21年房地产估价师考试试题及答案7节 第1节
某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（ ）。
A．10%
B．11．27%
C．14．18%
D．22．55%
估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（ ）。
A.建筑密度
B.土地使用期限
C.基础设施完备程度
D.容积率
E.周边道路交通管制状况
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是权益状况调整的内容。选项A，建筑密度与容积率一样，属于规划条件。选项C、E属于区位状况。参见教材P199。
某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6％，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现"以租养房"，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30％，余款申请年利率为6％的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：
（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后2位）？
（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款?（8分）
正确答案：
1.解：已知：A=2000元，n=240个月，i=60%/12=0.5%，R=9.6%
(1) 求购房最高总价
购房最高总价=P/70%=279161.54/70%=39.88万元
(2)求出售原有住房时间
住房市场价值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25万元
设剩余M个月需要偿还25万元，则有
有：(1+0.%)M=2.667
M=log2.667/(1+0.5%)=196.66个月
240-196=44个月
在还款44个月之后出售住房
已经购买了某产品的消费者的集合形成了该产品的（ ）。
A.有效市场
B.渗透市场
C.服务市场
D.潜在市场
答案：B
解析：
本题考查的是市场规模的估计。渗透市场是指已经购买了某产品的消费者的集合。选项A，有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合；选项C，服务市场（也称为目标市场）是公司决定追求的那部分合格的有效市场；选项D，潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。
本次估价背景情况如下：
估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012 年 6 月通过竣工验收并办理了权属登记， 2009 年 11 月 25 日该宗土地设定抵押。至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为 2012 年 10 月 20 日，估价作业日期为 2012 年 11 月 1 日至 11 月 8 日。
以下是该房地产抵押估价报告内容片断：
注册房地产估价师声明 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4．我们依照国家标准《房地产估价规范》（GB／T50291—1999）和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．我们已于 2012 年 11 月 3 日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
参加本次估价的注册房地产估价师：
估价假设和限制条件
1．本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。
2．本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。
3．本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。
4．本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。
5．本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。
6．本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
7．本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。
8．本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。
9．因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
10．本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。
答案：
解析：
该评估报告中存在的错误如下：
（1）该评估报告中应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师，不能笼统的以“我们”指代。
（2）该评估报告中应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。
（3）据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。
（4）在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
商品房现房广告不得涉及的内容是（）。
A、装修装饰
B、开发企业名称
C、物业管理内容
D、以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置
答案：D
解析：
本题考查的是房地产广告。选项D，房地产广告中不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。
我国自开办保险公司以来，一直采用（ ）的形式，并且这种形式也是我国保险市场的主体。
A.股份有限公司
B.有限责任公司
C.国有独资
D.合作公司
答案：C
解析：
本题考查的是保险公司的概念和组织形式。我国自开办保险公司以来，一直采用国有独资的形式，并且这种形式也是我国保险市场的主体。
由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较高。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是流动比率。房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。
某企业拟集中向某一特定消费群体提供服务以满足该群体的各种需求，这种目标市场选择模式是（ ）。
A.市场集中化
B.选择专业化
C.产品专业化
D.市场专业化
答案：D
解析：
本题考查的是目标市场选择。市场专业化是指企业集中满足某一特定消费群体的各种需求。
21年房地产估价师考试试题及答案7节 第2节
消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的影响关系是（ ）。
A．若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求
B．若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求
