21年房地产估价师考试题目下载7卷 第1卷
2016年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2016年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2017年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2017年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2017年12月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
乙机构确定李某被征收房屋的性质应遵循的原则为（ ）。
A.由城市房产管理部门认定
B.该市人民政府认定
C.一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准
D.由乙机构根据经验确定
答案：B,C
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。参见教材P63。
对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重有所不同，对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重则相同。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产状况调整的思路和步骤。对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重应有所不同，对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同
建筑物重新购建价格是全新状况的建筑物的建安工程费、专业费用、管理费用、投资利息及开发利润之和。（ ）
答案：错
解析：
建筑物的重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。建筑物重新购建价格＝建筑安装工程费＋专业费用＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润。
城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋（ )而评估其房地产市场价格。
A.与产权调换房屋结算差价
B.价值
C.货币补偿金额
D.重置价格
某注册房地产估价师出借注册证书，违法所得为2 万元，最高可被处以（ ）万元罚款。
A.1
B.2
C.3
D.6
答案：C
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。《注册房地产估价师管理办法》第三十八条规定，注册房地产估价师允许他人以自己的名义从事房地产估价业务的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
关于建筑工程施工许可证管理的说法，错误的是( )。
A.施工许可证应当放置在施工现场备查
B.施工许可证不得涂改
C.建设单位应当自领取施工许可证之日起3 个月内施工
D.施工许可证不能延期
答案：D
解析：
施工许可证分为正本和副本，正本和副本具有同等法律效力。复印的施工许可证无效。施工许可证应当放置在施工现场备查，并按规定在施工现场公开。施工许可证不得伪造和涂改。建设单位应当自领取施工许可证之日起3 个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3 个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。
甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（ ）。
A.采光通风
B.建筑层高
C.内部布局
D.装饰装修
答案：A
解析：
本题考查的是影响商业房地产价格的因素。影响商业房地产价格的主要实物状况包括：建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值。
21年房地产估价师考试题目下载7卷 第2卷
下列行业中，（ ）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。（过时）
A．批量行业
B．僵滞行业
C．分块行业
D．专业化行业
若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是( )。
A．噪声和污染程度发生变化
B．土地形状发生变化
C．人口密度发生变化
D．出行便捷程度发生变化
房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值。
A、 利润为零
B、 最高运营费用比率
C、 最大费用
D、 允许的最低经济效益指标
现行地方教育费附加征收率为( )。
A.2％
B.3％
C.5％
D.7％
答案：A
解析：
现行教育费附加征收率为3%。从2010 起，地方教育费附加征收率统一为2%。
下列关于房地产价格的说法中，错误的是（ ）。
A、房地产价格实质上是房地产权益价格
B、房地产价格同时有买卖价格和租赁价格
C、房地产价格容易受交易者的个别情况影响
D、房地产价格形成的时间通常较短
答案：D
解析：
本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格的特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。选项D错误，房地产价格形成的时间通常较长，一般商品价格形成的时间通常较短。
房地产投资者的权益融资方式主要有( )。
A、 公司上市
B、 房地产抵押贷款
C、 土地储备贷款
D、 合作开发
E 向商业银行借入信用贷款
下列金融工具中，属于直接金融工具的是（ ）。
A.商业票据
B.保险单
C.银行票据
D.存款单
答案：A
解析：
本题考查的是金融工具。按发行者的性质划分，金融工具可分为直接金融工具和间接金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。
21年房地产估价师考试题目下载7卷 第3卷
2012 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m^2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m^2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。
房屋征收评估费用由（ ）承担。
A.被征收入
B.该项目建设单位
C.征收单位
D.被征收人和征收单位共同
答案：C
解析：
《国有土地上房屋征收评估办法》第三十一条规定，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。
结合自然地形条件，合理规划城市各项用地和布置各项工程建设，对于节约土地和减少平整土石方工程投资，以及对城市管理等，都意义重大。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城市用地评价。结合自然地形条件，合理规划城市各项用地和布置各项工程建设，对于节约土地和减少平整土石方工程投资，以及对城市管理等，都意义重大。
当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。（ ）
此题为判断题(对，错)。
王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为（ )元。
A.100
B.140
C.1100
D.1540
完全竞争市场的特征是（ ）。
A.市场上的产品是不同质的
B.厂商独家控制某些特殊资源
C.几家寡头垄断某行业
D.信息是完全的
答案：D
解析：
本题考查的是完全竞争市场上价格与产量的决定。完全竞争市场具备以下四个条件：（1）市场上有足够多的生产者和消费者；（2）市场上的产品是同质的；（3）资源完全自由流动；（4）信息是完全的。
下列关于城乡规划控制线的表述错误的是（ ）。
A.规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线
B.城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市政府公布的历史文化街区的保护范围界线
C.城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线
D.城市蓝线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线
答案：D
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。参见教材P78。
国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。
21年房地产估价师考试题目下载7卷 第4卷
（一） 甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座，规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m2。总层数为地上 4 层，地下1 层，2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2，地下1 层出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 2.10 元（m2·天）；地上 1～4 层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，租金为 2.50 元/（m2·天）；B 座总建筑面积为 67500m2，办理了销售许可证，其中 8000m2已售出，该项目工程款总金额为 40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金，截至目前已付工程款 93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
据调查，该商业楼A 座地下1 层的客观租金水平为2.0 元/（m2·天），地上1～4 层的客观租金水平为3.0/元（m2·天），则用收益法测算该商业楼A 座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（ ）。
A.租约期内和租约期外都取客观租金
B.根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者
