房地产估价师考试题目下载6辑 第1辑
（ ）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。
A、权益融资
B、债务融资
C、发行企业债券
D、吸收其他机构投资者资金
答案：B
解析：
本题考查的是房地产债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。
下列关于税收的表述中，正确的是（ ）。
A．房产税的课税对象是房产
B．房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税
C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税
D．城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据
估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。
企业欲改变该工业房地产的用途，应向（ ）申请。
A、企业主管部门
B、房地产产权登记部门
C、房地产估价机构
D、政府规划管理部门
答案：D
解析：
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。改变房地产用途，应向政府规划管理部门申请。
某公司2016年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。
现该公司提出退房申请，请问在（ ）情况下，开发商可以退房。
A、因为漏雨提出申请
B、经工程质量监督单位核验确属主体结构质量不合格的
C、合同面积与产权面积误差比绝对值超过2%
D、墙面、顶棚抹灰层脱落的
答案：B
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿估价内涵及特点。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
在各种市场调查方法中，网络联系方法的特点有（）。
A.成本低
B.反馈快
C.能深入了解被访者情况
D.回收率高
E.能深度访谈
答案：A,B
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。网络调研：成本低、反馈快，只能联系有网络的人。
华某受让一套面积150m2的二手住房，需缴纳的税是（ ）。
A.契税
B.个人所得税
C.房产税
D.土地增值税
答案：A
解析：
本题考查的是契税-纳税人、课税对象、计税依据。契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。
下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（ ）。
A．房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生
B．在房地产周期循环的最低点，空置率最高 建设工程教育网提供
C．房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
D．在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
E．在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的
房地产估价师考试题目下载6辑 第2辑
分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划属于（ ）
A．供给分析
B．需求分析
C．竞争分析
D．相关因素分析
收益法估价需要具备的条件是房地产的收益和报酬率(折现率)都能够准确的量化。
（ ）
此题为判断题(对，错)。
某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。
A.7.5%
B.8.3%
C.12.5%
D.16.7%
答案：A
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。参见教材P201。
当申报的成交价明显低于正常的市场价时，应以（ ）作为缴纳税费的依据
A．双方协议的价格
B．市场价
C．评估价
D．管理部门的核价
正确答案：C
只要交易双方按照不低Tit！常市场价格交纳了税费，无论其合同价格为多少，都不影响办理房地产交易和权属登记的有关手续。
网络计划是以横道图的形式来表达工程的进度计划，在横道图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系。( )
正确答案：×
[答案] × 网络计划是以网络图的形式来表达工程的进度计划，在网络图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系；其次是可以计算出工程各项工作的最早和最晚开始时间，从而可以找出关键工作和关键线路。
为简明起见，工程图纸一般都用绝对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“±0．000”表示，读作正负零。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某宗工业用地的合同出让年限比法定最高出让年限少5 年，建设期半年，运营4年后将房屋抵押贷款，房地产估价师按收益法估算抵押价值时，收益年限应取( )年。
A.40.5
B.44.5
C.45.5
D.60.5
答案：A
解析：
以出让方式取得建设用地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。
房地产估价师考试题目下载6辑 第3辑
建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有建筑面积。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有建筑面积，因为服务对象不确定。
综合指标是反映具体时空状态下的社会经济现象的综合数量性质和特征的指标，可以分为（ ）。
A.绝对指标
B.相对指标
C.统一指标
D.平均指标
E.变异指标
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是绝对指标。综合指标可以分为绝对指标、相对指标、平均指标和变异指标。
假设抵押贷款的期限为两年，而房主陈某又与客户签订了至2003年9月6日的租约，租金比市场上同类物业的租金水平要高，如果估价时点为2001年9月16日，则此租约限制对评估的抵押价格的影响为( )。
A．无影响
B．有影响
C．抬高估价对象的价格
D．降低估价对象的价格
运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括 ( )等。
A．统一采用总价
B．统一采用单价
C．统一币种和货币单位
D．统一面积内涵
E．统一付款方式
正确答案：BCDE
[答案] BCDE
建立价格可比基础包括：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。（ ）
答案：对
解析：
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（ ）。
A．30年
B．20年
C．10年
D．40年
正确答案：B
受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是-20年。
2013年3月1日，张某与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订合同，购买了建筑面积为80m2、售价23000元/m2的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2013年7月1日，房屋竣工后，乙房产测置机构测量，该房屋套内使用面积为60m2，未封闭阳台面积为6m2，套内墙体面积为8m2，分摊的共有建筑面积为15m2。
张某所购买房屋的套内建筑面积为（ ）m2。
A.71
B.74
C.86
D.89
答案：A
解析：
本题考查的是房地产面积测算。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。未封闭阳台建筑面积计算一半，套内建筑面积=60+8+6/2=71m2。
房地产估价师考试题目下载6辑 第4辑
公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（ ）。
A．土地费用
B．前期工程费
C．房屋开发费
D．管理费用
某家庭预计在今后的10年内的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年利率为12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少?