C．若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求
D．若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求
答案：A
解析：
影响商品需求的因素中，消费者对商品未来价格的预期一般表现为：①消费者预期某种商品价格将上涨时，会增加对该商品的购买量；②消费者预期某种商品价格上涨时，也会增加对其替代品的需求。
下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是( )。
A.房地产咨询
B.物业管理
C.房地产估价
D.房地产经纪
答案：B
解析：
房地产中介服务——是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是①房地产咨询、②房地产估价、③房地产经纪等活动的总称。
房地产估价的核心是为特定目的、对特定房地产在特定时点的价值做出估计。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：错
解析：
强制保险又称法定保险，是指依据国家有关保险法律制度规定而强行实施的保险。这类保险带有强制性，对于法定保险规定范围内的任何法人和自然人，都必须向保险人投保。涉及房地产的信用保险主要包括买方信用保险和住宅抵押贷款保险。住宅抵押贷款保险金额通常按抵押房产实际价值的一定比例确定。
下列会导致房地产的价格偏高的情况是( )。
A、 政府协议出让土地
B、 购买相邻房地产
C、 卖方不了解行情
D、 设立抵押的房地产
临时用地的土地用途可由临时土地使用者根据建设需要临时调整。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。临时用地的土地用途不得改变，不得从事生产、营业或其他经营性活动。
下列行业中，（ ）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
A．批量行业
B．僵滞行业
C．分块行业
D．专业化行业
正确答案：A
批量行业内的公司只能取得少数的竞争优势，但其优势规模大。在批量行业中，企业的盈利水平与企业的规模、市场份额有关。
对企业而言，通常可从产业和市场两个方面来识别企业的竞争者。（ ）
答案：对
解析：
考点:识别竞争者。通常可从产业和市场两个方面来识别企业的竞争者。
某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。
A、 62500
B、 62000
C、 61000
D、 61500
答案：A
解析：
该宗房地产相对于空地的减价额为＝(300-50)×250＝62500(元)
21年房地产估价师考试试题及答案7节 第3节
下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）。
A.需求预测
B.吸纳率分析
C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析
D.家庭规模与结构分析
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场分析的内容。选项ABD均属于需求分析。P139。
某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况见表3—34。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。假设在10年经营期内年平均通货膨胀率为5%。
通过计算可得，该投资项目的财务净现值为（ ）万元。
A.-735.34 B.271.93
C.3564.73 D.3878.61
关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。
A．基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失
B．基础租金一般高于市场租金
C．基础租金可以通过降低经营费用向下调整
D．基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金
E．基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金
答案：A,C
解析：
A 项，根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金；BC 两项，当基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。在理想情况下，市场租金一般高于基础租金，物业服务企业可根据市场竞争情况决定计入租金和单独收取的运营费用；D 项，写字楼建筑内某一具体出租单元的租金，依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异；E 项，在一定市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。
烟囱作为环境污染源的类型有( )。
A.固定污染源
B.点源
C.线源
D.高架源
E.地面源
答案：A,B,D
解析：
(3)按照污染物排放的形式，可分为点源、线源和面源。
点源——是集中在某一点的小范围内排放污染物，如烟囱；
线源——是沿着一条线排放污染物，如汽车在道路上移动造成污染；
面源——是在一个大范围内排放污染物，如工业区许多烟囱构成一个区域性的污染源。
(4)按照污染物排放的空间，可分为高架源和地面源。
高架源——是指在距地面一定高度上排放污染物的污染源，如烟囱；
地面源——是指在地面上排放污染物的污染源。
划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2现按规划 拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（ ）万元。
A．78
B．882
C．1210
D．1272
某宗房地产买卖合同的约定卖方实得金额为5500元/m2，买卖中涉及的税费均由买家负担，若买方和卖方在买卖交易中应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下成交价格的3%和6%，则该房地产在交易税费正常负担下的价格为5851元/m2。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是统一税费负担。站在被转嫁一方，买方视角，X为正常负担下的价格，X＝5500/（1－6%）＝5851元/m2。参见教材P187。
在房地产投资分析中，求取财务净现值所使用的折现率通常采用（ ）。
A．财务内部收益率
B．目标收益率
C．银行贷款利率
D．资本化率
答案：B
解析：
财务净现值是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。
（ ）就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。
A、风险估计
B、风险评价
C、风险辨识
D、风险分析
答案：C
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险辨识就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。
21年房地产估价师考试试题及答案7节 第4节
在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和估价报告使用者，但不是估价利害关系人。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是估价当事人。在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用人，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。P30。
