21年房地产估价师考试真题及答案6辑 第1辑
内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的；如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。 （ ）
正确答案：×
内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此，所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。
任何单位和个人都可以到房屋登记机构查询房屋坐落、面积、用途等房屋自然状况信息，但不可以查询房屋所有权人姓名或名称等权利状况信息。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在假设开发法的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价时的相应市场水平估计出来。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。
城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（ ）等。
A．建筑高度
B．建筑结构
C．容积率
D．土地使用权来源
E．土地用途
在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某家庭于2010年为购买总价为100万元的住房，成功申请了总额为70万元、期限为30年、前2年固定利率为7.5%的复合式可调整利率贷款，则该家庭前两年执行固定利率期间的月还款额为（ ）元。
A、4375
B、4894
C、4990
D、4790
答案：A
解析：
考点:复利系数的应用。前两年执行固定利率期间的月还款额为：A=P×i=700000×7.5%/12=4375元。
21年房地产估价师考试真题及答案6辑 第2辑
房地产是指土地、建筑物、地上临时搭建筑物及地上定着物。（ ）
正确答案：×
房地产是指土地及建筑物等土地定着物，而地上临时搭建物不属于房地产。
债券发行时，若市场利率低于债券利率，则债券的发行价格往往低于债券的票面价值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（ ）。
A．投资回收期
B．借款偿还期
C．利息备付率
D．财务净现值
E．现金报酬率
某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：
第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；
第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；
第三年投入资金12750万元。
该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2·年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。
假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
在贷款利息最少条件下，求：
（1）该项目的借款计划和还款计划。
（2）该项目全部投资内部收益率。
（3）该项目自有资金财务净现值。
答案：
解析：
【第一问解答】
借款计划的原理：借款=当年投资-自有资金-预售收入
（1）销售收入
第一年末：无销售收入
第二年末：7750万元
第三年末：12600万元
第四年末：21650万元
（2）借款
第1年年初：无借款
第2年年初：13250-3250=10000（万元）
第3年年初：12750-7750=5000（万元）
（3）第4年还款情况
第4年年初（3年末）需还款：10000×（1+10%）2+5000×（1+10%）=17600（万元）
可用第3年末销售收入12600万元偿还，不足金额为：17600-12600=5000（万元）
可继续计息，留待第5年初（第4年末）偿还
（4）第5年初（第4年末）还款情况
第5年初需偿还本息：5000×（1+10%）=5500（万元）
由于第5年初（第4年末）有21650万元的销售收入，故可全额偿还5500万元
借款计划与还款计划
【第二问解答】
（1）第5～40年年末租金收入估算：3000×5000×90%=1350（万元）
（2）第5～40年年末运营成本估算：1350×20%=270（万元）
全部投资现金流量表
由于NPV大于零，所以必须增大1
当i2=16%时
【第三问解答】
自有资金现金流量表
自有资金财务现金流
某企业年末资产总额为1800万元，股本200万元，流动负债500万元，所有者权益600万元，则该企业的资产负债率是（ ）。
A.27.78%
B.40.00%
C.66.67%
D.83.33%
答案：C
解析：
本题考查的是财务分析。资产负债率=负债总额/资产总额=资产=负债+所有者权益，负债=资产-所有者权益=1800-600=1200，资产负债率=1200/1800=66.67%。
与报酬率性质不同的名词有（ ）。
A．利息率
B．折现率
C．内部收益率
D．资本化率
21年房地产估价师考试真题及答案6辑 第3辑
评估一宗房地产开发用地2014年9月1日的价值，预测该宗土地2017年9月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为4000万元，折现率为10％，则该土地的价值为（ ）万元。
A、3636.36
B、3305.79
C、3005.26
D、2732.05
答案：C
解析：
本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。4000／（1＋10％）3＝3005.26（万元）。参见教材P340。
某农村集体经济组织人均耕地面积0.2 公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10 公顷，该耕地近3 年平均年产值为10000 元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是( )。
A.不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人
B.该耕地的土地补偿费最少为60 万元
C.每公顷耕地需要安置的农业人口为5 人
D.由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费
答案：D
解析：
安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3 年平均年产值的4～6 倍，即人均耕地平均年产值的4～6 倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3 年平均年产值的15 倍。
房地产投资信托的风险不包括( )。
A、 经营风险
B、 市场风险
C、 利率风险
D、 操作风险
答案：D
解析：
因为房地产投资信托的风险包括经营风险、市场风险、利率风险。
某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（ ）。
A、试探性调查
B、描述性调查
C、创新性调查
D、因果性调查
答案：D
解析：
考点:市场调查的步骤。调查项目分为三类：试探性调查、描述性调查和因果性调查，因果性调查，即检验因果关系。
某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议，2018年8月15日进行复估，则复估的价值时点为（ ）。
A、2018年6月15日
B、2018年8月15日
C、签订估价委托合同之日
D、估价人员与委托人商定的某日
答案：A
解析：
本题考查的是价值时点原则。要以原价值时点的状况为准，才能检验原估价结果是否合理。
某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，则该项目应缴纳的土地增值税为（ ）万元。
A.1482.75
B.1755.00
C.1932.75
D.2205.00
答案：A
解析：
本题考查的是土地增值税的计算。P195。
21年房地产估价师考试真题及答案6辑 第4辑
在企业短期偿债能力指标中，流动比率越髙表明企业的获利能力越强。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是财务分析。流动比率是流动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的主要指标。流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强，流动负债得到偿还的保障越大，但是，过高的流动比率也并非好现象，因为流动比率过高，可能是企业滞留在流动资产上的资金过多，未能有效地加以利用，因而可能影响企业的获利能力。
估价对象的现状价值是其在某一特定时间的实际状况下的价值，可能低于或高于市场价值；但在合法利用条件下，现状价值一般低于市场价值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。
某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。
以下说法中错误的是( )。
A、 经济寿命是由市场决定的
B、 实际年龄是估计有效年龄的基础
C、 有效年龄一定大于实际年龄
D、 经济寿命短于自然寿命
下列关于实地查勘的说法中，不正确的有( )。
A、 对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘
B、 实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录
C、 实地查勘人员应在实地查勘记录上签名，而委托人中的陪同人员，可以不在记录上签名
