2021房地产估价师经典例题9篇 第1篇
人工环境与自然环境的区别，主要在于人工环境对自然物质的形态做了较大的改变，使其失去了原有的面貌。（ ）
此题为判断题(对，错)。
（ ）是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。
A．土地利用总体规划
B．城市规划
C．土地开发
D．城市建设
甲公司采取分期付款方式向乙房地产开发公司购买写字楼的信用形式属于（ ）。
A．银行信用
B．商业信用
C．国家信用
D．民问信用
注册结构工程师分为一级注册结构工程师、二级注册结构工程师及助理注册结构工程师。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师。
（ ）是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务。
A．会计主体
B．持续经营
C．会计分期
D．货币计量
下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（ ）。
A、学习
B、经济状况
C、对渠道的信赖度
D、购买动机
答案：B
解析：
考点:影响消费者购买行为的主要因素。选项A属于心理因素，选项B属于个人因素，选项D属于心理因素。
基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。 ( )
此题为判断题(对，错)。
除（ ）外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。
A.三级暂定资质
B.三级
C.二级
D.一级
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。
2021房地产估价师经典例题9篇 第2篇
房地产中介服务是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。房地产中介服务是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。
在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是 ( )。
A.宏观区位
B.中观区位
C.微观区位
答案：C
解析：
从影响范围看城镇土地区位，可分以下三个层次。
宏观区位——指某个城市在一定地域范围内(如一个地区、一个国家乃至世界)所处的位置与地位。宏观区位往往对区域城市间土地的级差地租和地价水平具有决定性的作用。
中观区位——是指城市内部不同地段土地的相对位置及其相互关系。中观区位是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。
微观区位——是指某块具体使用的土地在城市中的具体位置及周边的条件。这种小尺度范围内的地块位置条件是城市土地经济评价中确定各种地价修正系数和评估地块价格的基础。
下列房产中，可以免证房产税的有（）。
A.出租地下建筑物
B.企业兴办的字校自用房产
C.房地产开发企业自用的商品房
D.个人所有非营业用房
E.老年服务机构自用房产
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是房产税。下述房产免征房产税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。（2 ）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。（3）宗敦寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。 但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。（4 ）个人所有非营业用的房产，房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规走征收房产税。（5 ）经财政部批准免税的其他房产。参见教材P206。
应该在估价技术报告中说明的内容包括（ ）。
A、估价委托人
B、估价对象的最高最佳利用分析
C、估价方法适用性分析
D、估价依据
E、估价测算过程
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是估价报告的组成。选项AD属于估价结果报告中的内容。
下列关于水泥的胶凝时间说法正确的有（ ）。
A.胶凝时间可分为初凝时间和终凝时间
B.初凝时间是指从水泥加水拌合起到水泥浆开始失去塑性所需的时间
C.终凝时间是指从水泥加水拌合起到水泥浆完全失去塑性并开始产生强度所需的时间
D.水泥初凝时间不符合要求，视为不合格
E.终凝时间不符合要求，视为报废
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是钢材、木材和水泥。选项D错误，水泥初凝时间不符合要求，该水泥报废；选项E错误，水泥终凝时间不符合要求，视为不合格。
现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8％，折现率为10％。则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。
A．9616.83
B．10161.05
C．12021.04
D．12800
某建筑物的建筑面积1OO㎡，单位建筑面积的重置价格为500元/㎡，判定其有效年龄为10年，年平均折旧率为2%，用直线法计算该房屋的现值为4万元。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格不一定是正常成交价格，判断方法一般是与其他合格估价师对同一估价对象在同一目的、同一价值时点下的重新估价结果进行比较。
2021房地产估价师经典例题9篇 第3篇
两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是地租理论及地租的测算。假设有两个位于不同繁华地段，但规模、档次、经营品种、经营管理水平等方面均相同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异。这种销售净收入的差异也是一种地租现象。