受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是( )。
A．30年
B．20年
C．10年
D．40年
正确答案：B
[答案] B
受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。
根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年应对押品至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的（ ）。
A、操作风险
B、信用风险
C、市场风险
D、法律风险
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。市场风险：在个人住房贷款业务中，贷款一般都提供房地产抵押，贷款的第二还款来源受房地产市场影响，因此也面临着较大的市场风险，特别是主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的市场风险。市场风险主要来自：市场供求风险、市场周期风险、政策性风险、变现风险和利率风险。参见教材P311。
不动产登记，按照物权分类，包括（ ）。
A.本登记
B.预登记
C.林权登记
D.所有权登记
E.最高额抵押权登记
答案：D,E
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。选项AB按照登记的效力分类；选项C按照登记物分类。属于P157～158。
(2017真题) 某县为了公共利益需要，征收基本农田2公顷，应报（ ）批准。
A.国务院
B.省人民政府
C.县人民政府
D.国土资源部
答案：A
解析：
本题考查的是征收集体土地的政策规定。征收土地批准权限的规定：（1）征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；（2）建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；（3）征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；（4）其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。
房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（ ）。
A.房地产估价报告使用期限
B.经实地查勘，无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定
C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定
D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定
E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是估价报告的组成。选项A是使用限制；选项B是一般假设；选项C是未定事项假设；选项D是依据不足假设；选项E房地产市场状况必须是客观真实的，不能假定。P419。
在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（ ）。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．概算指标法
D．工程量近似匡算法
房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。本期竣工和本期施工后又停建、缓建的房屋面积仍包括在施工面积中。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
对规模较大的房地产开发项目，房地产开发企业常常需常要对项目何时开发、分几期开发等问题进行决策。从实物期权理论上看，该类开发项目可能产生（ ）问题。
A、成长型期权
B、等待投资型期权
C、放弃型期权
D、柔性期权
答案：A
解析：
本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。实物期权观点认为，该类型的开发项目可能产生成长型期权，因而可以对成长型期权进行估价，以确定是否进行投资。参见教材P245。
21年房地产估价师考试试题及答案7节 第5节
由房地产估价师本人申请的注册种类( )。
A.初始注册
B.变更注册
C.延续注册
D.注销注册
E.撤销注册
答案：A,B,C
解析：
初始注册、变更注册、延续注册需由当事人申请；
被撤销的民事行为，从该民事行为( )无效。
A.被撤销时
B.被发现时
C.开始起
D.造成损害起
答案：C
解析：
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。行为人对行为内容有重大误解和显失公平的，一方有权请求人民法院或者他裁机关予以变更或者撤销。被撤销的民事行为从行为开始起无效。
估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
根据《资产评估法》，中国房地产估价师与房地产经纪人学会应当在其网站上公布房地产估价师名单，并实时更新。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是《资产评估法》关于评估专业人员的规定。有关全国性评估行业协会应当在其网站上公布评估师名单，并实时更新。参见教材P188。
是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。
A．网络图法
B．坐标系数
C．横道图法
D．表格法
正确答案：C
[答案] C 横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。由于横道图制作简便，明了易懂，因而在我国各行各业进度管理中普遍采用。对于一些并不十分复杂的建筑工程。采用这种图表是比较合适的。
房地产保值增值中，属于自然增值的有（ ）。
A.改进物业管理
B.重新装修投资
C.增加容积率
D.调整城市规划
E.通货膨胀
答案：C,D
解析：
本题考查的是保值增值特性。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。P67。
指数平滑法中的平滑指数a 是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a 越大，则预测值越趋向平滑。（ ）
答案：错
解析：
指数平滑法是加权平均法的一种。它不仅考虑了近期数据的重要性，同时大大减少了数据计算时的存储量。指数平滑法中的平滑指数a 是新、旧数据在平滑过程中的分配比率，其数值大小反映了不同时期数据在预测中的作用高低。a 越小，则预测值越趋向平滑。
（ ）是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将无风险报酬率和风险报酬率的每一部分予以加总得到报酬率。
A、市场提取法
B、累加法
C、投资报酬率排序插入法
D、线性插入法
答案：B
解析：
考点:报酬率的求取方法。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率。
建筑体形和立面设计主要分析建筑物各部分应有的高度、建筑物层数、建筑空间的组合和利用，以及建筑结构、构造关系等。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑设计。建筑剖面设计主要分析建筑物各部分应有的高度、建筑物层数，建筑空间的组合和利用，以及建筑结构、构造关系等。
