21年房地产估价师考试试题及答案5篇 第1篇
下列城市建设用地中，属于市政公用设施用地的是（ ）。
A．邮政设施用地
B．汽车客运站用地
C．卫生防疫用地
D．公共停车场用地
答案：A
解析：
本题已过时。根据最新《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011），城市建设用地包括居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地。新的标准中，只有“公用设施用地”，无“市政公用设施用地”
等额序列支付资金回收系数正确的表达式是（ ）。
答案：A
解析：
考点:复利计算。等额序列支付资金回收系数，其含义是已知P求A。
某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?
正确答案：
从最高最佳使用原则考虑，买主的出价偏低。
按最高最佳使用原则评价，评估对象现状不是最高最佳使用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/m2，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/m2的水平。
正常合理的成交价格水平应为：
4000-(500+2220/148)=3485(元/m2)
买方实际支付价格=3485元/m2+应由买方交纳税费，只要买方付出价格在(3485元/m2+应由买方交纳税费)以下就行。
根据《中华人民共和国拍卖法》的规定，境内的拍卖活动必须由依法设立的拍卖机构来举行，而普通交易中的商业企业则一般不会受到特许的限制。（ ）
此题为判断题(对，错)。
李某向银行申请了一笔贷款，若年利率为8％，期限为10年，首月还款额为4500元，月还款额等比增长率为0.5%，则该家庭第6年最后一个月的月还款额是（ ）元。
A、5545.45
B、6412.14
C、6585.45
D、6625.26
答案：B
解析：
考点:复利计算。如果以等比系数s表示收入或支出每年变化的百分率，第一年的现金收入或支出的流量A1已知，则第t年年末现金收入或支出的流量为At=A1×（1+s）t-1，则A72=4500×（1+0.5%）72-1=6412.14元。
城市规划对建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（ ）。
A.房地产的各项权利
B.受到其他房地产权利限制的房地产权利
C.受房地产权利以外因素限制的房地产权利
D.房地产的额外利益或收益
答案：C
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。一宗房地产的权益包括：（1）拥有的房地产权利。例如，拥有的是所有权还是建设用地使用权。（2）该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。一宗房地产上可能同时有多个房地产权利，常见的是设立了抵押权、租赁权或地役权的房屋所有权和建设用地使用权。（3）该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。例如，房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。（4）额外的利益或好处。
下列有关房地产估价原则，描述错误的是（ ）。
A、抵押价值评估要遵循谨慎原则
B、抵押价值评估要遵循合法原则
C、严格来说，投资价值评估不一定要遵循独立、客观、公正原则
D、投资价值评估不可增加主要原则之外的其他适用的估价原则
答案：D
解析：
考点:房地产估价原则的主要原则。投资价值的评估，可以增加主要原则（独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则、谨慎原则）之外的其他适用的估价原则。
21年房地产估价师考试试题及答案5篇 第2篇
人防工程的地下室面积（ ）建筑。
A．属不应分摊的拉有
B．属应分摊的共有
C．不属共有
D．属物业公司所有的
按基金的发起和建立方式的不同，基金证券有基金受益证券和基金股票两种形式。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲公司于3年前以出让方式取得一宗住宅用途的土地使用权，土地使用期限为70年，后政府部门修改规划，该区域列为商业区，要求开发商更改设计变为商住两用用途，为配合周围环境并减低高度50米，以适应当地的老城区发展规划。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。请问此项更改对房屋造成的损失有哪些？估价师为完成本次估价应收集哪些资料？
答案：
解析：
1.更改对房屋造成的损失包括： （1）房屋产生预期收益的减少，如修改规划后房屋的面积减少，造成的总收益的减少；（2）因规划修改需要投入的改造成本；（3）规划调整所导致的未来经营成本增加的损失；（4）投资利息损失 。
2.收集规划调整导致该设计增加费用、物业建造成本增加费用；功能缺陷导致年均收益损失值；规划调整所导致的未来经营成本增加费用资料；开发周期、利息率资料。
商品房预售的条件之一是，投入的开发建设资金应达到工程建设总投资的一定比例以上，并已经确定( )。
A.后续开发资金和施工措施
B.后续开发资金和质量保障措施
C.施工进度和竣工交付日期
D.施工和质量保障措施
答案：C
解析：
