ ）资金。
A．政府政策性
B．资产变现
C．企业人股
D．个人人股范围
正确答案：B
B新设项目法人项目资本金筹措渠道，包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业入股的资金、社会引体和个人人股的资金。资产变现是既有项目法人项目资本金的筹措渠道之一。
某建筑物共3层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值480万元。其中一层价值是二层的1.5倍，二层价值是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的是( )。
A．按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33.3%
B．按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0%
C．按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.0%
D．按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0%
E．按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9%
正确答案：ABDE
[答案] ABDE
因为建筑物共三层，总建筑面积为600m
2，每层建筑面积相等，即每层建筑面积均为200m
2。房地总价值为600万元，其中土地价值为480万元，建筑物价值为120万元。根据题意，一层房地价值是二层的1.5倍，二层房地价值是三层的1.2倍。设三层房地价值为x，二层为1.2x，一层是1.5×1.2x＝1.8x，则x+1.2x+1.8x＝4x＝600万元，x＝150万元，即三层房地价值为150万元，二层房地价值为180万元，一层房地价值为270万元。
我国货币政策的五个“档次”中，处于中间值的是（ ）。
A.适度从紧
B.适度宽松
C.稳健
D.适中
答案：C
解析：
本题考查的是制度政策因素。货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次。其中“稳健”是中间值。
某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为 15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。
A．4023.04
B．4074.10
C．4768.50
D．5652.09
正确答案：C
政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现 了房地产的（ ）性。
A．政策影响
B．依赖
C．相互影响
D．波及
正确答案：C
政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现了房地产的相互影响性。
某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2，预测值为3630元/m2，修匀常数为0.65，则下一期房地产的预测值为（ ）元/m2。
A．3610.5
B．619.5
C．3711.5
D．3719.5
正确答案：A
Vi+1＝aPi+(1－a) Vi＝3600×0.65+(1－O.65)×3630＝3610.5(元/m2)
答案：错
解析：
本题考查的是征收集体土地的特点。征收土地具有以下三个明显的特点：一是具有一定的强制性。征地是国家的特有行为，被征地单位和人员要服从国家的需要。二是要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿，保证被征地农民的生活水平不因征收土地而降低。三是被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。
经现场检测，某低温热水采暖系统的供水温度为90oC，回水温度为60oC，则该供水系统的供水温度( )。
A.偏低
B.正常
C.偏高
D.过高
答案：A
解析：
热水采暖系统。常用的低温热水采暖系统中的供水温度为95℃，回水温度一般为70℃。
21年房地产估价师每日一练5章 第3章
下列设计拆迁估价有关说法中正确的是（ ）。
A．房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，包括搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住誊雳麈造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装的补偿金额。
B．拆迁估价应当由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告应当由专职注册房地产估价师签字。
C．实地勘察记录由实地勘察的估价人员、被拆迁人两方签字认可就可
D．需要有两家或者面家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准
E．对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理方法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，司以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算
建筑安装工程费不包括建筑物的（ ）。
A、建筑工程费用
B、设备采购费用
C、安装工程费用
D、公共配套设施建设费
答案：D
解析：
考点:房屋开发费。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费三大类。建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。选项D是和建筑安装工程费平行的概念，没有包含关系。
利用直线趋势法预测某房地产价格，该城市该类房地产2009年～2015年的价格经过方程拟合得到直线趋势方程Y＝5744＋563X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，∑X＝0。经验证，该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2016年的平均价格为（ ）元/m2。
A、9122
B、9685
C、7996
D、8559
答案：C
解析：
本题考查的是临街土地价值的计算。设临街宽度为20英尺的标准临街宗地总价为A万元，300＝A×（40％＋30％＋20％），A＝333.33（万元），临街宽度为20英尺，临街深度为125英尺的地块的总价＝333.33×（40％＋30％＋20％＋10％＋9％）＝363.33（万元），乙地块的总价＝363.33/20×30＝545（万元）。参见教材P371～372。
下列关于基础利率的表述中，正确的有( )。
A．等于银行存款利率
B．等于银行贷款利率
C．是投资者所要求的最低利率
D．是银行同业之间的短期资金借贷利率
E．一般使用无风险的国债收益率作为其代表
正确答案：CE
