21年房地产估价师考试真题6辑 第1辑
房地产估价中，估价方法的选择，是由( )综合决定的。
A．估价对象的房地产类型
B．估价方法适用的对象和条件
C．估价人员的技术水平
D．委托人的特殊要求
E．所收集到的资料的数量和质量
正确答案：ABE
[答案] ABE
具体选用哪些估价方法进行测算，主要是由下列三个方面综合决定的：①估价对象的房地产类型；②估价方法适用的对象和条件；③所搜集到的资料的数量和质量。
在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（ ）。
A、过去数据简单算术平均法
B、未来数据简单算术平均法
C、过去数据资本化公式法
D、未来数据资本化公式法
答案：D
解析：
本题考查的是净收益流模式的确定。在过去数据简单算术平均法、未来数据简单算术平均法和未来数据资本化公式法中，最合理的是未来数据资本化公式法
在强制拍卖中，拍卖的主体是（ ）
A．人民法院和拍卖公司
B．竞买人和买受人
C．人民法院和拍卖标的所有权人
D．拍卖公司和拍卖标的所有权人
答案：A
解析：
强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即委托人和拍卖人。拍卖委托人是指人民法院，拍卖人是指商业性拍卖机构（公司）。
下列各项中，不属于招标文件内容的是（ ）。
A、投标人须知
B、评标办法
C、技术标准和要求
D、投标函及投标函附录
答案：D
解析：
本题考查的是招标程序。招标文件应包括：（1）招标公告（或投标邀请书）；（2）投标人须知；（3）评标办法；（4）合同条款及格式；（5）采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；（6）设计图纸；（7）技术标准和要求；（8）投标文件格式；（9）投标人须知前附表规定的其他材料。特别要注意的是，招标人应当在招标文件中规定实质性要求和条件，并用醒目的方式标明。选项D属于投标文件应包括的内容。
甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。
下列属于影响居住房地产价格的实物状况的是（ ）。
A.位置
B.教育配套设施
C.环境质量
D.设施与设备
答案：D
解析：
本题考查的是影响居住房地产价格的因素。选项D设施与设备属于影响居住房地产价格的实物状况因素。选项ABC属于影响居住房地产价格的区位状况因素。
物业共用设施的更新、改造费用，可计入物业服务成本。（ ）
答案：错
解析：
物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是( )。
A、 成本利润率
B、 动态投资回收期
C、 投资利润率
D、 财务内部收益率
21年房地产估价师考试真题6辑 第2辑
用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是（ ）。
A．建筑剖面图
B．建筑构造详图
C．建筑平面图
D．总平面图
正确答案：A
建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。
在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况对应的价值，开发完成后的价值对应的时间，不一定是开发完工之时。（ ）
答案：对
解析：
考点:开发完成后的价值。开发完成后的价值对应的时间，可以是完工的时间，也可以在其之前（如提前预售），也可以在其之后（如出租后出售）。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com
10.乙方现在应出资（ ）万元购买甲方的权益。
A.689
B.839.92
C.1166.88
D.1528.92
答案：B
解析：
乙方购买甲方收益的购买价格为：80×3000×12×0.85×0.65/10%×[1-1/（1+10%）34]—80×2000×12×0.85×0.65/10%×[1-1/（1+10%）11]=839.92（万元）。
循环波动是指现象由于受社会条件、自然条件等因素的影响，在一个年度内随着季节的更替而引起的比较有规则的变动。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于成本法估价中土地成本、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法正确的是（ ）。
A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算
B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算
C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算
D.应按它们在价值时点的正常水平来估算
答案：D
解析：
本题考查的是房地产价格构成。成本法估价中，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用等，均应按它们在价值时点的正常水平来估算。P288。
在企业短期偿债能力指标中，流动比率越髙表明企业的获利能力越强。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是财务分析。流动比率是流动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的主要指标。流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强，流动负债得到偿还的保障越大，但是，过高的流动比率也并非好现象，因为流动比率过高，可能是企业滞留在流动资产上的资金过多，未能有效地加以利用，因而可能影响企业的获利能力。
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。这是依（ ）划分的。
A．房地产交易方式
B．房地产交易顺序
C．购买房地产目的
D．房地产类型
21年房地产估价师考试真题6辑 第3辑
零售商业物业的租金是以（ ）为基础计算的。
A．每一个独立出租单元的总出租面积
B．每月每平方米
C．每平方米可出租面积
D．每平方米可出租面积按月或年支付的金额
由于开发商项目拖期而导致的个人住房贷款风险属于（ ）。
A、操作风险
B、信用风险
C、管理风险
D、市场风险
答案：B
解析：
考点:房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。