《城市商品房预售管理办法》及《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010] 53 号)规定，商品房预售应当符合以下条件：——四证
(1)已交付全部土地使用权出让金，取得①土地使用权证书；
(2)持有②建设工程规划许可证和③施工许可证；
(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
(2017真题) 宗地（宗海）代码的第一层次为（）。
A.市级行政区
B.县级行政区
C.地籍区
D.地籍子区
答案：B
解析：
本题考查的是不动产权籍图。第一层次为县级行政区划，代码为6位，采用GB/T 2260规定的行政区划代码。
房地产开发投资一般属于（ ）房地产投资。
A.收益型
B.收益加增值型
C.机会型
D.博弈型
答案：C
解析：
本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。房地产开发投资一般属于机会型房地产投资。
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记信息应当是公开的。
21年房地产估价师考试试题及答案5篇 第3篇
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和（ ）的，免征土地增值税。
A.10%
B.20%
C.30%
D.40%
答案：B
解析：
本题考查的是土地增值税—扣除项目。下列情况免征土地增值税：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20％的；（2）因国家建设需要而被政府征用的房地产。
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。这是依（ ）划分的。
A．房地产交易方式
B．房地产交易顺序
C．购买房地产目的
D．房地产类型
采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元，市场上平均报酬率为8%～9%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（ ）。
A.年净收益为95万元，报酬率为8.5%
B.年净收益为90万元，报酬率为9%
C.年净收益为90万元，报酬率为8%
D.年净收益为100万元，报酬率为8%
答案：B
解析：
本题考查的是谨慎原则。由于评估的是抵押价值，采用谨慎原则，不高估收入或低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低。抵押价值评估，净收益按低的选，报酬率按高的选。参见教材P171。
运用( )估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。
A、 抽检法
B、 平滑法
C、 指数加权法
D、 市场法
答案：D
解析：
运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。
（二） 甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000m2，2007 年 11 月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为
25000m2。2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为 16500m2。至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构，3 幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2009 年 5 月甲公司自行建设了 2 间宿舍，共计 500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于 2010年 6 月 30 日的市场价值。
采用成本法估价时，应（ ）。
A.按照预算额测算在建工程价值
B.按工程已结算额测算在建工程价值
C.按综合完成的形象进度测算在建工程价值
D.结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值
答案：D
解析：
成本法评估技术路线为：首先求取估价对象的土地重新构建价格、建筑物的重新构建价格和建筑物折旧，然后将土地和建筑物的重新构建价格减去建筑物折旧求取估价对象的价格。
下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（ ）。
A．房屋实际用途
B．土地开发程度
C．房屋建筑结构
D．房屋出租情况
E．房屋维护状况及完损程度
答案：B,C,E
解析：
对房地产实物状况的描述，一般先分为土地实物状况和建筑物实物状况两大部分。土地实物状况包括：①面积；②形状；③地形、地势；④地质条件；⑤土壤；⑥开发程度；⑦其他。建筑物实物状况包括：①建筑规模；②层数和高度；③外观；④建筑结构；⑤设施设备；⑥装饰装修；⑦防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照；⑧层高和室内净高；⑨空间布局；⑩竣工日期（或建成年月、建成年份、建成年代）和设计使用年限；?维护情况和完损状况；?其他。
《物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责是（ ）。
A.查验申请人提供的权属证明
