2021房地产估价师考试题库精选7辑 第1辑
在（ ）中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。
A、市级购物中心
B、地区购物商场
C、居住区商场
D、邻里服务性商店
答案：A
解析：
考点:零售商业物业分析。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。
一份完整的估价报告通常由以下几个部分组成，即( )。
A．封面；目录
B．致委托人函；估价师声明
C．估价结果审核
D．估价技术报告及附件
E．估价结果报告
正确答案：ABDE
[答案] ABDE
一个完整的估价报告通常由如下七个部分组成：①封面；②目录；③致委托人函；④估价师声明；⑤估价结果报告；⑥估价技术报告；⑦附件。
城市房屋土地所有制发生根本变化，确立公有制主体地位的是（ ）时期。
A．1949～1955年
B．1956～1965年
C．1966～1978年
D．1978年之后
正确答案：B
在这一时期：
(1)对资本主义工商业的社会主义改造；
(2)对出租私有住房的社会主义改造；
(3)将私有企业占有的土地以赎买的方式收归国有。
房产面积测量的精度要求是以（ ）作为限差。
A．误差的平均值
B．误差的最大值
C．中误差
D．两倍中误差
正确答案：D
房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差
2021房地产估价师考试题库精选7辑 第2辑
假设开发法的理论依据是（ ）。
A.替代原理
B.最高利用原理
C.预期原理
D.边际递减原理
答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法概述。假设开发法的理论依据是预期原理。
国务院办公厅国办发[2005]26号文件对个人销售住房免征营业税的规定是（ ）。
A．单套建筑面积在120m2下的住房转手交易时，免征营业税
B．住宅小区建筑容积率在1．O以上的住房转手交易时，免征营业税
C．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易时，免征营业税
D．个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易时，免征营业税
正确答案：D
2005年国办发[2005]26号文件对享受优惠政策普通住房标准作了规定，享受优惠政策的住房原则上应同时具备A、B、C三个选项所述的内容才行，故选D。
城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于( )。
A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积
B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积 建设工程教育网提供
C.拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果
D.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果、
E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积
某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（ ）。
A．损益表
B．资金来源与运用表
C．资本金现金流量表
D．全部投入现金流量表
加权算术平均数适用于未分组的分布数列。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试题库精选7辑 第3辑
收益性物业管理中的收入包括其他收入和( )。
A、 租金收入
B、 绿地管理费
C、 保安费用
D、 能源费
答案：A
解析：
因为绿地管理费、保安费用、能源费都属于支出。
股份制包括( )等企业组织形式。
A、 无限公司
B、 有限责任公司
C、 股份有限公司
D、 两合公司
E 股份公司
答案：A,C,D
解析：
股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，其中以股份有限责任公司最为典型。
专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在某划中，住宅建筑基底面积400m2，住宅总建筑面积1400m2，容积率1．4，则住宅建筑净密度为（ ）。
A．28.60%
B．35.00%
C．40.OO%
D．50.00%
(2014真题) 陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从2011年2月开始对该区进行改造。甲房地产估价机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资10亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住建筑面积的10%配建公共租赁住房。2013年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2013年10月20日该项目取得商品房预售许可证。代理该项目工程招标的工程招标代理机构的资格应为（）。
A.甲级
B.乙级及以上
C.丙级及以上
D.暂定级及以上
答案：A
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务。乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1亿元人民币以下的工程建设招标代理业务。暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务。
2021房地产估价师考试题库精选7辑 第4辑
债务融资的资金融出方所获得的报酬有（ ）。
A．项目投资形成的可分配利润
B．协议中所规定的贷款利息
C．协议中规定的有关费用
D．租售收益
E．股息
计日工由建设单位和施工企业按施工过程中的签证计价。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是工程量清单计价法。计日工由建设单位和施工企业按施工过程中的签证计价。
凡是影响真实需求与真实供给的因素，如收入、成本等的变化，都可能使市场价格发生波动。（ ）
此题为判断题(对，错)。
投资者对房地产内部使用功能的变动，体现了投资者对房地产投资( )的重视。
A．各异性
B．适应性
C．相互影响性
D．专业管理依赖性
正确答案：B
[答案] B适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。例如，写字楼的租客需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。
答案：对
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。附加和加成都是加重纳税人负担的措施。
2021房地产估价师考试题库精选7辑 第5辑
一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。（ ）
答案：对
解析：
考点:写字楼租户的选择。一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。
在国有建设用地使用权招标出让中，投标人运用假设开发法测算的投标报价本质上是投资价值而不是市场价值。（ ）
答案：对
解析：
在国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让中，都是采用假设开发法测算报价或出价，但不同的竞买者所愿意支付的最高价格常常相差悬殊。当然，各个竞买者在测算其报价或出价时所依据的自身条件以及对未来房地产市场的预期可能不同，因为其测算结果本质上是投资价值而不是市场价值。
土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为（）。
A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
答案：C
解析：
本题考查的是土地增值税－税率和应纳税额的计算。土地增值税实行四级超额累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；
（4）增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。
即使在房地产市场比较发达的地区．比较法也并非完全有效。
此题为判断题(对，错)。
依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。
2021房地产估价师考试题库精选7辑 第6辑
下列关于税收的表述中，正确的是（）。
A.房产税的课税对象是房产
B.房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税
C.农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税
D.城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据
答案：A
解析：
本题考查的是契税－纳税人、课税对象、计税依据。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。为避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的课税对象。
投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了（ ）。
A、抵御通货膨胀的影响
B、提高资本金的投资收益水平
C、提高全部投资的平均收益率
D、降低借贷资金的资金成本
答案：B
解析：
本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资本金的投资收益水平。参见教材P178。
下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（ ）。
A．围墙工程费
B．电力设施工程费
C．居委会用房建设费
D．人防工程费
答案：B
解析：
基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、给排水、电力、电信、燃气、供热等设施的建设费用。A项，围墙工程费属于建筑安装工程费；Ｃ项，居委会用房建设费属于公共配套设施建设费；Ｄ项，人防工程费属于开发期间税费。
单位建设面积为240 ㎡的健身房，可以不申请办理施工许可证
答案：对
解析：
工程投资额在30 万元以下或者建筑面积在300 ㎡以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试题库精选7辑 第7辑
(2016年真题) 关于工程建设项目招标的说法，正确的有（）。
A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标
B.招标项目必须编制标底
C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分
D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价
E.招标控制价必须保密
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是招标方式和招标机构。选项A正确，法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标；选项B错误，招标人可根据项目特点决定是否编制标底。编制标底的，标底编制过程和标底必须保密。且一个工程只能编制一个标底；选项C正确，根据《建设工程工程量清单计价规范》规定：全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。还要求采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责；选项D正确，采用工程量清单招标的，应编制招标控制价；选项E错误，招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。从招标控制价的作用我们看出其不同于标底，无需保密。
房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（ ）。
A．该种房地产的价格水平
B．消费者的预期
C．该种房地产的开发成本
D．该种房地产的开发技术水平
E．房地产开发商对未来的预期
正确答案：ACDE
房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发商对未来的预期。
(2016真题) 根据《房产测量规范》，不应分摊的共有建筑面积是（）。
A.公共使用的电梯井
B.值班警卫用房
C.独立使用的地下室
D.变电室
答案：C
解析：
本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。
某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/m2。
A、4387
B、4398
C、4500
D、4887
答案：B
解析：
本题考查的是统一财产范围。“含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此刨除家电家具价值后的名义价格是45万元。可比价格就是45万元的一次性支付的价格。
（ ）是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。
A．宏观区位
B．中观区位
C．微观区位
D．其他方面
