2021房地产估价师考试题库精选9卷 第1卷
房地产贷款项目评估是房地产开发企业在向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借款企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。一般均形成书面报告的形式，作为贷款评审的重要依据。有时也受房地产开发企业委托做项目评估，为其投资项目的决策进行科学论证。
请问：
1．房地产贷款项目评估有什么特点?
2．房地产贷款项目评估包含哪些内容?
正确答案：
1．房地产贷款项目评估的特点：
(1)综合性。
房地产贷款项目评估是一项综合性很强的业务。它与对某一房地产的价值(价格)评估不同，从评估的内容、涉及领域、对象、角度都复杂得多，涵盖方方面面的内容。针对每宗房地产项目其状态上有土地、在建工程、存量房；用途有住宅、办公楼、公寓、别墅、商场以及娱乐用房等等。是全面、综合、动态的系统分析过程。从而需要评估人员具有较宽的知识结构和专业素质，大部分业务需多种专业人士配合作业。
(2)科学性。
由于房地产贷款项目评估是作为决定发放贷款或投资决策的依据。评估的科学性尤其重要。进行项目评估时，应采用科学的方法和手段、定性、定量分析相结合。注重数据采纳的客观性，有依据性。
(3)专业性。
房地产贷款项目评估涉及广阔的领域，有社会、人文、环境、区域发展、法律规划、建筑、施工、金融财务、市场营销等诸多专业领域。各项内容均须进行专业化的评估分析。采用符合所涉及专业的相关规定、专业特征、内在规律、程序的方法进行评估。
(4)特殊性。
房地产项目与工业、交通运输等其他投资项目相比，具有其自身的特性，如作为销售经营的房地产项目，其测算的投资回收期相对较短，根据项目大小，其投资回收期大约在1～3年左右；房地产的经营方式多样化，可售、可租或混合经营等。从而增加了房地产贷款项目评估的复杂性。
2．房地产贷款项目评估的内容：
房地产贷款项目评估包含的内容在中国人民银行、国家开发银行、各商业银行及中国国际工程咨询公司等均有各自的相关规定，但大同小异。主要包括对企业的资信评估、开发项目合理性的评估、市场分析、财务及经济效益评估、不确定性分析、风险评估、结论等几大部分。综合各家的内容，结合房地产贷款项目的特点，建议设立九章内容：
第一章借款企业资信评估
第二章项目概况评估
第三章市场分析
第四章项目投资估算及资金来源、筹措评估
第五章项目进度与资金运用评估
第六章项目财务效益评估、指标计算及分析
第七章不确定性分析
第八章贷款风险评估
第九章结论与建议
城市用地的建设条件评价一般包括（ ）三个方面。
A.城市用地布局结构评价
B.城市市政设施和公共服务设施评价
C.社会.经济构成评价
D.城市土地质量评价
E.城市用地环境评价
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是城市用地评价。城市用地的建设条件评价一般包括城市用地布局结构评价、城市市政设施和公共服务设施评价以及社会、经济构成评价三个方面。
下列用地中，出让国有建设用地使用权法定最高年限为50 年的有( )。
A.廉租住房用地
B.酒厂用地
C.教育、科技用地
D.文化、体育用地
E.度假村用地
答案：B,C,D
解析：
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：
1.居住用地70 年；
2.工业用地50 年；
3.教育、科技、文化卫生、体育用地50 年；
4.商业、旅游、娱乐用地40 年；
5.综合或其他用地50 年。
任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（ ）特性决定的。
A、易受限制
B、相互影响
C、独一无二
D、不可移动
答案：D
解析：
考点:不可移动。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。
投资者进行房地产投资的主要目的一般是( )。
A．获取房地产当期收益
B．获取房地产未来收益
C．直接从事房地产开发经营活动
D．间接参与房地产开发经营活动
正确答案：B
[答案] B 投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者还可以获得作为房地产业主的荣誉，获得较高的收益和资本增值，同时还可以降低其投资组合的总体风险，抵抑通货膨胀的影响。
2021房地产估价师考试题库精选9卷 第2卷
预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起两个月内未申请登记的，预告登记失败。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。参见教材P157。
投标文件有下列（ ）情形的，由评标委员会初审后按废标处理。
A.递交投标文件前提交投标保证金
B.无法定代表人签字
C.投标人递交两份内容不同的投标文件
D.未按要求提交投标保证金
E.联合体未附联合体各方共同投标协议
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是招标程序。投标文件有下列情形之一的，由评标委员会初审后按废标处理：（1）无单位盖章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或盖章的；（2）未按规定的格式填写，内容不全或管径字迹模糊、无法辨认的；（3）投标人递交两份或多份内容不同的投标文件；（4）投标人名称或组织机构与资格预审时不一致的；（5）未按招标文件要求提交投标保证金的；（6）联合体投标未附联合体各方共同投标协议的。
商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的( )。
A.负债业务
B.资产业务
C.中间业务
D.代理业务
答案：B
解析：
商业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证券)两大类。
某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）
A、11.80
B、16.07
C、23.57
D、31.07
答案：D
解析：
考点:分解法。无效成本＝1500×（4.1－3.6）/0.1×10＝7.5（万元），收益损失的现值＝2.5/10%×（1－1/1.130）＝23.57（万元），功能过剩折旧＝31.07万元。
以下交易属于正常交易的情况有( )。
A．土地使用权出让拍卖
B．相邻房地产的合并
C．房地产涉案拍卖
D．卖方负责补交土地使用权出让金
E．买方不负责缴纳契税
正确答案：BCDE
[答案] BCDE
