房地产估价师考试真题精选及答案9节 第1节
充公权，是指政府为了公共利益的需要，强制取得单位和个人的房地产，并给予合理、公平补偿的权力。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产的特性。充公权，是政府在房地产业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。
建设用地的特点有生态利用性、土地利用的集约性、区位选择的重要性。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。建设用地的特点有非生态利用性、土地利用的集约性、区位选择的重要性。
市场的客体通常是指（ ）。
A．买家
B．卖家
C．交易对象
D．交易价格
正确答案：C
市场的主体是买家、卖家，市场的客体是交易对象。
省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性文件是( )。
A.地方性法规
B.政府规章
C.部门规章
D.自治条例
答案：B
解析：
省、自治区、直辖市和设区的市、自治州的人民政府，制定规章。设区的市、自治州的人民政府制定地方政府规章，限于①城乡建设与管理、②环境保护、③历史文化保护等方面的事项。
（一） 甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其
评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3 宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280 元/m2、300 元/m2和350 元/m2。然后根据最高最佳利用原则选取350 元/m2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940 元/m2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。
请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？
答案：
解析：
上述评估工作中的错误或不当之处及其理由具体如下：
（1）不当之处：乙评估机构未对估价对象进行实地查勘（或：未对甲公司提供的资料进行核实，未对估价对象拍照）。
理由：估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场，观察、检查、记录估价对象状况。俗话说“百闻不如一见”、“眼见为实”，对于房地产来说尤其如此，因为房地产具有独一无二特性，且其价值与区位密切相关。实地查勘估价对象是做好房地产估
价不可省略的工作步骤。任何房地产估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘。
实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的细节。另外，对于伪造房地产权属证书或虚构估价对象的情况，只要通过认真的实地查勘，与被查勘房地产内的有关人员和四邻进行交谈，是可以发觉的。本案例，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，仅要求甲公司提出详细状况且未进行核实的做法错误。
（2）不当之处：乙评估机构向甲上市公司询问评估期望值。
理由：评估机构进行评估应遵守“独立、客观、公正”原则，该原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。所谓“独立”，就是要求估价师和估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，
在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、实践经验和职业道德进行估价。所谓“客观”，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。所谓“公正”，就是要求估价师和估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。因此，估价机构不得询问委托人的评估期望值。
（3）不当之处：确定有效毛收入时未考虑适当的房屋空置率（或：不应把租金直接作为有效毛收入）。
理由：有效毛收入是指从潜在毛收入中扣除空置和租金损失以后得到的归因于房地产的收入。有效毛收入=潜在毛租金收入－空置和租金损失＋其他收入。因此，确定有效毛收入时应考虑房屋的空置率。
（4）不当之处：选用350 元/m2作为估价对象的客观租金（或应采用三个可比实例的平均值；曲解了最高最佳利用原则）（或：未说明收益年限）。
理由：采用收益法确定客观租金水平时，三宗可比实例相似，可采用简单算术平均数确定估价对象的客观租金水平，不能曲解最高最佳利用原则取最高值作为客观租金水平。收益法是以预期收益原理为基础，其主要的工作是测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率。因此，采用收益法进行分析时，应该明确收益年限。
（5）不当之处：选用银行贷款利率作为折现率。
理由：折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，具体应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利润和开发利润两部分。估价人员确定折现率时，一般采取安全利率加风险调整值法。安全利率选用同一
时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率。风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿以及投资带来的优惠率等。
出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据（ ）提出。
A．城镇体系规划
B．土地利用总体规划
C．修建性详细规划
D．控制性详细规划
房地产开发项目的进度计划管理通常采用( )。
A、 资金流动计划图
B、 网络图
C、 直方图
D、 控制图
E 横道图
答案：B,E
解析：
此题属于熟悉范畴。根据进度计划管理方法的内容。
甲某与客户丁某在收到补缴税费通知后向房地产管理部门申请复核，要求（ ）重新评估。
A．房地产管理部门
B．甲某
C．丁某
D．房地产评估机构
某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（ ）元/m2。
A．4653
B．5347
C．5352
D．5366
答案：D
解析：
该期房目前市场价格=现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿值，月租金净收益=1000÷100=10（元/m2），月折现率=6%÷l2=0.5%，5000=现房价格－10÷0.5%×[1－1÷（1＋0.5%）10]－现房价格×5%，现房价格=5366元/m2。
房地产估价师考试真题精选及答案9节 第2节
某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房价的50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12%，问：
（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少
（2）如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅
（3）如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少
答案：
解析：
（1）抵押贷款额P=100×50%=50万元；
月贷款利率i=12%/12=1%；
