有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是( )。
A．52%
B．58%
C．62%
D．68%
下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）。
A．房地产投机
B．物价变动
C．财政收支状况
D．居民收入水平
刚性基础一般指钢筋混凝土条形基础，用于柔性基础不适宜时的墙下条形基础或钢筋混凝土柱下条形基础。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建
筑面积为17500 m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需
2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为（ ）万元。
A 3758.57 B 3942.03 C 3966.10 D 4769.85
某工业用地的土地面积为10 000㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价为（ ）万元
A．500
B．1000
C．2250
D．3000
加权指数递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。（ ）
强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表，（ ）也应到现场作证明。
A．居委会
B．房管局
C．房地产开发商
D．土地管理部门
该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是（ ）。
A．人均绿地率
B．停车位
C．用地性质
D．建筑密度
甲公司根据新产品生产的需要，对生产车间花费200万元进行加固改造，则该支出为收益性支出。 （ ）
张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚有两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常隋况下应如何思考下列问题：
1．如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
2．如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
3．该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?
××置业公司部分房地产估价结果报告（节选）
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋建筑面积7800m2的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
五、价值时点
价值时点为201 1年6月30日，为注册房地产估价师现场勘查之日。
六、价值类型（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
十、估价结果
经过科学、客观、严密的估价计算，综合确定估价对象的价值为17096万元（大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整），其中超市的总价值为7355万元（大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整），单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元（大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。
十一、注册房地产估价师（略）
十二、估价作业期
201 1年6月30日至201 1年7月5日
十三、实地查勘期（略）
十四、估价报告应用的有效期（略）
××置业公司部分房地产估价技术报告（节选）
一、估价对象状况描述与分析
××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000 m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1 990年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3. 8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢
建筑面积18000m2的写字楼（实物情况略），拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。
估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。因商业房地产的交易实例较多，对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。
五、估价测算过程
（一）超市的估价
选取的三宗类似商业房地产交易资料如下（交易情况与房地产状况的详细分析略）。
注：表内面积均为建筑面积。
根据可比实例，收集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。 201 0年1 2月28日美元与人民币的汇价为1：8.3，201 1年6月30日为1：8. 27 。
1．比准价格A= 9300*(100/100)*[(1+0.5%)*100 ]/100=9347（人民币元/m2）
2．比准价格B= 6300*(100/100)*(1+0. 5%)2*100 ]/100*[100/(100 - 25)]=8484（人民币元/m2）
3．比准价格C= 1350*8.27*(100/100)*[(1+0. 5%)6*100 ]/100*(100/110)=10458（人民币元/m2）
4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价：
(9347 +8484 +10458)/3-9430(元/m2)
总价= 9430*7800 =7355（万元）
（二）在建写字楼的估价
1．首先测算该写字楼开发完成后的价值