房地产估价机构的不良行为也作为该机构( )的不良行为记入其信用档案。
A.法定代表人或者执行合伙人
B.全体股东或全体合伙人
C.全体注册房地产估价师
D.全体董事
答案：A
解析：
房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记人其信用档案。
下列（ ）房产可以免征房产税。
A．个人所有的房产
B．宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产
C．企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产
D．高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产
E．房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税
正确答案：BC
个人所有的非营业性的房产可以免征房产税。中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税，但是学校兴办的校办工厂、校办企业、招待所等的房产应按规定征收房产税。房产因大修而停用超过半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可以免征房产税。
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值会有所不同。在估价时估价对象的权益不是估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。合法权益包括合法产权、合法区位、合法使用、合法处分（ ）
正确答案：×
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分，区位是指房地产的空间位置，不属于其权益。
（ ）对房地产价值的决定作用是极其重要的。
A．区位
B．用途
C．楼层
D．朝向
正确答案：A
“区位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围的环境、景观等。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的差别。
答案：错
解析：
城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。
21年房地产估价师考试真题6辑 第4辑
某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值分别为6000万元、4000万元、-1200万元。出现市场前景好、一般、差的概率分别为30%、40%、30%，则该项目财务净现值的期望值为（ ）万元。
A、3400
B、4000
C、6000
D、3040
答案：D
解析：
考点:概率分析中的期望值法。净现值期望值=6000×30%+4000×40%-1200×30%=3040万元。
某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为( )元。
A．1655.33
B．1719.43
C．1743.69
D．2149.29
正确答案：B
[答案] B A＝P[i(1+i)n)÷[(1+i)n-1)
＝300000×80%×[1+0.5%×[(1+0.5%)240]÷[(1+0.5%)240-1)
＝1719.43(元)
某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ）。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
答案：B
解析：
本题考查的是房地产价格构成。土地投资1000万，建设成本和管理费用1200万；投资利息1000×[（1＋10%）1.5－1]＋1200×[（1＋10%）0.75－1]＝242.61（万元），销售费用3000×2%＝60（万元），销售税费3000×5.5%＝165（万元），销售利润＝3000－1000－1200－242.61－60－165＝332.39（万元），销售利润率＝332.39/3000＝11.08%。
古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：
交付住房时，古桥公司应向购买人提供( )。
A、 住宅质量保证书
B、 住宅使用说明书
C、 企业资质证书
D、 竣工综合验收合格证书
关于房屋转租，不正确的表述是（ ）。
A．承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效
B．第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关
C．承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同
D．除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期
王某欲将自己拥有的一处房产进行转让，该房产位于近郊，属于住宅区，共七层，室内装饰装修和设备设施安装齐全，小区周围设备齐全，现王某将此处房产委托估价公司进行估价，为转让做参考价格。
房地产转让价格时点在（）。
A.估价作业日期之前 B.估价作业日期之后
C.转让前 D.转让后
当在建建筑物抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用证件。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。当在建建筑物抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用证件。
21年房地产估价师考试真题6辑 第5辑
(2015真题) 《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同期内，出租人不得（）。
A.转让该房屋
B.单方面提高租金水平
C.抵押该房屋
D.与承租人协议变更合同
答案：B
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。《商品房屋租赁管理办法》中规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。
