房地产估价师真题下载7节 第1节
建设工程规划许可证由（ ）核发。
A.城市人民政府城乡规划主管部门
B.省人民政府确定的镇人民政府
C.县人民政府城乡规划主管部门
D.省人民政府确定的主管部门
E.县人民政府确定的镇人民政府
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。
重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本通常 （ ）重建成本。
A.低于
B.等于
C.高于
D.高于或等于
答案：A
解析：
本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。重置成本通常低于重建成本。
采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（）元/m2。
A.3700
B.4040
C.4250
D.5300
答案：C
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价＝2100/2＝1050（元/m2），单价＝3200＋1050＝4250（元/m2）。
根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是( )。
A、 有不少于1000万元人民币的注册资本
B、 有一定数量的周转住房
C、 是非银行性金融机构
D、 可要求借款人提供抵押反担保
钢混结构单层厂房的骨架由屋盖结构、吊车梁、外墙围护系统、基础四大部分组成。
答案：错
解析：
(5)支撑系统。支撑系统包括柱间支撑和屋盖支撑两个部分，其作用主要是提高厂房结构的空间整体刚度和稳定性，传递水平风荷载以及吊车产生的冲击力。
(6)基础。基础是将厂房的全部荷载传递给地基的建筑结构。
房地产估价师真题下载7节 第2节
某企业有一临街的框架结构的4层仓库，企业拥有其划拨土地使用权和房屋所有权，每层建筑面积约400m2，现因股份制改造需对该宗地产进行价格评估，但企业要求高估该房地产的价格。如果你作为一名房地产估价师，受评估机构的派遣负责此项评估工作，请写出你的既符合合法原则又能满足委托方要求的估价技术路线。
正确答案：
在城市规划允许的情况下，按转换用途前和装修改造前的最高最佳使用原则和假设开发法的思路进行评估。具体为：按有扶梯、有装修的商场评估4层仓库转换用途后的价格；然后扣除因转换用途需要补交的出让金，室内的改造、装修费用和扶梯的购置、安装、调试费用及其相应的管理费、利息、税金、利润后，得出4层仓库的现时价格。
管理规约由（ ）制定并修改。
A.业主大会
B.业主委员会
C.一半以上业主
D.全体业主和物业管理企业共同
答案：A
解析：
本题考查的是管理规约制度。业主大会有权起草、讨论和修订管理规约，业主大会制定的管理规约生效时临时管理规约终止。
某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考数据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为二年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15％左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近，地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。
采用比较法评估地下二层车位价值时，权益状况调整的内容可不包括（ ）。
A.土地使用期限
B.规划条件
C.租约限制
D.原抵押权的优先受偿款
答案：D
解析：
权益状况比较、调整的内容主要有：①规划条件（如容积率）；②土地使用期限；③共有情况；④用益物权设立情况；⑤担保物权设立情况；⑥租赁或占用情况；⑦拖欠税费情况；⑧查封等形式限制权利情况；⑨权属清晰情况等影响房地产价格的因素。
房地产开发企业通过招、拍、挂方式获得国有建设用地使用权所缴纳的契税，属于房地产开发的期间费用。（ ）
答案：错
解析：
房地产开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发企业通过招、拍、挂方式获得国有建设用地使用权所缴纳的契税属于土地费用。
房地产开发公司于2007年1月开发一经济适用房住宅小区，项目总投资为3000万元，并以划拨方式取得了该项目建设用地使用权。2007年6月，经招标，分别与B监理公司，C施工企业签订了监理合同、施工合同，其中建设工期为一年半，施工工程合同价为1800万元。2007年4月，正式开工建设。2008年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。
该项目的竣工验收应由（）组织。
A、建设单位
B、监理单位
C、施工单位
D、设计单位
答案：A
解析：
本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
房地产估价师真题下载7节 第3节
“商品房待售面积”指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房建筑面积中，尚未销售或出租的商品房建筑面积。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场指标。商品房待售面积指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房建筑面积中，尚未销售或出租的商品房建筑面积。
（ ）是通过研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求，按照各竞争项目的市场占有率进行分配，预测市场对目标项目的吸纳能力。
A、吸纳量计划预测
B、回报率预测
C、敏感性分析
D、市场供求分析
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场分析报告。吸纳量计划预测，通过研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求，按照各竞争项目的市场占有率进行分配，预测市场对目标项目的吸纳能力。该部分
为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/m2。
A．3214
B．3347
C．3367
D．3458
在房屋征收范围内，不得进行房屋（ ）活动。
A.改建
B.买卖
C.赠与
D.租赁
E.扩建
答案：A,E
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；否则不予补偿。
下列各项中，实行单利计息的有（ ）。
A、个人储蓄存款
B、地产开发贷款
C、住房抵押贷款
D、国库券
E、房产开发贷款
答案：A,D
解析：
考点:单利计息与复利计息。我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的；我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。
房地产估价师真题下载7节 第4节
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。
请回答下列问题：
(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2(精确到个位)？
(2)在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)？(12分)
正确答案：
解：
解法一：叙述法
一、设最低基础租金为x，求最低基础租金
(1)计算各年自有资金净现金流量
1)第1年年初净现金流量=-5400万元
2)第2年年初：投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元
净现金流量=-5400+5400=0万元
3)第3年年初：
归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元
乙银行贷款=9093.87万元
净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元
4)第3、4年年末：
还本付息=9093.87×7%=636.57万元
营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%万元
经营收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)万元
净现金流量-(0.9975x+1000)×65%万元
5)第5年年末：
还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元
营运成本=(0.9975x+1000)×35%万元
经营收入=(0.9975x+1000)万元
转售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5万元