21年房地产估价师考试试题及答案7节 第6节
政府规范房地产市场行为的措施有（ ）。
A.健全市场准入制度
B.推动行业诚信体系建设
C.调整银行贷款利率
D.规范交易程序
E.加强产权管理
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是政府规范房地产市场行为的措施。规范房地产市场行为的措施：推动行业诚信体系建设；规范交易程序；加强产权管理。
一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格和运行机制构成的一个系统。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
设立商业银行的注册资本最低限额为( )元人民币。
A.1亿
B.5亿
C.10亿
D.20亿
答案：C
解析：
商业银行应当遵守资产负债比例管理的规定，即：商业银行资本充足率不低于8%；贷款余额与存款余额的比例不得超过75%；流动性资产余额与流动性负债余额的比例不得低于25%；对同一借款人的贷款余额与商业银行资本余额的比例不得超过10%。
钱先生的房屋在2000年5月的旧城改造中被拆迁，开发商与钱先生签订拆迁补偿协议的时间是2000年2月28日；虽然钱先生的房屋被拆掉，但钱先生和开发商在拆迁补偿上一直持有不同的意见，由此产生纠纷并诉讼到了法院，为调解此拆迁补偿纠纷，法院委托某评估机构进行评估，请你作为一名房地产估价师回答下列问题：
价格评估所依据的市场情况应为( )。
A、 当前房地产市场情况
B、 实施拆迁时的房地产市场情况
C、 拆迁补偿协议签订之前的近期房地产市场情况
D、 纠纷产生之日与调解之日期间的房地产市场情况
（ ）是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。
A．供给
B．生产
C．投入
D．产出
可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，是在其成交日期的房地产市场状况下形成的。（ ）
答案：对
解析：
考点:市场状况调整的含义。可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，是在其成交日期的房地产市场状况下形成的。
征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守（ ）等原则。
A．珍惜耕地，合理利用士地
B．保证国家建设用地
C．有偿使用土地
D．无偿使用土地
E．依法征地
正确答案：ABCE
答案：A，B，C，E。在征收土地时。土地管理部门和用地单位必须严格遵守下列原则：①珍惜耕地。合理利用土地的原则；②保证国家建设用地的原则；③妥善安置被征地单位和农民的原则；④有偿使用土地的原则；⑤依法征地的原则。
某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（ ）。
A．形象差异化战略
B．人员差别化战略
C．服务差别化战略
D．产品差别化战略
房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试试题及答案7节 第7节
某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳9年房产税数额为（ ）万元。
A．42. 0
B．50．4
C．60．0
D．72．0
按照法律规定，( )可以出让国有土地使用权。
A.国家
B.拥有国有土地使用权的事业单位
C.拥有国有土地使用权的开发企业
D.拥有国有土地使用权的个人
答案：A
解析：
建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
关于房地产的保值增值，下列叙述有误的一项是( )。
A．对房地产本身进行投资、改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值
B．通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值
C．需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值
D．外部经济所引起的房地产价格上升是房地产保值
正确答案：D
[答案] D
外部经济所引起的房地产价格上升是真正的房地产自然增值。
对个人转让自用（）年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
A、1
B、2
C、3
D、5
答案：D
解析：
本题考查的是个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（ ）。
A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务
B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件
C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值
D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明
E.估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产估价职业道德。选项C、E错误，房地产估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他单位、个人的高估或低估要求进行估价，也不得按预先设定的价值或价格进行估价。参见教材P37。
甲企业于2015年初，投资建设装配式建筑构件生产园区，建设期2年。规划内地块面积为280000m2，该规划地块容积率为1.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.
4亿元，并为投资项目办理建设工程一切险，为场内施工人员办理意外伤害保险。
2017年，甲企业销货成本为12000万元，年初存货为4500万元，年末存货为1500万元，平均应收账款为2600万元。
2018年中旬，构件生产厂发生火灾，由于甲企业为生产厂办理了火灾保险，保险公司赔付保险金额800万元，但火灾致使一批定制建筑构件存坏，该批定制构件的合同金额为2000万元，购买方已支付定金300万元，合同约定违约金为500万元。
购买方可以获得的最大索赔金额为（ ）万元。
A.0
B.600
C.800
D.1000
答案：C
解析：
本题考查的是违约责任。购买方可以采用违约金原则，或者定金原则，最大索赔金额＝500＋300＝800（万元）。参见教材P333。
判定房地产投资风险因素发生的概率属于（ ）阶段的工作。
A．风险辨识
B．风险估计
C．风险评价
D．风险决策
答案：B
解析：
风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。风险分析的三个阶段
层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层，属于不计算房屋面积的范围；层高小于2.20m的地下室和半地下室等，属于计算一半建筑面积的范围。( )
某房地产开发项目的利润为360万元，土地成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。（）
答案：对
解析：
本题考查的是开发利润的基本公式。投资利润率=360/2000×100%=28%。计算投资利润率时，投资成本主要是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用这四个项目（头饰），投资利息和销售税费是不包括在投资成本中的。土地增值税是在房地产转让的时候才缴纳的，不计入投资成本。
