21年房地产估价师考试真题及答案6章 第1章
下列关于商品房买卖合同的表述，正确的是（ ）。
A.商品房现售合同，包括面积误差处理方式
B.商品房预售合同，包括房屋登记及物业管理等内容
C.商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价
D.按建筑面积计价，建筑面积或套内建筑面积有其一误差比绝对值在3%以内的，根据实测建筑面积结算价款
答案：C
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。面积误差处理方式，属于预售合同的内容；商品房预售合同，包括前期物业管理内容；若当事人未对面积误差处理做约定，按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内的，根据实测建筑面积结算房价款。P133～134。
某国有建设用地上建造的商场，出让年限为40年，土地使用权届满时，土地及地上建筑物由国家无偿收回。建设期3年，商场建筑物经济寿命60年。用成本法估算该商场价值时，计算建筑物折旧时，应该选取的总折旧年限为（ ）年。
A、37
B、40
C、57
D、60
答案：A
解析：
考点:求取建筑物折旧应注意的问题。土地使用权早于建筑物经济寿命到期，并且到期国家无偿收回，则以土地使用权到期的时间计算总折旧年限。
在我国，房地产价格评估制度是根据（ ）确立的一项房地产交易基本制度。
A.法律
B.行政法规
C.部门规章
D.政府规范性文件
答案：A
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。《城市房地产管理法》属于法律。
房地产投资项目盈亏平衡分析中临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ ）的极限值。
A.利润为零
B.容许的最低经济效益指标
C.期望的最高经济效益指标
D.最可能实现的经济效益指标
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产投资项目盈亏平衡分析中临界点分析是对应项目达到目标收益率的分析，而保本点分析是对应项目利润为零时的分析。
经济适用房的开发利润应控制在（ ）以下。
A．2%
B．3%
C．4%
D．5%
在零售商业物业的商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于物业的易接近性或交通的通达程度。（ ）
答案：对
解析：
【考点】零售商业物业分析。在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。
拆迁评估机构之间应当就拆迁评估的（ ）进行协调并执行共同标准。
A．依据
B．原则
C．程序
D．进度
E．成本
正确答案：ABC
拆迁评估机构之间应当就拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选项进行协调并执行共同标准。
非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入出境商品住宅的价格中。( )
此题为判断题(对，错)。
某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：
银行可要求开发公司购买( )。
A、 保证保险
B、 信用保险
C、 工程保险
D、 责任保险
21年房地产估价师考试真题及答案6章 第2章
房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属（ ）登记。
A．他项权利
B．转移
C．所有权初始
D．变更
在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。（过时，删除）
A．折旧和摊销
B．投资回收
C．投资回报
D．未分配利润
E．权益融资
关于假设开发法估价中开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法，错误的（）。
A.开发经营期可分为建设期和经营期
B.建设期的起点与开发经营期的起点相同
C.经营期可具体分为销售期和运营期
D.建设期和经营期不会重叠
答案：D
解析：
本题考查的是后续开发经营期。在销售（含预售）的情形下，建设期和经营期有重香。 参见教材P330。
运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（ ）。
A.待开发房地产价值
B.后续的建设成本
C.后续的管理费用
D.待开发房地产取得税费
答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法后续开发的应得利润。采用直接成本利用率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本。P351。
下列说法正确的是( )。
A、 合同履行费用的负担不明确的，由双方分担
B、 合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行
C、 逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行
D、 逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行
答案：D
解析：
合同履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在履行义务一方所在地履行；逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按原价格执行，价格下降时，按新价格执行。
某市2016年住宅的预测销售为500万平方米，实际销售为650万平方米，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2017年住宅销售量为（ ）万平方米。
A.500.0
B.537.5
C.612.5
D.650.0
答案：C
解析：
本题考查的是市场趋势分析。本期预测值=平滑指数×前期实际销售量+（1－平滑指数）×前期预测值＝0.75×650＋（1－0.75）×500＝612.5。
住房置业担保公司为借款人提供的是（ ）保证。
A．抵押
B．质押
C．留置权
D．连带责任
答案：D
解析：
住房置业担保是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。它规定了保证方式和反担保方式，住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证，依照连带责任保证的法律规定，债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
一般而言，城市总体规划的期限为20年，近期建设规划的期限为3年。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某市规定自 2013 年 4 月 1 日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的 1％计征，调整为按照转让所得的 20％计征，张某于 2013 年 4 月 15 日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低，房屋登记资料显示该套住房为张某于 2009 年 8 月 27 日购得，为合理确定张某应缴纳的个人所得税，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。
关于该市税收政策调整可能产生的影响分析，不恰当的是（ ）。
A.将在一定程度上抑制房地产投资投机性需求
B.部分刚性需求购房者将转向新建商品住房市场
C.二手房地产交易量增加，房价上涨势头将趋缓