答案：
解析：
该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额33.46万元。 解 (1)已知该家庭每月可用于支付住房抵押贷款的月还款额：A＝16000×30%＝4800元，月贷款利率为i＝12%/12＝1%，计息周期数：N＝10×12＝120个月。 (2)则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额。
甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（ ）。
A.采光通风
B.建筑层高
C.内部布局
D.装饰装修
答案：A
解析：
本题考查的是影响商业房地产价格的因素。影响商业房地产价格的主要实物状况包括：建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值。
承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼的经济折旧为（ ）万元。
A.548.19
B.558.15
C.567.39
D.675.40
答案：C
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法—分解法。（1）该写字楼空置率变化带来的年租金损失为：70×10000×12×60%×（85%－75%）＝50.4（万元）；（2）该写字楼将贬值＝50.4/8%×[1－1/（1.08）30]＝567.39万元。参见教材P326。
某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考数据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为二年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15％左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近，地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。
采用比较法，测算地下一层房地产估值时，若选择该大厦首层作为可比实例，则必须进行（ ）。
A.交易情况修正
B.市场状况调整
C.实物状况调整
D.区位状况调整
答案：D
解析：
进行区位状况调整，是将可比实例在自身区位状况下的价格，调整为在估价对象区位状况下的价格。区位状况比较调整的内容主要有：①位置（包括所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、楼层、朝向等）；②交通条件（包括进、出的方便程度等）；③外部配套设施（包括基础设施和公共服务设施）；④周围环境（包括自然环境、人文环境和景观）等影响房地产价格的因素。本题中，该大厦首层与地下一层的区别就在于位置，必须进行区位状况调整。
有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产通常采用成本法估价。（）
答案：错
解析：
本题考查的是。有独特设计或者只针对持走使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。@##
房地产估价师考试题目下载6辑 第5辑
关于投资组合理论的说法，正确的是（ ）。
A．投资者应选择毫无风险的投资组合
B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合
C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消
D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消
正确答案：D
B选项投资者要到达理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。
在房地产开发项目可行性研究报告的结论中，应主要说明项目的（ ）。
A．盈利能力
B．贷款偿还能力
C．抗风险能力
D．改善就业能力
E．资金平衡能力
答案：A,B,C,E
解析：
在房地产开发项目可行性研究报告中，可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的盈利能力（是否达到了同类项目的社会平均收益率标准）、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。
个人住房抵押贷款业务中，与开发商相关的信用风险有（ ）。
A．恶意欺诈
B．市场疲软
C．项目拖期
D．质量纠纷
E．违法预售
某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/平方米。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）
A.11.80
B.16.07
C.23.57
D.31.06
答案：D
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。重建成本，功能过剩的折旧包括无效成本和超额持有成本。功能过剩的折旧＝50×1500+（25000/10%）×（1-1/1.130）＝31.06（万元）。
在采用比较法估价时，如果估价对象为普通装修，可比实例为高档装修，则在建立比较基础时，应将可比实例的装修价值扣除。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建立比较基础。建立比较基础时，只将估价对象与可比实例进行“有无对比”，对于“好坏”、“优劣”对比的差异调整，在房地产状况调整中体现。建立比较基础时，不扣除“普通”和“高档”的价格差异。P184。
在不同的地域，房地产也有不同的名称，我国香港地区，通常称房地产为（ ）。
A、不动产
B、物业
C、楼盘
D、房屋
答案：B
解析：
本题考查的是房地产的含义。中国香港地区通常使用“物业”这个词，香港所讲的物业实质上是房地产。
最低收入家庭住房保障可通过（ ）方式实现。
A．实物配租
B．税收优惠
C．发放租赁补贴
D．租金核减
E．购买经济适用住房
房地产估价师考试题目下载6辑 第6辑
成本法中的利息计算，包括（ ）的利息。
A．土地取得成本和开发成本
B．土地取得成本、开发成本和管理费用
C．土地取得成本、开发成本、管理费用和利润
D．借贷资金
E．自有资金
正确答案：DE
投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。
建设项目投资中的固定资产投资与建设项目的工程造价在量上不相等。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产开发投资中，属于财务费用的是（ ）。
A、折旧费
B、审计费
C、金融机构手续费
D、无形资产摊销费
答案：C
解析：
本题考查的是投资估算。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。参见教材P262。
答案：错
解析：
考点:可行性研究的工作阶段。按照国家有关规定，政府对《政府核准的投资项目目录》以内的企业投资项目实行核准制度，对《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目实行备案制度。
国家一级的城市房屋拆迁管理部门是（ ）。
A．国务院
B．国务院建设行政主管部门
C．城市规划主管部门
D．土地管理局
某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年，残值率为0。则2006年l。月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80%。（ ）
正确答案：×
依题意，根据公式：建筑物的成新率＝n/(t+n)×100%＝30/(10+30)＝75%。
(2017年真题) 在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（）。
A.项目投资现金流量表
B.资本金现金流量表
C.投资各方现金流量表
D.财务计划现金流量表
答案：D
解析：
本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
