21年房地产估价师考试历年真题精选7卷 第1卷
在财务评价中，将（ ）与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。
A、成本利润率
B、销售利润率
C、资本金利润率
D、投资利润率
答案：D
解析：
考点:投资利润率。在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。
根据《房地产广告发布暂行规定》的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有（ ）等。
A．集体土地上的合法房屋
B．代管房屋
C．列入拆迁范围内的房屋
D．共有房屋
E．商品房预售许可证正在办理之中的房屋
按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。
A．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
B．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
C．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
D．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
正确答案：D
[答案] D
根据直接比较公式，100÷()＝0.98，可以计算出括号内的数值应为 102.04，由于100代表估价对象房地产区域的打分，102.04代表可比实例房地产区域的打分，一目了然，可比实例的区域因素优于估价对象：102.04-100＝2.04。
写字楼物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理均属于收益性物业管理。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是制定物业管理计划。在收益性物业管理中，可以进一步分为写字楼物业管理、零售商业物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理等。
下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表述中，正确的是( )。
A.由全民所有制企业向有关部门提出用地申请
B.经批准使用的土地，必须按照国家建设用地的规定征地
C.不计算土地补偿费和各种补助费
D.农村集体经济组织可按照协议将土地使用权作为联营条件
答案：D
解析：
全民所有制企业、城镇集体所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地，由联营企业向县级以上人民政府土地管理部门提出用地申请，按照国家建设用地的批准权限，经有批准权的人民政府批准；经批准使用的土地，①可以按照国家建设用地的规定实行征收，②也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件
风险是指某项活动导致损失的可能性。（ ）。
此题为判断题(对，错)。
下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达中，正确的是（ ）。
A.收益相对不稳定
B.收入现金流的主要部分分配给了股东
C.分为权益型和抵押型两种形式
D.投资流动性差
答案：B
解析：
本题考查的是房地产间接投资。选项A错误，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入，因此收益相对稳定；选项C错误，按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式；选项D错误，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金。
下列不属于注册房地产估价师禁止行为的是（ ）。
A.签署有虚假记载内容的估价报告
B.以个人名义从估价机构获取业务
C.未在所注册的房地产估价机构从业
D.允许他人以自己名义从事房地产估价业务
答案：B
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师不得有下列行为：（1）不履行注册房地产估价师义务；（2）在执业过程中，索贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他利益；（3）在执业过程中实施商业贿赂；（4）签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；（5）在估价报告中隐瞒或者歪曲事实；（6）允许他人以自己的名义从事房地产估价业务；（7）同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业；（8）以个人名义承揽房地产估价业务；（9）涂改、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书；（10）超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动；（11）严重损害他人利益、名誉的行为；（12）法律、法规禁止的其他行为。P196。
21年房地产估价师考试历年真题精选7卷 第2卷
拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价230万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的拥进最高为（ ）万元
A 64
B 96
C 160
D 224
某城市政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。
被征收人李某对估价结果产生异议，有关处理方式正确的为（ ）。
A.李某可先向甲估价机构咨询
B.李某可先向评估专家委员会咨询
C.经专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题，鉴定费由李某承担
D.李某对专家委员会的鉴定意见不服的，可以申请民事诉讼
答案：A,C
解析：
本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。专家委员会负责对仍有异议复核结果进行鉴定；被征收人或者房屋征收部门对鉴定意见不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。P64～65。
装修装饰材料是室内环境污染的主要来源，所谓的空调病与办公室综合症都与其密切相关。
答案：对
解析：
室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。建筑材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。例如，有些石材和砖中含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，能引起肺癌。很多有机合成材料可向室内释放许多挥发性有机物，如甲醛、苯、甲苯、醚类、酯类等。这些污染物长期综合作用下，人会出现不良建筑物综合症、建筑物相关疾患等疾病。尤其是在装有空调系统的建筑物内，更容易使人出现某些不良反应及疾病。
购买的房屋出现问题，（）应该承担责任。
A、房地产开发企业
B、施工单位
C、设计单位
D、监理单位单位
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。
银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于( )。
A.商业信用
B.国家信用
C.消费信用
D.A和C
答案：C
解析：
消费信用——是指企业或金融机构对消费者个人提供的信用，一般直接用于生活消费。
