房地产估价师历年真题和解答5辑 第1辑
预售面积，是指报告期内（ ）的房屋建筑面积。
A.已正式交付使用
B.已正式签订商品房预售合同
C.已正式签订商品房交易合同
D.已正式竣工验收合格
答案：B
解析：
本题考查的是市场交易指标。预售面积，是指报告期内已正式签订商品房预售合同的房屋建筑面积
股票的内容应当完备，如果股票记载的内容欠缺或不真实，股票有可能仍有效。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是股票应载明的内容。股票的内容应当完备，如果股票记载的内容欠缺或不真实，则股票无效。
估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要有以下作用( )。
A、 有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平
B、 有助于解决日后可能发生的估价纠纷
C、 有助于保持估价机构工作的连续性
D、 有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核
E 可以为日后的估价提供参考
城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，公告的时间不得少于( )日。
A.10
B.20
C.30
D.60
答案：C
解析：
城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于30 日。
国家实行土地登记制度，属于国有土地的，核发（ ）。
A．《国有土地所有证》
B．《国有土地使用证》
C．《集体土地所有证》
D．《集体土地使用证》
正确答案：B
根据《国土资源听证规定》的规定，征用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续。
商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于（ ）。
A、20%
B、15%
C、10%
D、25%
答案：B
解析：
本题考查的是营业收入、利润和税金。商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于20%，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于15%，开发项目位于其他地区的不得低于10%。参见教材P176。
房地产估价师历年真题和解答5辑 第2辑
非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了《商品房预售许可证》。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。
据此背景，回答以下问题：
按照规定，刘某与B房地产开发公司签订的《商品房预售合同》应在该合同签订之日起( )日内向政府有关管理部门登记备案。
A、 15
B、 20
C、 30
D、 90
下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（ ）。
A、大气环境
B、声觉环境
C、卫生环境
D、治安环境
答案：D
解析：
本题考查的是房地产区位因素。影响房地产价格的周围环境因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。
申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向（ ）提交申请资料。
A．人事部
B．建设部
C．省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门
正确答案：D
对于房地产估价师初始注册，申请人向所在地省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门提交申请材料。
经济是用住房供应实行申请、批审何公示制度。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
关于房地产估价结果的说法，错误的是（ ）。
A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见
B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见
C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同
D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得为了招揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。
中水道主要功能是去除污水中的含有的油脂，以免堵塞排水管道。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑排水设备。化粪池主要功能是去除污水中的含有的油脂，以免堵塞排水管道。
房地产估价师历年真题和解答5辑 第3辑
盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与 ( )的平衡关系的方法。
A、 固定成本
B、 变动成本
C、 盈利
D、 机会成本
下列不属于一般性货币政策工具的是（ ）。
A．法定存款准备金率
B．贷款额度控制
C．再贴现利率
D．公开市场业务
开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有( )。
A、 建设工程规划许可证
B、 选址规划意见通知书
C、 项目设计方案的总平面图
D、 城市规划部门批准征用土地的计划任务
E 1/2000或1/500的地形图
某城市2012 年可供租售的写字楼面积为90 万m2，全年写字楼销售量为60 万m2，房地产开发企业直接出售量为15 万m2，该城市2012 年写字楼的吸纳周期为（ ）年。
A．0.67
B．0.83
C．1.20
D．1.50
答案：D
解析：
吸纳周期，是指按报告期内的吸纳速度(单位时间内的吸纳量)计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间(AP=HSRt／AVt)，单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。根据题意，该城市2012 年写字楼的吸纳周期为：90÷60＝1.5（年）。
服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。
一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府的有关文件规定，须补缴地价款方能在市场转让。根据《房地产权证》和《X市人民政府关于土地使用权出让年限的公告》，该物业使用年限为40年(1992年9月至2032年9月)，剩余土地使用年限为28．5年。试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式。
正确答案：
技术路线是先计算出估价对象出让的市场价格，再考虑其己使用年限对其价格的影响，修正后得出估价对象现时的市场价格，然后乘以土地使用权出让金缴纳费率，得出补地价。主要公式：补地价=估价对象出让的市场价格×已使用年限修正系数×土地使用权出让金费率。补地价=估价对象出让的市场价格×[1—1/(1+y)28 5]/[1—1/(1+y)40]×土地使用权出让金费率(其中，Y代表土地报酬率)。
房地产估价师历年真题和解答5辑 第4辑
招标方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。（ ）
此题为判断题(对，错)。
以出让方式取得土地使用权的某栋住宅用地已使用了10年。按照国家规定，该住宅剩余土地使用年限最高为（）年。
A.40
B.50
C.60
D.70
答案：C
解析：
本题考查的是以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。70－10＝60年。
以下关于家庭人口规模变化对房地产价格的影响说法中，正确的是（ ）。
A．家庭人口规模变小，房地产价格有下降的趋势
B．家庭人口规模变小，房地产价格有上升的趋势
C．家庭人口规模变大，房地产价格有下降的趋势
D．家庭人口规模变大，房地产价格有上升的趋势
E．家庭人口规模变大变小，只要人口数量不变，对房地产价格变化没有影响
正确答案：BC
家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起所需住房数量的变动，随之导致房地产价格变化。
在城市控制性详细规划中，下列不属于规定性指标的是（ ）
A.用地性质
B.建筑密度
C.容积率
D.人口容量
答案：D
解析：
本题考查的是控制性详细规划。选项D，属于指导性指标。
设有抵押权的房屋被拆迁时，如果能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必经抵押权人认可。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是（ ）。
A．房地产咨询
B．物业管理
C．房地产估价
D．房地产经纪
答案：B
解析：
房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。
房地产估价师历年真题和解答5辑 第5辑
对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（ ）。
A．朝向
B．楼层
C．交通条件
D．楼前绿化
答案：B
解析：
房地产的区位因素主要包括：①位置，包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层；②交通；③外部配套设施；④周围环境，包括大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境、人文环境。该题中，对一幢住宅楼进行整体估价时，则不应考虑楼层的因素。
下列说法不正确的是( )。
A、 完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离
B、 共同共有与按份共有的最显著区别在于：共同共有是平等地共有
C、 不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等
D、 建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让
答案：B
解析：
共同共有与按份共有的最显著区别在于：共同共有是不确定份额的共有。
取得房地产经纪人执业资格是从事房地产经纪活动的基本条件。（ ）
此题为判断题(对，错)。
水污染可分为（ ）。
A.潜水污染
B.承压水污染
C.地表水污染
D.地下水污染
E.海洋污染
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是水污染的概念。水污染可分为地表水污染、地下水污染和海洋污染。
某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（ ）年。
A．1
B．1.5
C．2
D．2.5
答案：D
解析：
假如预测该商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的正常建设期为3年，该在建工程的正常建设期为1年，则在该在建工程由现房地产开发企业续建完成的情况下，其后续建设期为2年。但如果是该在建工程要被人民法院强制拍卖，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。如果“换手”的正常期限为0.5年，则该在建工程的后续建设期为2.5年。
利用直线趋势法对某类商品住宅2004～2013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y＝3522＋385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X＝0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为（ ）元/m2。
A.5447
B.5832
C.6987
D.7757
答案：D
解析：
本题考查的是数学曲线拟合法。取2008年对应的X＝－1，2009年对应的X＝1，则满足∑X＝0。偶数年，间隔2；奇数年，最中间的数取0，间隔1。
2014年，X＝11，则Y＝3522＋385×11＝7757（元/m2）。参见教材P385。
