21年房地产估价师考试真题精选及答案5辑 第1辑
李某自用的地下工业厂房，应税房屋原价为100 万元，2013 年应缴纳房产税最多为( )元。
A.4200
B.5040
C.5400
D.6480
答案：D
解析：
自用的地下建筑中，工业用途房产，以房屋原价的50％～60％作为应税房产原值。应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1-(10％～30％)]×1.2％。2013 年应缴纳房产税最多=100×60%×(1-10％)×1.2％=6480 元。
(2015年真题) 房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有（）。
A.异质性
B.用途广泛性
C.类型多样性
D.弱流动性
答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。
下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异指标有( )。
A.全距
B.众数
C.标准差
D.平均差
E.变异系数
答案：A,C,D,E
解析：
变异指标——是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括全距、平均差、标准差、变异系数等。
通常是构成居住区的基本单位是（ ）。
A．居住小区
B．居住组团
C．独幢住宅楼
D．分户家庭
房地产业主要包括房地产开发经营、（ ）和其他房地产活动。
A、房地产中介服务、房地产咨询服务
B、房地产经纪服务、物业服务
C、房地产估价服务、物业服务
D、房地产中介服务、物业服务
答案：D
解析：
本题考查的是房地产业的细分。在房地产开发、经营等过程中，需要多学科的知识和多行业的参与，例如测绘、勘察设计、城市规划、建筑、法律、市场营销等。但目前普遍认为，房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业服务和其他房地产活动。
当抵押贷款回报率高于所投资房地产的回报率时，则回报率就会出现正扛杆效用。（）
答案：错
解析：
本题考查的是WACC分祈。出现正扛杆效用的条件如下：当所投资 房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正扛杆效用。参见教材P260。
21年房地产估价师考试真题精选及答案5辑 第2辑
搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的估价的( )。
A．估价目的
B．估价方法
C．价格类型
D．时间长短
正确答案：B
[答案] B
搜集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法。
“甲经有关部门批准调整了原规划设计”中的“部门”指（ ）。
A．城市规划行政主管部门
B．土地行政主管部门
C．建设行政主管部门
D．房产行政主管部门
房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有（ ）。
A．社会养老保险
B．健康保险
C．劳动工伤保险
D．意外伤害保险
E．失业保险
某房地产开发公司2014年开发保障性住房项目，预计总投资为2亿元，其项目资本金应不低于（ ）万元。
A.2000
B.4000
C.6000
D.8000
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。因此，本题项目资本金不得低于20000万元×20%=4000万元。
下列建设工程必须实行监理的是（）。
A.三峡水利工程
B.农民个人出资自建住宅
C.利用亚洲开发银行贷款工程
D.利用外国政府援助资金的工程
E.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是建设监理制度。下列建设工程必须实行监理：（1）国家重点建设工程；（2）大、中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国家规定必须实行监理的其他工程。
小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说位置对小型商场并不很重要。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说特色对小型商场并不很重要。参见教材P357。
21年房地产估价师考试真题精选及答案5辑 第3辑
的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。
A．敏感性分析
B．不确定性分析
C．概率分析
D．盈亏平衡分析
正确答案：D
[答案] D 盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。盈亏平衡分析有线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。
(2012真题) 施工单位对房屋建筑工程的保修期自（）之日起计算。
A.房屋完工
B.房屋竣工验收合格
C.房屋交付计算使用
D.办理房屋登记
答案：B
解析：
本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。
A．78%
B．85%
C．117%
D．150%
正确答案：A
房地产估价机构受委托进行复核评估的，应另外收取评估费用。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收评估收费。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。
建成在售房地产拍卖时，需要注意的事项包括（ ）。
A.房地产所属物业的商品房预售（销售）情况
B.土地使用款项是否付清
C.房地产当前使用和租赁情况.费用拖欠情况
D.土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书
E.政府相关管理部门的批准文件是否齐全
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产拍卖注意事项。建成在售房地产拍卖应注意事项：（1）房地产所属物业的商品房颜售（销售）许可证办理情况；（2）土地使用权款项是否付清；（3）房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。
随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（ ）。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．加权深度价格修正率
21年房地产估价师考试真题精选及答案5辑 第4辑
房地产行政法规包括（ ）等。
A．《物业管理条例》
B．《商品房销售管理办法》
C．《城市私有房屋管理暂行条例》
D．《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》
E．《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》
某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%。银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（ ）万元。
A.86.71
B.91.82
C.100.00
D.107.92
答案：B
解析：
本题考查的是投资组合技术。（1）抵押贷款常数RM＝A/V＝YM/[1－1/（1＋YM）n]＝8%/[1－1/（1＋8%）10]＝14.903%；（2）购买者要求的税前现金流量＝50×10%＝5（万元）；（3）偿还抵押贷款的能力＝年净收益－税前现金流量＝[120×120×12×（1－35%）/10000]－5＝6.232（万元）；（4）抵押贷款金额＝6.232/14.903%＝41.82（万元）；（5）该投资者能接受的最高竞买价格＝41.82万元＋50万元＝91.82（万元）。P275。
某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元＝ 7.98元人民币，2006年9月30日为1美元＝7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/m2。 ( )
房地产价格构成中的开发成本包括（ ）。
A．取得土地使用权时的出让金或转让金
B．基础设施建设费
C．公共配套设施建设费
D．勘察设计和前期工程费
E．管理费
住房置业担保当事人应当签订书面抵押合同和保证合同，并办理相关登记手续。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产使用面积成交价格2800美元/m2，人民币与美元的汇率为8.27，使用面积比率为80%，则建筑面积价格为（ ）元/m2。
A．15675
B．16588
C．17432
D．18525
正确答案：D
2800×8.27×80%＝18525(元/m2)
21年房地产估价师考试真题精选及答案5辑 第5辑
房地产价格的构成有（ ）等。
A．直接成本
B．土地取得成本
C．开发成本
D．措施费
E．管理费用
正确答案：BCE
除了选项B、C、E外，房地产价格的构成还有：投资利息、销售费用、销售税费和开发利润。
房地产开发投资的清偿能力指标一般有（ ）。
A、借款偿还期
B、偿债备付率
C、投资利润率
D、资产负债率
E、利息备付率
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资的清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率和资产负债率。
甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一块仓储用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商，确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。作为估价师你如何确定两地块合并后地价增值额及其转让准备手续费用在甲、乙两家问的分配额。
正确答案：
甲地块单独使用时的土地使用权价值为：1250×4500=5625000(元)
乙地块单独使用时的土地使用权价值为：3680×4100=15088000(元)
甲乙两地块合并使用后的整宗土地使用权价值为：(1250+3680)><4800=23664000(元)
甲乙两地块合并后的增值为：23664000-(5625000+15088000)=2951000(元)，再减去合并费用120万元，实际增值额为1751000元。
两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家问应该按一个合理的比例分配，这一合理比例主要综合考虑合并前甲乙地块各自的单价、面积和总价额而定，其中遵循房地产估价中的贡献原则，以合并前甲乙地块各自的单价为基础进行测算。
房地产市场上没有大量相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。这体现的房地产的特性是 （ ）。
A、不可移动
B、独一无二
C、相互影响
D、易受限制
答案：B
解析：
考点:独一无二。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。
某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元。
A．489．99
B．495．53
C．695．53
D．800．00
狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
