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21年房地产估价师真题下载9辑

发布时间：2021-10-11
21年房地产估价师真题下载9辑

21年房地产估价师真题下载9辑 第1辑

房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。( )

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为（ ）。

A．时点指标

B．相对指标

C．时期指标

D．平均指标

正确答案：A
时点指标是反映社会经济现象总体在某一时点上的状况总量。它有如下两个特点：(1)各时点指标值不可以直接累加；(2)每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的。

统计总体，简称总体，是指所要研究的事物或现象的全体。总体单位是构成总体的个体。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是统计的基本概念。统计总体，简称总体，是指所要研究的事物或现象的全体。总体单位是构成总体的个体。

2016年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2016年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2017年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2017年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2017年12月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。

乙机构确定李某被征收房屋的性质应遵循的原则为（　）。

A.由城市房产管理部门认定
B.该市人民政府认定
C.一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准
D.由乙机构根据经验确定

答案：B,C
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。参见教材P63。

运用路线价法评估沿街商业用地价格时，应进行修正调整的有（ ）。

A.土地形状
B.容积率
C.土地使用期限
D.土地市场状况
E.土地开发程度

答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是路线价法概述。利用路线价法求取临街土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”。选项AE是实物状况的调整，选项BC是权益状况的调整。P364。

假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。

A．开发结束时的时间

B．购买待开发房地产时的时间

C．开发期间的某个时间

D．全部租售出去时的时间

正确答案：A
[答案] A
开发完成后的房地产价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期。但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外。

属于房屋产权转移登记的情形有（ ）。

A．翻建

B．扩建

C．分割

D．抵押

E．裁决

正确答案：CE

对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

反映企业长期偿债能力的指标是（　）。

A.流动比率
B.速动比率
C.资产负债率
D.存货周转率

答案：C
解析：
本题考查的是财务分析。短期偿债能力指标包括流动比率和速动比率，长期偿债能力指标有资产负债率。

21年房地产估价师真题下载9辑 第2辑

（　）是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。

A、保证
B、抵押
C、质押
D、双方协议担保

答案：B
解析：
考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。

为解决居住问题，房地产经纪机构可以改变房屋内部结构分割出租。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产经纪机构管理。房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：1.捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；2.对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；3.以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；4.泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；5.为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；6.改变房屋内部结构分割出租；7.侵占、挪用房地产交易资金；8.承购、承租自己提供经纪服务的房屋；9.为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；10.法律、法规禁止的其他行为。参见教材P201。

(2015真题) 购买经济适用住房满一定期限后，购房人方可依法转让。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是保障性住房。经济适用住房购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款。

业主对住宅的专有部分进行装修时，只能拆除部分的承重墙，不得损害其他业主的合法权益。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是物业管理概述。业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得损害其他业主的合法权益。

下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的有（　）。

A、回归分析法
B、简单平均法
C、移动平均法
D、指数平滑法
E、市场因子推演法

答案：B,C,D
解析：
本题考查的是市场趋势分析。时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。选项AE属于相关分析法。参见教材P115。

甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（　）。

A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元
B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元
C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元
D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元
E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元

答案：C,E
解析：
本题考查的是编制价格修正率表。四三二一法则是指将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%；第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%；第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%；第四个（距离街道最远的）25英尺，价值占整块土地价值的10%。九八七六法则是指超过100英尺的部分，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。

在甲、乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是（ ）。

A．以合并前地块各自的单价确定增值分配比例

B．以合并前地块各自的面积确定增值分配比例

C．以合并前地块各自的总价确定增值分配比例

D．以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例

正确答案：D

(2011真题) 房地产估价师的注册管理部门是（）。

A.国务院人力资源和社会保障主管部门
B.国务院住房城乡建设主管部门
C.所在地省级住房城乡建设主管部门
D.所在地市级房地产主管部门

答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册管理部门为住房城乡建设部。

对于收回的闲置土地，政府可以采用招标等方式重新确定土地使用权人。（　　）

答案：对
解析：
对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以采取下列方式利用：①依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用；②纳入政府土地储备；③对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由市、县国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种
。

21年房地产估价师真题下载9辑 第3辑

某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。
评估甲厂区房地产市场价值时，应当优先考虑选用的估价方法是（　　）。

