21年房地产估价师历年真题解析5卷 第1卷
下列关于征收土地的表述中，正确的是（ ）。
A．土地补偿费均为该十地被征收前三年平均年产值的6至10倍
B．安置补助费只能发放给安置单位
C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费
D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金
正确答案：C
征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍；征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。征用城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。
按偿还期间的长短，一般将负债分为短期负债和长期负债。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务。
甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年；乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年。投资乙土地较投资甲土地更经济（假设土地报酬率为6%）。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。甲房地产V∞＝V40/[1－1/（1＋6%）40]＝1400/[1－1/（1＋6%）40]＝1550.77（万元/m2），甲土地的楼面地价＝1550.77/4＝387.69（元/m2）；乙房地产V∞＝V50/[1－1/（1＋6%）50]＝900/[1－1/（1＋6%）50]＝951.66（万元/m2），乙土地的楼面地价=951.66/2.5=380.66（元/m2）。乙土地的楼面地价＜甲土地的楼面地价，所以投资乙土地更经济。
廉租住房租金由（ ）构成。
A．维修费和管理费
B．维修费和利润
C．维修费、管理费和利润
D．维修费、利润和税金
某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于（ ）。
A．有形收益
B．无形收益
C．正常收益
D．实际收益
E．广告收益
正确答案：BD
无形收益通常难以货币化，因而在计算净收益时难以考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。
下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是（ ）。
A．依法登记的房地产权利受国家法律保护
B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记
C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力
D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记
办理游乐场买卖手续时，w公司应当向当地主管部门提交哪些必备材料?（ ）
A．当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书
B．土地使用权证
C．w公司与F娱乐公司签署的房地产转让合同
D．当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证
21年房地产估价师历年真题解析5卷 第2卷
市场趋势分析方法中，相关分析法是运用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而做出预测，这种方法尤其适用于中、长期预测。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是市场趋势分析。相关分析法是运用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而做出预测，这种方法尤其适用于中、长期预测。
甲公司因业务扩展，2001年9月1日以总地价800万元购入相邻办公楼。2004年9月1日，部分业务转出，该办公楼闲置。2004年10月1日，甲公司和乙公司拟合资经营一新的公司，甲以该办公楼产权入股，乙委托丙评估公司对该办公楼以投资目的进行了评估，评估结果为720万元。甲认为丙评估公司的评估价值过低，但丙评估公司坚持自己的评估结果，请问丙评估公司的理由有哪些？
正确答案：
丙评估公司的理由有：
(1)甲公司购买时是急需，可能购买价格高于正常市场价值；
(2)购买时点和估价时点不同，市场状况不同；
(3)可能该房地产的区域条件发生了变化；
(4)该房地产的实物状况发生了变化(如折旧)，产权的使用权时间变短。
拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有（ ）。
A.委托人.拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人
B.委托人.拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错
C.拍卖人.委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质
D.买受人的疏忽导致其未能注意到已告知的瑕疵
E.买受人的误解直接导致拍卖标的瑕疵
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是瑕疵请求规则。当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍：（1）委托人、拍卖人无过错；（2）买受人过错；（3）声明不保证。
伞型合伙REITS是指基金不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。伞型合伙REITS是指基金不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。多重合伙是基金直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。
影响房地产价格的环境因素不包括( )。
A．大气环境
B．声觉环境
C．卫生环境
D．治安环境
正确答案：D
[答案] D
影响房地产价格的环境因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。
以下会引起房地产价格下降的因素有( )。
A、 减免营业税
B、 降低契税税率
C、 减少土地使用税
D、 严格控制房地产开发贷款
住房公积金的提取是无限制条件的，这与缴存住房公积金的长期性和互助性直接关联。（ ）
此题为判断题(对，错)。
成套住宅中，不能出租供人员居住的部分有( )。
A.客厅
B.卧室
C.厨房
D.卫生间
E.封闭阳台
答案：C,D,E
解析：
自然人、法人或非法人组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
21年房地产估价师历年真题解析5卷 第3卷
房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离。
(2016年真题) 由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较高。（）
答案：错
解析：
本题考查的是流动比率。房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。
与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，计算一半建筑面积。( )
房地产市场供给垄断性的原因不包括（ ）。
A．房地产市场需求的广泛性
B．房地产市场供给的异质性
C．土地所有权的排他性
D．土地的有限性
如果预计总投资6000万元建立在初步设计图纸的基础上，则这一造价属于（ ）。
A．投资估算
B．预算造价
C．概算造价
D．合同价
利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以申请( )登记。
A.预告
B.变更
C.更正
D.异议
答案：D
解析：
《物权法》规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有( )。
A、 收益递增递减原理
B、 均衡原理
C、 替代原理
D、 预期原理
E 适合原理
当所有的运营费用均由租户直接承担时，则称这种出租方式为（ ）。
A.毛租
