2021房地产估价师考试题免费下载6篇 第1篇
登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（ ）内不起诉，异议登记失效。
A.5日
B.7日
C.15日
D.30日
答案：C
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有( )。
A.工业厂房
B.公益设施
C.娱乐场馆
D.城市基础设施
E.高档酒店
答案：A,C,E
解析：
土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。
《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。
某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为( )。
A.7.65％
B.B.75％
C.9.42％
D.10.19％
甲企业于2014年3月竞得一宗100000m2的国有土地使用权，规划容积率为3.0,其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了其中一套140TT12的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。
李某投资该房产需要签订的合同类型为（）。
A.主合同
B.从合同
C.非典型合同
D.单务合同
答案：A,B
解析：
本题考查的是合同法概述。李某购买商品房贷款，贷款合同是主合同，抵押合同是从合同。参见教材P382。
一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产中，依法可以转让的是（ ）。
A．已抵押的房地产
B．未依法登记的房地产
C．人民法院查封的房地产
D．国家已依法收回建设用地使用权的房地产
答案：A
解析：
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。《转让管理规定》对此概念中的其他合法方式作了进一步的细化，规定以房地产抵债的可以转让。
2021房地产估价师考试题免费下载6篇 第2篇
制定容积率下限的目的是防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产投资的时间风险是房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。 ( )
某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计算年运营费用的折旧费为160万元。（ ）
答案：错
解析：
运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为承租人提供服务的费用（如清洁、保安费用）等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。所以，其年运营费用的折旧费为100万元。
下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（ ）。
A．因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价
B．因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估
C．因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价
D．因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价
答案：D
解析：
价值时点原则（估价时点原则）要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值或价格。A项属于价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价，而此种情形大多出现在房地产纠纷案件中，特别是出现在对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价、重新估价中；B项属于价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价，而此种情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中；C项属于价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价，此种情形是目前估价中最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价等；D项，估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，而此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。
答案：错
解析：
本题考查的是保险的职能。保险的分配职能参与了国民收入的再分配。
房地产企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。 ( )
2021房地产估价师考试题免费下载6篇 第3篇
下列关于成本法中开发利润的计算基数的描述，错误的是（ ）。
A、直接成本利润率的计算基数是土地成本与建设成本之和
B、投资利润率的计算基数是土地成本、建设成本与管理费用之和
C、成本利润率的计算基数是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和投资利息之和
D、销售利润率的计算基数包括开发利润
答案：B
解析：
本题考查的是开发利润。投资利润率的计算基数为土地成本、建设成本、管理费用与销售费用之和。
(2013真题) 宅基地和自留地、自留山所有权属于集体所有。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是土地所有权。宅基地和自留地、自留山属于集体所有。
若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是（ ）。
A．本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响
B．本次评估已考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减
C．若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立，需另行评估
D．若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整
2018年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。
<1> 、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？
<2> 、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积？
<3> 、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？
答案：
解析：
1.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
收益性房地产包括（ ）。
A、餐馆
B、旅店
C、加油站
D、农地
E、未开发的土地
答案：A,B,C,D
解析：
考点:收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。
某类房地产2006—2010年的价格见表1，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为（ ）元/m2。
表1 某类房地产2006—2010年的价格
A．10300
B．10400
C．11165
D．11265
答案：C
解析：
2011年该房地产价格V5=P0?ti=3800×1.240555=11165（元/m2）。
2021房地产估价师考试题免费下载6篇 第4篇
建设用地的节约和集约利用，应当遵循的原则有（）。
A、布局优化
B、有偿使用土地
C、市场配置
D、盘活利用
E、规划总体控制
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是建设用地管理的原则。建设用地的节约和集约利用，应当遵循下列原则：布局优化的原则、市场配置的原则、盘活利用的原则。
在实际估价中，应进行估价方法适用性分析，除客观因素导致估价方法不适用的外，只要是在理论上适用估价对象的估价方法都应选用，不得随意取舍。（ ）
答案：对
解析：
在市场法、收益法、成本法、假设开发法中，只要是估价对象在理论上是适用的，都应当初步入选，不得随意取舍。
房地产投资具有收益、保值、增值和消费四方面特性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A.委托人
B.估价报告预期使用者
C.管理部门
D.中立
答案：D
解析：
本题考查的是独立客观公正原则。独立客观公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。
下列宏观经济政策中，有利于扩大总需求、增加国民收入的财政政策是（ ）。
A．增加税收
B．降低存款准备金率
C．增加政府支出
D．减少转移支付
工程量清单应由具有编制能力的招标人或其委托的具有相应资质的工程造价咨询人编制。(
答案：对
解析：
工程量清单应由具有编制能力的招标人或受其委托，具有相应资质的工程造价咨询人编制。
2021房地产估价师考试题免费下载6篇 第5篇
下列选项中属于完全竞争市场特征的有（ ）。
A.市场上有足够多的生产者和消费者
B.产品不同质
C.资源完全自由流动
D.信息完全
E.厂商之间具有相互依存性
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是市场结构特征。完全竞争市场的特征包括：（1）市场上有足够多的生产者和消费者；（2）市场上的产品是同质的；（3）资源完全自由流动；（4）信息是完全的。选项B是垄断竞争市场特征；选项E是寡头垄断市场特征。P204。
某房地产项目的初始投资额为310万元，基准收益率为15%，经营期为15年，财务净现值为210万元，该项目在经营期内的等额年值为（ ）万元。
A.14.00
B.34.67
C.35.91
D.88.93
答案：C
解析：
本题考查的是投资回收与投资回报。
房地产开发企业一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。( )
答案：对
解析：
[知识点] 房地产开发企业资质等级、设立的程序及资质管理机构与管理
根据《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是（ ）。
A.无柱的雨篷
B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C.房屋内高度在2.20m以上的技术层
D.与室内不相通的装饰性阳台
答案：B
解析：
本题考查的是房地产面积测算。选项AD不计算建筑面积；选项C计算全面积。
1994年《土地管理法》的颁布实施标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。（ ）
此题为判断题(对，错)。
明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确价值时点，还有助于明确所要评估的价值类型。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是确定估价基本事项。只有明确了估价目的，才能确定估价对象、价值时点和价值类型。
2021房地产估价师考试题免费下载6篇 第6篇
假设开发法的操作步骤包括( )。
A．调查待开发房地产的基本情况
B．选择最佳的开发利用方式
C．估计开发前的房地产价值及开发经营期
D．进行具体计算，求出待开发房地产的价值
E．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
正确答案：ABDE
[答案] ABDE
C项应为估计开发经营期及预测开发完后的房地产价值。
转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起( )日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
A.30
B.45
C.60
D.90
答案：A
解析：
《城市房地产开发经营管理条例》规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在( )。
A、 竞争
B、 技术
C、 经济
D、 优选
E 法律
答案：A,D
解析：
在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在竞争和优选。
根据《房产测量规范》的规定，下列项目中计算一半建筑面积的是（ ）。
A．无顶盖的室外楼梯
B．无柱的雨篷
C．无顶盖的阳台
D．房屋之间无上盖的架空通廊
下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（ ）。
A．税收政策
B．城市规划调整
C．环境状况
D．城市基础设施状况
E．汇率
答案：C,D
解析：
房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等方面。A项，税收政策属于房地产外部影响因素中制度政策因素；B项，城市规划属于房地产自身因素的房地产权益因素中的房地产使用管制；E项，汇率属于房地产外部影响因素中的经济因素。
主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。
A．直接融资
B．间接融资
C．开发投资
D．置业投资
正确答案：B
[答案] B 房地产投资分为直接投资和间接投资两类。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。