D.将在一定程度上催热该市场房地产租赁市场
答案：C
解析：
提高二手房交易的个税，会抑制投机行为，出售者怠于出售房产，供给减少，刚性需求购房者更多的从二手市场转向新建住房市场或租赁市场。C 项，该市二手房交易的个税提高，将会导致二手房地产交易量将减少，房价上涨势头将趋缓。
21年房地产估价师考试真题及答案6章 第3章
一级房地产估价机构设立分支机构的条件之一是在分支机构所在地有（ ）名以上专职注册房地产估价师。
A.2
B.3
C.5
D.8
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。一级房地产估价机构设立分支机构应当符合下列条件：（1）名称采用“房地产估价机构名称＋分支机构所在地行政区划名＋分公司（分所）”的形式；（2）分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师；（3）在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师；（4）有固定的经营服务场所；（5）估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。
赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为（ ）元。
A.172858
B.182786
C.192858
D.201006
答案：D
解析：
本题考查的是复利系数的应用。实质：贷款余额＝第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。
第一步，已知贷款P，先求出月还款额A。
P=50×（1-30%）=35（万元）；i月=6%/12=0.5%，n=10×12=120；
A=P×i（1+i）n/[（1+i）n-1]=350000×0.5%（1+0.5%）120/[（1+0.5%）120-1]=3886（元）
某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为（ ）万元。
A、992
B、3306
C、10014
D、12723
答案：C
解析：
本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V=420/13%×[1-1/（1+13%）3]+1.3V/（1+13%）3。计算得到：V=10013.49（万元）。
业主对住宅的专有部分进行装修时，只能拆除部分的承重墙，不得损害其他业主的合法权益。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是物业管理概述。业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得损害其他业主的合法权益。
某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元；净现值的标准差分别为§甲=890万元，§乙=910万元，§丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（ ）。
A、乙<丙<甲
B、甲<乙<丙
C、丙<甲<乙
D、乙<甲<丙
答案：A
解析：
考点:概率分析中的期望值法。根据公式：V=§÷E（NPV），V甲=890／1500=0.59，V乙=910／1800=0.51，V丙=1200／2200=0.55。
工程投资控制是指投资越省越好。（ ）
此题为判断题(对，错)。
借款还本付息估算表属于基本财务报表，因该表中列示了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（ ）
答案：错
解析：
考点:辅助报表。借款还本付息估算表属于辅助报表。
下列关于合同履行的表述，正确的是（ ）。
A.质量要求不明确的，按照国家、行业标准履行
B.履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行
C.对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释
D.履行地点不明确，给付货币的，按照订立合同时履行地的市场价格履行
E.对格式条款的理解有两种以上解释的，应当做出不利于提供各式条款的一方的解释
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是合同的履行。履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行。参见教材P415。
关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（ ）。
A.评估投资价值可选用较乐观的估计值
B.评估抵押价值应选用较保守的估计值
C.评估期房市场价格应选用最高的估计值
D.评估买卖价格应选用最可能的估计值
E.评估保险价值应选用最低的估计值
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是净收益测算应注意的问题。除了评估房地产抵押价值银遵守谨慎原则而应选用较保守的估计值、评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外，其他目的的估价都应选用最可能的估计值。参见教材P259。
21年房地产估价师考试真题及答案6章 第4章
我国有期限的出让土地使用权应计提( )。
A．利率
B．损失
C．升值空间
D．折旧
正确答案：D
[答案] D
我国有期限的出让土地使用权是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。
下列金融工具中，银行汇票属于（ ）。
A．直接金融工具
B．短期信用工具
C．商业信用工具
D．消费信用工具
答案：B
解析：
按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。长期信用工具又称有价证券，主要是股票和债券两类。不定期信用工具主要指银行券和纸币。
住房公积金的增值收益的合法用途包括（ ）。
A．奖励住房公积金管理中心职工
B．建立住房公积金贷款风险准备金
C．支付住房公积金管理中心的管理费用
D．建设廉租住房的补充资金
E．建设经济适用住房的补充资金
（ ）是分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数。
A.算术平均数
B.调和平均数
C.几何平均数
D.加权平均数
答案：B
解析：
本题考查的是平均指标。调和平均数是分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数。
经济适用房的土地采用（ ）方式取得。
A．行政划拨
B．转让
C．出让
D．低价出让
正确答案：A
1998年7月3日以国发[1998]23号文件发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。”
（ ）是指对物品的有支付能力支持的需要。
A、购买力
B、有用性
C、稀缺性
D、有效需求
答案：D
解析：
考点:价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要。
按套内建筑面积计价的房屋，办理房屋权属登记时，房屋面积仍按建筑面积登记。 ( )
政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现了房地产的( )性。
A．政策影响
B．依赖
C．相互影响
D．波及
正确答案：C
[答案] C 政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现了房地产的相互影响性。
答案：错
解析：