拍卖、招标方式容易受现场气氛、情绪等的影响而使成交价格失常。但我国目前土地使用权出让是例外，拍卖、招标方式形成的价格较能反映市场行情。
2021房地产估价师考试题库精选9卷 第3卷
财产保险指以各种物资财富及其相关利益为保险标的的保险。如运输工具保险、火灾保险、工程保险、贵重耐用品意外损害或失窃保险等。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场的特性。由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。
外汇市场是外汇买卖活动的总称。它既包括本国货币与外国货币之间的买卖，也包括不同的外国货币之间的买卖。（ ）
此题为判断题(对，错)。
计算一半建筑面积的范围是（ ）。
A.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算
B.房屋之间无上盖的架空通廊
C.房屋的天面.挑台.天面上的花园.泳池
D.骑楼.骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分
答案：A
解析：
本题考查的是房屋面积测算的一般规定。选项B、C、D均为不计算房屋面积的范围。
房地产开发企业应当在规划、设计变更确立之日起15日内，书面通知买受人。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更和经设计单位同意的设计变更，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
2021房地产估价师考试题库精选9卷 第4卷
(2017真题) 根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力确定城市人口规模的方法称为（）。
A.综合平衡法
B.环境容量法
C.区域分配法
D.系统工程法
答案：B
解析：
本题考查的是城市性质与城市规模。环境容量法，它是根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力来计算城市极限人口的一种方法。
会计信息的次要质量要求中，( ) 要求企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告时不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。
A.形式重于实质
B.实质重于形式
C.可理解性
D.谨慎性
答案：D
解析：
谨慎性要求企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告时应当保持应有的谨慎，不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。
收集交易实例及相关参考资料的途径主要有（ ）。
A.走访房地产交易当事人
B.访问房地产经纪机构和房地产经纪人员
C.查阅政府和有关部门的房地产价格资料
D.根据分析和经验得出客观资料
E.同行之间相互提供
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是收集交易实例。除了选项ABCE之外，还包括向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料；查阅网站、报刊上的房地产出售、出租信息，参加房地产交易展示会，与房地产业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房地产市场价格行情。
答案：错
解析：
并不是任何形式的股份制企业都可以发行股票。按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。
房地产开发项目投资中其他工程费用包括（ ）。
A．可行性研究费
B．临时用地费
C．场地平整费
D．施工执照费
E．竣工图编制费
答案：B,D,E
解析：
其他工程费主要包括：①临时用地费和临时建设费；②工程造价咨询费；③总承包管理费；④合同公证费；⑤施工执照费；⑥工程质量监督费；⑦工程监理费；⑧竣工图编制费；⑨工程保险费等杂项费用。
2021房地产估价师考试题库精选9卷 第5卷
下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。
A、净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优
B、可以完全衡量项目风险性高低
C、净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优
D、净现值标准差系数大的方案为优
E、可以反映项目年度净现值的离散程度
答案：A,C,E
解析：
考点:概率分析中的期望值法。选项B错误，净现值标准差受净现值期望值大小的影响，不能完全衡量风险高低，用标准差系数；选项D错误，净现值标准差反应离散程度，越离散风险越大。
与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（ ）
答案：对
解析：
考点:实物期权方法与房地产投资决策。与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。
正确答案：×
城市规划管理是政府调控地价的手段。地价的高低对社会经济发展影响很大
《土地管理法》根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未利用土地。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估的批量估价方法有（ ）。
A、标准价调整法
B、基准地价修正法
C、多元回归分析法
D、损失资本化法
E、长期趋势法
答案：A,C
解析：
本题考查的是多元回归分析法。标准价调整法和多元回归分析法是批量估价方法，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估。参见教材P378～380。
2021房地产估价师考试题库精选9卷 第6卷
商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有（ ）的特性。
A．信息不对称性
B．交易复杂性
C．供给垄断性
D．经济外部性
答案：D
解析：
经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。房地产市场的外部性问题非常突出。如房地产市场的发展，为地方政府带来了丰厚的土地出让收入，使之能有更多的资金用于城市基础设施建设和环境改善上，从而产生了正外部性；房地产价格迅速上升，会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题，也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性。