A.成本法
B.收益法
C.假设开发法
D.基准地价修正法

答案：B
解析：
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。本案例中，因为甲厂区有出租收益，有收益或类似房地产有收益的应把收益法作为一种估价方法，因此应采用收益法估价。

房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的）。

A．价格水平

B．销售对象

C．基本功能

D．地理位置

E．辅助功能

正确答案：CE

预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。则该宗房地产的合理经营期限为：A－（n－1）×b＝0，n＝38／3＋1＝13.67（年）。

（　）是执行货币政策的金融机构。

A.政策性银行
B.非银行金融机构
C.中央银行
D.商业银行

答案：C
解析：
本题考查的是金融体系概述。中央银行是代表国家对金融活动进行监督管理、制定和执行货币政策的金融机构。中央银行在一国金融机构体系中居领导核心地位。

在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，

而采用最高最佳的使用方式，以取得最大的经济效益。实际上这一估价原则也是房

地产利用（ ）的结果。

A．竞争

B．技术

C．经济

D．优选

E．法律

正确答案：AD
在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在竞争和优选。

目前，某村集体经济组织人均耕地面积2亩，因建设现征收某村集体经济组织的耕地面积10亩，该耕地近3年平均年产值为1000元/亩。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是（　）。

A.征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人
B.该耕地的土地补偿费最少为6万元
C.该耕地的土地补偿费最高为10万元
D.征收该耕地需要报A省人民政府审批

答案：A
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。征收该耕地，需要安置的农业人口数为10人/2＝5人。征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6～10倍。基本农田，基本农田以外的耕地超过35hm2的，其他土地超过70hm2的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。参见教材P43～46。

制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（ ）。

A．物业租金必须能抵偿所有投资成本

B．只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施

C．租金确定应考虑业主希望的投资回报率

D．市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系

E．利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正

正确答案：ACDE

物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有（ ）。

A．可出租或可使用面积

B．出租方的商业信誉

C．基础租金与市场租金

D．出租单元的面积规划和室内装修

E．物业管理企业的经营业绩

正确答案：ACD

土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价上涨，这说明了（）对土地价值的影响。

A.土地区位
B.土地形状
C.土地面积
D.地势起伏

答案：B
解析：
本题考查的是房地产实物因素。土地经过调整或重划后，利用价值提高，地价随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。土地整理或重划，解决的是土地形状不规则的问题。

21年房地产估价师真题下载9辑 第4辑

下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（ ）。

A．毛租金乘数法

B．潜在毛收入乘数法

C．有效毛收入乘数法

D．净收益乘数法

正确答案：C

关于房地产拍卖标的的说法，错误的有（）。

A.抵押房地产未经抵押权人同意不能拍卖
B.处分权受到限制的房地产可以作为拍卖标的物
C.未经其他共有人书面同意的共有房地产不能拍卖
D.以划拨方式取得的国有土地使用权可直接进行拍卖
E.城今镇人民政府批准的集体土地上房屋可进行拍卖

答案：B,D
解析：
本题考查的是房地产拍卖的条件。权利人对房地产的处分权受到限制的房地产不得拍卖；以划拨方式职得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。参见教材P416。

在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（ ）

A．房地产具有开发或再开发潜力

B．将预期原理作为理论依据

C．正确判断了房地产的最佳开发方式

D．正确量化了已经获得的收益和风险

E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值

正确答案：CE
在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)；②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。

（　）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

A、一手
B、基础
C、原始
D、二手

答案：D
解析：
考点:市场调查的步骤。二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

实际估价中，估价对象范围的界定包括（ ）的界定。

A．实物构成范围

B．权益范围

C．空间范围

D．时间范围

E．髟响范围

正确答案：ABC

在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产在用价值等于市场价值；在不合法利用下，在用价值可能高于市场价值。（　　）

答案：对
解析：
现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值可能高于市场价值。

下列关于完全竞争市场上需求曲线、平均收益与边际收益的表述中，错误的是（　）。

A.市场对单个厂商产品的需求有完全弹性
B.对单个厂商而言，其平均收益曲线.边际收益曲线和需求曲线相互重合
C.在完全竞争市场上，一个行业产品的市场价格由该整个行业产品的供给与需求状况所决定
D.当行业产品的价格决定之后，单个厂商可以通过改变产量对这一价格产生影响

答案：D
解析：
本题考查的是完全竞争市场上价格与产量的决定。选项D错误，对单个厂商而言，当行业产品的市场价格决定之后，这一价格是既定的，与他改变产量的个别行为无关。

某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚须投入的拆迁安置和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m2，建造成本为2500元/m2，专业人员费用为建造成本的12%，电贴费和用电权费等其他费用为400元/m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%。写字楼建成后的销售价格为9600元/m2，试求该项目的开发商成本利润率。

答案：
解析：



1．(1)先求项目总开发价值GDV。 ①总销售收入：9600元/m2(上标)×10000m2(上标)＝96000000元＝9600万元。 ②项目总开发价值：9600×(1-6%)万元＝9024万元。 (2)再求项目总开发成本TDC。 ①购地款：1000元/m2(上标)×10000m2(上标)＝10000000元＝1000万元。 ②拆迁安置补偿及其他土地开发费用：2000万元。 ③建造成本：2500元/m2(上标)×10000m2(上标)＝25000000元＝2500万元。 ④专业人员费用：2500万元×12%＝300万元。 ⑤电贴费和用电权费等其他费用：400元/m2(上标)×10000m2(上标)=4000000元＝400万元。 ⑥管理费：(2500+300+400)万元×5%＝160万元。 ⑦财务费：购地款利息＝1000×[(1+9%)3(上标)-1)万元+2000×[(1+9%)2.5(上标)-1]万元＝775.86万元。?



[解析] 成本利用率

某写字楼的持有期估计为l0年，预测其未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为18万元，有效毛收入每年增长5%，运营费用每年增长3%；该类房地产的报酬率为8%，持有期结束时的资本化率为10%，转让税费为转售价格的6%。
请计算该写字楼目前的收益价值。

答案：
解析：
选用预知未来若干年后价格的收益公式：

注：本题中应注明期间报酬率和期末报酬率相同，均为8%。

21年房地产估价师真题下载9辑 第5辑

建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。

A．租金收入

B．土地出让收入

C．长期抵押贷款

D．净经营收入

正确答案：C

某家庭向银行申请了一笔数额为50万元、年利率为8.7%、期限为10年、按月等额还本付息的个人住房贷款。若月还款为家庭月收入的30%，则该家庭的年收入为（　）万元。

A、16.79
B、18.12
C、25.01
D、31.17

答案：C
解析：
本题考查的是复利计算。

房地产具有独一无二性，因此不同房地产之间具有不可替代性。 （ ）

正确答案：×
尽管房地产有独一无二特性，但很多房地产之间仍有一定程度的替代性。

关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。

A.房地产估价难免会有误差
B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差
C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准
D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差

答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。甶于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。参见教材P9。

某宗建设用地红线内的给水、排水、电力等基础设施属于该宗土地的实物因素。（）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。如果是该房地产内部（用地红线内）的配套设施，则应属于该房地产的实物因索。参见教材P54,

产生房地产价格泡沫的直接诱因是( )。

A、 土地稀缺
B、 城市化进程快
C、 投机需求膨胀
D、 过度放贷

答案：C
解析：
[解析] 房地产泡沫成因

要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是（ ）。

A．依法成立

B．有必要的财产或经费

C．有自己的名称、组织机构和场所

D．能独立承担法律责任

正确答案：D

下列选项中，不属于决策原则的是（　）。

A.最优原则
B.预测原则
C.反馈原则
D.系统原则

答案：A
解析：
本题考查的是决策的概念。决策的原则包括满意原则、系统原则、信息原则、预测原则、比较选优原则和反馈原则。

××××房地产估价报告

封面及目录(略)

致委托人函

×××(委托人全名)：

受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。

估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整)，单位建筑面积价格为人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整)。

附函提供房地产估价报告2份。

××××房地产评估有限公司(盖章)

法定代表人：×××(签章)

2006年10月15日

估价师声明(略)

估价的假设和限制条件(略)

××××房地产估价结果报告

一、委托人(略)

二、估价机构(略)

三、估价对象

(一)区位状况(略)

(二)实物状况

(1)建筑物实物状况

建筑面积：243.70m2

建筑结构：钢筋混凝土结构

总层数及所在层数：估价对象所在建筑物为14层，估价对象位于第1、2层

竣工日期：2005年9月10日

成新率：现状成新为十成新

层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m

建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼

装修情况：(略)

设施设备：(略)

工程质量：(略)

维护、保养情况：良好

大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市

物业管理状况：(略)

绿化等其他情况：(略)

(2)土地实物状况

土地用途：1～2层为商业服务

土地等级：商业Ⅲ级

土地开发程序：七通一平

土地出让年限：40年，至2044年4月9日止

形状、地势、地质；水文状况：(略)

(三)权益状况

(1)建筑物权益状况

根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号×x号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务，建筑面积共243.7m2。其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。

(2)土地使用权权益状况

根据委托人提供的《国有土地使用证》(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。

(3)他项权利状况

据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记。据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。

四、估价目的

为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。

五、估价时点

2006年10月10日

六、价值定义

本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。

七、估价依据(略)

八、估价原则(略)

九、估价方法

根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。

十、估价结果

经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m。，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整。

十一、估价人员(略)

十二、估价作业期

2006年10月10日至10月15日

十三、估价报告应用的有效期

本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。

十四、有关说明(略)

××××房地产估价技术报告

一、估价对象房地产状况分析(略)

二、市场背景分析(略)

三、最高最佳使用分析(略)

四、估价方法选用(略)

五、估价测算过程

(一)市场法

根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算一、二层商铺的价格。

1．测算1层商铺价格

估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下：

1．1可比实例的选取

选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1-4。

表1.4 可比案例咨料嘉

估价对象与

可比实例

项 目

A

××大厦

首层商铺 B

××花园

首层商铺 C

××大楼

首层商铺 D

估价对象

首层商铺 坐落 ××大道 ××大道 ××大街 ××大道 交易日期 2006年9月 2006年9月 2()06年1O月 2006年10月 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用权取得方式 挂牌出让 挂牌出让 招标出让 挂牌出让 地段等级 商业Ⅲ级 商业Ⅳ级 商业Ⅳ级 商业Ⅲ级 繁华程度 商业密集区 一般 一般 商业密集区 交通便捷度 较优 较优 较优 较优 公共配套设施

完备程度 较完善 较完善 较完善 较完善 房

地 建筑装修 简装 简装 简装 简装 产

状

况

因 设施设备 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 中央空调/自动消防喷淋 素 商铺类型 独立商铺 独立商铺 街角独立商铺 独立商铺 建筑结构 框架 框架 框架 框架 朝向 北 西 南 南 临路状况 临××大道 /混合型主干道 临××大道 /混合型主干道 临××大街 /混合型主干道 临××大道 /混合型主干道 商铺交易价格 10500元/m2 9091元/m2 9562元/m2 1.2比较修正

(1)交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。

(2)交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。

(3)房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较

结果见表1—5。

表1.5 房地产状况因素修正系数及计算表

估价对象与

可比实例

项目 A ××大厦首层商铺 B ××花园首层商铺 C ××大楼首层商铺 交易日期 100/1OO 1OO/1OO 100/1OO 交易情况 1OO/100 1OO/1OO 100/100 地段等级 100/100 100/98 100/98 繁华程度 1OO/1OO 100/97 100/101 交通便捷度 1OO/1OO 1OO/1OO 100/1OO 公共配套设施完备程度 1OO/1OO 1OO/1OO 100/1OO 房

地 建筑装修 1OO/1OO 1OO/1OO 1OO/100 产

状 设施设备 1OO/1OO IOO/98 1OO/102 况

因 商铺类型 1OO/1OO 1OO/100 100/102 素 建筑结构 1OO/1OO 100/100 1OO/1OO 朝向 100/99 100/98 100/1OO 临路状况 100/1OO 100/100 100/100 商铺交易价格 10500元/ m2 9091元/m2 9562元/ m2 可比实例修正后价格 10606元/ m2 9958元/ m2 9285元/ m21．3比准价格计算

根据表1—5中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：

利用实例A计算：为10606元/ m2

利用实例B计算：为9958元/ m2

利用实例C计算：为9285元/ m2

从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/ m2

2．测算2层商铺价格

估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。

××市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50 %，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则2层商铺单价为：

9950×50%=4975(元/ m2)

3．测算估价对象比准价格

估价对象总建筑面积为243．70 m2，1、2层面积均为121．85 m2，故估价对象比准价格为： 121．85×(9950+4975)=1 81．86(万元)

(二)收益法

1．估算有效毛收入

(1)潜在毛收入

潜在毛收人是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在XX大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/(月·m2)，则年潜在毛收人为：

65×243．70×12=190086(元)

(2)有效毛收入

由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：有效毛收入一潜在毛收入×(1～收入损失率)

空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收人为：

190086×(1—10%)×(1—5%)=162524(元)

2．确定年运营费用

为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下：

(1)税金

指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为： 162524×(12%+5．85%)=29011(元)

(2)管理费和租赁费用

指对出租房屋进行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则：

162524×2.5%=4063(元)

(3)维修费

指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。

(4)保险费

指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5%。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/ m2。则保险费为：

2000×243.70×1.5%n=731(元)

(5)运营费用合计

年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元)

3．确定房地产年净收益

房地产年净收益=年有效毛收入一年运营费用=162524—38605=123919(元)

4．确定报酬率

报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质足一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8 %(取值理由及过程略)。

5．确定收益年限n

估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为O%，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：未来可获收益的年限：n=58.9(年)

6．计算房地产收益价格

即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。

六、估价结果确定

经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果为：

房地产总价=181.86×60 %+153.23×40%

=170.41(万元)

房地产单价=170.41×10000÷243.70=6993(元/m2)

估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整。 附件(略)

正确答案：
1．致委托人函中，没有说明估价时点。
2．未说明土地面积、四至、规划限制等。
3．价值定义中不应再写土地价格。 
4．结果报告不应有第十四项“有关说明”。
5．技术报告房地产状况分析应改为实物状况分析和区位状况分析两部分。
6．房地产状况因素调整应说明系数选取依据、过程。
7．系数计算表中，实例C缺土地使用权取得方式修正。
8．整个系数及计算表中缺少土地使用年限修正。
9．实例C繁华程度修正系数错。
10．实例B设施设备修正系数错。
11．实例C设施设备修正系数错。
12．3个实例的朝向修正系数不同未予说明。
13．未来可获得收益年限错，应为土地剩余年限38.5年。

21年房地产估价师真题下载9辑 第6辑

（　）噪声具有突发性、冲击性、不连续性等特点，容易引起人们的烦燥。

A.社会生活噪声
B.建筑施工噪声
C.交通噪声
D.工业噪声

答案：B
解析：
本题考查的是环境噪声污染源。建筑施工噪声是建筑工地的各种施工机械产生的噪声。这种噪声具有突发性、冲击性、不连续性等特点，容易引起人们的烦燥。

某办公楼房地产估价报告封面及目录(略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某办公楼房地产估价结果报告
一、估价方（略）
二、估价对象
某公司所有的办公用房地产，估价对象办公用楼建于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，总建筑面积2075.284m2。估价对象占地3444.6m20
三、估价日期
2004年8月21日至8月25日。
四、估价目的房地产拍卖。
五、估价时点2004年8月21日。
六、估价依据（略）
七、采用的估价方法
根据估价对象概况及估价目的，本估价采用比较法、假设开发法进行综合评估。最后，两种方法综合分析，确定估价对象的最终估价值。
八、估价结果
2004年8月21日估价对象房产总价为人民币7992400元（大写：人民币柒佰玖拾玖万贰仟肆佰元整）。
九、估价人员（略）
十、估价报告应用的有效期
本评估报告使用期限为2004年8月21日起至2005年8月21日止。
XX公司办公用房地产估价技术报告
一、实物状况分析
估价对象建筑物，建于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，室内墙壁一般罩白，陶瓷锦砖楼梯，水磨石地面，室外墙壁贴有瓷砖。该楼现为办公用楼，室内水、卫、电设施齐全，设有供暖系统，总建筑面积2075.284m2。
二、区位状况分析
该评估对象（土地）地号22102—1，位于某市某街某号，总占地面积3444.6m2，门前有10路、12路、14路、7路、40路、48路、102路、103路、306路等公交车经过，交通便利。其西行50m为某路，某商场、某长途汽车站、某火车站、某批发市场等均位于这条路上，形成了繁荣的商业景象和良好的市场氛围。估价对象位于某路南侧，某大酒店与之隔路相望;某马路北侧有饭店、某宾馆、金台大酒店、银河宾馆、某影院等；东行300m路南某大厦已完工进入销售阶段，这无疑为估价对象提供了增值潜力。此外，某街与某路相连，是某市最为繁华的街道,某百货大楼、某购物广场、某商场、某商厦等都设在这条路上，某路集餐饮、娱乐、购物、旅游于一体，其良好的市场氛围使评估对象拥有得天独厚的地理优势。
三、市场背景分析(略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用市场法、假设开发法分别进行估价。
六、估价测算过程
1.市场法
①土地
该评估对象与车站相邻，交通便利，商业氛围良好，地理位置优越，在本市属一类一级地段。XX市一类一级地段土地市场平均售价为140万元/亩。
评估对象土地占地面积3444.6m2，折合为5.17亩。
土地价格计算如下：
140万元/亩X5.17亩=723.8万元
②建筑物
该建筑物为办公用楼，建筑面积2075.284m2,市场平均售价600元/m2(不含楼面地价），建于1989年，扣除折旧24%，运算过程如下：
600元/m2X2075.284m2X(1—24%)=946330元=94.63万元
③评估结果
土地评估结果为723.8万元；
建筑物评估结果为94.63万元；
(723.8+94.63)万元=818.43万元该评估对象最后估价结果为818.43万元。
2.假设开发法
估价对象具有潜在的开发价值，故选用假设开发法。
①通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下：
假设其用途为商业办公混合楼；
建筑容积率1.5;
建筑覆盖率25%;
建筑总面积5166.9m2；
建筑物层数6层；
各层建筑物面积均为861.15m2；
地上一层为商业用房，总面积为861.15m2；
地上二层至六层为办公用房，总面积为4305.75m2。
②预计建设期。预计共需3年时间才能完全建造完成投入使用，即2007年5月完成。
③预计出售楼价。预计商业楼出售时的平均售价为8 000元/m2;办公用楼出售时的平均售价为1500元/m2。
④估计开发费以及开发商利润。
估计建筑费为362万元；
专业费用为建筑费的5%;
年利息率为3.5%;
销售费用、税率之和估计为楼价的8%;
投资利润率为10%;
在未来3年的建设期内，开发费用均匀投入。
⑤求取地价。采用的计算公式如下：
地价=楼价一建筑费一专业费用一利息一销售费用一税费一利润拟采用静态方式试算地价。
a.总楼价=8 000元/m2X861.15m2+1500元/m2X4305.75m2=13347825元=1334.78万元
b.总建筑费= 362万元
c.总专业费=总建筑费X5% =362万元X5%=18.1万元
d.总利息=(总地价+总建筑费+总专业费）X利息率X计息期=总地价X3.5%X3+(362+18.1)X3.5%X1.5
=总地价X0.105+19.96(万元）
上述总利息的计算采用的是单利，计息期到2004年5月止。各年建筑费和专业费用的投入实际上是覆盖全年的，但计息时我们是假设建筑费和专业费用的投入为均匀投入。这样，就有上述总利息计算中的计息年数是1.5。
e.总销售费用+总税费=总楼价X8% =1334.78万元X8%=106.78万元
f.总利润=(总地价+总建筑费+总专业费用）X利润率=总地价X10%+(362+18.1)X10%
=总地价X0.1+38.01(万元）
将上述a~f代入假设开发法公式中，即总地价=1334.78—362—18.1一（总地价X0.105+19.96)—106.78—(总地价X0.1+38.01)=655.54万元
则评估对象估价结果=(655.54+94.63)万元=750.17万元
3.最后估价结果
采用市场法得出的评估标的房地产的价值为：818.43万元。
采用假设开发法得出的评估标的房地产的价值为：750.17万元。
对上述两种方法得出的结论取中间值，得
(818.43+750.17)万元+2=784.3万元，即为评估结果。
七、估价结果确定
占地面积为3444.6m2。土地及地上建筑物的拍卖价格为784.3万元。

答案：
解析：
(1)缺少致委托方函。
(2)缺少委托方。
(3)估价对象描述过于简单，土地权利情况不清，使用年限不明确。
(4)缺少估价原则。
(5)缺少价值定义。
(6)估价对象描述过于简单，土地权利状况不清，使用年限不明确。
(7)估价结果应为房地产总价而不是房产总价。
(8)估价结果还应写明单价。
(9)地价应进行年限修正。
(10)应说明24%的折旧率确定依据。
(11)采用假设开发法求取地价，再加上建筑物价格的技术路线不正确。
(12)估价结果不一致。
(13)技术报告估价为公开市场价格，但应说明当地拍卖价格和市场价格之间的调整幅度，以确定拍卖价格。

下列辐射中，会产生电磁辐射污染的有（ ）。

A.宇宙线
B.电焊炫光
C.核辐射
D.玻璃幕墙反射光
E.微波炉产生的微波

答案：B,D,E
解析：
本题考查的是建设工程质量管理条例。电磁辐射污染包括光污染和其他电磁辐射污染。光污染是指人类活动造成的过量光辐射对人类生活和生产环境形成不良影响的现象。种类：①灯光污染；②眩光污染；③视觉污染；④其他可见光污染。电磁辐射污染包括各种天然的和人为的电磁波干扰和有害的电磁辐射。选项B属于眩光污染；选项D属于其他可见光污染；微波炉产生的微波属于其他电磁辐射污染。

运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括（）。

A.项目选址不当
B.建设成本偏高
C.运营费用是否客观
D.工程施工质量优劣
E.该类房地产市场供求状况

答案：A,D,E
解析：
本题考查的是适用于新幵发建设的房地产的基本公式。新开发建设的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣以及该类房地产的市场供求状况等，考虑其可能的减值因素和增值因素，予以适当的减价或增价调整。参见教材P286。

房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。( )

正确答案：×
[答案] ×  投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。

下列不属于一般性货币政策工具的是（ ）。

A．法定存款准备金率

B．贷款额度控制

C．再贴现利率

D．公开市场业务

正确答案：B
贷款额度控制是选择性货币政策工具。

个人住房公积金贷款利率实行一年一定，遇法定利率调整，贷款期在1年以内的，实行合同利率，贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。 （ )

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

税收的特征有( )。

A.强制性
B.无偿性
C.固定性
D.多样性
E.不变性

答案：A,B,C
解析：
税收的特征：
(1)强制性。
(2)无偿性。无偿性是税收的关键特征。
(3)固定性，也称确定性。国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。固定性是税收区别于其他财政收入形式的重要特征。

有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。

A、 50万元
B、 55万元
C、 60万元
D、 60万元以上

答案：C
解析：
[知识点] 成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法

21年房地产估价师真题下载9辑 第7辑

房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。（　　）

答案：对
解析：
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/㎡。假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）

A．11.80

B．16.07

C．23.57

D．31.07

正确答案：D

下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。

A.房屋价值补偿费
B.搬迁补偿费
C.停产停业损失补偿费
D.土地补偿费

答案：D
解析：
本题考查的是土地费用。选项D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。

房产图的测绘，是在房产平面控制测量及房地产调查完成后，对房屋和土地使用状况进行的细部测量。（　　）

答案：对
解析：
房产图的测绘，是在房产平面控制测量及房地产调查完成后，对房屋和土地使用状况进行的细部测量。首先，测定房屋平面位置，绘制房产分幅平面图；其次，测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，绘制房产分丘图；然后，测定权属单元产权面积，绘制房产分户图。

价格实质上是在市场经济或商品经济这种特定经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。( )

答案：对
解析：
[知识点] 房地产价格的形成条件

我国现行的税率形式有（）。

A.比例税率
B.定额税率
C.加成税率
D.累进税率
E.附加税率

答案：A,B,D
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。我国现行的税率形式有比例税率、累进税率、定额税率三种。

某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被淹造成的损失为（　　）元。

A．49627
B．57647
C．65548
D．65920

答案：C
解析：
由题意，该住宅因被淹而造成的损失为：

应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管玛费、保险费、房地产税、租赁代理费等。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

一般财产保险，尤其是火灾保险，都采用定值保险的形式。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

21年房地产估价师真题下载9辑 第8辑

某房地产公司拟获得某城市规划区内H乡所有的集体土地从事经济适用房的开发建设。H乡原耕地面积为80公顷，农业总人口为600人，现征用基本农田以外的耕地30公顷。该地前三年每公顷年产值分别为4万元、4.5万元、4.7万元。经商定，土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的5倍。被征用土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。问：

需要安置的农业人口数为( )人。

A、 225
B、 600
C、 15
D、 200

答案：B
解析：
[知识点] 征收耕地补偿费的内容

现代住宅按使用对象不同，可分为（　）。

A.住宅
B.宾馆
C.写字楼
D.公寓
E.单身宿舍

答案：A,E
解析：
本题考查的是住宅及其用地的规划布置。现代住宅按使用对象不同，可以分为住宅和单身宿舍。

某宗房地产的土地使用权剩余年限为48年，预计该宗房地产在未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递增9%；该类房地产的报酬率为9%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。

A、 219.12
B、 704.59
C、 234.57
D、 222.34

答案：B
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查报酬资本化法的公式及其计算。本题为有限年、净收益按一定比例递增的情况，而且逐年递增的比率与报酬率相等。计算过程如下：?



解决此题的关键在于要注意到逐年递增的比率与报酬率相等这一特殊情况。如果不相等，计算公式就要复杂，平时应多加强这方面的练习。

已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是( )。

A．12.35%

B．12.55%

C．12.68%

D．12.93%

正确答案：B

运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（ ）的收益估计值。

A．较高

B．较低

C．最高

D．居中

正确答案：B

下列关于保险合同主体的说法有误的一项是( )。

A、 保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人
B、 被保险人和受益人由投保人在合同中指定
C、 保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方
D、 投保人可以是法人，也可以是自然人

答案：B
解析：
受益人或者由被保险人指定，或者为被保险人法定的合法继承人。在任何情况下，都不允许投保人指定受益人，即使投保人与被保险人为同一人，也只能以被保险人的身份指定受益人。

铁路线路占用耕地，减按每平米2元的税额征收耕地占用税，根据实际情形，可免征或者减征。（ ）

答案：对
解析：
本题考查的是耕地占用税的减税、免税。铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。根据实际需要，国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可对此情形免征或者减征耕地占用税。P240。

关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）。

A．利率是由储蓄和投资决定的

B．利率是由货币的供求决定的

C．利率是由可贷资金的供求决定

D．利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的

E．货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性

正确答案：BE

住房公积金管理的决策机构为（　）。

A.住房公积金管理委员会
B.住房公积金管理中心
C.财政管理部门
D.各级人民银行

答案：A
解析：
本题考查的是住房公积金制度。住房公积金管理委员会，为住房公积金管理的决策机构。

21年房地产估价师真题下载9辑 第9辑

具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为（ ）万元。

A．523.45

B．593.75

C．643.75

D．1000

正确答案：C

甲预售商品房时，应当具备（ ）等条件。

A．取得土地使用权证

B．投入资金达到工程建设总投资的20%

C．取得建设工程规划许可证

D．取得商品房预售许可证

正确答案：ACD

根据《房屋登记办法》可以办理预告登记的有（ ）。

A．预购商品房设定抵押

B．在建工程设定抵押

C．房屋所有权转让

D．房屋所有权设定抵押

E．购买预售商品房

正确答案：ACDE

测定长期趋势值的方法主要有（　）。

A.扩大时距法
B.缩小时距法
C.移动平均法
D.最大二乘法
E.最小二乘法

答案：A,C,E
解析：
本题考查的是长期趋势的测定。测定长期趋势值的方法主要有：扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。

某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）。

A．1%

B．1.5%

C．2%

D．2.5%

正确答案：B

某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是（　）差别化战略。

A、形象
B、产品
C、人员
D、服务

答案：D
解析：
本题考查的是市场定位。服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上，市场差别化就越容易实现。参见教材P122。

建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期（）。

A.以一次为限，不超过3个月
B.以一次为限，不超过6个月
C.以两次为限，每次不超过3个月
D.以两次为限，每次不超过6个月

答案：C
解析：
本题考查的是施工许可管理。建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3个月。

某学校初二(一)班男女生比例为1:1.35。该比例数字是比较相对指标。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

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