下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（ ）。
A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价
B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价
C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额
D.对在建工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款
E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金
答案：D,E
解析：
本题考查的是合法原则。评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额；评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨建设用地使用权转变成出让建设用地使用权应缴纳的土地使用权出让金；不得抵押的房地产范围：权属有争议的房地产，公共福利事业的房地产，文物，依法公告列入征收范围的房地产，被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产，其他；空置3年以上的商品房。参见教材P155～160。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
正确答案：
答案：839.92万元
(1)计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1—35%)×12＝159.12(万元)
②收益年限＝40一6＝34(年)
(2)计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益＝80×2000×85%×(1—35%)×12＝106.08(万元)
②乙方使用权剩余收益年限＝15—4＝11(年)
③乙方使用权剩余收益年限价格为：
(3)甲方权益价格=办公楼现值一乙方使用权价格＝1528.92—689＝839.92(万元)
经济学中通常将生产可能性曲线斜率的负数值定义为边际替代率。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某开发商拟向银行贷款1500万元,借用5年一次还清,甲银行贷款利率为17%,按年单利计息,乙银行贷款年利率为16%,按月复利计息,问向（ ）贷款较经济。
A．甲银行
B．乙银行
C．甲乙同样
D．无法比较
正确答案：A
甲银行:1500+1500*17%*5=2775，乙银行:1500+(1+16%/12)60=3320.71，因此向甲银行贷款较经济。
物业管理通过质价相符的有偿服务和一业为主、多种经营来实现（ ）。
A．独立核算
B．自负盈亏
C．自我发展
D．自我完善
E．产业均衡
正确答案：ABCD
物业管理通过质价相符的有偿服务和一业为主、多种经营来实现独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善。
（ ）对房地产价值的决定作用是极其重要的。
A．区位
B．用途
C．楼层
D．朝向
正确答案：A
“区位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围的环境、景观等。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的差别。
下列关于质权特征的表述中，错误的是（ ）。
A、质权是一种担保物权
B、质权的标的物只能是不动产权利
C、质权需转移质物的占有
D、质权是就质物优先受偿的权利
答案：B
解析：
本题考查的是担保物权。质权的特征为：（1）质权是一种担保物权；（2）质权的标的物只能是动产或财产权利；（3）质权须转移质物的占有；（4）质权是就质物优先受偿的权利。选项B错误，质权的标的物只能是动产或财产权利。
2021房地产估价师经典例题9篇 第4篇
拆迁公益事业房屋时，如不能优先选取市场比较法估价，则主要选用收益法估价。（ )
答案：错
解析：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》已取代《城市房屋拆迁管理条例》，该考点已过时。
办理游乐场买卖手续时，w公司应当向当地主管部门提交哪些必备材料?（ ）
A．当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书
B．土地使用权证
C．w公司与F娱乐公司签署的房地产转让合同
D．当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证
地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（ ）的特性。
A．变现性差
B．易受政策影响
C．依赖专业管理
D．效益外溢和转移
下列属于免征契税范围的有（ ）。
A.事业单位承受土地.房屋用于教学的
B.社会团体承受土地.房屋用于出租经营的
C.城镇职工，多次购买公有住房的
D.因不可抗力失去住房而重新购买住房的
E.纳税人承受荒山.荒沟.荒滩.荒丘土地使用权，用于农.林.牧.渔业生产的
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是契税。社会团体承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征契税。
金融机构在融出资金时，要遵循（ ）原则。
A．流动性
B．安全性
C．偿还性
D．盈利性
E．地域性
政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（ ）。
A、加大城市基础设施建设投入
B、调整银行贷款利率
C、调整公共住房政策
D、调整房地产税收政策
E、加快城市化进程