本题考查的是征收集体土地的特点。征收土地具有以下三个明显的特点：一是具有一定的强制性。征地是国家的特有行为，被征地单位和人员要服从国家的需要。二是要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿，保证被征地农民的生活水平不因征收土地而降低。三是被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。参见教材P41。
21年房地产估价师考试真题及答案6章 第5章
有一个大型购物中心，总建筑面积50000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划。该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发布的当地房地产资本化率如表4-5所示。
根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据你的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是( )。
A、 前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定的水平
B、 前若干年内递增，之后递减，最终稳定在一定水平
C、 在全部经营期内保持不变
D、 在全部经营期内持续增长
答案：B
解析：
[试题分析] 该题目主要考核运用收益法评估商业收益性房地产时的资本化率和净收益流量的判断技巧。由于该地区商业项目渐趋饱和，因此投入运营后可能会面，临较高的经营风险，因此资本化率取值为7%—8%。对于经营期间的净收益流量问题也是主要根据市场竞争情况判断的。
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租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（ ）。
A.置业投资
B.设备租赁
C.售后回租
D.权益融资
答案：C
解析：
本题考查的是房地产债务融资。租赁融资在房地产领域的应用，主要是采用回租租赁或售后回租模式，即房地产企业在有融资需求、但又不希望放弃该房地产控制权的情况下，通过将房地产产权出售给投资者，再由投资者回租给房地产企业使用或出租经营的情况。
任何单位和个人都可以到房屋登记机构查询房屋坐落、面积、用途等房屋自然状况信息，但不可以查询房屋所有权人姓名或名称等权利状况信息。（ ）
此题为判断题(对，错)。
收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的因素，重要的不是过去的因素而是现在的因素。（ ）
答案：错
解析：
考点:收益法的理论依据。收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素。
凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。并非所有离退休人员都可以办理注册，其应当提供离退休的影印件，并无不予注册的情形，才能予以注册。
不动产登记费按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记程序。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。参见教材P161。
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是( )。
A、 道路扩宽后，交通发生变化
B、 绿地率发生变化
C、 公共配套设施发生变化
D、 土地形状发生变化
市场需求的预测一般需要从六类产品层次、（ ）类空间层次与三类时间层次上进行分析。
A、三
B、四
C、五
D、六
答案：C
解析：
考点:市场规模的估计。市场需求的预测一般需要从六类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。
(2016真题) 反映企业营运能力的财务分析指标有（）。
A.流动比率
B.应收账款周转率
C.资产报酬率
D.存货周转天数
E.资产负债率
答案：B,D
解析：
本题考查的是财务分析。营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。存货周转指标主要有存货周转率和存货周转天数。应收账款周转指标主要有应收账款周转率和应收账款周转天数.
21年房地产估价师考试真题及答案6章 第6章
土地面积量算在（ ）的基础上进行。
A.室内测量
B.产权调查
C.行政调查
D.地籍调查
E.地籍测量
答案：D,E
解析：
本题考查的是土地面积量算的概念。土地面积量算在地籍调查和地籍测量的基础上进行。
债券发行时，若市场利率高于债券利率，则债券的发行价格往任低于票面价值。 （ )
此题为判断题(对，错)。
（ ）原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。
A．及时性
B．简便性
C．明晰性
D．可比性
正确答案：C
答案：C。明晰性原则要求会计信息简明、易懂，能够简单明了地反映企业的财务状况、经营成果和现金流量，从而有助于会计信息使用者正确理解、准确掌握企业的情况。
在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。
A.空置率＞合理空置率
B.空置率＜合理空置率
C.空置率＝合理空置率
D.不能判断
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场的自然周期。复苏阶段在房地产自然周期的第一阶段，此阶段在长期平均空置率水平下，即空置率大于合理空置率。P51。
房地产的( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
A、 权益和区位
B、 权益
C、 实物和权益
D、 区位
答案：D
解析：
虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。
某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40％，余款半年后一次付清，假设年利率为8％，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/m2。
A．4387
B．4398
C．4500
D．4887
答案：B
解析：
本题中并没有说家电家具价值在成交日期一次性付清，相反，是说“含家电家具的成交价格为50万元，首付40％，余款半年后一次付清”，因此可判定家电家具价值5万元是名义价格，应该换算成实际价格，家电家具价值应该参与折现。则可比单价为：
某临街深度30.48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50英尺），临街宽度25m的矩形土地的总价为（ ）。
A．53.34万元
B．85.34万元
C．106.68万元
D．213.36万元
必须经承兑才能生效的金融工具是（ ）。
A．本票
B．商业汇票
C．银行券
D．支票
正确答案：B
商业汇票是由出票人签发，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。商业汇票必须经承兑后才能生效。经过承兑的汇票，叫承兑汇票。凡由企业承兑的，称为商业承兑汇票；凡由银行承兑的，称为银行承兑汇票。
下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（ ）。
A．进行项目的财务评价
B．获取项目所需土地
C．确定规划设计方案并获得批准
D．对项目的建设工程进行招标
E．提交项目开工申请并获得批准
答案：B,C,D,E
解析：
房地产开发过程的前期需要做以下几方面工作：①获取土地；②项目核准和开工计划；③确定规划设计方案并获得规划许可；④工程建设招标；⑤开工申请与审批；⑥其他。
