房地产估价师模拟试题5节 第1节
财务评价中损益表用以计算（ ）等评价指标。
A．成本利润率
B．投资利润率
C．资本金利润率
D．资本金净利润率
E．资产负债率
正确答案：BCD
损益表中不显示成本及资产负债情况。
在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（ ）。
A．销售费用、销售税费和开发利润
B．销售费用、销售税费和所得税
C．销售费用、销售税费和购地税费
D．销售费用、销售税费、投资利息和购地税费
房地产开发投资的经济效果主要表现为（ ）。
A．开发利润
B．销售收入
C．投资收益
D．成本利润
正确答案：B
房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。
答案：
解析：
（一）宏观环境分析①经济环境；②城市规划；③政策环境。
（二）房地产市场发展现状和趋势分析①城市土地供应；②城市住宅开发状况；③住宅供给和需求状况；④存量住宅交易状况。
（三）客户分析①产品的需求特征；②产品购买决策过程；③客户生活形态特征。
（四）竞争分析①竞争对手分析；②竞争项目分析。
在2006年10月时，王某的权益价格为（ ）。
A．剩余3年租期、月租金为200元/㎡条件下的净收益与2006年10月的现值之和
B．剩余3年租期、月租金为180元/㎡条件下的净收益与2006年10月的现值之和
C．该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格
D．剩余3年租期、正常市场租金与180元/㎡条件下的差额在2006年10月的现值之和
二、三级资质房地产估价机构可以设立分支机构。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。
市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产市场的特性。市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的。
建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本，一般的建筑物适用重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。（ ）
答案：对
解析：
考点:成本法总结。建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本，一般的建筑物适用重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。
房地产估价师模拟试题5节 第2节
正确答案：×
答案：×。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。《城市房地产管理法》规定。房地产转让时。房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。
房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（ ）。
A.利润总额
B.投资利润
C.税后利润
D.可分配利润
答案：A
解析：
本题考查的是营业收入、利润和税金。利润总额=营业利润+营业外收支净额。P173。
后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的（ ）。
A、期初
B、期中
C、期末
D、任意阶段
答案：B
解析：
考点:后续开发的必要支出。后续开发的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。
(2017真题) 通常情况下，国库券距离到期日越近，转让价格越低。（）
答案：错
解析：
本题考查的是短期资金市场。在通常情况下，贴现率越高，买卖价格越低；国库券距到期日越近，转让价格越高。
房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由（ ）估价机构评估。
A．一家
B．两家
C．三家
D．多家均可
正确答案：A
拆迁估价的技术协调中指出，房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。
下列情形，应当办理房屋转移登记的有（ ）。
A.部分房屋拆除
B.法人名称改变
C.赠与房屋
D.继承房屋
E.分割房屋
答案：C,D
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。部分房屋被拆除，可能造成灭失或建筑面积减少，应当办理注销登记或变更登记；法人名称变化，应当办理变更登记。
关于房地产投资项目中投资与成本的特点，下列叙述错误的一项是( )。
A．在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出
B．以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本
C．以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本
D．以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本
正确答案：B
[答案] B 以出租为经营方式的房地产开发投资中，其投资成本含建设成本和出租成本。
房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（ ）。
A.存在效益外溢和转移
B.易获得金融机构的支持
C.具有保值增值性
D.可提高投资者的资信等级
答案：C
解析：
【考点】房地产投资的利弊。由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
房地产估价师模拟试题5节 第3节
下列说法不正确的是（ ）。
A．委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容
B．法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定
C．指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理
D．指定代理的实质是一种实现委托代理的方式
征收国有土地上房屋的土地成本包括（ ）。
A、场地平整费
B、城市基础设施建设费
C、渣土清运费
D、青苗补偿费
E、地上物拆除费
答案：A,B,C,E
解析：
考点:土地成本。征收国有土地上房屋的土地成本一般包括房屋征收补偿费用、相关费用和其他费用。房屋征收补偿费用一般包括被征收房屋补偿费、搬迁费、临时安置费和停产停业损失补偿费；相关费用一般包括房屋征收评估费、房屋征收服务费和政府规定的其他有关费用。其他费用一般包括地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等，通常依照规定的标准或采用比较法求取。
在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和O.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测 算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（ ）元/m2。
A．—100
B．—50
C．50
D．100
正确答案：B
三个可比实例的比准单价的加权算术平均数=6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2=6650(元/m2)，而三个可比实例的比准单价的中位数为6700元/m2，前者与后者的差=6650—6700=-50(元/m2)