消费信用有两种类型：一是类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者；二是属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金。
消费信用的作用主要是促进商品流通，引导居民消费
答案：错
解析：
《物权法》规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
法律规定的绿地道路归业主所有，是指绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有；不是绿地道路的土地所有权归业主所有。
某房地产开发企业2010年房地产销售收入为8000万元，扣除项目金额为5000万元，应缴纳的土地增值税为（）万元。
A.500
B.750
C.900
D.950
答案：D
解析：
本题考查的是土地增值税－税率和应纳税额的计算。（1）增值额＝销售收入－扣除项目＝8000－5000＝3000（万元），（2）增值额/扣除项目＝3000÷5000＝60%，（3）应纳税额＝土地增值额×40%－扣除项目×5%＝3000×40%－5000×5%＝950（万元）。
母公司与子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。( )
正确答案：×
[答案] ×
利害关系人之间的交易往往造成成交价格偏离正常市场价格。
21年房地产估价师考试历年真题精选7卷 第3卷
房地产评估应按照国家规定的技术标准和评估程序，以（ ）为基础。
A．当地市场现时成交价
B．基准地价
C．标定地价
D．实际建造成本
E．各类房屋重置价
正确答案：BCE
《城市房地产管理法》规定“家实行房地产价格评估制度。房地产评估时，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价，标定地价、各类房屋价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”
下列属于资产管理主要工作的有（ ）。
A.制定物业策略计划
B.监控物业运行绩效
C.监督物业购买.处置.资产管理
D.管理并评估物业管理公司
E.制定长期财务计划和年度计划
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产资产管理。房地产资产管理的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。
某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。
A．33.3
B．12
C．20
D．60%
正确答案：B
[答案] B
容积率＝建筑密度×建筑层数。
商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于开发投资行为。
答案：错
解析：
商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。
个人住房抵押贷款属于（ ）。
A、权益融资
B、债务融资
C、直接投资
D、间接投资
答案：B
解析：
考点:房地产抵押贷款 。贷款属于债务，直接融资与间接融资是另一种分类方式。
市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。 ( )
答案：错
解析：
房地产状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。
钢混结构单层厂房的骨架由屋盖结构、吊车梁、外墙围护系统、基础四大部分组成。（ ）
答案：错
解析：
单层厂房的骨架由下列构件组成：①屋盖结构；②吊车梁；③柱子；④外墙围护系统；⑤支撑系统；⑥基础。
下列关于保险合同主体的说法有误的一项是( )。
A、 保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人
B、 被保险人和受益人由投保人在合同中指定
C、 保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方
D、 投保人可以是法人，也可以是自然人
答案：B
解析：
受益人或者由被保险人指定，或者为被保险人法定的合法继承人。在任何情况下，都不允许投保人指定受益人，即使投保人与被保险人为同一人，也只能以被保险人的身份指定受益人。
21年房地产估价师考试历年真题精选7卷 第4卷
按照国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以米为单位，其余均以厘米为单位。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。
A、 甲土地
B、 乙土地
C、 丙土地
D、 甲、乙、丙三宗土地任选其一
答案：B
解析：
提示：依据楼面地价＝土地单价/容积率
楼面地价甲=946/5.2=182元/m2
楼面地价乙=860/5=172元/m2
楼面地价丙=800/4.5=178元/m2
砖混结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。 ( )
答案：错
解析：
钢筋混凝土结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。
住房公积金的义务性特点中，义务性亦称非强制性，是指凡在职职工及其所在单位都需按规定的缴存基数、缴存比例建立并按月缴存住房公积金。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某住宅建筑面积为160m2,土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000元/m2和3500元/m2。目前该房屋门窗，墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元，若土地报酬率为6%,则该住宅的成本价格为（）万元。
A.115.91
B.117.00
C.134.91
D.136.00
答案：B
解析：
本题考查的是成本法总结。房地产价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格折旧=5000x160+3500x160-50000-80000-60000=1170000（元）。
根据会计基本准则规定，会计信息的首要质量要求包括( )等。
A.可靠性
B.相关性
C.可理解性
D.谨慎性
E.可比性
答案：A,B,C,E
解析：
根据会计基本准则规定，可靠性、相关性、可理解性和可比性是会计信息的首要质量要求，是企业财务报告中所提供会计信息应具备的基本质量特征。
保险费的确定与（ ）因素有关。
A．保险价值大小
B．保险费缴纳期限长短
C．银行利率水平
D．保险标的的价值
E．保险金额
设立房地产中介服务机构，应当向当地政府申请设立登记。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产中介服务行业管理内容。设立房地产中介服务机构，应当向当地工商行政管理部门申请设立登记。
21年房地产估价师考试历年真题精选7卷 第5卷
按国家规定，丙公司应收的租赁代理费用最高为（ ）元。
A．500
B．1000
C．250
D．1500
房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发的经济行为。（ ）
正确答案：×
房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。 （ ）
答案：对
解析：
本题考查的是替代原则。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。
（ ）适用于高温车间和有耐热、耐火要求的混凝土结构。
A.硅酸盐水泥
B.矿渣硅酸盐水泥
C.火山灰质硅酸盐水泥
D.粉煤灰硅酸盐水泥
答案：B
解析：
本题考查的是钢材、木材和水泥。矿渣硅酸水泥适用于高温车间和有耐热、耐火要求的混凝土结构、大体积混凝土结构、蒸汽养护的混凝土结构、一般地上、地下和水中混凝土结构以及有抗硫酸盐侵蚀要求的一般工程。
