2021房地产估价师考试真题及详解5节 第1节
政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（ ）。
A．加大城市基础设施建设投入
B．调整银行贷款利率
C．调整公共住房政策
D．调整房地产税收政策
E．加快城市化进程
下列说法错误的是（ ）。
A．我国现有商业银行属于全能型商业银行
B．我国商业银行实行的是分支行制
C．国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的
D．我国的商业银行以国有独资商业银行为主
正确答案：A
从业务经营圈看，由于我国目前实行金融分业经营、分业管理的政策，所以我国现有商业银行属于职能分工型商业银行。
某建筑物经测算其重置价格为100万元，经济寿命为35年，有效经过年数为12年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为25万元，平均寿命为5年，经过年数为3年，空调设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，经过年数为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为( )万元。
A、 60
B、 61.46
C、 57
D、 63.46
答案：B
解析：
该建筑物的物质折旧计算如下：?
该建筑物的物质折旧颗＝2+15+40+4.46×61.46(万元)
下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（ ）。
A．空置率与有效毛收入呈反向变动
B．通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响
C．权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加
D．金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率
某宗房地产某年1月1日的成交价格为1500 美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（ ）美元/m2，（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.65元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.40元人民币）。
A、1450
B、1496
C、1540
D、1659
答案：D
解析：
考点:市场状况调整的方法。该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为：（1500×6.65＋80×8）÷ 6.4＝1659（美元/m2）。
按发行主体分类，债券可分为公募债券、金融债券以及公司债券等。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是债券的分类。按发行主体的不同，债券可分为公债券、金融债券、公司债券等几大类。
下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（ ）。
A.市区商品房价格水平较高
B.消费者的收入水平增加
C.通往郊区的高速公路免费通行
D.人们预期未来郊区房地产价格上涨
E.城市居民出现向郊区迁移的趋势
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产需求。选项B，消费者收入增加不一定会增加对商品住宅的需求，要具体看是哪一类收入人群。P113～114。
强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表，（ ）也应到现场作证明。
A．居委会
B．房管局
C．房地产开发商
D．土地管理部门
正确答案：A
强制拆迁时，应当组织街道办事处（居委会）、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。
某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（ ）万元。
A．39．51
B．49．39
C．49．96
D．62．45
2021房地产估价师考试真题及详解5节 第2节
房地产根据用途（使用性质），首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产的种类。房地产根据用途（使用性质），首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。
资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是更多的。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是收益法概述。资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。
营业税改征增值税后，一般情况下，年销售额超过规定标准（ ）万元的为一般纳税人。
A、300
B、500
C、700
D、900
答案：B
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。一般情况下，年销售额超过规定标准500万元的为一般纳税人。
个人转让家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
直线趋势法y＝a＋bx中的常数a、b，是由（ ）决定的。
A.房地产的历史价格资料
B.房地产的未来价格资料
C.房地产的现时价格资料
D.估价师选取的现时和未来的价格资料
答案：A
解析：
本题考查的是数学曲线拟合法。直线趋势法y＝a＋bx中的常数a、b，是由房地产的历史价格资料决定的。
王某已有一套住房，2006年又接受赠与一套价值100万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5万元。2012年7月1日，王某将该住房以125万元转让，应缴纳个人所得税（）万元。
A.0
B.4
C.24
D.25
答案：C
解析：
本题考查的是个人所得税。受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。应缴纳个人所得税＝（125－5）万元×20%＝24万元。
若年利率是8‰，存款额为2000元，计息周期是两年，按单利计息方式算出的利息为 （ ）元。
A．320
B．1200
C．1.210
D．210
正确答案：A
A In=P·n·i=2000×2×8%=320(元)
土地使用权出让合同由（）与土地使用者签订。
A、市人民政府
B、县人民政府
C、省人民政府土地管理部门
D、市、县人民政府土地管理部门
答案：D
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反应了消费者市场的（ ）。
A.季节性
B.发展性
C.伸缩性
D.广泛性
答案：B
解析：
本题考查的是消费者市场及其购买对象。消费者市场的发展性，科学技术不断进步，新产品不断出现，消费需求呈现出由少到多，由粗到精和由低级到高级的发展趋势。
2021房地产估价师考试真题及详解5节 第3节
某投资者将其商铺出租经营，租期15年，预计第1年的净租金收入为12万元，且每年递增5％，年租金均发生在年末。若折现率为5%，该商铺净租金收入的现值为（ ）万元。
A.91.76
B.142.40
C.150.94
D.171.43
答案：D
解析：
本题考查的是复利计算。有限年期的等比年值换算为现值，则P=nA1/（1+i）。由题目可知，A1=12，i=5%，s=5%，n=15，则P=15×12/（1+5%）=171.43（万元）。
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括( )等。
A、 图书馆
B、 钢铁厂
C、 空置的写字楼
D、 单纯的建筑物
E 加油站
房地产测绘成果主要包括房产簿册、房产数据和房产图集。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产测绘概述。房地产测绘成果主要包括房产簿册、房产数据和房产图集。
（ ）对房地产价值的决定作用是极其重要的。
A．区位
B．用途
C．楼层
D．朝向
下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是( )。
A、 无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值
B、 任意两条无差异曲线不能相交