购房人在取得《房屋所有权证》后，经确认房屋主体结构质量不合格的，仍有权退房
答案：对
解析：
房屋竣工后，必须经验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
（ ）不是空调系统按空气处理的设置情况分类。
A.集中式系统
B.分布式系统
C.半集中式系统
D.冷却系统
答案：D
解析：
本题考查的是建筑通风与空调设备。按空气处理的设置情况分类，空调系统可分为集中式系统、分布式系统、半集中式系统。选项D，冷却系统不属于按照空气处理方式分类
通常将路线价区段内各宗临街土地的临街深度的平均数，设置为标准临街深度。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是路线价法。通常选用众数，这样更有代表性，实际使用时需要修正的情况可以少很多。
在实际工作中，估价机构还可以安排有关人员专门从事交易实例收集工作。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是收集交易实例。在实际工作中，估价机构还可以安排有关人员专门从事交易实例收集工作。
2021房地产估价师考试题库精选9卷 第7卷
某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（ ）。
A.该房地产的收益价格为136.73万元
B.该房地产的收益价格为143.89万元
C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14
D.该房地产的合理经营期限为15年
E.该房地产的合理经营期限为20年
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。设该房地产的合理经营年限为n，令A－（n－1）b＝0，即28－（n－1）×2＝0，则n＝15。该房地产的收益价格=[（A/Y）-（b/Y2）]×[1-1/（1+Y）n]+（b/Y）×[n/（1+Y）n]=143.89（万元）。以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数＝收益价格/年净收益＝143.89/28＝5.14。
答案：错
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制。
下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（ ）。
A.市区商品房价格水平较高
B.消费者的收入水平增加
C.通往郊区的高速公路免费通行
D.人们预期未来郊区房地产价格上涨
E.城市居民出现向郊区迁移的趋势
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产需求。选项B，消费者收入增加不一定会增加对商品住宅的需求，要具体看是哪一类收入人群。P113～114。
房地产用途描述要说明估价对象的规划用途、设计用途、登记用途、实际用途。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产基本状况的描述。房地产用途描述要说明估价对象的登记用途、实际用途、规划用途和设计用途。
房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（ ）。
A．管理费
B．销售费用
C．其它费用
D．前期费用
2021房地产估价师考试题库精选9卷 第8卷
房低产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（ ）
此题为判断题(对，错)。
申领房地产开发企业二级资质，从事房地产开发经营的时间应不少于两年。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列对合伙的法律特征说法不正确的是（ ）。
A．合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性
B．其团体性没有法人疆
C．合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点
D．合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限
正确答案：D
合伙制度中的团体形式并不能在合伙组织和个人之间划一条清楚的界限，合伙人要对合伙的债务承担无限连带责任。
生态强调客体对主体的效应，而环境则阐述客体与主体之间的关系。（ ）
此题为判断题(对，错)。
由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（ ）。
A．租金调整条款
B．代收代缴费用条款
C．装修费用条款
D．折让优惠条款
2021房地产估价师考试题库精选9卷 第9卷
房屋内的大厅层高超过4.40m的，按其水平投影面积的2倍计算建筑面积。（ ）
此题为判断题(对，错)。
9.某房屋建设项目，开发单位仅仅用于房屋建设工程的资金额为800万元，全部开发投资为4000万元，则开发单位不得转让房地产开发项目。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投人房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。P111。
运用直线法趋势法估价，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某基金允许持有人中购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于（ ）基金。
A．契约型
B．公司型
C．封闭型
D．开放型
正确答案：D
依据基金证券能否赎回，可分为封闭型和开放型。开放型基金允许持有人申购或赎回所持有的单位或股份。当基金发行新证券时，应持净资产价值加上经销手续费售出，赎回时则按净资产价值减除一定比例的手续费计算。
房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（ ）。
A.物业管理和设施管理
B.物业管理和资产管理
C.资产管理和投资组合管理
D.设施管理和投资组合管理
答案：A
解析：
本题考查的是物业管理。物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