月还款额为：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543万元=5505.43元；
（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43元
（3）该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为
Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，
代入数据，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87万元。
下列拍卖规则中，用来防止利益过分倾斜的规则是（ ）。
A、保留价规则
B、价高者得规则
C、瑕疵请求权规则
D、禁止参与竞买规则
答案：A
解析：
本题考查的是保留价规则。保留价并非表面上所体现的价格，而是一种权利义务的制衡点，用来防止利益的过分倾斜。保留价规则实质上是权利制衡机制。参见教材P431。
成本利润率的计算公式是（ ）。
A．开发利润÷（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）
B．开发利润÷（土地取得成本+开发成本）
C．开发利润÷（土地取得成本+开发成本+投资费用）
D．开发利润÷开发完成后的房地产价值
正确答案：A
B项是直接成本利润率的计算公式，D项是销售利润率的计算公式，C项不是任何利润率的计算公式。
下列保险原则中，不适用于人身保险的是（ ）原则。
A.近因
B.最大诚信
C.保险利益
D.权益转让
答案：D
解析：
本题考查的是保险的基本原则。权益转让原则仅适用于财产保险，而不适用于人身保险。
某公司于2012年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产，登记建筑面积为20000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为2500万元，应缴纳的出让金为600万元，无其他法定优先权。该公司2014年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为2000万元，问：
假若银行对甲评估公司的评估结果有异议，申请重新评估，则重新评估的日期应为（ ）。
A.2012年9月10日
B.2014年9月10日
C.银行指定的日期
D.2012年9月10日到2014年9月10日
答案：A
解析：
抵押估价的评估日期是2012年9月10日，申请重新评估时，重新评估日期为原抵押评估的评估日期2012年9月10日。
下列费用中，不属于企业财务费用的是（ ）。
A、审计费
B、利息
C、外汇汇兑净损失
D、融资代理费
答案：A
解析：
考点:投资估算。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。选项A属于管理费用。
某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为 9万元，则该投资的税前现金回报率为( )。
A、 9.00%
B、 8.05%
C、 30.00%
D、 7.52%
自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积 580m2，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？
正确答案：
应收集的资料包括：
①目前房地产状况(物质实体、区域和权益)资料。
②规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标)
③该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金、售价水平)(或经营期的现金流)资料。
④该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用)。
⑤相关税费。
⑥贷款利率。
⑦该地区类似居住物业开发的平均利润水平。
⑧该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。
⑨市政配套费用和土地开发费用。
⑩该地区土地出让金(地价)的规定和标准。
某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于( )。
A．2427元/m2
B．2500元/m2
C．2575元/m2
D．2632元/m2
正确答案：D
房地产估价师考试真题精选及答案9节 第3节
不动产登记簿既可以采用电子介质，也可以采用纸质介质。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。参见教材P154。
根据题意，本例中的基础采用（ ）比较适宜。
A．条形基础
B．独立基础
C．筏板基础
D．箱形基础
科研院所从事房地产研究的人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，可以受聘于房地产机构，并向建设主管部门提出注册申请
答案：对
解析：
离退休人员，大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员，外国人和台港澳人员，在房地产估价师注册中不需要提供聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证，但应分别提供劳动、人事部门颁发的离退休证的影印件，所在大专院校、科研院所同意其在房地产估价机构注册的书面意见，外国人就业证书、台港澳人员就业证书的影印件。
为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采用（ ）的合同形式。
A．固定单价合同
B．成本加酬金合同
C．分包合同
D．固定总价合同
随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（ ）。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．加权深度价格修正率
正确答案：B
临街深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率＝三种。随着临街深度的递增，单独深度价格修正率和平均深度价格修正率呈递减状态，累计深度价格修正率呈递增状态。
销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费，通常简称“两税一费”。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
农村居民占用耕地新建住宅，税额减半征收耕地占用税。（）
答案：对
解析：
本题考查的是耕地占用税。农村居民占用耕地新建住宅，税额减半征收。
影响供给价格弹性的主要因素有（ ）。
A.商品耐用程度
B.时间长短
C.产品的成本状况
D.用途的多样性
E.可替代数目
答案：B,C
解析：
本题考查的是供给弹性。影响供给价格弹性的主要因素：与需求弹性有所不同，影响供给价格弹性大小的因素主要表现在两个方面：一是从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素；二是从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小。
答案：对
解析：
本题考查的是城市用地评价。三类用地，即不适于修建的用地。这类用地一般说来用地条件极差。
房地产估价师考试真题精选及答案9节 第4节
是市场上规模较大，易于识别的顾客群体。
A．弥隙市场
B．细分市场
C．主流市场
D．消费市场
正确答案：B
[答案] B 细分市场是市场上规模较大的、易于识别的顾客群体。随着卖方不断使用更为精确的特征来划分市场，为了追求一组更为狭窄的特定消费群体的利益，“市场影响管理”中引入了“弥隙市场”的概念。
