房地产估价师每日一练8章 第1章
相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。（ ）
答案：对
解析：
考点:替代原则。相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。
我国货币政策的五个“档次”中，处于中间值的是（ ）。
A、适度从紧
B、适度宽松
C、稳健
D、适中
答案：C
解析：
考点:制度政策因素。货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次。其中“稳健”是中间值。
对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（ ）阶段。
A．投资机会研究
B．初步可行性研究
C．详细可行性研究
D．项目的评估和决策
正确答案：D
初步可行性研究亦称“预可行性研究”，是对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的研究。
假若银行对甲评估公司的评估结果有异议，申请重新评估，则重新评估的日期应为（ ）。
A．2002年6月18日
B．2004年6月18日
C．银行指定的日期
D．2002年6月18日到2004年6月18日
下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（ ）。
A．最高最佳使用原则
B．合法原则
C．替代原则
D．谨慎原则
市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产市场的特性。市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的。
房地产估价师每日一练8章 第2章
城镇土地使用税采用分类分级的（）税率。
A、比例
B、超额累进
C、全额累进
D、幅度定额
答案：D
解析：
本题考查的是城镇土地使用税。城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。
成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是成本法适用的估价对象。局部房地产评估也是可以采用成本法的。如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。参见教材P285。
运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（ ）。
A．估算后续开发经营期
B．估算后续开发的各项支出、收入
C．估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D．估算开发期中的利息和利润
某宗面积为5000m2的工业用地，容积率为0.5，楼面地价为600元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价为800元/m2。理论上应补地价的数额应为( )万元。
A．1450
B．2900
C．320
D．2500
正确答案：A
[答案] A
理论上应补地价的数额计算如下：
补地价(单价)=800×4.0=600×0.5
=2900(元/m2)
补地价(总价)=2900×5000=1450(万元)。
下列（ ）是货币政策的中间目标。
A．稳定物价
B．国际收支平衡
C．货币供应量增加
D．利率稳定
E．实现充分就业
正确答案：CD
A、B、E选项属于货币政策的终极目标，中间目标是中央银行为了实现其终极目标而设置的可供观测和调控的指标。
采取定额税率的税种有( )。
A.房产税
B.城镇土地使用税
C.耕地占用税
D.土地增值税
E.契税
答案：B,C
解析：
耕地占用税实行定额税率，具体分4 个档次：
①以县为单位(下同)，人均耕地在1 亩以下(含1 亩)的地区，10 元至50 元／㎡；
②人均耕地在1 亩至2 亩(含2 亩)的地区，8 元至40 元／㎡；
③人均耕地在2 亩至3 亩(含3 亩)的地区，6 元至30 元/㎡；
④人均耕地在3 亩以上的地区，5 至25 元／㎡。
房地产估价师每日一练8章 第3章
以营利为目的，房屋所有权人将以（ ）取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
A.划拨方式
B.招标方式
C.拍卖方式
D.挂牌方式
答案：A
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
住房公积金属于（ ）所有。
A．缴存住房公积金的单位
B．缴存住房公积金的职工
C．缴存住房公积金的单位及个人
D．住房公积金管理中心
正确答案：B
单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进住房分配机制转换的目的。
假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值=开发完成后的价值+后续必要支出及应得利润。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2016年真题) 对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产投资概述。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。
下列有关房地产供给量的决定因素的表述中，正确的有（ ）。
A、某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图
B、供给量与价格正相关
C、当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给增加
D、开发技术水平的提高可以提高开发成本
E、当房地产开发企业预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增加
答案：A,B,E
解析：
考点:房地产供给。选项C，当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给减小；选项D，开发技术水平的提高可以降低开发成本。
答案：错
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价值。房地产作价入股估价，要对各出资股东公平，应当以市场价值为基准。
房地产估价师每日一练8章 第4章
（ ）是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。
A.估价对象
B.价值类型
C.价值时点
D.估价目的
答案：D
解析：
本题考查的是确定估价基本事项。估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。
(2015年真题) 某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元，规划建筑面积为50000m2，除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/m2，项目销售均价为8500元/m2，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为（）万平方米。
A.2.60
B.2.87
C.3.59
D.3.80
答案：D
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。设最低销售收入为A万平方米。利润为零时正好回收全部成本费用。8500×A×（1-5.5%）-13000-3500×5=0，8032.5A=30500，A=3.797。
区位是房地产重要的组成部分，本质上是由于房地产具有（ ）性。
A、体量庞大
B、价值量大
C、不可移动
D、权益特性
答案：C
解析：
本题考查的是房地产区位的含义。区位原本是房地产的外在因素，因房地产的位置不可移动而成了房地产的重要组成部分。