某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等，土地面积10000㎡，建筑容积率为2．0。土地于2年前以出让方式取得，使用期限40年，约定不可续期，当时的楼面地价为1400元/㎡，现时重新取得该类土地的楼面地价为1750元/㎡，土地交易契税为4%。该宾馆正常建设期为2年；建筑安装工程费为3000元/㎡，专业费及管理费为建筑安装工程费的10%；建筑安装工程费等费用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费400万元，建成时配置市场价值为500万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为40%。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为180元/（天·间），第1～4年的入住率分别为50%、60%、70%和80%，从此入住率稳定在80%；其他收入第1年为500万元，以后每年递增5%，从第4年起达到稳定。该宾馆运营费用第1年为当年收入的35%，此后各年的运营费用在第1年的基础上增加，增加额为当年收入超过第1年收入部分的25%。
请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。（报酬率为10%，年利率为8%）
正确答案：
在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（ ）。
A．甲乙丙丁
B．乙丁甲丙
C．乙丙甲丁
D．丙乙丁甲
房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。（ ）
答案：对
解析：
考点:不可移动。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。
房地产司法拍卖估价采用假设开发法评估时，一般采用的估价前提是（ ）。
A、业主自行开发前提
B、自愿转让开发前提
C、被迫转让开发前提
D、持续经营前提
答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法的估价前提。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般采用“被迫转让前提”。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。
该宗房地产的收益价格为( )。
A、 129.28万元
B、 128.28万元
C、 127.28万元
D、 126.28万元
房地产估价师模拟试题5节 第4节
估价需求者可能是个人，也可能是企业、事业单位及其有关部门或者其他组织；可能是房屋所有权人、土地使用权人，也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的投资者、债权人等。但不可能是政府等行政机关。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是受理估价委托。政府行政机关也可能成为估价需求者。比如法院处置抵押资产、税务机关征税，都有估价需求。
某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按( )作为计息周期的。
A、 年
B、 半年
C、 季度
D、 月
下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（ ）。
A．房地产抵押估价
B．房屋征收评估
C．房地产司法拍卖估价
D．房地产转让估价
E．房地产投资信托基金估价
答案：B,C
解析：
法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。在房屋征收评估中，估价对象实际状况为已出租或抵押、查封的房地产，但估价中假定估价对象未出租或抵押、查封；在房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封。
资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是资金时间价值的概念。资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。参见教材P150。
收益性房地产与非收益性房地产的划分，主要是看房地产目前是否正在直接产生经济效益。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
我国现行的建筑安装工程费用由直接工程费、间接工程费、利润和税金四个部分组成。（ ）
此题为判断题(对，错)。
通常情况下，房地产估价机构为抵押贷款前所提供的服务不包括（ ）。
A.抵押价值评估
B.贷款项目评价
C.抵押率测算
D.为抵押权人提供风险提示
答案：D
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。在抵押贷款前，除了提供房地产价值评估，还可提供房地产贷款项目评价、抵押率（或贷款价值比、贷款成数）测算等服务。选项D属于房地产估价机构在抵押贷款后所提供的服务。
房地产估价师模拟试题5节 第5节
在下列行为中，属于犯罪的有（ ）。
A．欠税
B．偷税
C．抗税
D．退税
E．漏税
房地产投资的可行性研究工作阶段包括（ ）。
A．接受委托
B．投资机会研究
C．初步可行性研究
D．详细可行性研究
E．项目评估与决策
答案：B,C,D,E
解析：
房地产投资的可行性研究分为四个阶段：①投资机会研究；②初步可行性研究；③详细可行性研究；④项目评估与决策。
某城市2015年商品房销售量的预测值为500万m2，实际销售量为450万m2，如果平滑指数为0.7，则用指数平滑法预测该城市2016年商品房销售量为（ ）万m2。
A.465
B.485
C.665
D.915
答案：A
解析：
本题考查的是市场趋势分析。2016年商品房预测销售量=0.7×450+（1-0.7）×500=465（万m2）。
决定房地产需求量的因素，不包括（ ）。
A、该种房地产的价格水平
B、该种房地产的开发成本
C、消费者的收入水平
D、相关物品的价格水平
答案：B
解析：
考点:房地产需求。决定房地产需求量的因素：（1）该种房地产的价格水平；（2）消费者的收入水平；（3）消费者的偏好；（4）相关物品的价格水平；（5）消费者对未来的预期。选项B属于决定房地产供给量的因素。
甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2,2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
采用成本法估价时，可计入开发成本的是（）。
A.办公楼开发费用 B.食堂开发费用
C.宿舍开发费用 D.浴室开发费用
在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物（ ）等其他形式来偿付。
A．劳务
B．工资
C．贷款
D．高贷
正确答案：A
在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取设备、技术等。
一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
商品租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。市场租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。