[答案] CE 利率分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型。基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。同业拆放利率指银行同业之间的短期资金借贷利率。
某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（ ）。
A．0．91
B．0．92
C．1．09
D．1．10
在代管的房屋拆迁前，除应当组织房地产价格评估机构对被拆除房屋进行评估外，拆迁管理部门还应作勘察记录，并将有关材料向公安机关办理证据保全。（ ）
此题为判断题(对，错)。
若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（ ）。
A．土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
B．建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
C．施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
D．商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师每日一练5章 第4章
盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有（ ）。
A．产品总成本不随产销量变化
B．产品销售量等于生产量
C．单位产品变动成本不随产销量变化
D．单位产品销售价格不随产销量变化
E．单位产品固定成本不随产销量变化
答案：B,C,D
解析：
盈亏平衡分析包括线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。当产量等于销售且产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。
比较法中，价格修正，即对可比实例的成交价格进行“改正”，这种处理称为建立比较基础。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是比较法估价的操作步骤。价格修正是把可比实例实际而可能是非正常的成交价格处理成正常价格，是对可比实例成交价格予以“更正” ，即是进行交易情况修正。
在工程建设过程中，项目造价控制围绕三大目标（ ）。
A.投资控制
B.质量控制
C.全过程控制
D.动态控制
E.进度控制
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是工程造价控制的基本原理和方法。在工程建设过程中，项目造价控制围绕三大目标：投资控制、质量控制和进度控制，这些目标是动态的，并且贯穿于项目实施的始终。
暂定期内的三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。
如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（ ）。
A．减少
B．增加
C．不变
D．同步递减
采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（ ）。
A.若△IRR>ic，则投资大的方案为优
B.若△IRR>ic，则投资小的方案为优
C.若△IRRD.若△IRR
答案：A
解析：
本题考查的是方案经济比选定量分析方法。如果差额投资内部收益率大于最低可接受收益率，以投资大的方案为最优；如果小于最低可接受收益率，以投资小的方案为最优。
某城市2015年商品房销售量的预测值为500万m2，实际销售量为450万m2，如果平滑指数为0.7，则用指数平滑法预测该城市2016年商品房销售量为（ ）万m2。
A.465
B.485
C.665
D.915
答案：A
解析：
本题考查的是市场趋势分析。2016年商品房预测销售量=0.7×450+（1-0.7）×500=465（万m2）。
下列关于拍卖行为的表述中，错误的是（ )。
A.拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物
B.除法律、法规另有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请
C.委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的
D.委托人与拍卖人是平等的民事主体
21年房地产估价师每日一练5章 第5章
合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发企业不得采取( )的方式销售商品房。
A.分期付款
B.收取预售款
C.收取定金
D.返本销售
答案：D
解析：
(1)房地产开发企业不得在未解除(应为解除)商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。
(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用(如定金)。
(4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。
按照我国法律的规定，居住用地的最高使用年限为（ ）年。
A.70
B.60
C.50
D.40
答案：A
解析：
本题考查的是房地产的特性。建设用地使用权出让的最高年限，局地用地为70年。
城镇土地使用税采用分类分级的（ ）税率。
A．比例
B．超额累进
C．全额累进
D．幅度定额
正确答案：D
城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。
开发经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列有关房地产估价原则，描述错误的是（ ）。
A.抵押价值评估要遵循谨慎原则
B.抵押价值评估要遵循合法原则
C.严格来说，投资价值评估不一定要遵循独立.客观.公正原则
D.投资价值评估不可增加主要原则之外的其他适用的估价原则
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价原则概述。投资价值评估要站在某个特定单位或个人的立场上而非站在中立的立场上进行评估，严格地说不一定要遵循独立客观公正原则。在评估市场价值以外的其他价值和价格时，可在市场价值评估应遵循的原则外增加估价原则，或者在市场价值评估应遵循的原则中进行取舍，但这种增加或取舍不能随意，应根据估价目的和价值类型来增加或取舍
收益性物业管理中的收入包括其他收入和( )。
A、 租金收入
B、 绿地管理费
C、 保安费用
D、 能源费
答案：A
解析：
因为绿地管理费、保安费用、能源费都属于支出。
某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（ ）万元。
A、2400
B、2410
C、2490
D、2500
答案：A
解析：
考点:分解法。该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值＝2500－100＝2400（万元）。
