21年房地产估价师考试真题及详解6篇 第1篇
如被拆迁人王某对拆迁估价结果有异议，可以采取的救济方式为（ ）。
A．向原房地产估价机构书面申请复核
B．另行委托房地产估价机构评估
C．要求拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估
D．申请专家委员会鉴定
正确答案：AB
拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。
根据城市用地适用性评价结果，三类土地一般是不适于修建的用地。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列引起房地产贬值的因索中，属于功能折旧的是（）。
A.写字楼层高偏低
B.厂房受酸雨腐蚀
C.住宅库存量过大
D.在建工程基础不均匀沉降
答案：A
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形损耗，是指因建筑物功能不足或过剰造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剰的原因可能是科学技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑标准过低，建筑设计上的缺陷等。参见教材P296。
银行可要求开发公司购买（ ）。
A．保证保险
B．信用保险
C．工程保险
D．责任保险
(2016年真题) 房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题有（）。
A.做出是否投资的决定
B.对项目投资进行详细测算
C.是否有进行详细可行性研究的必要
D.有哪些关键问题需要进行辅助研究
E.系统比较项目的规划设计方案
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。
21年房地产估价师考试真题及详解6篇 第2篇
下列房地产市场参与者中，属于专业顾问的有（ ）。
A、建筑师
B、律师
C、造价工程师
D、房地产经纪人
E、开发商
答案：A,B,C,D
解析：
考点:房地产市场的参与者。专业顾问包括：建筑师、工程师、会计师、造价工程师或经济师、房地产估价师及房地产经纪人、律师。
甲房地产估价机构接受委托对乙房地产开发公司一在建工程抵押价值进行评估，房地产估价师张某具体负责该估价项目，拟采用假设开发法和成本法进行测算。
在假设开发法的最佳开发经营方式的选择中，要搞清楚土地的权益状况，下列不属于土地权益状况的是（ ）。
A.土地使用期限
B.土地权属情况
C.土地使用管制
D.交通管制
答案：D
解析：
本题考查的是估价技术报告的写作。选项D属于区位状况描述与分析的内容。
目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80％，贷款期限最长不超过40年。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80％，贷款期限最长不超过30年。
商业信用是目前主要的信用形式，可以弥补银行信用的不足，是国家调节经济的重要手段。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是信用。银行信用是目前主要的信用形式，可以弥补商业信用的不足，是国家调节经济的重要手段。参见教材P230。
城市规划对房地产使用管制的内容，主要包括（ ）。
A、建筑高度
B、建筑结构
C、容积率
D、土地使用权来源
E、土地用途
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产权益因素。选项B，建筑结构不属于土地使用管制内容；选项D，土地使用权的性质是管制内容，但是不管制其来源。
21年房地产估价师考试真题及详解6篇 第3篇
(2017年真题) 某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是（）。
A.I3＞I2＞I1
B.I2＞I3＞I1
C.I1＞I3＞I2
D.I1＞I2＞I3
答案：D
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，名义利率与实际利率的差异就越大。
房地产空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。
甲优先受偿的剩余价款，应按( )分别受偿。
A．所欠债务的先后顺序
B．所欠债务的总额比例
C．尚欠债务的比例
D．债权人索债的急缓程度
下列关于国有土地上房屋征收的程序，表述正确的有（ ）。
A.由征收主体，进行征收补偿方案的论证
B.征收补偿方案在论证、修改后，征收部门予以公示
C.市、县级人民政府在房屋征收决定后，应当进行社会稳定性评估
D.房屋征收范围确定后，不得实施新建等不当增加补偿费用的行为
E.调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等
答案：D,E
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。收到房屋征收部门上报的征收补偿方案后，市、县级人民政府应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案进行论证；对征收补偿方案进行论证、修改后，市、县级人民政府应当予以公布，征求公众意见，期限不得少于30日；市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。P56～57。
以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合司规定的使用年限。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试真题及详解6篇 第4篇
卖方物业代理从( )收取佣金。
A、 买方
B、 卖方
C、 买卖双方
D、 协议中规定的一方
答案：B
解析：
此题属于了解范畴。卖方物业代理从卖方收取佣金。
证券市场的参与者主要包括（ ）。
A、证券发行人
B、证券交易场所
C、证券投资者
D、证券市场中介机构
E、证券监管机构
答案：A,C,D,E
解析：
考点:证券市场概述。证券市场的参与者主要包括：证券发行人、证券投资者、证券市场中介机构、自律性组织、证券监管机构。
某家庭预购买一套面积为120m2的经济适用住宅，单价为4500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为5%和6%，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为20万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是 ( )元。
A．1469
B．1320
C．1856
D．2789
正确答案：D
[答案] D (1)已知：P=120×4500×75%=405000(元)，n=20×12=240(月)，i1= 5%÷12=0.417%，i2＝6%÷12=0.5%
P1=200000(元)，P2＝405000-200000=205000(元)
(2)计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额：
