21年房地产估价师历年真题解析9辑 第1辑
预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况( )。
A、 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变
B、 房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变
C、 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了
D、 房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了
E 物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了
对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进行估价。（ ）
此题为判断题(对，错)。
为了估价报告的严肃性、规范化等，估价报告应采取书面形式，即应为书面估价报告。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是撰写估价报告。为了估价报告的严肃性、规范化等，估价报告应采取书面形式，即应为书面估价报告。
在一般情况下，下列有关房地产价格的描述中，不正确的是（ ）。
A、成交价格围绕着市场价格上下波动
B、市场价格围绕着理论价格上下波动
C、在市场参与者普遍不够理性的情况下，市场价格可能会较大的偏离理论价格
D、大波动围绕着小波动上下波动
答案：D
解析：
考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项D错误，小波动围绕着大波动上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动。
下列关于评估价、保留价、起拍价的说法中，正确的有（ ）。
A.保留价是拍卖底价
B.现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价≥评估价的80%
C.现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=评估价
D.现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=市场价
E.如果出现流拍可以降低保留价，但每次降低数额不得超过前次保留价的10%
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。选项B错误，现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=评估价；选项E错误，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。
21年房地产估价师历年真题解析9辑 第2辑
由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用市场细分的程序。( )
此题为判断题(对，错)。
下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表达，不正确的是( )。
A．由专业投资管理者负责经营管理
B．收入现金流的主要部分分配给了股东
C．分为权益型和抵押型两种形式
D．投资流动性好
正确答案：C
[答案] C 按资产投资的类型划分，REITs分为权益型，抵押型和混合型三种形式。
直接承受大自然的长期侵袭，并应承受施工和检修过程中加在上面的荷载，此为屋顶中的（ ）。
A.承重结构
B.保温隔热层
C.屋面
D.顶棚
答案：C
解析：
本题考查的是屋顶。屋面作为屋顶的面层，直接承受大自然的长期侵袭，并应承受施工和检修过程中加在上面的荷载，因此屋面材料应具有一定的强度和很好的防水性能。
假设开发法本质上是一种收益法，形式上是成本法的“倒算法”。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是假设开发法总结。假设开发法本质上是一种收益法，形式上是成本法的“倒算法”。
土地承载性对城市发展和建设的影响主要反映在其物理属性方面，与其自身的肥沃程度有关。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师历年真题解析9辑 第3辑
名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大。参见教材P156。
已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依次为：1900元/m2、1960元/m2、 2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为( )元/m2。
A、 2292
B、 2236
C、 2240
D、 2290
答案：A
解析：
此题属于熟悉的范畴。是在考查利用长期趋势法预测房地产的价格。本题中房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，可用平均增减量法来进行预测。具体计算过程为房地产价格逐年上涨额的平均数为：
据此预测该房地产2007年的价格为
V6＝(1900＋56×6)元/m2=2236元/m2
解决此题的关键在于找出题中所给条件的规律，进而找到合适的解法。
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用动态分析法进行测算。
在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（ ）。
A.目前住宅市场价格
B.未来住宅市场价格，折现至价值时点
C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点
D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点
答案：D
解析：
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在确定开发完成后的房地产价值时，应采用各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点。
股票与股单的相同点是（ ）。
A．适用范围相同
B．性质相同
C．都属于证据证券
D．表现形式相同
正确答案：C
股票和股单都是在股份制企业中运用的概念。它们的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，同属于证据证券，但两者的区别是根本性的。
下列合同中，属于实践合同的有( )。
A.保管合同
B.借用合同
C.买卖合同
D.定金合同
E.保证合同
答案：A,B,D
解析：
实践合同——是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。
21年房地产估价师历年真题解析9辑 第4辑
下列关于利率对房地产价格的影响的说法中，正确的是（ ）。
A、利率变化的方向和房价变动的方向总是相反的
B、利率变动的方向和房价变动的方向总是一致的
C、从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响
D、从房地产价值是房地产净收益现值之和的角度看，利率上升导致房地产价格上升
答案：C
解析：
本题考查的是经济因素。选项AB错误，利率升降对房地产价格的影响具有双重性：如利率上升，使得开发成本增加，推动房地产价格上涨；但是利率上升也使得需求者负担加重，抑制需求从而导致房价下跌。选项D错误，从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。
抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。（ ）
此题为判断题(对，错)。
已抵押的房地产办理抵押登记后，即可对抗第三人的一般债权。 （ ）
房地产市场总量不均衡表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存。（ ）
答案：对
解析：
考点:政府干预房地产市场的必要性。房地产市场总量不均衡表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存。
股票是一种只适用于（ ）的证券。
A、无限公司
B、有限公司
C、两合公司
D、股份有限公司
答案：D
解析：
本题考查的是股票与相关概念的比较。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com
21年房地产估价师历年真题解析9辑 第5辑
某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元／m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）万元。
A、10.2万元
B、11.0万元
C、11.3万元
D、11.5万元
答案：C
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。建筑物现值V＝C×[1－（1－R）×t/N]＝800×200×[1－（1－2％）×12／40]＝11.29（万元）。
建设用地的特点有生态利用性、土地利用的集约性、区位选择的重要性。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。建设用地的特点有非生态利用性、土地利用的集约性、区位选择的重要性。
