21年房地产估价师历年真题解析9卷 第1卷
对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产贷款项目评估是房地产开发企业在向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借款企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。一般均形成书面报告的形式，作为贷款评审的重要依据。有时也受房地产开发企业委托做项目评估，为其投资项目的决策进行科学论证。
请问：
1．房地产贷款项目评估有什么特点?
2．房地产贷款项目评估包含哪些内容?
正确答案：
1．房地产贷款项目评估的特点：
(1)综合性。
房地产贷款项目评估是一项综合性很强的业务。它与对某一房地产的价值(价格)评估不同，从评估的内容、涉及领域、对象、角度都复杂得多，涵盖方方面面的内容。针对每宗房地产项目其状态上有土地、在建工程、存量房；用途有住宅、办公楼、公寓、别墅、商场以及娱乐用房等等。是全面、综合、动态的系统分析过程。从而需要评估人员具有较宽的知识结构和专业素质，大部分业务需多种专业人士配合作业。
(2)科学性。
由于房地产贷款项目评估是作为决定发放贷款或投资决策的依据。评估的科学性尤其重要。进行项目评估时，应采用科学的方法和手段、定性、定量分析相结合。注重数据采纳的客观性，有依据性。
(3)专业性。
房地产贷款项目评估涉及广阔的领域，有社会、人文、环境、区域发展、法律规划、建筑、施工、金融财务、市场营销等诸多专业领域。各项内容均须进行专业化的评估分析。采用符合所涉及专业的相关规定、专业特征、内在规律、程序的方法进行评估。
(4)特殊性。
房地产项目与工业、交通运输等其他投资项目相比，具有其自身的特性，如作为销售经营的房地产项目，其测算的投资回收期相对较短，根据项目大小，其投资回收期大约在1～3年左右；房地产的经营方式多样化，可售、可租或混合经营等。从而增加了房地产贷款项目评估的复杂性。
2．房地产贷款项目评估的内容：
房地产贷款项目评估包含的内容在中国人民银行、国家开发银行、各商业银行及中国国际工程咨询公司等均有各自的相关规定，但大同小异。主要包括对企业的资信评估、开发项目合理性的评估、市场分析、财务及经济效益评估、不确定性分析、风险评估、结论等几大部分。综合各家的内容，结合房地产贷款项目的特点，建议设立九章内容：
第一章借款企业资信评估
第二章项目概况评估
第三章市场分析
第四章项目投资估算及资金来源、筹措评估
第五章项目进度与资金运用评估
第六章项目财务效益评估、指标计算及分析
第七章不确定性分析
第八章贷款风险评估
第九章结论与建议
调查研究主要从市场调查和经济调查两个方面进行的。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（ ）。
A．变现性差
B．投资额巨大
C．投资回收周期长
D．需要专门的知识和经验
E．具有过人的胆量和风险承担精神
下列保险职能中，属于保险基本职能的是（ ）。
A.融通资金职能
B.分配职能
C.组织经济补偿
D.防灾防损职能
答案：C
解析：
本题考查的是保险的职能。保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括分散风险职能、组织经济补偿职能。
通常所讲的电磁辐射污染，主要是指人为发射的和电子设备工作时产生的电磁波对人体健康产生的危害。（ ）
此题为判断题(对，错)。
根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定( )。
A、 委托财产总值
B、 信托范围
C、 信托收益
D、 信托信用等级
某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2；、2000元/m2、和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定（ ）。
A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大
B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入
C．在任何情况下、乙的需求价格弹性最小
D．此时乙的需求价格弹性最大
正确答案：B
根据需求价格弹性的分类范围，|Ed|>1，表明价格每提高(或降低)一定比率，则需求量相应减少(或增加)更大的比率，需求曲线比较平坦，此时称需求富有价格弹性。甲、丙、丁三个项目|Ed|>1，都有可能通过降价提高销售收入。C项“在任何情况下，乙的需求价格弹性最小”中，“在任何情况下”太绝对，在不同的价格上，乙小区的需求价格弹性系数会发生变化。
宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行（ ）并给予补偿。
A．仕收
B．征用
C．征收或者征用
D．征购
正确答案：C
根据《宪法》的有关规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用，并给予补偿。
21年房地产估价师历年真题解析9卷 第2卷
从估价角度看，房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2017真题) 对个人购买经济适用住房免征契税。（）
答案：错
解析：
本题考查的是经济适用住房的税收优惠政策。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
成本计划可分解为（ ）方面。
A、材料设备成本计划
B、管理费成本计划
C、人工费成本计划
D、不可预见成本计划
E、施工机械费用计划
答案：A,B,C,E
解析：
考点:成本控制。成本计划可分解为材料设备成本计划、施工机械成本计划、人工费成本计划、临时工程成本计划、管理费成本计划。
开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理第一个项目的平均销售周期。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是选择物业租售形式。考察经纪机构的过往业绩，还要看其代理每一个项目的平均销售周期。
在房地产抵押贷款相关合同中，属于从合同的是（ ）。
A.抵押合同
B.借款合同
C.保证合同
D.信用保险合同
答案：A
解析：
本题考查的是合同法概述。从合同具有附属性，不能独立存在。
证券价格是由货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率所决定。（）
答案：对
解析：
本题考查的是证券的一般特征。证券价格是由货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率所决定。
某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是( )。
A．30%
B．45%
C．65%
D．75%
正确答案：B
财务内部收益率是指项目在整个（ ）内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
A．计算期
B．动态投资回收期
