房地产估价师考试历年真题精选6章 第1章
某商品住宅项目开发利润为300万元，土地成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为（ ）。
A、15.96%
B、17.05%
C、23.44%
D、25.86%
答案：B
解析：
本题考查的是开发利润。该商品住宅项目的成本利润率＝300/（600＋900＋50＋60＋150）＝17.05%。
全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地。（ ）
此题为判断题(对，错)。
建筑物的物质折旧包括（ ）
A．功能衰退
B．正常使用的磨损
C．环境恶化
D．意外的破坏损毁
E．城市规划改变
正确答案：BD
功能衰退属于功能折旧，环境恶化和城市规划改变属于经济折旧。
供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是（ ）。
A．生产理论和价格理论
B．成本理论和市场均衡理论
C．生产理论和市场均衡理论
D．生产理论和成本理论
在速度指标统计中，定基发展速度加上1(或100％)等于定基增长速度。
答案：错
解析：
增长速度——是反映现象增长程度的相对指标，由增长量与发展水平的比求得。
与发展速度相对应，增长速度分为定基增长速度和环比增长速度。
定基增长速度+1(或100%)=定基发展速度；
环比增长速度+1(或100%)=环比发展速度。
(2015真题) 承租人转租商品房屋的，应至少征得出租人的口头同意。（）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房屋转租。《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。
房地产估价师考试历年真题精选6章 第2章
特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资概述。特殊物业不是指设计或功能特殊，而是指物业空间内的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。
房地产价格评估机构一般由被征收人通过多数决定、随机选定的方式确定。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房地产价格评估机构由被征收人协商选定。协商不成，通过多数决定、随机选定等方式确定。参见教材P58。
以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（ ）的70％。
A．评估价值
B．实际价值
C．投资价值
D．出让金收入
答案：A
解析：
为预防土地储备贷款带来的风险，商业银行规定以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2 年。
下列项目中的资产负债表中，属于非流动负债的项目是( )。
A.应付票据
B.应付账款
C.应交税费
D.应付债券
答案：D
解析：
类。左右两方的金额合计必定相等，保持平衡。
资产负债表中资产类所列项目，有以下几类：
(1)流动资产，包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款(减坏账准备)、存货、待摊费用等。
(2)长期投资，反映长期投资的情况。
(3)固定资产，包括固定资产(减累计折旧)、固定资产清理、在建工程等。
(4)无形及递延资产，反映无形及递建资产及其他资产等。
对于居住物业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来租赁，这是由居住物业的商业特性所决定的。 （ ）
正确答案：×
对于居住物业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。所以房地产估价结果肯定是现时的估价时点的价值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试历年真题精选6章 第3章
建筑安装工程费用定额包括三个部分，分别为其他直接费定额、现场经费定额以及间接费定额。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是工程建设定额计价法。建筑安装工程费用定额包括三个部分，分别为其他直接费定额、现场经费定额以及间接费定额。
在混凝土拌合物中，一般会掺入外加剂，其掺入量一般不大于水泥质量的（ ）。
A、3%
B、7%
C、10%
D、5%
答案：D
解析：
本题考查的是混凝土。外加剂的掺入量一般不大于水泥质量的5%。
要确定拟采用的估价技术路线，就需要先明确（ ）。
A．估价目的
B．估价对象
C．估价方法
D．估价时点
E．估价原则
正确答案：ABD
在明确了估价目的、估价时点和估价对象之后，便可以确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。
凡需要确定位置的建筑局部或构件都应注明与附近轴线的尺寸关系。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“芬兰难题”。 ( )
正确答案：×
[答案] ×
19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类特殊物品以后也因此被称为吉芬物品。
某房地产开发商同时开发甲、乙、丙、丁四个小区，拟定销售价格分别为1500元／m2、900/m2、2000元／m2和2400元／m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为－1.23、－O.98、－1.36和－1.43，则可以判定（ ）。
A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大
B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收人
C．在任何情况下，乙的需求价格弹性最小
D．此时乙的需求价格弹性最大
房地产估价师考试历年真题精选6章 第4章
物业服务企业可以通过对（ ）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。
A.面积单元
B.面积单位
C.出租单位
D.出租单元
答案：D
解析：
本题考查的是写字楼租金的确定。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。
房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（ ）。
