2021房地产估价师每日一练6章 第1章
经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住房保障制度。经济适用住房按照保本微利原则出售。
电磁辐射中，对人体危害程度最强的是( )。
A.微波
B.短波
C.中波
D.长波
答案：A
解析：
电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。因此，电磁波对人体的危害程度分别是：微波＞超短波＞短波＞中波＞长波。
答案：对
解析：
本题考查的是城乡规划概述。城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为20年。
为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（ ）。
A、25%
B、30%
C、35%
D、50%
答案：C
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。
(2016真题) 国家发展和改革委员会发布的《长江三角洲城市群发展规划》属于（）。
A.城镇体系规划
B.城市规划
C.区域规划
D.国土规划
答案：C
解析：
本题考查的是规划简介。区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署。长江三角洲城市群，属于区域概念。城镇体系规划有点干扰。城镇体系讲大中小城市之间的关系。
若商务写字楼目前尚未出租，因而并未产生经济效益。此宗商务楼属于（ ）。
A．收益性房地产
B．非收益性房地产
C．保值增值性房地产
D．综合性房地产
正确答案：A
收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看房地产目前是否正在直接产生经济效益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
2021房地产估价师每日一练6章 第2章
最高最佳使用同时符合（ ）标准。
A．无任何风险
B．法律上许可
C．技术上可能
D．经济上可行
E．价值最大化
正确答案：BCDE
最高最佳使用必须同时符合四个标准：①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。
在需求不足及经济衰退时期，为了刺激消费、拉动需求、促进经济增长，中央银行可采取的货币政策有（ ）。
A．降低再贴现利率
B．提高首期付款比例
C．提高法定存款准备金率
D．缩短分期付款期限
E．公开市场买入政府证券
答案：A,E
解析：
在需求不足及经济衰退时期，中央银行可采取降低再贴现率、公开市场买入政府证券等货币政策刺激消费、拉动需求。BCD 三项的政策属于紧缩性货币政策，通常运用在经济过热、通货膨胀时期。
下列房地产图中，作为不动产产权证书附图的是( )。
A.地藉图
B.房产分幅图
C.房产分丘图
D.房产分户图
答案：D
解析：
房产分户图，以地籍图、宗地图(分宗房产图)等为基础编绘房产分户图，也是①不动产产权证书和②房产档案的附图。
某城市路线标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场的功能。房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。
某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产从13年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均以上个月为100），该类房地产2013年10月的市场价格为（ ）元/m2。
A.5110.51
B.5307.26
C.5548.37
D.5638.13
答案：A
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×价值时点时的价格指数＝可比实例在价值时点时的价格＝6500×（100.04/100）×（99.86/100）×（98.28/100）×（96.45/100）×（92.17/100）×（90.08/100）＝5110.51（元/m2）。
2021房地产估价师每日一练6章 第3章
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
在2006年10月时，张某的权益价格为（ ）。
A.没有租赁条件下的正常市场价格
B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和
C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值
D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格
答案：C
解析：
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。张某的权益价格=剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值。
如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与公开市场价值标准有矛盾吗?
正确答案：
下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是（ ）。
A、权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆
B、当短期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率
C、空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例
D、通过与物业服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动，但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响
答案：B
解析：
本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。选项B错误，当长期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。
某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（ ）。
A．5．00%
B．7．50%
C．18．36%
D．28．85%
在承包方式和内容上，房地产开发商通常选择（ ）。
A．全部包工包料总价合同方式
B．全部包工包料成本加酬金合同
C．专业工程发包的总价合同
D．部分包工包料的单价合同
房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满（ ）日前，申请延续注册。
A.15
B.30
C.60
D.90
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册期限问题：房地产估价师注册有效期为3年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。
2021房地产估价师每日一练6章 第4章
下列关于商品房销售的表述中，正确的是（ ）
A．商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过13%
B．按何种面积计价，就按何种面积登记发证
C．按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积
D．商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款
正确答案：C
按建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。
在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。
A．空置量
B．房地产价格指数
C．平均建设周期
D．吸纳率
E．失业率
有关李某抵押贷款购房一事，下列说法正确的有（ ）。
A．抵押权人应该是李某领取贷款的那家银行
B．住房公积金管理中心可能是抵押权人
C．贷款年限不得超过20年
D．担保公司也有可能是抵押权人
下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（ ）。
A．购买—持有—出租—出售
B．购买一更新改造—出售
C．购买一更新改造—出租—出售
D．开发—销售
E．开发—持有—出租—出售
下列不属于平均指标的是（ ）。
A．众数
B．中位数
C．水平指标
D．调和平均数
房地产估价中，估价方法的选择，是由( )综合决定的。
A．估价对象的房地产类型
B．估价方法适用的对象和条件
C．估价人员的技术水平
D．委托人的特殊要求
E．所收集到的资料的数量和质量
正确答案：ABE
[答案] ABE
具体选用哪些估价方法进行测算，主要是由下列三个方面综合决定的：①估价对象的房地产类型；②估价方法适用的对象和条件；③所搜集到的资料的数量和质量。
2021房地产估价师每日一练6章 第5章
下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（ ）。
A、估价对象距离机场35公里
B、估价对象东面临街，所临街道为城市主干道
C、估价对象建筑物坐北朝南
D、估价对象附近有三条公交线路经过
答案：D
解析：
本题考查的是房地产区位状况描述。房地产区位状况描述中的位置描述包括坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层；选项D属于区位状况描述中对交通的描述。
不同类型房地产项目需要重点分析的内容有所不同，（ ）首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。
A、住宅项目
B、写字楼项目
C、商业购物中心项目
D、工业或仓储项目
答案：B
解析：
考点:房地产市场分析的内容。写字楼项目首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。
下列各项中，不属于人工费的是（ ）。
A.计时工资
B.奖金
C.津贴补贴
D.办公费
答案：D
解析：
本题考查的是建筑安装工程费用的构成。人工费是指按工资总额构成规定，支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用，包括计时工资或计件工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资以及特殊情况下支付的工资等。选项D，属于企业管理费。
某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是（ ）差别化战略。
A.形象
B.产品
C.人员
D.服务
答案：D
解析：
本题考查的是市场定位。服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上，市场差别化就越容易实现。
(2017真题) 房地产估价分支机构出具房地产估价报告，只需加盖该分支机构公章。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。分支机构以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，有至少2名专职注册房地产估价师签字并加盖该房地产估价机构公章。
对于“开发－销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（ ）。
A.开发期
B.论证决策期
C.经营准备期
D.经营期
E.销售期
答案：A,E
解析：
本题考查的是财务净现值。开发销售型的计算期为开发期加上销售期。
2021房地产估价师每日一练6章 第6章
下列属于建筑物实物因素的有（ ）。
A、开间、进深、楼层
B、电梯、中央空调、集中供热
C、通风、采光、日照
D、风格、色调
E、层高、朝向
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产实物因素。选项A中的楼层属于区位因素；选项E中的朝向属于区位因素。
在拆迁房屋评估时，要考虑房屋本身及占用的土地，不用考虑被拆迁人拥有的院落及附属设施。（ ）
此题为判断题(对，错)。
收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用（ ）形式设置调查项目表。
A．判断提问
B．多项选择
C．单项选择
D．书面提问
房地产市场总量不均衡表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。房地产市场总量不均衡表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存。
房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（ ）。
A．该种房地产的价格水平
B．消费者的预期
C．该种房地产的开发成本
D．该种房地产的开发技术水平
E．房地产开发商对未来的预期
正确答案：ACDE
房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发商对未来的预期。
由银行发行的大额存款单是直接金融工具的一种主要形式。 ( )