B.审查申请人提供的评估报告
C.以年检的形式进行重复登记
D.对被登记房屋进行实地查看
答案：A
解析：
本题考查的是不动产登记机构。选项B不得要求对不动产进行评估；选项C不得以年检等名义进行重复登记，选项D不是必经程序，有必要时可查看。
21年房地产估价师考试试题及答案5篇 第4篇
政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产市场的运行环境。政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。
房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产业的细分。房地产业分为房地产开发经营业和房地产服务业。房地产服务业包括房地产中介服务业和物业管理业。房地产中介服务业包括房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。
在需求不足及经济衰退时期，为了刺激消费、拉动需求、促进经济增长，中央银行可采取的货币政策有( )。
A.降低再贴现利率
B.提高首期付款比例
C.提高法定存款准备金率
D.缩短分期付款期限
E.公开市场买入政府证券
答案：A,E
解析：
通常，当经济停滞或衰退时，中央银行可通过在公开市场上买入有价证券，向社会上投放一笔基础货币。无论基础货币是流入社会大众手中还是流入商业银行，最终都会引起商业银行的存款准备金增多。商业银行通过准备金的运用，扩大信贷规模，增加货币供应量，使利率趋于下降，进而刺激经济向好的方向发展并提高就业率。因公开市场业务对经济不会造成大的波动而深受各国中央银行青睐，成为调节货币供应量的主要工具。
需求是与商品销售价格所对应的消费者购买欲望和购买意向的统一。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲公司申请办理《商品房预售许可证》时，应提交（ ）等证件及资料。
A．工程施工合同
B．土地使用权证
C．商品房预售合同示范文本
D．商品房预售方案
正确答案：ABD
房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：(1)商品房预售许可申请表;(2)开发企业的《营业执照》和资质证书;(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(5)工程施工合同及关于施工进度的说明;(6)商品房预售方案。
国有土地上房屋征收的主体是（ ）。
A.国务院
B.省级人民政府
C.市、县级人民政府
D.房屋征收部门
答案：C
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收主体：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
房地产权属档案应当以（ ）为单元建档。
A．街道
B．房号
C．幢
D．丘
正确答案：D
权属档案有专业管理方法，以丘为中心，各有侧重，相辅相成。
21年房地产估价师考试试题及答案5篇 第5篇
某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为（ ）万元。
A.183.78
B.257.55
C.873.19
D.1427.16
答案：B
解析：
本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。解题关键，能记住等比递增的有限年期的收益现值的公式。V=[ I/（Y-gI）]×{1-[（1+gI）/（1+Y）]n}-[E/（Y-gE）] ×{1-[（1+gE）/（1+Y）]n}=[ 80/（6%-4%）]×{1-[（1+4%）/（1+6%）]8}-[45/（6%-3%）] ×{1-[（1+3%）/（1+6%）]8}=257.55（万元）。
12．商品房预售合同登记备案应由（ ）办理。
A．房地产开发商
B．房地产销售代理机构
C．商品房预购人
D．房地产开发商和商品房预购人共同
我国的国土面积是960万km2，2000年人口普查为12.85亿人，人口密度为134人/km2。134人/km2属于（ ）。
A.比例相对指标
B.结构相对指标
C.动态相对指标
D.强度相对指标
答案：D
解析：
本题考查的是相对指标。强度相对指标是指取自两个不同性质的总体但又有一定联系的总量指标对比的综合指标。强度相对指标=某一总体总量/另一有联系的总体总量。
以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为( )。
A.签订估价委托合同之日
B.发放抵押贷款之日
C.完成估价对象实地查看之日
D.未来处置抵押房地产之日
房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产投资的系统风险。房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。
长期预测法除了用于推测，判断房地产的未来价格外，还可用于（ ）等。
A．收益法中预测未来的租金
B．收益法中对可比实例成交价格进行交易情况调整
C．填补某些房地产历史价格历史资料的缺乏
D．比较分析两娄以上房地产价格的潜力
E．成本法中确定房地产的重新构建价格
答案：对
解析：
本题考查的是房地产转让概述。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。
