房地产估价师考试题免费下载5章 第1章
一般规定，开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过工程建设总投资的（ ）以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。
A.20％
B.25％
C.30％
D.40％
答案：B
解析：
本题考查的是房地产项目融资方案。一般规定，开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过工程建设总投资的25％以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。
房屋所有权登记发证的法定机关是房屋所在地的市、县级土地管理部门。（ ）
此题为判断题(对，错)。
“三项预测值”分析方法是（ ）中的一种。
A.概率分析方法
B.盈亏平衡分析方法
C.多因素敏感性分析方法
D.风险估计与评价的方法
答案：C
解析：
本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。P227。
房地产用途描述要说明估价对象的规划用途、设计用途、登记用途、实际用途。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产基本状况的描述。房地产用途描述要说明估价对象的登记用途、实际用途、规划用途和设计用途。
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经( )业主同意。
A.专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数1/2 以上
B.专有部分占建筑物总面积1/2 以上的业主且占总人数2/3 以上
C.专有部分占建筑物总面积1/2 以上的业主且占总人数1/2 以上
D.专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数2/3 以上
答案：D
解析：
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数2/3 以上业主同意
凡需要确定位置的建筑局部或构件都应注明与附近轴线的尺寸关系。（ ）
此题为判断题(对，错)。
从狭义的角度，正常利润是下列哪项生产要素的报酬（ ）。
A.土地
B.资本
C.劳动力
D.企业家才能
答案：D
解析：
本题考查的是分配理论。狭义而言，正常利润是指企业主经营管理自己的企业所应获得的薪金。通常将正常利润看作是对企业家才能的贡献所给予的报酬。P213。
房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。（ ）
答案：对
解析：
考点:证券市场概述。债券因有固定的票面利率和期限，其市场价格相对股票价格而言比较稳定。
房地产估价师考试题免费下载5章 第2章
商品住房预售许可的最低规模不得小于( )
A.层
B.层
C.单元
D.栋
答案：D
解析：
预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
房地产投资具有收益、保值、增值和消费四方面特性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
征收土地导致的法律后果是农村集体土地所有权的消灭，城市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的消灭。（ ）
此题为判断题(对，错)。
商业物业的购买者大都是以投资收益为目的，靠物业出租或出售经营的收入来回收投资并赚取投资收益，另一部分是为了自用的目的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目的类型包括（ ）。
A、描述性调查
B、试探性调查
C、抽样性调查
D、因果性调查
E、电话回访性调查
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目可以分成描述性调查、试探性调查和因果性调查，参见教材P107。
受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应派（ ）单数成员组成鉴定组。
A．3人(含3人)以上
B．5人(含5人)以上
C．7人(含7人)以上
D．9人(含9人)以上
正确答案：A
受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应指派3人(含3人)以上单数成员组成鉴定组
在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（ ）。
A．用途
B．区位
C．建筑规模
D．建筑档次
E．房地产开发企业
答案：A,C,D
解析：
假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。在实际估价中，假设开发法测算结果的可靠程度，关键取决于以下两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式（包括用途、建筑规模、档次等）；②是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。
城市规划行政体系包括城市规划的编制和审批两个方面。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城市规划体系。城市规划行政体系包括城市规划的编制和审批两个方面。
房地产估价师考试题免费下载5章 第3章
按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有（ ）。
A．陈某的儿子
B．陈某的经纪人
C．陈某的继母
D．陈某的女儿
E．护理陈某多年的保姆
住房抵押贷款属于（ ）。
A．银行信用
B．商业信用
C．国家信用
D．消费信用
根据国家关于估价收费标准的一般规定，房地产估价收费一般按照（ ）收取。
A、评估总额的一定比例
B、采用差额定率分档累进
C、一月成交租金额
D、口头咨询费和书面咨询费
答案：A
解析：
本题考查的是房地产中介服务收费。房地产估价收费一般按照评估总额的一定比例收取。
某公司2016年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。
若该公司不退房，要求开发商修复，则本项目最适宜采用的损害赔偿估价方法是（ ）。
A、收益资本化法
B、修复费用法
C、赔偿实例比较法
D、损害前后差价法
答案：B
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复费用法也称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。本题属于可修复的损害，适宜选用修复费用法估价。
某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是（）。
A.发行可转换债券
B.发行普通股股票
C.发行优先股股票
D.发行公司债券
答案：D
解析：
本题考查的是房地产债务融资。债务融资不会稀释股权。
下列情形中，可以不办理出让手续的有（ ）。
A.民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局做交通指挥中心
B.林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼
C.私有住宅转让后改为副食品加工车间
D.职工已购公有住房首次上市转让
E.国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变可保留划拨土地使用。
土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由（ ）缴纳城镇土地使用税。
A．土地所有权人
B．土地使用权人
C．实际使用人
D．使用权有争议的双方
正确答案：C
本题主要考查的是土地使用税的纳税人的问题。土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。
下列关于所有权的表述中，正确的有（ )。
A.所有权是从物权
B.所有权是自物权
C.可对所有权人的物设置他项权利
D.共有是确定份额的共同所有
E.建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权
房地产估价师考试题免费下载5章 第4章
收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
A、 最佳用途和最佳规模
B、 最佳集约度
C、 最佳规模和最佳集约度
D、 最佳用途
答案：C
解析：
它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。
施工单位签署质量合格的文件上，必须有（ ）的签字盖章。
A．注册建筑师
B．注册结构工程师
C．注册建造师
D．注册监理工程师
会计假设又叫会计核算基本前提，是对会计账簿所处的时间、空间环境所作的合理设定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A.委托人
B.估价报告预期使用者
C.管理部门
D.中立
答案：D
解析：
本题考查的是独立客观公正原则。独立客观公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。
住房公积金贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，仍可实行合同利率。（ ）
答案：对
解析：
个人住房公积金贷款遇法定利率调整，贷款期限在1 年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1 年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。
住房公积金管理的基本原则不包括（ ）。
A．住房公积金管理中心动作
B．银行专户
C．低存低贷
D．财政监督
正确答案：C
《住房公积金管理条例》规定，“住房公积金管理委员会决策，住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督”是住房公积金管理的基本原则，其目的是保障住房公积金规范管理和安全动作，实现保值、增值，维护住房公积金所有人的合法权益。
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0％，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70％，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10％。预计购物中心的出租率为95％，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35％。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：
（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20％，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2（精确到个位）?