D、 在实地查勘记录上应注明实地查勘日期
E 实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象资料进行核实
下列关于过度开发与房地产泡沫的描述中，错误的是（ ）。
A、可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
B、房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落
C、当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了
D、“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益
答案：B
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。选项B错误，房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。参见教材P55。
均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。（ ）
答案：对
解析：
考点:起价、标价、成交价和均价。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。
21年房地产估价师考试真题及答案6辑 第5辑
经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是住房公积金制度。在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债。P10。
转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有( )。
A、 私有住宅转让后用于商业经营的
B、 经济适用住房转让后用于经济适用住房的
C、 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
D、 按照国务院有关规定出售公有住房的
E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的
答案：B,C,D,E
解析：
《房地产管理法》规定，可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。可以不办理出让手续的情形除了选项B、C、D、E外，还包括：私有住宅转让后仍用于居住的；根据城市规划土地使用权不宜出让的，县级以上人民政府规定的暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为2604元/m2。( )
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
下列房地产开发企业会计科目中，属于资产类科目的有( )。
A.实收资本 B.预付工程款
C.预收售房款 D.商品房销售收入
答案：B
解析：
会计科目与账户之间，既有共同点，又有不同点。
共同点：都是分门别类地反映某一项经济内容。
不同点：会计科目只表明某一项经济内容，而账户则不仅反映某一项经济内容，而且还记录经济内容的增减变化和变化后结果。
会计科目按照会计要素分为五类：资产类会计科目、负债类会计科目、所有者权益类会计科目、成本类会计科目和损益类会计科目。
为评估某商品住宅楼的价格，在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似住宅楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下所示：
(1)可比实例交易情况，如下表所示：
上表交易情况中，正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于其正常市场价格的幅度。 (2)该类住宅2007年1月至8月的价格指数分别为85.5，86.7，112，115，116，117，116， 117(均以上个月为100)。 (3)房地产状况的比较判断结果，如下表所示：
试利用上述资料测算该商品住宅楼：2007年8月31日的正常市场价格。
答案：
解析：
解
此题意在考察市场法中交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整的方法，属于掌握的范畴。在进行计算时只要按部就班、依次进行计算就行，难度不大。掌握此题的关键在于计算公式必须熟悉，计算时间指数要细心，系数中的比值切忌颠倒，平时多加强练习。计算过程：
该商品住宅楼2007年8月31日的正常市场价格测算如下。
(1)测算公式：
比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
(2)求取交易情况修正系数：
(3)求取交易日期调整系数。
(4)求取房地产状况调整系数。
⑤求取比准价格(单价)VA、VB、VC：
VA＝5000×1.02×2.118×0.939＝10 142.89(元/m2)
VB＝5200×1×1.588×0.971元/m2＝8018.13(元/m2)
VB＝4900×0.99×1.17×1.042元/m2＝5914.05(元/m2)
⑥将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则
估价对象价格(单价)＝(10142.89+8018.13+5914.05)/3＝8025.02元/m2
其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另外有约定的除外。（ ）
答案：对
解析：
考点:土地、建筑物和其他相关定着物的含义。其他相关定着物是指附属或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另外有约定的除外。
21年房地产估价师考试真题及答案6辑 第6辑
征收集体土地的补偿费归（ ）所有。
A．县级以上人民政府土地管理部门
B．乡（镇）人民政府
C．土地使用者
D．农村集体经济组织
答案：D
解析：
对于征收集体土地的，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。
估价结果不应被认为是估价人员或估价机构对估价对象可实现价格的保证。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于维修基金管理的表述中，错误的是（ ）。
A．业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管
B．业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管
C．维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用
D．业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还
E．因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主
正确答案：BCD
业主委员会成立以后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门方可将维修基金移交给物业管理企业代管；维修基金在银行专户储存，专款专用，基金闲置时，除可用于购买国债或者法律、法规规定的其他范围外，不得挪作他用；业主转让房地产所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为（ ）。
A.甲>乙
B.甲<乙
C.甲=乙
D.无法判断
答案：A
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。假设甲抵押贷款X，则乙抵押贷款额=(30÷15)×X=2X，甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙现金回报率=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲、乙现金回报率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。
房地产测绘的特点包括（ ）。
A.测图比例尺大
B.测图比例尺小
C.测绘内容较多
D.精度要求低
E.修测.补测及时
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产测绘的特点。房地产测绘的特点：测图比例尺大；测绘内容较多；精度要求高；修测、补测及时。
张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是5000×12/1000000＝6%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000＝7%，所以选择购买酒店式公寓。
<1> 、张某的选择是否正确？
<2> 、针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？
答案：
解析：
1.本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率；如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限；第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异；第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。
2.如选择酒店式公寓，一是区位选择非常重要，二是配套服务设施要齐全，三是选择专业品牌物业服务很重要。
如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。