C.根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者
D.租约期内取租约租金，租约期外取客观租金
答案：D
解析：
采用收益法估价关键是求取租金收益，租金的测算要区分租期内和租期结束两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用市场法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。本案例中，采用收益法测算抵押价值，其租约期内取租约租金，租约期外取客观租金。
某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2， 1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为( )元/m2。
A．1230
B．1235
C．1240
D．1242.5
正确答案：A
[答案] A
(1220+1240+1230)÷3＝1230(元/m2)
某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。
A.假设开发法和基准地价修正法两种方法
B.假设开发法和成本法两种方法
C.假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法
D.假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
答案：B
解析：
本题考查的是估价作业方案的内容。主要的方法只有2种，假设开发法和成本法，其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技术手段，不属于完整的方法。
以划拨方式取得国有建设用地转让的前提是转让方办理了建设用地使用权出让手续。
答案：错
解析：
划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。
在代管的房屋拆迁前，除应当组织房地产价格评估机构对被拆除房屋进行评估外，拆迁管理部门还应作勘察记录，并将有关材料向公安机关办理证据保全。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房屋征收的实施只能由市、县级人民政府的房地产主管部门承担，不能委托第三方。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同期内，出租人不得( )。
A.转让该房屋
B.单方面提高租金水平
C.抵押该房屋
D.与承租人协议变更合同
答案：B
解析：
租金标准是租赁合同的核心之一。《城市房地产管理法》规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。”《商品房屋租赁管理办法》规定：“房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。”
21年房地产估价师考试题目下载7卷 第5卷
住房公积金缴存的下列说法中，正确的是（ ）。
A．我国住房公积金缴存实行动态调整机制
B．住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5%
C．住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工
D．住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分
E．职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次
对于（ ），市场营销者应采取有效措施帮助消费者了解产品性能及其相对重要性，并介绍产品优势及其给购买者带来的利益，从而影响购买者的最终选择。
A、寻求多样化购买行为
B、习惯性购买行为
C、复杂购买行为
D、化解不协调购买行为
答案：C
解析：
本题考查的是消费者购买决策过程。对于复杂购买行为，市场营销者应采取有效措施帮助消费者了解产品性能及其相对重要性，并介绍产品优势及其给购买者带来的利益，从而影响购买者的最终选择。参见教材P133。
持有建设工程规划许可证和施工许可证的房地产就是商品房。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发活动从物质形态上看是生产房地产商品的过程，从货币形态上看是通过房地产的租售获得一定量的货币收入。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为（ ）m2。
A．3250.00
B．3437.50
C．4000.00
D．5000.00
建筑制图中，根据“国标”规定，总图以厘米为单位。（ ）
此题为判断题(对，错)。
资本价值随着收益率的变化而变化，使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，并在很大程度上影响置业投资的绩效，这体现了房地产投资面临（ ）。
A.利率风险
B.收益现金流风险
C.未来运营费用风险
D.资本价值风险
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响着置业投资的绩效。
21年房地产估价师考试题目下载7卷 第6卷
某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：
在会计核算时，70%的住宅销售所得的收入应列入( )会计科目。
A、 资产类
B、 损益类
C、 所有者权益类
D、 成本类
建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有建筑面积。（ ）
此题为判断题(对，错)。
拆迁估价一般应当采用( )。
A、 市场比较法
B、 成本法
C、 收益法
D、 假设开发法
答案：A
解析：
拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。
个人住房贷款的风险，主要表现为（ ）。
A、政策风险
B、操作风险
C、信用风险
D、市场风险
E、管理风险和法律风险
答案：B,C,D,E
解析：
考点:房地产抵押贷款。个人住房贷款的风险主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。
(2016真题) 不动产物权预告登记后，未经权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。（）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
假设开发法中，关于后续开发经营期的表述中，正确的是（ ）。
A、开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产开发完成的日期
B、建设期的起点与开发经营期的起点不同
C、销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间，不会与建设期重合
D、运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或经济寿命结束之日
答案：D
解析：
本题考查的是后续开发经营期。选项A错误，开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期；选项B错误，建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日；选项C错误，销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间，在有预售的情况下，销售期与建设期有重合；选项D正确，运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或经济寿命结束之日。
答案：错
解析：
本题考查的是征收集体土地的工作程序。有偿使用土地的，应签订土地使用权出让合同。
21年房地产估价师考试题目下载7卷 第7卷
自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。 ( )
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资变现性差。
下列关于物权和债权的表述中，正确的有( )。
A.物权的权利主体和义务主体特定
B.物权不能由民事权利主体随意设定
C.物权具有优先性，债权具有平等性
D.物权的设定必须公示，而债权由当事人自由确定
E.物权是一种财产权，而债权不属于财产权
答案：B,C,D
解析：
物权和债权的保护方法不同。
针对物权的保护，各国物权法都设立了专门的物权请求权制度，赋予物权人具有请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状的权利，以保障物权人对其物的支配权。
合同债权主要受合同法的保护，侵害合同债权也主要适用合同法规定的违约责任。
室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是室内环境污染的来源。室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。
下列关于计征房产税的说法中，正确的是( )。
A、 凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人
B、 房产税在城市、县城、村镇和工矿区范围内征收
C、 对于非出租的房产，以房产原值的70%～90%为税基
D、 对于出租的房产，以租金收入为计税依据，税率为12%
E 房产税按年计征，分期缴纳
答案：A,C,D,E
解析：
房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，农村不在此范围内。
所谓( )，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。
A．投资机会选择
B．决策分析
C．前期准备工作
D．建设阶段
正确答案：A
[答案] A 所谓投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。。在机会寻找过程中，开发商首先要选择开发项目所处的城市或地区，然后根据自己对该地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们通常所说的“看地”。在紧接的机会筛选的过程中，开发商就将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。
在封闭和开放经济中，总需求曲线总是向上倾斜的。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是总需求与总供给。在封闭和开放经济中，总需求曲线总是向下倾斜的。