搜集交易实例是市场法中的一个步骤，需等到需要采用市场法估价时才可以开始。( )
正确答案：×
[答案] ×
搜集交易实例虽然是市场法中的一个步骤，但搜集交易实例无需等到需要采用市场法估价时，在平时就应当留意搜集和积累交易实例。
甲公司拥有一宗面积为80000m2的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房及10000m2的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。
如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（ ）。
A.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值
B.被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失
C.被拆迁房屋的价值和停产停业损失
D.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失
甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30曰，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。
若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为6 000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为年经营收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%。若2008年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元，房屋资本化率为8%,土地资本化率为6%，采用直接资本化法测算该宗物业的价值为（）万元。
A.6625 B.7333
C.7571 D.7993
房地产估价师每日一练8章 第5章
因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（ ）。
A.该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿
B.搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿
C.因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿
D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿
答案：B
解析：
本题考查的是房地产征收和征用的需要。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。参见教材P20。
收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。( )
正确答案：×
[答案] × 业主对于物业经营情况的评价，并不仅仅停留在获取的多少净经营收入，物业还本付息的责任即抵押贷款还本付息；还要从净经营收入中扣除。当然，该项还本付息不是经营费用，它可以逐渐的转入业主对物业拥有的权益的价值中去。
某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000mV，地下车位230个 (10000m2)。
项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。
该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、 12600万元、21650万元，第四年年末全部售完；服务用房在第五年年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/(m2?年)，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。
假设，投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。
正确答案：
[答案]
(1)为减少贷款，降低贷款利息支出，项目资金安排如下：
第1年年初投入自有资金9000万元；
第2年年初投入自有资金3250万元，借款10000万元；
第3年年初销售收入7750万元，全部作为投资再投入，则需借款
132750-7750=5000(万元)
第4年年初借款本息和共计：
10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600(万元)
销售收入12600万元，全部用于还款，还有17600-12600=5000(万元)借款，
第5年年初借款本息和共计：5000×(1+10%)=5500(万元)
利用销售收入和出租收入将余款全部还清，还盈余21650+1080-5500=17230(万元)则该项目借款计划为：第2年年初借10000万元，第3年年初借5000万元；
还款计划为：第4年年初还款12600万元，第5年年初还款5500万元。
估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（ ）。
A．建筑密度
B．土地使用期限
C．基础设施完备程度
D．容积率
E．周边道路交通管制状况
答案：A,B,D
解析：
权益状况调整是将可比实例在其自身权益状况下的价格，调整为在估价对象权益状况下的价格。由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，所以权益状况比较、调整的内容主要有：①规划条件（如容积率）；②土地使用期限；③共有情况；④用益物权设立情况；⑤担保物权设立情况；⑥租赁或占用情况；⑦拖欠税费情况；⑧查封等形式限制权利情况；⑨权属清晰情况；⑩交通状况等影响房地产价格的因素。CE两项属于区位状况。
甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。经调查，甲公司的债务情况如下:拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万m2，其中已售出3万m2。经评估，该办公楼的市场价格为6000元/m2，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。
法院第一次拍卖的保留价应为（ ）万元。
A. 7 500 B. 9 600
C. 12 000 D. 18 000
该居住小区的住宅建筑面积净密度为（ ）。
A．3.O（万m2/hm2）
B．2.14（万m2/hm2）
C．50
D．33
房地产估价师每日一练8章 第6章
选择性货币政策工具主要包括优惠利率、再贴现利率、消费信用控制和贷款额度控制等四种。（ ）
此题为判断题(对，错)。
为了适应社会经济发展的需要，2007年10月颁布了《城乡规划法》，2009年1月1日起施行。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市规划体系。2007年10月，为了适应社会经济发展的需要，颁布了《城乡规划法》，2008年1月1日起施行，原来制定的《城市规划法》同时废止。
某大厦总建筑面积1000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（ ）。
A．2.4％
B．3.0％
C．3.8％
D． 7.2％
(2015年真题) 房地产投资项目敏感性分析的目的是找出对投资项目影响最大的敏感性因素。（）
答案：错
解析：
本题考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于：（1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因素；（2）研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；（3）比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。