C、 无差异曲线凹向原点
D、 无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用
在各种保险中，社会保险最能体现（ ）职能。
A.分散风险
B.组织经济补偿
C.融通资金
D.分配
答案：D
解析：
本题考查的是保险的职能。在各种保险中，社会保险最能体现分配职能。
收入具有的特点包括（ ）。
A.是从企业的日常活动中产生的
B.可能导致企业资产增加
C.可能导致企业负债减少
D.与所有者投入资本有关
E.会导致所有者权益增加
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是收入。收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。收入只有在经济利益很可能流入从而导致企业资产增加或者负债减少、且经济利益的流入额能够可靠计量时才能予以确认。
实际估价中，假设开发法的估价前提由价值类型和价值时点决定，并应在估价报告中说明理由。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是假设开发法的估价前提。在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。参见教材P342。
比较法中权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件、配套设施状况、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。（ ）
答案：错
解析：
由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，所以权益状况比较、调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。
2021房地产估价师考试真题及详解5节 第4节
下列房地产价格影响因素中属于房地产个体因素的是( )。
A、 位置
B、 外部配套设施
C、 面积
D、 形状
E 地质条件
下列不属于社会保险的是（）。
A、养老保险
B、农业保险
C、医疗保险
D、失业保险
答案：B
解析：
本题考查的是保险的种类。目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。参见教材P317。
一个国家以当年价格计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和，称为（ ）
A.国内生产总值
B.国民生产总值
C.国民收入
D.国内生产净值
答案：B
解析：
本题考查的是国民收入核算体系。国民生产总值是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。
在进行房地产估价时，一般以实地查勘之日作为估价时点，但在某些情况下要对过去或未来某个时点的价值进行评估。估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。所以，估价时点也不是委托人或估价人员可以确定的，而是要根据估价选取的方法来确定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房屋权属证书中的房屋所有权人即为该房屋的所有人，依法对房屋享用( )的权利。
A．占有
B．使用
C．收益
D．处分
E．额外改建
正确答案：ABCD
[答案] ABCD
房屋权属证书中的房屋所有权人即为该房屋的所有人，依法对房屋享用占有、使用、收益和处分的权利。
（ ）是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。
A．保证
B．担保
C．保险
D．赔偿
（二）甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：
物业名称
A
B
C
建筑面积/m2
65
48
50
成交单价/（元/m2）
15500
14500
15000
成交日期
2007年9月
2007年8月
2007年10月
请问：
1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?
2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分）
正确答案：
（二）答：
1.甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；租赁合同或租赁协议；法定优先受偿款的说明或证明，以及关于他项权利的说明或证明。建设工程教育网信息
2.应考虑的因素包括：土地使用年限（或房地产受益年限或新旧程度或成新度）；宽深比或临街宽度或临街状况：使用面积比例或得房率或面积、使用面积等；装修或实施设备情况；净高或平面布局或内部格局或平面形状等。
最高最佳使用是指技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。( )
正确答案：×
[答案] ×
对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。
不应计入收益性物业经营费用的是（ ）。
A．抵押贷款利息
B．公共设施维修费
C．房产税
D．物业保险税
2021房地产估价师考试真题及详解5节 第5节
某房地产开发项目的占地面积2000m2，土地总价3000万元，如果房屋开发成本为4500元/m2，预测销售价格为12000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）。
A.1.4
B.1.5
C.1.6
D.2
答案：D
解析：
本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。土地费用为固定成本，容积率平衡点=3000÷[（12000-4500）×0.2]=2。
房屋买卖代理收费，按成交价格总额的（ ）计收。
A.0.5%～1.5%
B.0.5%～2%
C.0.5%～2.5%
D.0.5%～3%
答案：D
解析：
本题考查的是房地产中介服务收费。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%～3%计收。
下列关于不动产登记的表述错误的是（ ）。
A.建设用地使用权和不动产抵押权的设立应当登记，不登记则不发生物权变动效力
B.不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时，应申请变更登记
C.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记
D.不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请预登记
答案：D
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。参见教材P156。
市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产市场的特性。市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的。
在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（ ）。
A.投资价值
B.抵押价值
C.快速变现价值
D.现状价值
E.残余价值
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产价值的种类。选项A，投资价值可能大于、等于或小于市场价值。选项B，谨慎价值通常低于市场价值。选项C，快速变现价值通常低于市场价值。选项D，现状价值在合法利用下，现状价值≤市场价值。现状利用为最高最佳利用，则现状价值＝市场价值。在不是合法利用下，现状价值可能高于市场价值。选项E，残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值，它一般低于市场价值。P90～93。
某市某类住房供给价格弹性系数为1，表明该城市该类住房的供给价格弹性类型是 ( )。
A.完全弹性
B.单一弹性
C.富有弹性
D.缺乏弹性
答案：B
解析：
Es 1，表明价格每提高(或降低)一定比率，则供给量相应增加(或减少)相同比率，此时称供给为单一弹性。
《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁入应当给予适当补偿。（ ）
此题为判断题(对，错)。
解析法和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