甲房地产开发公司将商品房预售给张某，预测面积110 ㎡，单位建筑面积价格5000 元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房实测面积100 ㎡，如买受人不退房，则甲公司应当返还张某( )元。
A.50000
B.67000
C.83490
D.100000
答案：C
解析：
(1) 计算面积误差比。面积误差比＝ ( 实测面积－ 预测面积)/ 预测面积× 100 ％=(100-110)/110=-9.09%。
(2)返还张某房价款。实测面积小于预测面积时，面积误差比绝对值在3％(含3％)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
(3)返还张某房价款=110×5000×3%+110×5000×6.09%×2=83490 元。
新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括( )资金。
A．政府政策性
B．资产变现
C．企业入股
D．个人入股范围
正确答案：B
[答案] B 新设项目法人项目资本金筹措渠道，包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业人股的资金、社会团体和个人入股的资金。资产变现是既有项目法人项目资本金的筹措渠道之一。
关于重新购建成本的说法，正确的有（）。
A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出
B.重新购建成本相当于账面价值
C.重新购建成本是客观的重新购建成本
D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本
E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格
答案：C,D
解析：
本题考查的是重新购建成本的内涵。A选项重新购建成本是客观的重新购建成本，不应该是实际支出。B选项账面价值是基于历史成本的余值。E选项土地重新购建成本，应该按照该地块在价值时点的剩余年限确定其土地使用权价格。
某可比实例房地产的实物状况优于标准房地产3％，估价对象房地产的实物状况劣于标准房地产5％。若采用直接比较法，可比实例房地产的实物状况调整系数为0.922。（ ）
答案：错
解析：
直接比较调整是以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，根据两者的差异对可比实例的成交价格进行调整。根据题意得：实物状况调整系数=100/103×105/100=1.019。
有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为 8%，则该宗房地产的土地价格为( )万元(收益可视为无限年)。
A．30
B．40
C．50
D．60
正确答案：C
判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（ ）阶段的工作。
A.风险辨识
B.风险估计
C.风险评价
D.风险决策
答案：A
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项内容。D无风险决策这一单独的阶段。参见教材P230。
21年房地产估价师考试真题6辑 第6辑
股票是由有限责任公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产价格影响因素中，属于社会因素的是（ ）。
A.房地产投机
B.房地产制度政策
C.人口增长
D.居民收入
答案：A
解析：
本题考查的是社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。选项B，是制度政策因素；选项C，是人口因素；选项D，是经济因素。
商品房预售合同登记备案的申请人是（ ）。
A．商品房销售代理机构
B．商品房预售人
C．商品房购买人
D．商品房购买人和商品房预售人
下列关于不动产登记的表述正确的是（ ）。
A.不动产查封登记、注销登记、预告登记和因不动产登记机构错误导致的更正登记，不得收取不动产登记费
B.不动产权证书和不动产登记证明记载的事项不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准
C.因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力
D.住宅类不动产登记费每件80元，非住宅类不动产登记每件550元
E.向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费20元
答案：A,B,C,D
解析：
不动产登记机构按上述规定收取不动产登记费，核发一本不动产权属证书的不收取证书工本费。向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。参见教材P163。
假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有（ ）。
A．待开发房地产的价值
B．开发成本和管理费用
C．销售税费
D．投资者购买待开发房地产应负担的税费
E．开发利润
正确答案：ABD
应计息的项目包括：①未知、需要求取的待开发房地产的价值；②投资者购买待开发房地产应负担的税费；③开发成本和管理费用。销售费用和销售税费一般不计息。
下列关于商品房销售的表述中，正确的是（ ）。
A．商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%
B．按何种面积计价，就按何种面积登记发证
C．按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积
D．商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款
正确答案：C
合同中未约定，应按下列原则进行：商品房买卖合同中约定的面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房；面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。
结合自然地形条件，合理规划城市各项用地和布置各项工程建设，对于节约土地和减少平整土石方工程投资，以及对城市管理等，都意义重大。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城市用地评价。结合自然地形条件，合理规划城市各项用地和布置各项工程建设，对于节约土地和减少平整土石方工程投资，以及对城市管理等，都意义重大。