C．项目寿命期
D．开发期
正确答案：A
计算期是指项目的开发或经营周期，“开发期”不全面。而动态投资回收期是自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份。
张某以50万元的价格将其房屋卖给周某，双方签订了房屋买卖合同，该合同属于( )。
A.典型合同
B.单务合同
C.有偿合同
D.要式合同
E.双务合同
答案：A,C,D,E
解析：
要式合同与不要式合同
根据法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立，可将合同分为要式合同与不要式合同。
要式合同——是指根据法律规定必须采用特定形式的合同。例如，房屋租赁合同必须采用书面形式。
不要式合同——是指当事人订立的合同依法并不需要采用特定的形式，当事人可以采用口头方式，也可以采用书面形式。
除法律有特别规定的以外，合同均为不要式合同。
根据合同自由原则，当事人有权选择合同形式，但对于法律有特别的形式要件规定的，当事人必须遵循法律规定。
6.主合同与从合同
根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在，可将合同分为主合同与从合同。
主合同——是指不以其他合同的存在为前提即可独立存在的合同。
从合同——是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。
例如，甲与乙订立借款合同，丙为担保乙偿还借款而与甲签订保证合同，则甲乙之间的借款合同为主合同，甲丙之间的保证合同为从合同。
区分主合同和从合同的主要意义在于：主合同和从合同之间存在着特殊的联系，即从合同具有附属性，它不能独立存在，必须以主合同的存在并生效为前提。主合同不能成立，从合同就不能有效成立；主合同转让，从合同也不能单独存在；主合同被宣告无效或被撤销，从合同也将失效；主合同终止，从合同也随之终止。
21年房地产估价师历年真题解析9卷 第3卷
下列不属于直接代为登记的房屋包括( )。
A、 房地产行政主管部门直管的公房
B、 依法由房地产行政主管部门代管的房屋
C、 有人主张权利的房屋
D、 无人主张权利的房屋
在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（ ）。
A．政策风险
B．市场风险
C．财务风险
D．信用风险
答案：A
解析：
政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性，不能取得政府的相关许可，该房地产开发项目将面临政策风险。
能够反映土地价格水平的价格，包括( )。
A、 土地总价格
B、 单位地价
C、 楼面地价
D、 补地价
E 土地出让价
答案：B,C
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。单位地价是指单位土地面积的价格，一般可以反映土地的价格水平的高低。楼面地价是平均到每单位建筑面积上的土地价格。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。解决此题的关键在于弄清每种土地价格的内涵。
房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。
A．装饰装修改造
B．通货膨胀
C．需求增加导致稀缺性增加
D．改进物业管理
E．周围环境改善
路线价法，实际上是一种比较法，在求取路线价法时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整和房地产状况调整。（）
答案：错
解析：
本题考查的是路线价法概述。交易情况和房地产市场状况在确定路线价时已经考虑了，所以计算估价对象价格时，只有进行房地产状况调整即可。
国有土地上房屋征收补偿协议由( )和被征收人签订。
A.房屋征收部门
B.房地产估价机构
C.房屋征收主体
D.房屋征收实施单位
答案：A
解析：
房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
(2017真题) 评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年未受到停业处罚的评估师。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价机构的概念及组织形式。评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。
拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和强制拆迁。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格上升的有（ ）。
A.政府加大货币市场逆回购额度
B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收
C.在买方市场的情况下，减少卖方的税收
D.减少房地产开发用地的供应量
E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是制度政策因素。选项A，逆回购增加市场货币投放，导致房地产价格上涨；选项B，在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨；选项C，在买方市场的情况下，减少卖方的税收会使房地产价格下降；选项D，减少房地产开发用地的供应量，会使房地产价格上涨。选项E，房地产投机对房地产价格的影响可能出现三种情况：（1）引起房地产价格上涨；（2）引起房地产价格下跌；（3）起着稳定房地产价格的作用。P137～139。
21年房地产估价师历年真题解析9卷 第4卷
一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。
A.上涨
B.下跌
C.保持相对稳定
D.先涨后跌
答案：A
解析：
本题考查的是人口结构。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。
房地产投资资本金不能低于总投资的（ ）。
A．10%
B．20%
C．30%
D．35%
正确答案：D
《开发经营条例》规定："房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。"2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》 （国发[2004]13号），将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20%高到35%
在同样条件下，一般住宅层数愈高，住宅建筑净密度愈低。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是居住区规划的技术经济分析。在同样条件下，一般住宅层数愈高，住宅建筑净密度愈低。
未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有（ ）。
A．警告
B．罚款
C．限期改正
D．限期拆除
E．没收实物
一个估价项目中的估价时点本质上是由（ ）决定的