A.房屋征收决定公告之日
B.原征收补偿协议达成之日
C.用于产权调换房屋交付之日
D.委托估价之日
答案：A
解析：
本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。
下列有关集体征用土地的说法正确的是（ ）。
A．珍惜耕地、合理利用土地是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和提高土地效益的经济手段
B．建设单位征用土地，必须根据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，并按照征用土地的程序和法定的审批权限，依法办理了征用手续后，才能合法用地
C．征用土地实行两级审批制度，即省级和市级人民政府
D．征用农用地的，应先办理农用地转用手续，再办理征地审批手续
E．国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公用事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征用集体土地，被征地单位和个人应服从国家需要，不得阻挠
(2013真题) 下列房地产中，属于可以转让的有（）。
A.被查封的房地产
B.异议登记期间的房地产
C.抵押权人同意转让的房地产
D.购买已满五年的经济适用住房
E.已登记尚未领取房屋所有权证的住房
答案：C,D
解析：
本题考查的是房地产转让的条件。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的，权属有争议的房地产，未依法登记领取权属证书的不得转让。
(2017年真题) 下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（）。
A.开发商品住宅
B.开发工业厂房
C.购买优良区位的新竣工物业
D.购买繁华区域的成熟物业
答案：C
解析：
本题考查的是房地产直接投资。具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但物业价值和收益能力逐步提升。
我国房地产权益通常包括一定期限的土地所有权和永久的房屋所有权。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场的特性。在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的土地使用权和永久的房屋所有权组成。
房地产估价师考试历年真题精选6章 第5章
消费者市场细分标准不包括（ ）。
A.地理环境因素
B.人口因素
C.消费习惯因素
D.消费行为因素
答案：C
解析：
本题考查的是市场细分。随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用，消费者市场细分的标准可归纳为四大类：地理环境因素、人口因素、消费心理、消费行为因素。
下列行为中，应征土地增值税的是（ ）。
A.继承房地产
B.赠与房地产
C.出售房地产
D.出租房地产
答案：C
解析：
本题考查的是土地增值税。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。
业主公约是业主自我管理的一种重要形式和手段，因此建设单位不得制定业主公约或者业主临时公约。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（ ）。
A、地价
B、建造成本
C、贷款利率
D、资本化率
答案：D
解析：
考点:敏感性分析的概念。要看利润的变化率，不是看利润的值是多少。本题中由于计算利润的变化率，分母不变，分子大的利润变化率大。
一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象，在自己开发前提下评估出的价值大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是假设开发法的估价前提。自己开发前提下的价值＞自愿转让前提下的价值＞被迫转让前提下的价值。参见教材P341～342。
某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。
该旅馆的有效毛收入为（ ）万元。
A.344.93 B.383.25 C.394.20 D.438
房地产估价师考试历年真题精选6章 第6章
下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有（ ）。
A．随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化
B．反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标
C．调查对象就是被调查和访问的具体单位
D．调查单位与报告单位可以一致也可以不一致
E．相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比
某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为（ ）。
A 0.36 B 1.22 C 2.78 D 3.25
估价师和估价机构可以在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是估价结果。估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行。
股票是一种只适用于（）的证券。
A、无限公司
B、有限公司
C、两合公司
D、股份有限公司
答案：D
解析：
本题考查的是股票与相关概念的比较。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。参见教材P289。
获取房地产估价业务的措施可以有（ ）。
A、突破专业能力限制，接受各种估价要求
B、提高服务质量
C、恰当的宣传
D、恶意压低收费
E、最大限度压缩估价作业期
答案：B,C
解析：
考点:估价业务来源渠道。选项A超越专业能力是不能承接的，违背职业道德；选项D低收费是恶意竞争，也违背职业道德；选项E最大限度压缩估价作业期会增加估价难度和风险。
注册房地产估价师撤销注册可由利害关系人提出请求。（ ）
答案：对
解析：
国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，对申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准房地产估价师注册许可的，予以撤销房地产估价师注册。