预计某城市2009年较2008年国民生产总值增长10%，则该市2009年国民经济预计环比发展速度为10%。 （ ）
招标文件不得要求或者标明特定的生产供应者，但可以含有倾向或者排斥潜在投标人的其他内容。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，因此按地域范围对房地产市场进行划分是最常见的划分方式。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场细分。房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分
住宅楼以幢(梯)为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。 ( )
某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至( )。
A、 2002年1月10日
B、 2004年1月10日
C、 2005年1月10日
D、 2007年1月10日
房地产投资决策中常见的期权问题不包括（ ）。
A.等待投资型期权
B.放弃型期权
C.机会型期权
D.成长型期权
答案：C
解析：
本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。房地产投资决策中常见的期权问题包括等待投资型期权、放弃型期权、成长型期权。
某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15 年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。
A.15
B.25
C.35
D.55
答案：B
解析：
出让最高年限如下：居住用地70 年；商业、旅游、娱乐用地40 年；其他用地50 年。
权益型房地产投资信托基金的主要收入来源是抵押贷款的利息收入。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。参见教材P320。
房地产估价师考试真题精选及答案9节 第5节
已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是( )。
A．12.35%
B．12.55%
C．12.68%
D．12.93%
正确答案：B
下列说法不正确的是（ ）。
A．完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离
B．共同共有与按份共有的最显著区别存于：共同共有是平等地共有
C．不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等
D．建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利．视为一并转让
在房地产征收、征用中，不需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。
生态强调客体对主体的效应，而环境则阐述客体与主体之间的关系。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是( )万元。
A、 28.62
B、 35.57
C、 41.56
D、 48.24
答案：B
解析：
抵押贷款申请额=8000×40%/(9%/12)×[1-1/(1+9%/12)20×12]元=35.57万元
开发贷款的贷款利率属于（ ）。
A、时间类参数
B、资金类参数
C、融资类参数
D、收益类参数
答案：C
解析：
本题考查的是选择基础参数。融资相关参数包括房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例（通常为总投资的20%～35%），预售收入用于后续开发建设投资的比例。
建设单位自领取建筑工程施工许可证之日起3 个月内开工。如经批准可以延期一次，但不得超过3 个月
答案：错
解析：
建设单位应当自领取施工许可证之日起3 个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3 个月。既不开工又不申请延期或者超
过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。
下列关于销售不动产缴纳增值税规定的表述中，正确的是（）。
A、个人销售自建自用住房，免征增值税
B、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额
C、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额
D、小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额
答案：A
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。选项B错误，一般纳税人销售期2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；选项C错误，一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；选项D错误，小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（ ）。
A、电梯折旧费
B、租赁保证金利息
C、房地产税
D、企业（个人）所得税
E、房屋保险费
答案：B,D
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。电梯折旧费属于短寿命项目的折旧费，可以算在运营费用中。租赁保证金利息通常计入有效毛收入，企业（个人）所得税不计入运营费用。
房地产估价师考试真题精选及答案9节 第6节
下列有关房地产估价产生的误差，表述正确的是（ ）。
A、即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值
B、房地产估价应当使用一般的物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准
C、判断一个评估价值的误差大小或准确性，实际上是将它与真实价值进行比较
D、估价总是在信息完全和存在一定不确定因素下作出的
答案：A
解析：
考点:房地产估价的特点。选项B错误，房地产估价不能用一般的物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准；选项C错误，判断一个评估价值的误差大小或准确性，实际上是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较；选项D错误，估价总是在信息不完全和存在一定不确定因素下作出的。
对于“开发－销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（ ）。
A.开发期
B.论证决策期
C.经营准备期
D.经营期
E.销售期
答案：A,E
解析：
本题考查的是财务净现值。开发销售型的计算期为开发期加上销售期。
由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用市场细分的程序。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（ ）。
A、道路扩宽后，交通发生变化
B、绿地率发生变化
C、公共配套设施发生变化
D、土地形状发生变化
答案：B
解析：
本题考查的是房地产整体价值。从题干条件可知是部分绿地因扩展城市道路而被占用，绿地率发生变化，使房地产整体价值发生减损。
下列税收中，采用定额税率的是( )。
A.耕地占用税
B.房产税
C.契税
D.个人所得税
答案：A
解析：
耕地占用税实行定额税率，具体分4 个档次：