求取报酬率的方法有（ ）。
A．累加法
B．市场提取法
C．投资报酬率排序插入法
D．实际观察法
E．分解法
下列房地产中，不得设定抵押的有（ ）。
A 共有房地产
B 未解决权属争议的房屋
C 已出租的房屋
D 被执法机关查封的房屋
E 经济适用住房
房地产估价师每日一练8章 第7章
预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为20万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长8%，运营费用增长5%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。
A．2500
B．400
C．2100
D．2900
正确答案：C
经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照非盈利原则出售给符合条件的家庭。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住房保障制度。经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。
收益期限为有限年的公式的假设前提是（ ）。
A．净收益每年不变
B．报酬率不等于零
C．收益期限为有限年
D．以上均正确
正确答案：D
收益期限为有限年的公式如下：
此公式的假设前提(也是应用条件，下同)是：①净收益每年不变为A；②报酬率不等于零为y；③收益期限为有限年n。
基本完好房的特点是：结构基本完好，少量构部件有轻微的损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修就能修复的。()
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，分为五类：1、完好房;2、基本完好房;3、一般损坏房;4、严重损坏房;5、危险房。其中，基本完好房的特点是：结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。
国家征收集体土地和单位、个人的房屋的前提条件是（ ）。
A.客观评估被征收房屋价值
B.公共利益
C.被征收人同意
D.签订补偿方案
答案：B
解析：
本题考查的是房屋征收的概念。房屋征收的前提条件只能是为了公共利益的需要。参见教材P54。
建筑材料与水有关的物理性质有（ ）等。
A.吸水性
B.抗渗性
C.抗冻性
D.耐水性
E.耐磨性
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是建筑材料的性质。建筑材料的物理性质中，与水有关的性质包括吸水性、吸湿性、耐水性、抗渗性和抗冻性。选项D，属于建筑材料的力学性质。
房地产估价师每日一练8章 第8章
在编制城市分区规划时，应以（ ）为编制依据。
A、区域规划
B、修建性详细规划
C、分区规划
D、城市总体规划
答案：D
解析：
本题考查的是城市分区规划。在编制城市分区规划时，应以城市总体规划为编制依据。
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。
请回答下列问题：
(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2(精确到个位)？
(2)在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)？(12分)
正确答案：
解：
解法一：叙述法
一、设最低基础租金为x，求最低基础租金
(1)计算各年自有资金净现金流量
1)第1年年初净现金流量=-5400万元
2)第2年年初：投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元
净现金流量=-5400+5400=0万元
3)第3年年初：
归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元
乙银行贷款=9093.87万元
净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元
4)第3、4年年末：
还本付息=9093.87×7%=636.57万元
营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%万元
经营收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)万元
净现金流量-(0.9975x+1000)×65%万元
5)第5年年末：
还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元
营运成本=(0.9975x+1000)×35%万元
经营收入=(0.9975x+1000)万元
转售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5万元
净现金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44
=(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44万元
(2)求基础租金
二、计算全投资内部收益率FIRR
(1)计算各年净现金流量
1)第1年年初投资=8100万元
2)第2年年初投资=5400万元
3)第3年、4年年末：
经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元
经营成本=2910.21×35%=1018.57万元
净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元
4)第5年年末：
经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元
经营成本=2910.21×35%=1018.57万元
转售收入=2910.21×65%×9.5=17970.55万元
挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元
(2)计算内部收益率
设i1=13%，则有：
解法二：图表法
一、列出自有资金现金流量表(年来)，设计出租金为x
二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率，列表：
某房地产开发企业向银行贷款3000 万元，期限为2 年，年利率为7.5％。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是（ ）万元。
A．3450.00
B．3466.88
C．3480.67
D．3483.88
答案：A
解析：
本题按单利计息。已知P=3000 万元，n=2×12=24，i=7.5％／12=0.625％，则该企业支付的本息总额=P+P×i×n=3000+3000×0.625％×24=3450（万元）。
以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济原理是（ ）。
A、最佳使用原则
B、适合原理
C、均衡原理
D、收益递减原理
答案：B
解析：
考点:最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。
运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
居住组团级道路是居住区内的支路，用以解决住宅组群的内外联系，车行道宽度一般为（ ）m。
A.3
B.4
C.7
D.9
答案：B
解析：
本题考查的是居住区道路的规划布置。居住组团级道路是居住区内的支路，用以解决住宅组群的内外联系，车行道宽度一般为4m。