A．估价委托合同签订时间
B．估价目的
C．实地查勘估价对象的时间
D．委托人意愿
商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了盈利。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产投资概述。根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。不同投资主体的投资目的有显著差异，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字搂投资、商品住宅投资等。
A房地产开发公司于2014年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2015年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。
A房地产开发公司改变土地利用条件及用途的，必须取得出让方和（）的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
A、市级人民政府
B、省级人民政府
C、市、县人民政府土地管理部门
D、市、县人民政府城市规划行政管理部门
答案：D
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。用地单位改变土地利用条件及用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作，这种宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，一般很少通过强调（ ）来吸引租户。
A.所处的位置
B.周围景观
C.通达性
D.租金低廉
答案：D
解析：
本题考查的是加强市场宣传。为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作，这种宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等，一般很少通过强调租金低廉来吸引租户。
依照代理委托方的不同，代理形式可以细分为（ ）。
A、买方代理
B、卖方代理
C、双重代理
D、首席代理
E、分代理
答案：A,B,C
解析：
考点:选择物业租售形式。依代理委托方的不同，代理形式还可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。
21年房地产估价师历年真题解析9卷 第5卷
答案：对
解析：
考点:按实物形态划分的种类。未来状况下的房地产，最常见的是期房。
（ ）是指专门组织的、对一定时点上的国情国力所作的一次性全面调查。
A.重点调查
B.普查
C.典型调查
D.抽样调查
答案：B
解析：
本题考查的是统计数据的收集。普查是指专门组织的、对一定时点上的国情国力所作的一次性全面调查。
以下( )属于建筑物方面的描述。
A、 交通条件
B、 周围环境景观
C、 公共服务设施完备程度
D、 设施设备
甲与乙签定商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据《民法通则》，诉讼时效期间从（ ）时起算起。
A 合同签订
B 合同生效
C 权利被侵害
D乙知道或者应当知道权力被侵害
房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产转让概述。房地产转让分为有偿和无偿两种方式。
当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用（ ）进行比选。
A.净现值法
B.等额年值法
C.差额内部收益率法
D.费用现值法
答案：B
解析：
本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比选方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选。
物权变动中，物权公示的方式有( )。
A.登记
B.交付
C.占有
D.抵押
E.转让
答案：A,B,C
解析：
一般来说，动产以占有为公示方法，不动产以登记为公示方法；动产物权经交付而变动，不动产物权的变动则需要经过登记。
《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属（ ）所有。
A．国家
B．所在的村民小组
C．农民个人
D．农民集体
正确答案：D
农民的宅基地所有权归集体所有，使用权归个人所有。
城市房屋拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，并考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师历年真题解析9卷 第6卷
下列说法正确的是（ ）。
A．增价拍卖皆为卖方报价拍卖
B．增价拍卖皆为买方报价拍卖
C．减价拍卖皆为卖方报价拍卖
D．减价拍卖皆为买方报价拍卖
物业甲为写字楼项目，2016年末价值为1000万元，预计2017年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2016年末价值为1000万元，2017年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。
A.甲物业投资风险较大
B.乙物业投资风险较大
C.甲、乙两个物业投资风险一样大
D.无法判断
答案：B
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。物业甲的价值的期望值：1100×50%＋900×50%＝1000；物业乙的价值的期望值：1200×50%＋800×50%＝1000。甲的标准差=[（1100－1000）2×0.5＋（900－1000）2×0.5]0.5＝100；乙的标准差=[（1200－1000）2×0.5＋（800－1000）2×0.5]0.5＝200。甲、乙物业价值的期望值相同，则标准差小的风险小，甲的标准差小。参见教材P233。
(2015真题) 未取得预售许可证的拟预售房地产项目可以预先发布项目推介广告。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产广告。预售商品房，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。
某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%。银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（ ）万元。
A.86.71
B.91.82
C.100.00
D.107.92
答案：B
解析：
本题考查的是投资组合技术。（1）抵押贷款常数RM＝A/V＝YM/[1－1/（1＋YM）n]＝8%/[1－1/（1＋8%）10]＝14.903%；（2）购买者要求的税前现金流量＝50×10%＝5（万元）；（3）偿还抵押贷款的能力＝年净收益－税前现金流量＝[120×120×12×（1－35%）/10000]－5＝6.232（万元）；（4）抵押贷款金额＝6.232/14.903%＝41.82（万元）；（5）该投资者能接受的最高竞买价格＝41.82万元＋50万元＝91.82（万元）。P275。