（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13％，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）?（12分）
正确答案：
解法一：叙述法
一、设最低基础租金为x，求最低基础租金
(1)计算各年自有资金净现金流量
1)第1年年初净现金流量=-5400万元
2)第2年年初：投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元
净现金流量=-5400+5400=0万元
3)第3年年初：
归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元
乙银行贷款=9093.87万元
净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元
4)第3、4年年末：
还本付息=9093.87×7%=636.57万元
营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%万元
经营收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)万元
净现金流量-(0.9975x+1000)×65%万元
5)第5年年末：
还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元
营运成本=(0.9975x+1000)×35%万元
经营收入=(0.9975x+1000)万元
转售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5万元
净现金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44
=(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44万元
(2)求基础租金
二、计算全投资内部收益率FIRR
（1）计算各年净现金流量
1）第1年年初投资=8100万元
2）第2年年初投资=5400万元
3）第3年、4年年末：
经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元
经营成本=2910.21×35％=1018.57万元
净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元
4）第5年年末：
经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元
经营成本=2910.21×35％=1018.57万元
转售收入=2910.21×65％×9.5=17970.55万元
挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元
（2）计算内部收益率
设i 1=13％，则有：
解法二：图表法
一、列出自有资金现金流量表（年来），设计出租金为x
二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率，列表：
下列关于建设用地使用权的表述，错误的有（ ）。
A.居住用地出让最高年限为70年，自动续期
B.工业用地出让最高年限为50年，自动续期
C.娱乐用地出让最高年限为50年，使用权期间届满，最迟于届满前一年申请续期
D.科技用地出让最高年限为40年，使用权期间届满，最迟于届满前一年申请续期
E.建设用地使用权期间届满前，因公共利益回收土地的，应当依法给予补偿
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。P33～34。
房地产估价师考试题免费下载5章 第5章
通风施工图纸可分为（ ）。
A.立面图
B.平面图
C.剖面图
D.系统图
E.详图
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是建筑识图基础。通风施工图纸可分为平面图、剖面图、系统图和详图。
债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。 （ ）
正确答案：×
债务融资的资金供给方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。
认知价值定价法是指房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场指标。根据顾客（消费者）对价值的判断来制定价格。参见教材P98。
平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是供给指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积。
中介服务机构出示（ ）材料才可以合法预售住宅。
A．W公司与商品房预购人签订的预售合同
B．集体土地所有权证和国有土地使用权证
C．商品房预售许可证及w公司出具的商品房销售委托书
D．商品房预售许可证，房屋所有权证及w公司出具的销售代理委托合同、商品房预售合同
不计人房屋面积的有（ ）。
A．房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池
B．活动房屋、临时房屋、简易房屋
C．与房屋室内相通的伸缩缝
D．层高小于2．20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2．20m的地下室等
E．房屋之间无上盖的架空通廊
正确答案：ABDE
除了选项A、B、D、E外，不计算房屋面积的还有：突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、垛、无柱雨篷等；建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；骑楼、骑街楼的底层用作道路街港通行的部分；利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。
下列关于物业的维修养护的说法，正确的是( )。
A．除应租户要求而进行的维修外，还要按时对物业进行定期的检查、维修与养护
B．物业管理人员虽然被授权负责物业的维修，但必须以不突破维修预算为原则
C．对租户就建筑物尤其是内部设备的使用提供指导不是物业维修计划的内容
D．物业维修常起源于租户对建筑物状况的抱怨
E．对于建筑内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员必须征得业主的同意
正确答案：ABDE
[答案] ABDE 对租户就建筑物尤其是内部设备的使用提供指导，也是物业维修计划的重要内容，这样就可以使承租人、物业管理人员以及业主共同承担物业维护的责任，并使各方的利益得到应有的保护。
房地产基础测绘是指因房地产开发、经营、交易和房地产权属管理等的需要，测量、绘制房地产分丘平面图和房地产分层分户平面图，形成图、表、卡、册、簿、数据等信息的测绘活动。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产测绘概述。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，形成房地产的基础图纸——房地产分幅平面图的测绘活动。