①以县为单位(下同)，人均耕地在1 亩以下(含1 亩)的地区，10 元至50 元／㎡；
②人均耕地在1 亩至2 亩(含2 亩)的地区，8 元至40 元／㎡；
③人均耕地在2 亩至3 亩(含3 亩)的地区，6 元至30 元/㎡；
④人均耕地在3 亩以上的地区，5 至25 元／㎡。
关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中，正确的有（ ）。
A．双方达成的是一种单务合同
B．双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告
C．估价机构提交咨询报告后享有获得余款的债权
D．开发公司开始支付的款项是一种定金
在房地产估价中，如果估价目的不同，估价报告的用途则不同。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新购建成本为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建成本为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（ ）元/m2。
A、4870
B、5020
C、5340
D、5520
答案：B
解析：
考点:成本法总结。3000/1.2＋2800×90%＝5020（元/m2）。
某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／m2，现房出租的年末净收益为500元／m2。若按折现率10％和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为（ ）元/m2。
A． 4400
B．4409
C．4445
D．4455
房地产估价师考试真题精选及答案9节 第7节
在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（ ）。
A．挂牌底价
B．正常市场价格
C．竞买人可承受的最高价
D．最可能的成交价
答案：C
解析：
国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费（简称出让金等费用）的行为。目前，主要有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。其中，当采用挂牌出让方式时，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价，即此时为竞买人确定报价提供参考依据的估价是评估竞买人可承受的最高价。
某宗工业用地面积为5000m2，容积率为2.0，楼面地价为800元／m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元／m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元／m2。该宗地块理论上应补交的地价为（ ）万元。
A.4000
B.5900
C.6400
D.7200
答案：C
解析：
本题考查的是价差法。补地价（单价）＝（40%×3000×8＋60%×1000×8）－800×2＝12800（元/m2）。补地价（总价）＝12800×5000＝6400万元。参见教材P382。
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的是（ ）。
A.划拨土地使用权可以单独设定抵押
B.抵押估价的价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日
C.在运用比较法估价时，应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘
D.抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性
答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A错误，划拨土地使用权不得单独抵押；选项C错误，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘；选项D错误，抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
建筑物功能折旧可以分为（ ）。
A、功能缺乏折旧
B、功能落后折旧
C、功能过剩折旧
D、城市规划改变
E、市场供给的过量或需求不足
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧可分为：功能缺乏折旧；功能落后折旧；功能过剩折旧。
运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。（ ）
答案：对
解析：
考点:净收益测算的基本原理。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。
下列关于房产分丘图的表述中，正确的有（ ）。
A．房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图
B．房产分丘图是房产分幅图的局部明细圈
C．房产分丘图的比例尺为1：100～1：1000
D．房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记
E．房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细图
关于房地产投资信托基金功能的说法中，不正确的是（ ）。
A.REITs对于购买数额进行了硬性的下限规定
B.REITs以股票的形式来筹集资金，能够随时在股票市场上变现，便于投资者控制投资数额和投资范围
C.REITs能抵押通货膨胀的不利影响
D.REITs将单一的银行贷款融资形式向机构投资者.个人投资者融资转变，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场
答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金概述。REITs对于购买数额没有硬性的下限规定，从这点来说要优于其他普通股票形式。
在工程实施过程中，根据工程实际情况和客观条件的变化，可随时调整网络计划，使得计划永远处于最切合实际的最佳状态，保证该项工程以最小的消耗，取得最大的经济效益。（ ）
答案：对
解析：
考点:进度控制。在工程实施过程中，根据工程实际情况和客观条件的变化，可随时调整网络计划，使得计划永远处于最切合实际的最佳状态，保证该项工程以最小的消耗，取得最大的经济效益。
根据《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的规定，门窗翘裂的最低保修期限为1年。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是商品房交付使用。根据《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的规定，门窗翘裂的最低保修期限为1年。
房地产估价师考试真题精选及答案9节 第8节
某房地产开发公司所开发的未售商品房价值在该公司资产负债表的资产类科目中反映。 （ )
此题为判断题(对，错)。
业主委员会的职责包括选聘、解聘物业管理企业（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价从某种意义上讲是（ ）房地产的价值。
A．发明
B．发现
C．创造
D．隐定