净现金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44
=(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44万元
(2)求基础租金
二、计算全投资内部收益率FIRR
(1)计算各年净现金流量
1)第1年年初投资=8100万元
2)第2年年初投资=5400万元
3)第3年、4年年末：
经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元
经营成本=2910.21×35%=1018.57万元
净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元
4)第5年年末：
经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元
经营成本=2910.21×35%=1018.57万元
转售收入=2910.21×65%×9.5=17970.55万元
挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元
(2)计算内部收益率
设i1=13%，则有：
解法二：图表法
一、列出自有资金现金流量表(年来)，设计出租金为x
二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率，列表：
下列属于公益事业房屋的是（ ）。
A．社会福利院
B．经营性私立学校
C．省级博物馆
D．公立医院
E．经营性培训中心
正确答案：ACD
公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业，公益事业多为非营利的社会福利事业。
注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以（ ）元以下的罚款。
A．1000
B．5000
C．10000
D．30000
(2016真题) 根据《城市房地产管理法》，房地产交易的形式有（）。
A.房地产出让
B.房地产转让
C.房地产抵押
D.土地划拨
E.房屋租赁
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产交易管理的概念和原则。1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。
按开发程来对房地产进行划分，可以分为（ ）。
A.自有房地产
B.生地
C.毛地
D.熟地
E.现房
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产的种类。按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：生地；毛地；熟地；在建工程；现房。
房地产估价师真题下载7节 第5节
某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（ ）万元。
A.188.92
B.194.62
C.196.25
D.198.18
答案：A
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。价值时点，土地剩余使用年限为50-10=40年，土地出让合同约定不可续期且到期无常收回地上建筑物，则建筑物剩余收益期为40年，年净收益为15万元，报酬率为7.5%，则：房地产价值V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]= 15/7.5%×[1-1/（1+7.5%）40]=188.92（万元）。
在证券市场上市交易的证券，基本上都是（ ）。
A．商品证券
B．货币证券
C．资本证券
D．投资证券
现代化大生产的社会化分工是实现物业管理社会化的必要前提。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是物业管理的基本特征。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会化分工是实现物业管理社会化的必要条件。
下列说法正确的是( )。
A、 当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增
B、 当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定
C、 内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加
D、 适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模
答案：C
解析：
当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于平均成本的递减、不变和递增；当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由固定投入要素的规模所决定；适度规模是指能使收益(出售产品所获得的收入)递增达到最大时的生产规模。
下列选项中，（ ）不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。
A、装饰装修改造
B、修建广场、公园、公共绿地
C、调整城市发展方向
D、改变城市格局
答案：A
解析：
考点:保值增值。外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。
房地产估价师真题下载7节 第6节
在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。
A.空置率＞合理空置率
B.空置率＜合理空置率
C.空置率＝合理空置率
D.不能判断
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场的自然周期。复苏阶段在房地产自然周期的第一阶段，此阶段在长期平均空置率水平下，即空置率大于合理空置率。P51。
在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中，房地产往往占30%～40%。 （ ）
正确答案：×
在一国的财富中，房地产一般为50%～70%，是其中比例最大的部分。
在我国的建设投资构成中，无形资产费用属于建筑安装工程费用中的间接费。（ ）
答案：错
解析：
建筑安装工程间接费是指虽不直接由施工的工艺过程所引起，但却与工程的总体条件有关的，建筑安装企业为组织施工和进行经营管理，以及间接为建筑安装生产服务的各项费用。按现行规定，建筑安装工程间接费由规费、企业管理费组成。无形资产费用是指直接形成无形资产的建设投资，主要是指专利及专有技术使用费是建筑工程安装的工程建设其他费用。
办理转移登记的房屋应缴纳契税，是否缴纳土地增值税则要考虑转让房地产时有无土地增值额。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是契税的计税依据。课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额，契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。
（ ）是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。
A．保证
B．担保
C．保险
D．赔偿
房地产估价师真题下载7节 第7节
在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。（ ）
此题为判断题(对，错)。
随着社会经济发展，房地产估价业务越来越精细化。（ ）
答案：对
解析：
考点:中国房地产估价行业发展。随着社会经济发展，为满足社会需要，从估价目的、估价对象、价值类型等方面，不断对房地产估价业务进行了深化和拓展，提供越来越精细化的估价服务。
业主选聘和解聘物业服务企业，需要经（ ）同意。
A.业主委员会
B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主
C.占总人数过半数的业主
D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主
答案：D
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％。则该可比实例在2005年9月末的价格为（ ）元/m2。
A．2938
B．2982
C． 3329
D． 3379
下列股东权利中属于共益权的是（ ）。
A．出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权
B．股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利
C．表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利
D．股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权