下列房地产投资项目财务报表中，属于基本报表的是（ ）。
A．项目总投资估算表
B．投资计划与资金筹措表
C．借款还本付息估算表
D．财务计划现金流量表
答案：D
解析：
房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。其中，基本报表包括：①现金流量表；②财务计划现金流量表；③利润表；④资产负债表。ABC 三项属于辅助报表。
根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有（ ）。
A．为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积
B．建在幢内且为本幢服务的配电房
C．为多幢综合楼服务的物业管理用房
D．人防用的地下室
E．用作公共休息场所的架空层
正确答案：ACDE
不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室(层)；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。
(五)甲、乙两房地产为相邻的工业厂房，甲房地产的单价为1000元/m2，面积为5000m2；乙房地产的单价为800元/m2，面积为2000m2。现甲乙两企业合并，估价师测算合并后的丙房地产价值为1080元/m2。
下面哪种增值分配率应占较大权重比例( )。
A．甲：71.4%，乙：28.6%
B．甲：55.6%，乙：44.4%
C．甲：75.8%，乙：24.2%
D．甲：70%，乙：30%
答案：错
解析：
本题考查的是房产税税人。产权所有人、承典人均不在房产所在他的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。参见教材 P205。
非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了《商品房预售许可证》。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。
据此背景，回答以下问题：
按照规定，刘某与B房地产开发公司签订的《商品房预售合同》应由( )向有关管理部门进行登记备案。
A、 B房地产开发公司
B、 刘某
C、 刘某与B房地产开发公司
D、 委托房地产经纪公司
21年房地产估价师历年真题解析9卷 第7卷
房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列哪些程序进行（ ）。
A．向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利
B．审核相关资料、程序的合法性
C．组织当事人调节
D．核实补偿安装标准
E．出具裁决终结书
2003年9月，北京DC房地产公司将其名下的JM大厦作价入股北京zL集团有限公司，JM大厦的产权归后者所有。在此之前的2003年8月，双方曾委托两家值得信任的评估机构对JM大厦进行了估价，双方以估价结果为参考依据，协商确定以JM大厦作价1．2亿元人民币入股。
请问：
1．何为房地产转让?
2．城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外，其他合法方式有哪些?
3．房地产转让估价有哪些特点?
正确答案：
1．《城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”
2．城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外，其他合法方式主要包括下列行为：
(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；
(4)以房地产抵债的；
(5)法律、法规规定的其他情形。
3．房地产转让估价具有以下几个方面的特点：
(1)从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。
(2)从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。
(3)从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性，如买方需要了解购买一宗房地产时，可能实现的最低价格，而卖方则需要了解出售房地产时可能实现的最高价格。作为评估机构，对该宗房地产进行评估时，其评估结果可能是有一定摆动幅度的价格区间，估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。
消费者收入水平的变化是影响房地产供给量变化的主要因素之一。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在实际估价中，可以就其中某一种估价前提的可行，来判断该种估价前提为最高最佳利用。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。在实际估价中，不能以其中某一种估价前提的可行，就来判断该种估价前提为最高最佳利用，而应把它与其他几种可行的估价前提进行比较后，才能作出最高最佳利用的判断与选择。
对甲的要求，古桥公司应（ ）。
A．以各套的面积相同为由拒绝其要求
B．退还5m2的房价款
C．退还7m2差额的房价款
D．退还10m2差额的房价款
某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有( )。
A.该抵押属一般房地产抵押
B.该抵押是最高额抵押
C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元
D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款力1.2亿元
E.该抵押可以不经登记即产生合同效力
下列选项中，难以采用比较法估价的有（ ）。
A、特殊厂房
B、普通住宅
C、存量成套住宅
D、博物馆
E、在建工程
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是比较法适用的估价对象。下列房地产难以采用比较法估价：（1）数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；（2）很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；（3）可比性很差的房地产，如在建工程等。
该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为（ ）m2。
A．3250.00
B．3437.50
C．4000.00
D．5000.00
实施强制拆迁前（ ）天应通知被拆迁人。
A．7
B．10
C．15
D．30
正确答案：C
房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬走。