甲房地产开发公司（以下称甲公司）为境内上市企业，注册资本为3亿元。2016年甲公司在F市开工建设了一个用地面积为60万平方米的住宅区，其中规划的绿地面积为18万平方米，道路用地面积为10万平方米，住宅基底总面积为24万平方米，住宅平均层数为5层，每层面积相等。当年末，该住宅区一期项目达到预售条件，甲公司向当地主管部门申请预售许可，获得批准后开始对外预售。此外，2016年甲公司的开发量比上年增长了10%，但开发费用仅增长8%；2016年末甲公司的财务报表显示，其所有者权益为80649万元，其中法定公积金16000万元；负债为75412万元，其中借款45000万元；税前利润3800万元，企业所得税率25%。
甲公司在股息红利分配时，符合《公司法》规定的财务处理为（ ）。
A、提取法定公积金0万元
B、按股东持股比例分配2850万元
C、提取法定公积金380万元
D、按股东持股比例分配3800万元
答案：A,B
解析：
本题考查的是股票的基本分类。税后利润=3800×（1-25%）=2850万元，法定公积金16000万元，超过注册资本的百分之五十，可以不再提取法定公积金。参见教材P283。
设立担保公司应当具备下列条件包括：有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有不少于3000万元人民币的实有资本；有一定数量的周转住房；有适应工作需要的专业管理人员；有符合《公司法》要求的公司章程；符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住房置业担保机构管理制度。设立担保公司应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有不少于1000万元人民币的实有资本；（4）有一定数量的周转住房；（5）有适应工作需要的专业管理人员；（6）有符合《公司法》要求的公司章程；（7）符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。
投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益有相同的反应。
答案：错
解析：
投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益有不同的反应。
在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在( )。
A．竞争
B．技术
C．经济
D．优选
E．法律
正确答案：AD
[答案] AD
在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在竞争和优选。
2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。
2.估价师拟采用假设开发法进行估价，对于临街商业房地产开发完成后价值评估，适宜（ ）方法。
A.临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法
B.临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法
C.临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法也可选用收益法
D.临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法也可选用收益法。假设开发法估价时，开发完成后价值的计算不能采用成本法。
下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是（ ）。
A、估价委托人一定是估价对象权利人
B、估价对象权利人一般是估价利害关系人
C、估价报告使用人一定是估价利害关系人
D、估价委托人一定是估价报告使用人
答案：B
解析：
本题考查的是估价当事人。选项A、C错误，在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用人，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人；选项D错误，估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人；估价对象权利人一般是估价利害关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。在房地产抵押估价中，委托人可能是非房屋所有权人和建设用地使用权人的贷款人, 也可能是以其房地产抵押的借款人，他们都是估价利害关系人，估价报告使用人是贷款人。
房地产估价师考试真题精选及答案9节 第9节
以下各项中，属于流动性偏好利率理论的观点的是（ ）。
A.资本供求决定利率水平，利率不受货币因素的影响
B.利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平
C.可贷资金的需求主要由投资需求.赤字需求和家庭需求三个要素构成
D.利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率
答案：B
解析：
本题考查的是利息与利率。选项A，为古典学派的储蓄投资决定理论的观点；选项C，为可贷资金利率理论的观点；选项D，为马克思的利率决定理论的观点。
下列计算公式正确的有（ ）。
A．有形长期资产=固定资产净值－待处理固定资产净损失－未弥补亏损+长期投资
B．实有资产净值=资产总计－负债总计－待处理经资产损失－未弥补亏损－潜亏
C．资产负债率=（负债总额/资产总额）×100%
D．流动比率=（流动资产/流动负债）× 100%
2010 年某房地产开发企业销售收入等于经济成本时，该开发企业（ ）。
A．获得了正常利润
B．获得了经济利润
C．获得了超额利润
D．年净利润为零
答案：A
解析：
经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。
分析信息是指对主要变量可以分析其（ ）并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模 型来进行分析。
A．量化性
B．增值率
C．移换性
D．离散性
正确答案：D
D分析信息是指对主要变量可以分析其离散性并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。
房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，在15天内没有反馈意见时，即在网上公示投诉情况。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》规定，房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门对收到投诉信息，要进行登记、整理、分类，并根据被投拆对象和投诉内容，或转交有关行政部门进行核查、处理，或转给被投诉机构进行处理。房地产中介服务机构对系统管理部门转去的投诉在15日内反馈意见（包括处理结果或正在处理情况） 。无正当理由未按时反馈的，将在网上公示投诉情况。
某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是直接资本化法。报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系，而资本化率与净收益本身的变化以及收益期的长短有直接关系。P271。
依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，达到最大值后，再转入一个规模的收益递减阶段。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某幢房屋的建筑面积为200m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1000元/m2。估算该房屋的重新购建价格为（ ）万元。
A．10
B．20
C．25
D．30
正确答案：B
该房屋的重新购建价格估算为：200×1000=20(万元)。
基金公司将所有的各种基金作为全部运行资本。（ ）
此题为判断题(对，错)。