B.净租
C.潜租
D.直租
答案：B
解析：
本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。当所有的运营费用均由租户直接承担时，则称这种出租方式叫“净租”。
21年房地产估价师历年真题解析5卷 第4卷
在房地产转让登记中，向房地产管理部门应提交（ ）。
A．《房屋所有权证》
B．《土地使用权证》
C．乙某同意放弃购买的书面证明
D．房地产转让合同
深度价格递减率是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列有关丘的表述中，不正确的是（ ）。
A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘
B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制
C．组合丘一定大于独立丘
D．房屋权属证书中应注明丘号
根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是（ ）。
A．物权
B．知识产权
C．人身权
D．撤销权
该地区平均每人占有耕地数量为（ ）亩。
A．20
B．2
C．O.133
D．O.05
(2011真题) 2011年7月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是（）。
A.20%
B.25%
C.30%
D.35%
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
房地产市场分析报告通常包括的内容有（ ）。
A.财务状况分析
B.地区经济分析
C.市场供求分析
D.吸纳量计划预测
E.敏感性分析
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产市场分析报告。市场分析报告内容通常有：地区经济分析、区位分析、市场概况分析、市场供求分析、项目竞争分析、产品和市场定位、售价和租金预测、吸纳量计划预测、回报率预测、敏感性分析等十项内容。
某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。这块地的面积是10000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。
A.55.20
B.103.22
C.109.63
D.114.82
答案：B
解析：
本题考查的是计息方式及利率。投资利息=89.86＋11.01＋2.35＝103.22（元/m2）。
21年房地产估价师历年真题解析5卷 第5卷
甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放入河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了 500 万元作为赔偿。
后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造高层住宅楼。
若甲公司要求丙公司停止其开发方案，根据相关法律规定，丙公司（ ）。
A.必须立即停止开发
B.应当修改原开发方案
C.可以继续实施原开发方案
D.应当待甲乙两公司协商一致后开发
答案：C
解析：
《物权法》对确认物权的规则做了规定，房地产等各类不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力；除依法属于国家所有的自然资源所有权、法律另有规定可以不登记的外，不动产物权未经登记，不发生效力。本案例，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同，但未经登记，因此若甲公司要求丙公司停止其开发方案，丙公司可以继续实施原开发方案。
房地产市场结构不均衡主要表现为不同子市场之间在供求方面的结构失衡。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。房地产市场结构非均衡的维度比较多，主要表现为不同子市场之间在供求方面的结构失衡。参见教材P58。
（一）
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设——普通住宅小区，向社会公开预售。2008年12月1日，李某与甲公司签订了商品房预售合同（李某为首次购房）。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70㎡，阳台面积为6㎡，套内墙体建筑面积9㎡，分摊共有建筑面积13㎡。
第 96 题 下列关于李某签订商品房预售合同的表述中，正确的为（ ）。
A．商品房预售合同未经备案，合同无效
B．在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式
C．李某可以将预购的未竣工的商品房再转让
D．商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。
目前，某村集体经济组织人均耕地面积3亩，因建设现征收某村集体经济组织的耕地面积12亩，该耕地近3年平均年产值为1000元/亩。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是（）。
A、征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人
B、该耕地的土地补偿费最少为7.2万元
C、该耕地的土地补偿费最高为12万元
D、征收该耕地需要报A省人民政府审批
答案：A
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。征收该耕地，需要安置的农业人口数为12/3=4（人）。征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6～10倍。基本农田，基本农田以外的耕地超过35h㎡的，其他土地超过70h㎡的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。
某房地产在2017年7月的价格为20000元/m2，现要调整为2017年11月的价格。已知该类房地产2017年5月至12月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、103.3和102.1（均以上个月为基数100），则该房地产2017年11月的价格为（ ） 元/m2。
A.20000.00
B.23902.77
C.24701.84
D.28170.23
答案：B
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格＝20000×（101.1/100）×（109.3/100）×（104.7/100）×（103.3/100）＝23902.77（元/m2）。
从事房地产研究、管理的科研人员和在职公务员取得房地产估价师执业资格的，可注册为兼职房地产估价师。（ ）
此题为判断题(对，错)。
修筑道路穿过居住区，会改善居民区对外的交通，最终会提高该居住小区的住宅价格。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产价格影响因素概述。有的因素从某一角度看会提高房地产价格，而从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的，例如，修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了该居住区的对外交通，方便了居民出行，会提高该居住区的住宅价格；另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，又会降低该居住区的住宅价格。至于它最终是提高还是降低该居住区的住宅价格，要看受影响住宅离该道路的远近以及该道路的性质等。
（一）某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。2007年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。
1.若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（ ）。
A、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值
B、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值
C、作价出资价格评估应采用公开市场价值标准
D、作价出资价格应较评估出的价值低