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的手段。选项B为金融政策，选项C为住房政策，选项D为税收政策。宏观调控的方向不明，不能直接选择AE，而且AE内容宏观太模糊，不能称之为手段。参见教材P59～61。
城镇土地使用税和房产税在企业所得税后列支。
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收;房广税是投资者拥有房地广时应缴纳的一种财广税，按房广原值扣减30%后的1.2%或出租收入的12%征收。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。
比较法是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，因为该方法是利用实际发生，或经过专家预测的与估价对象相似的房地产的价格来求取估价对象的价值或价格的方法。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是比较法的含义。比较法是利用实际发生、经过市场“检验”的与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法。参见教材P175。
2021房地产估价师经典例题9篇 第5篇
城市用地大类中的绿地是指居住小区及居住小区以上级的公共绿地和生产防护绿地。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ ）元/m2。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659
答案：D
解析：
本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝2385/（1－6.8%）＝2559.01（元/m2），买方实付金额＝正常负担下的价格×（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2559.01×（1＋3.9%）＝2658.81（元/m2）。
某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元，所得税税率为 25％。
该项目每幢建筑应配套的设备设施为（ ）。
A.电梯
B.热水系统
C.中水道
D.自动喷淋系统
答案：B,C,D
解析：
设备设施是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。A 项，电梯属于建筑构造的内容。
下列法律法规中，属于部门规章的是( )。
A.《物权法》
B.《城市房地产管理法》
C.《物业管理条例》
D.《房地产经纪管理办法》
答案：B
解析：
行政规章分为部门规章和政府规章两种。
部门规章：国务院各部、委、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构，可以根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在本部门的权限范围内，制定规章。
省、自治区、直辖市和设区的市、自治州的人民政府，制定规章。设区的市、自治州的人民政府制定地方政府规章，限于①城乡建设与管理、②环境保护、③历史文化保护等方面的事项。
涉及两个以上国务院部门职权范围的事项，①应当提请国务院制定行政法规或者②由国务院有关部门联合制定规章，如《房产测绘管理办法》(建设部令第83号)为建设部、国家测绘局联合制定的部门规章。其地位低于法律、行政法规，不得同它们相抵触。
政府规章除不得同宪法、法律、行政法规相抵触外，还不得同上级和同级地方性法规相抵触。
要确定拟采用的估价技术路线，就需要先明确（ ）。
A．估价目的
B．估价对象
C．估价方法
D．估价时点
E．估价原则
正确答案：ABD
在明确了估价目的、估价时点和估价对象之后，便可以确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。
某工业用房占地面积5000m2,容积率1.5, 土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。
A.1000
B.3000
C.3800
D4400
答案：D
解析：
本题考查的是补地价的测算。新容积率=（5000x1.5+2500） /5000=2.0;补地价= （5600x2-2400） x5000=4400（万元）。参见教材P385。
目前，我国住房供应政策是以商品性住房供应为主。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城镇住房制度改革。党的十八大提出加快建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居的住房目标。
关于企业债券融资特点的说法，正确的有（ ）。
A．筹集到的资金需到期偿还
B．债券持有人是债券发行企业的债权人
C．发行债券支付的利息可以在企业所得税前扣除
D．债券不能在市场上自由流通
E．债券风险与债券发行企业的经营状况无关
答案：A,B,C
解析：
企业债券代表着发债企业和投资者之间的一种债权债务关系，债券持有人是企业的债权人，债券持有人有权按期收回本息。企业债券是一种有价证券，通常存在一个广泛交易的市场，投资者可以随时予以出售转让。企业债券风险与企业本身的经营状况直接相关。企业债券由于具有较大风险，其利率通常高于国债。
2021房地产估价师经典例题9篇 第6篇
房地产市场营销因素调查包括（ ）。
A、购买能力调查
B、价格调查
C、促销策略调查
D、分销渠道调查
E、市场需求质量调查
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是市场调查的意义和内容。房地产市场营销因素调查包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。
银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（ ）
A.操作风险
B.法律风险
C.信用风险
D.管理风险