按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是（ ）。
A．估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组
B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当纠正错误并出具估价报告
C．估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告
D．估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见
某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为( )。
A．9.00%
B．8.05%
C．30.00%
D．7.52%
正确答案：C
[答案] C 9÷30×100%=30%
房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（ ）。
A、估价师对其估价职业道德的承诺和保证
B、估价师对其专业胜任能力的承诺和保证
C、估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证
D、估价师对估价结果成立条件的提示和说明
答案：D
解析：
本题考查的是估价报告的组成。鉴证性估价报告的估价师声明应包括以下内容：①注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；②估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；③注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；④注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。参见教材P418。
21年房地产估价师历年真题解析9辑 第6辑
某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为100万元。则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（ ）。
A．2.5%
B．3.5%
C．2.4%
D．3.4%
正确答案：B
该人占有的土地份额为：
关于报酬率的说法，正确的有（ ）。
A、市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险
B、累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的
C、报酬率不包含通货膨胀因素的影响
D、报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率
E、报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系
答案：D,E
解析：
本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。报酬率已经包含了通货膨胀的影响。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。
（ ）通常是构成城市居住区的基本单位。
A．居住小区
B．居住组团
C．胡同
D．四合院
正确答案：B
居住组团，一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模相对应，酉套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成，通常是构成居住区的基本单位。
依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（ ）。
A.由国家无偿收回
B.自动续期
C.应于届满前6个月申请续期
D.应于届满前1年申请续期
答案：B
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。参见教材P34。
任意拍卖目的在于将物品换价兑现，与清偿债务有必然的直接关系。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。任意拍卖目的在于将物品换价兑现，与清偿债务不一定有直接关系。
21年房地产估价师历年真题解析9辑 第7辑
下列关于供给价格弹性的说法中，正确的有（ ）。
A.供给价格弹性系数是供给变动绝对值与价格变动绝对值的比值
B.供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值
C.供给价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值
D.供给价格弹性反映供给量变动对价格变动的反应程度
E.同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是供给弹性。选项A错误，供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值，而不是供给量变动绝对量与价格变动绝对量的比值；选项C错误，供给价格弹性系数的数值一般都为正值，反映了供给量与价格同方向变动的供给规律。
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
某类房地产一年期的银行存款利率为3.07%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.02%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.5%，所得税抵扣的好处为0.5%，则该类房地产的报酬率为( )。
A、 13.84%
B、 13.34%
C、 7.41%
D、 9.77%
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时( )。
A、 该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益
B、 按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益
C、 该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益
D、 根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益
市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化；（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师历年真题解析9辑 第8辑
承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为 8%，则承租人甲目前的权益价值为( )万元。
A．6.19
B．6.42
C．7.20
D．9.58
正确答案：A
《城乡规划法》规定，控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的（）的，应当先修改总体规划。
A.规范性内容
B.全部内容
C.部分内容
D.强制性内容
答案：D
解析：
本题考查的是城乡规划的编制与审批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。
廉租住崩保障资金的来源有（ )
A.财政预算资金
B.房屋维修资会
C.土地出让净收益
D.住房公积金增值收益
E.廉租住房预售资金
某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。
A．选择专业化
B．产品专业化
C．大量定制
D．单一市场集中化
下列土地符合免征城镇土地使用税的包括（ ）。
A.国家机关自用的土地
B.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地
C.宗教寺庙自用的土地
D.公园开展出租经营用的土地
E.直接用于农.林.牧.渔业的生产用地
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是城镇土地使用税。公园自用的土地可免征城镇土地使用税。
21年房地产估价师历年真题解析9辑 第9辑
某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元／m2。
A．1667
B．1765
C．1875
D．2000
下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有( )。
A、 随行就市定价法
B、 价值定价法
C、 领导定价法
D、 挑战定价法
E 认知价值定价法
对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（ ）。
A．设计寿命
B．经济寿命
C．法定寿命
D．自然寿命
廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等方式相结合。（ ）
此题为判断题(对，错)。
该地区平均每人占有耕地数量为（ ）亩。
A．20
B．2
C．O.133
D．O.05