21年房地产估价师历年真题解析9卷 第8卷
已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的资本金利润率为（ ）。
A．13.0%
B．43.3%
C．33.3%
D．23.3%
正确答案：B
650÷1500×100%=43.3%
属于房屋产权转移登记的情形有（ ）。
A．翻建
B．扩建
C．分割
D．抵押
E．裁决
某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200㎡，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20㎡的简易房。
本次估价的估价对象应包括（ ）。
A.土地使用权、平房、简易房、水井
B.土地使用权、平房、水井
C.土地使用权、平房、水井、围墙
D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙
答案：C
解析：
征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。被征收房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。
市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的市场营销敏感性。（ ）
答案：对
解析：
考点:市场规模的估计。市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的市场营销敏感性。
下列分析方法中，属于风险辨识的常用方法有（ ）。
A、故障树分析法
B、期望值法
C、幕景分析法
D、解析法
E、专家调查法
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险辨识的常用方法有专家调查法（其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法）、故障树分析法、幕景分析法以及筛选-监测-诊断技术。
房地产估价机构的不良行为也作为该机构（ ）的不良行为记入其信用档案。
A．法定代表人或者执行合伙人
B．全体股东或全体合伙人
C．全体注册房地产估价师
D．全体董事
答案：A
解析：
《房地产估价机构管理办法》和《注册房地产估价师管理办法》对房地产估价信用档案做出明确要求，房地产估价机构要按照要求提供真实、准确、完整的房地产估价信用档案信息。房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案；注册房地产估价师及其聘用单位要按照要求，提供真实、准确、完整的注册房地产估价师信用档案信息。
答案：错
解析：
禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
甲某与客户丁某在收到补缴税费通知后向房地产管理部门申请复核，要求（ ）重新评估。
A．房地产管理部门
B．甲某
C．丁某
D．房地产评估机构
按照期限划分，金融工具可以分为短期信用工具和长期信用工具。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是金融工具。按照期限划分，金融工具分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。
21年房地产估价师历年真题解析9卷 第9卷
某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%，目前该房地产的市场价格为（ ）万元。
A.318.68
B.457.68
C.789.68
D.1146.81
答案：B
解析：
本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V＝20/（1＋8%）＋（20＋1.5）/（1＋8%）2＋（20＋1.5×2）/（1＋8%）3＋（20＋1.5×3）/（1＋8%）4＋V×（1＋5%）4×（1－6%）/（1＋8%）4，V＝73.21767609＋0.839827377V，V＝457.12（万元）。参见教材P234。
在现实中，不会出现同地段的期房价格比现房价格高的现象。（ ）
答案：错
解析：
考点:现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。在现实中，通常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象。这主要是由于两者的品质、付款方式不相同，如期房的户型和环境较好、不需要现在付清全款等。
由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由（ ）管理和使用。
A.农村集体经济组织
B.安置单位
C.组织单位
D.个人
答案：A
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。
根据《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的规定，门窗翘裂的最低保修期限为1年。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是商品房交付使用。根据《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的规定，门窗翘裂的最低保修期限为1年。
房地产投资的收益，包括投资回收和( )两个部分。
A、 投资风险
B、 投资利率
C、 投资现值
D、 投资回报
答案：D
解析：
此题属于熟悉范畴。根据房地产投资的收益，包括投资回收和投资回报两个部分。
房屋租赁期内，房屋所有权人转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。( √ )
答案：对
解析：
商品房屋租赁期间内，因赠与、析产(将共同财产予以分割)、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。——买卖不破租赁；注：抵押继续有效，经出租人同意转租继续有效，改变房屋用途无效
某宗建设用地红线内的给水、排水、电力等基础设施属于该宗土地的实物因素。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。如果是该房地产内部（用地红线内）的配套设施，则应属于该房地产的实物因索。参见教材P54,
华某受让一套面积150平方米的二手住房，需缴纳的税是( )。
A.契税
B.个人所得税
C.房产税
D.土地增值税
正确答案：A
契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
目前我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是土地储备与土地开发。土地开发的项目实施模式，有政府土地储备机构负责实施和授权开发商负责实施两种模式。随着土地储备事业的发展，政府土地储备机构的开发管理能力不断提升，北京等部分城市新增土地储备开发项目的实施模式，已经逐渐由授权开发商实施为主发展为土地储备机构实施为主。