A1=P1×(1+i1)n]÷[(1+i1)n-1]
=200000×[0.417%×(1+0.417%)240]÷[(1+0.417%)240-1)=1320(元)
A2=P2×[i2(1+i2)n]÷[(1+i2)n-1]
=205000×[0.5%(1+0.5%)240]÷[(1+0.5)240-1)=1469(元)
(3)组合贷款的最低月还款额：
A=A1+A2=2789(元)
空调系统按集中式空调系统处理的空气来源划分，不包括（ ）。
A.混合式系统
B.分布式系统
C.封闭式系统
D.直流式系统
答案：B
解析：
本题考查的是建筑通风与空调设备。按集中式空调系统处理的空气来源划分，包括封闭式系统、直流式系统和混合式系统。选项B，分布式属于按照空气处理的设置情况分类。
甲公司向某保险公司所购买的保险属于（ ）。
A．信用保证保险
B．财产保险
C．人身保险
D．责任保险
21年房地产估价师考试真题及详解6篇 第5篇
下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（ ）。
A．居民收入增加
B．房产税征收
C．人民币升值
D．居民消费价格指数上升
答案：B
解析：
影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。B项，房产税征收属于影响房地产价格的制度政策因素。
在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的变动程度进行移动平均。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是简单移动平均法。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。
地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。地物指地表面上的固定性物体，如山地、丘陵、平原等；地貌指地表面高低起伏的形态，如房屋、道路等。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列有关假设开发法中开发完成后价值的描述中，错误的是（ ）。
A.未来开发完成后的房地产状况并不总是纯的房地产，还可能包括房地产以外的动产.权利
B.开发完成后的价值对应的时间，不会是未来开发完成之前的某个时间
C.静态分析法中，开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值
D.动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值
答案：B
解析：
本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。选项B错误，开发完成后的价值对应的时间，可能是未来开发完成之时，也可能是未来开发完成之前或之后的某个时间。
不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对置业投资来说，对投资者的收益产生巨大影响的因素包括（ ）。
A.开发建设成本
B.资本化率的变化
C.房屋空置率的变化
D.物业转售收入
E.房屋空置率的变化
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。
21年房地产估价师考试真题及详解6篇 第6篇
某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（ ）万元。
A.17087.20
B.18699.20
C.19666.40
D.20666.67
答案：D
解析：
本题考查的是开发利润。8000＋6000＋800＋600＋720＋X×6%＋X×16%＝X，X＝20666.67（万元）。
有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价（土地单价）为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为（ ）万元。
矩形土地平均深度价格修正率表 临街深度/英尺 25 50 75 100 125 150 175 200 平均深度价格修正率（%） 160 140 120 100 87.2 78.O 70.8 65.O
三角形土地平均深度价格修正率表
临街深度/英尺 25 50 75 lOO 12S 150 175 200 平均深度价格修正率（%） 80 75 70 65 60 50 30 20
A．350
B．345
C．315
D．305
正确答案：C
2000×120%×70%×75×50÷2＝315(万元)
成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（）
答案：错
解析：
本题考查的是成本法的含义。成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。具体地说，它是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。应为在价值时点的重新购建成本。建造时的购建价格，是历史成本。
某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15 天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（ ）。
A．形象差异化战略
B．人员差别化战略
C．服务差别化战略
D．产品差别化战略
答案：C
解析：
市场定位战略主要有以下四种：①产品差别化战略，即从产品质量、产品款式等方面实现差别；②服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务；③人员差别化战略，即通过聘用和培训比竞争者更为优秀的人员以获取差别优势；④形象差异化战略，即在产品的核心部分与竞争者雷同的情况下塑造不同的产品形象以获取差别优势。
在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（ ）。
A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整
B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整
C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整
D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整
答案：C
解析：
本题考查的是成本法概述。成本法估价时注意“逼近”，特别要注意下列3个问题：（1）应采用客观成本而不是实际成本。实际成本也称为个别成本，是购置估价对象的实际支出，或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。客观成本也称为正常成本，是购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本；（2）应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；（3）应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