根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2 。因尚未发生实际收益，估价人员调查收集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。
年有效毛收入=13500 *300*1.2*8.27*(1- 20%)=3215（万元）
年运营费用= 3215*55% =1768（万元）
净收益=有效毛收入-运营费用= 3215 - 1768=1447（万元）
收益年期取50年
报酬率取光辉大厦的投资收益率10. 12%
根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：
V=A/Y[1-1/(1+Y)n]
式中，V为房地产价值；A为年净收益；y为报酬率；n为收益年期。
V= (1447/10.12%) * [1-1/(1+10.12%)50]=14183（万元）
根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的收益价格为14183万元人民币。
2．测算未来还需发生的各项成本及税费等
根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估：
(1)续建工程费及管理费等
装修工程费1 800万元，设备及安装工程费1 1 90万元，室外工程费350万元，管理费等1 50万元，合计3490万元。
(2)投资利息
当地贷款的年利息率为5. 85%，续建期为1年，则投资利息=3490*[(1+5. 85%)0.5 -1]=101（万元）
(3)销售税费
当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183 *6%=851（万元）
3．在建写字楼的评估价值
总价值= 14183 - 3490 - 101 - 851=9741（万元）
六、估价结果确定
按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元／m2，总价值为7355万元（大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整）；在建写字楼部分总价值为9741万元（大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。估价对象总价值为17096万元（大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整）。
1．估价对象描述中缺少权益状况说明（如土地使用期限及其起止日期、剩余期限及在土地使用权出让合同中约定在期满后是否对收回的建筑物给予补偿等）。
2．估价对象中区位状况描述不全，如缺少交通、公共配套设施、周围环境等区位状况说明
3．估价对象中实物状况描述不全，如建筑物建成年份、结构、层高等实物状况说明。
4．没有说明房屋改变用途及拆除重建是否经政府有关部门批准。
5．估价方法中缺少估价方法定义。
6．估价结果中缺少在建写字楼的单价表示。
7．技术报告中估价对象状况分析中缺权益状况的说明。
8．技术报告中没有说明对在建写字楼采用假设开发法估价的理由。
9．可比实例B规模与估价对象相比太悬殊，不宜作为可比实例。
10．可比实例A为拍卖，属于特殊交易方式，其交易情况应作修正。
1 1．可比实例B的房地产状况调整单项调整幅度超过20%。
1 2．可比实例C选用汇率错误，应用2000年1 2月28日汇率计算。
13．确定比准价格时应说明采用简单算术平均值的理由。
14．在用收益法测算写字楼开发完成后价值时，只选择光辉大厦一个参照物，客观性不够。
15．光辉大厦的租金内涵介绍不全，如是否有租约限制、是否有押金或租赁保证金利息收入没有说明。（或者说估价对象的租金内涵没有明确说明）
16．没有说明空置率是预测的客观空置率。
1 7．年运营费用计算没有说明取值依据或运营费用占有效毛收入比率没有说明是预测的客观比率。
1 8．全年收益天数按300天计算错误或者说没有说明理由。
19．收益年限取值缺少依据或说明。
20．计算确定报酬率不能只参照一个实例。
21．在确定收益价格时，未说明在土地使用权出让合同中已约定土地使用权期限届满后对收回的建筑物不予补偿。
22．应该首选现金流量折现法进行计算。
23．续建工程费及管理费确定过于笼统没有说明是客观成本且没有说明是预测值。
24．续建期的确定未说明是客观数据。
25．假设开发法投资利息计算基数缺少待开发房地产价值、取得待开发房地产的税费和销售费用或不用考虑销售费用的说明。
26．假设开发法中缺少投资利润的计算。
27．假设开发法中缺少销售费用的计算。
28．假设开发法中缺少取得待开发房地产税费的计算。
补充答案：
1．在估价结果报告的估价方法中，商业部分房地产（超市）应选用收益法作为其中一种估价方法，没有选用应说明理由。
2．估价结果中缺估价对象市场价值和估价师知悉的法定优先受偿款的说明。
3．结果报告中缺风险提示。
4．结果报告中缺变现能力分析。
5．假设开发法估价中缺估价前提（应选用被迫转让前提）。
一类人防重点城市中的省会城市，要经大军区人民防空委员会审查同意后，报国家人民防空委员会和建设部审批。（ ）
此题为判断题(对，错)。
该估价机构对开发公司合理运作项目资金的下列建议中，属直接融资的有（ ）。
A．扩股增资
B．预售商品房
C．以融资租赁方式承租大型设备
D．以在建工程抵押贷款
某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6．6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0．5%，则购房者的首次还款额是（ ）元。
A．2040．82
B．3451．83
C．5089．01
D．6666．37
下列财务报表中，储存基础性数据的是（ ）。
A．辅助报表
B．资产负债表
C．资金来源与运用表
D．现金流量表
土地价值不包含地上( )的价值。
A．装修工程
B．物业
C．建筑物
D．物产
某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％，某宗房地产建筑面积为120平米，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为( )元每平米。
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57