无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产债务融资。权益融资需要承担项目风险，债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的收益报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。
申请办理施工许可证的程序中，发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起( )日内颁发施工许可证。
A.10
B.15
C.30
D.60
答案：B
解析：
申请办理施工许可证，应当按照下列程序进行：
1.建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。
2.建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并附本办法第四条规定的证明文件，向发证机关提出申请。
3.发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起15 日内颁发施工许可证；对于证明文件不齐全或者失效的，应当当场或者5 日内一次告知建设单位需要补正的全部内容，审批时间可以自证明文件补正齐全后做相应顺延；对于不符合条件的，应当自收到申请之日起15 日内书面通知建设单位，并说明理由。
成本法中一般不计息的项目是（ ）。
A、土地成本
B、销售费用
C、建设成本
D、销售税费
答案：D
解析：
本题考查的是投资利息。销售税费一般不计算利息。参见教材P294。
对带租约的房地产进行估价，应考虑租约对价值产生影响的有（ ）。
A.房地产抵押估价
B.房地产司法拍卖估价
C.房屋征收补偿估价
D.房地产转让估价
E.房地产火灾险投保估价
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。为房地产买卖、抵押目的评估带租约的房地产或已出租的房地产，就应考虑租赁合同约定的租金（简称合同租金、租约租金）与市场租金差异的影响。买卖不破租赁，所以抵押也好，拍卖也好，产权转移不侵害承租人的权益。火灾险投保估价，为的是确定保险价值和保费。保险价值包括建筑物的重置成本和修复期间的经济损失（停产停业损失，租金损失）。房屋征收补偿估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。参见教材P99。
21年房地产估价师考试历年真题精选7卷 第6卷
影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（ ）。
A.行政区域
B.细分市场
C.人口密度大小
D.邻里关系和人口统计特征
E.竞争性项目的区域
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有：自然特征；建筑阻碍、高速公路或铁路；人口密度大小；行政区域；邻里关系和人口统计特征；发展类型和范围；竞争性项目的区域。
在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对估价时点时的状况。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。
某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0．625%，则该抵押贷款的实际年利率为（ ）。
A．7．50%
B．7．56%
C．7．71%
D．7．76%
某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ ）元/m2。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659
答案：D
解析：
本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝2385/（1－6.8%）＝2559.01（元/m2），买方实付金额＝正常负担下的价格×（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2559.01×（1＋3.9%）＝2658.81（元/m2）。
答案：对
解析：
保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，那么，保险的融通资金职能则是通过保险人的资产业务实现的
在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。 ( )
答案：错
解析：
在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，房地产开发商可以根据市场价格的变化较及时地调整开发量，供给的价格弹性相应地就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给的价格弹性相应地就比较小。
运用路线价法评估沿街商业用地价格时，应进行修正调整的有（ ）。
A.土地形状
B.容积率
C.土地使用期限
D.土地市场状况
E.土地开发程度
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是路线价法概述。利用路线价法求取临街土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”。选项AE是实物状况的调整，选项BC是权益状况的调整。P364。
21年房地产估价师考试历年真题精选7卷 第7卷
写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考（ ）确定。
A．消费价格指数
B．商业零售价格指数
C．上证价格指数
D．建安工程价格指数
E．中房价格指数
某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是（ ）。
A．不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人
B．该耕地的土地补偿费最少为60万元
C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D．由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费
房地产抵押贷款中，商业银行与借款人签订的房地产抵押合同，属于( )。
A.单务合同
B.主合同
C.实践合同
D.要式合同
答案：D
解析：
从合同——是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。
丁某新购商品住宅，办理产权登记前应缴纳的契税是（ ）。
A．7220元
B．7600元
C．14440元
D．15200元
在用蒙特卡洛模拟法进行风险分析时，其结果的准确性与各变量的变化范围和变化概率估计的准确性无关。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是蒙特卡洛模拟法。蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率，这是保证分析结果准确的前提。参见教材P238。
房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属（ ）登记。
A．他项权利
B．转移
C．所有权初始
D．变更
答案：对
解析：
保险利益原则——是指投保人以自己或被保险人具有保险利益的标的进行投保，若保险事故发生，被保险人只能获得保险利益之内的补偿；若保险利益消失，保险合同随之失效的原则。
下列属于增值税的附加税的有（ ）。
A.房产税
B.城市维护建设税
C.教育费附加
D.地方教育费附加
E.印花税
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加属于增值税的附加税。P252。