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。目前，银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场严重恶化的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等等。
银行可要求开发公司购买（ ）。
A．保证保险
B．信用保险
C．工程保险
D．责任保险
会计要素足会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是账户，账户被赋予借贷双方的记录空间就是会计科目。（ ）
正确答案：×
会计要素是会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是会计科目。会计科目被赋予借贷双方的记录空间就是账户。
关于合同生效应具备的条件说法不正确的是( )。
A、 当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同
B、 意思表示真实
C、 不违反法律
D、 不违反社会公共利益
答案：A
解析：
无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同；限制民事行为能力的自然人只能订立与其年龄、智力相适应的合同。例外的是，根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第六条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。”
某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为( )元/m2。
A．2290.91
B．2326.41
C．2344.16
D．2308.66
正确答案：B
房地产是（ ）的结合体。
A、实物
B、权益
C、区位
D、拥有者
E、房地产市场
答案：A,B,C
解析：
考点:房地产的定义。房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。
某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%，如果每年净收益为300万元（净收益发生在年末），则该项目的财务净现值为（ ）。
A．101万元
B．137万元
C．256万元
D．500万元
正确答案：B
NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137
2021房地产估价师经典例题9篇 第7篇
房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（ ）。
A．可逆性和可延期性
B．可逆性和不可延期性
C．不可逆性和可延期性
D．不可逆性和不可延期性
关于投资项目资本金的表述错误的是（ ）。
A．投资者可以转让其出资
B．投资者享有所有者权益
C．投资者不得以任何方式抽出
D．投资者可从项目法人处获取利息
房地产估价对象范围，也可能含有房地产以外的、作为房地产的附属财产。（ ）
答案：对
解析：
考点:估价对象。房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值。如某个可供直接经营使用的旅馆、商店、饭馆、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据而估价，其评估价值除了包含该旅馆、商店、饭馆、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值，通常还包含房地产以外的其他财产，如家具、电器、货架、机械设备等的价值。
答案：对
解析：
本题考查的是房地产面积测算。房屋之间无上盖的架空通廊不计算房屋面积。参见教材P145。
下列关于担保物权的表述，错误的是（ ）。
A.质权的标的物只能是动产或不动产
B.担保物权包括抵押权、质权、留置权
C.留置权是债权人留置债务人动产的权力
D.抵押权是不转移标的物占有的物权
答案：A
解析：
本题考查的是担保物权。质权的标的物只能是动产或财产权利。P422。
商业银行中担保型中间业务包括（ ）。
A.担保函
B.承诺
C.承兑
D.信用证
E.委托贷款
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是商业银行中间业务。担保型中间业务是指商业银行向客户作出某种承诺，或者为客户承担风险等引起的有关业务。如担保函、承诺、承兑、信用证业务等，都可归入担保型中间业务。选项E属于结算类中间业务。
房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。
A、土地成本＋建设成本
B、开发完成后的房地产价值
C、土地成本＋建设成本＋管理费用
D、土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用
答案：D
解析：
本题考查的是房地产价格构成。房地产开发投资利润率的计算基数为：土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用。
提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（ ）
A导致房地产实际价值下降
B导致房地产实际价值上升
C加大投资者债务负担
D抑制房地产市场需求
E增加房地产市场需求
2021房地产估价师经典例题9篇 第8篇
地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且在梁的交点上竖立柱子，以支撑建筑骨架的基础被称为（ ）。
A 条形基础
B 独立基础
C 整体式筏式基础
D 箱形基础
下列征收集体土地中，属于应由省级人民政府批准征收的有( )。
A.基本农田10h ㎡
B.基本农田20h ㎡
C.其他土地60h ㎡
D.基本农田以外的耕地20h ㎡
E.基本农田以外的耕地40h ㎡
答案：C,D
解析：
征收土地批准权限的规定：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35 公顷的，其他土地超过70 公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。
已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际利率是多少。
答案：
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。已知r=15%，i=（1+15%/4）4-1=15.87%。
下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（ ）。
A、净现值
B、投资利润率
C、现金回报率
D、静态投资回收期
E、内部收益率
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是经济评价指标体系。净现值和内部收益率属于动态指标。房地产投资项目包括开发投资项目和置业投资项目两种，其中的现金回报率只属于置业投资项目的静态盈利能力指标。参见教材P178。
在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响。受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
光污染包括( )。
A.灯光污染
B.玻璃幕墙反光污染
C.眩光污染
D.宇宙线辐射污染
E.视觉污染
答案：A,B,C,E
解析：
光污染可分为可见光污染和不可见光污染。不可见光污染又可分为红外光污染和紫外光污染。
可见光污染有下列几种：
①灯光污染。如路灯控制不当或建筑工地的聚光灯，照进住宅，影响居民休息等。
②眩光污染。如电焊时产生的强烈眩光；夜间迎面驶来的汽车的灯光；车站、机场等过多闪动的信号灯。
③视觉污染。这是一种特殊形式的光污染，是指城市中杂乱的视觉环境，如杂乱的垃圾堆物、乱摆的货摊、五颜六色的广告和招贴等。
④其他可见光污染。如商店、宾馆、写字楼等建筑物，外墙全部用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。
我国的国土面积是960万km2，2000年人口普查为12.85亿人，人口密度为134人/km2。134人/km2属于（ ）。
A.比例相对指标
B.结构相对指标
C.动态相对指标
D.强度相对指标
答案：D
解析：
本题考查的是相对指标。强度相对指标是指取自两个不同性质的总体但又有一定联系的总量指标对比的综合指标。强度相对指标=某一总体总量/另一有联系的总体总量。
下列房地产中，不得转让的有（ ）。
A.存在租赁关系的房地产
B.被司法机关查封的房地产
C.处在异议登记期间的房地产
D.某一个权利人，处分共同共有的房地产
E.已经全部缴纳土地使用权出让金，但未经登记
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产转让的条件。下列房地产，不得转让：（1）未达到房地产项目转让条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。P123。
2021房地产估价师经典例题9篇 第9篇
某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（ ）。
A．12%
B．20%
C．24%
D．30%
跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是( )。
A.砖混结构
B.钢筋混凝土结构
C.砌体结构
D.钢结构
答案：D
解析：
大跨度厂房——指跨度在15m以上的单层工业厂房，其中跨度为15-30m的厂房以钢筋混凝土结构为主，跨度在36m及36m以上的厂房以钢结构为主。
2015年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88㎡、售价15000元/㎡的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2016年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6㎡。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。
关于房屋面积误差，秦某可选择的处理方式为（ ）。
A、依法要求退房
B、不退房，应补缴购房款3.96万元
C、要求甲公司双倍返还定金
D、不退房，应补缴购房款9.30万元
答案：A,B
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积任何一个的误差比绝对值超过3%的，买受人就有权解除合同。（94.6-88）/88=7.5%，大于3%，可以选择退房，不退房的，实测面积大于预测面积的，面积误差比在3%以内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人，买房人选择不退房时，应补缴购房款88×15000×3%=3.96万元。
下列涉及房地产保险中，不属于财产保险的险种是( )。
A.城乡居民房屋保险
B.建筑工程一切险
C.企业财产保险
D.安居定期保险
答案：D
解析：
该保险是以贷款购房者为被保险人，以其死亡作为给付保险金条件的一种定期寿险。
该房地产开发公司的性质可以分（ ）。
A．股份有限公司
B．有限责任公司
C．无限公司
D．两合公司
开放经济中社会总需求由（ ）构成。
A、居民消费
B、投资
C、政府支出
D、净出口
E、居民储蓄
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是总需求与总供给。在开放经济中，总需求等于封闭经济的总需求（居民消费、投资、政府支出）加上净出口。参见教材P221。
新设立的建筑业企业，到建设行政主管部门办理资质申请手续后，方可到工商行政管理部门办理登记注册手续并取得企业法人营业执照。（ ）
此题为判断题(对，错)。
选择性货币政策工具主要包括优惠利率、再贴现利率、消费信用控制和贷款额度控制等4种。（ ）
此题为判断题(对，错)。
