房地产估价师考试真题6篇 第1篇
某生产运营中的火力发电厂，存在一独立烟囱，针对其污染源的类型，表述错误的是（ ）。
A.点源
B.固定源
C.高架源
D.间断源
答案：D
解析：
本题考查的是环境质量和环境污染概述。对于烟囱而言，其属于固定污染源，高架源；由于题干信息表述该烟囱独立于生产运营中的火力发电厂，故其应为连续源。参见教材P51。
甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有（ ）。
A．甲等于乙
B．甲大于乙
C．甲小于乙
D．难以判断
正确答案：C
甲土地的单价＝2000×5＝10000元/m2，乙土地的单价＝1500×7＝10500元/m2，若两宗地的土地面积等其他条件相同，则可以判断甲小于乙。
在土地面积量算中，条件许可时应采用图解法计算的面积代替解析法计算的面积。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是土地面积量算。图解法计算的宗地面积应在地籍调查表、土地登记卡、产权证书说明栏注明“本宗地面积为图解面积。条件许可时应采用解析法计算的面积代替图解法计算的面积。”解析法的精度高于图解法。P173。
2016年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。
2017年，甲房地产开发企业以自身信用，按法定程序，公开发行期限为1年的债券，为新项目募集资金。直至2017年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2018年初，李某与甲企业签订房地产买卖合同，合同标的为甲公司于2017年中旬开工的商品住宅。
该规划地块的容积率为（ ）。
A.3.8
B.4.8
C.5.2
D.6.4
答案：B
解析：
本题考查的是控制性详细规划。
规划地块容积率＝总建筑面积/规划地块用地面积＝（200000－4×1800＋50000）/50000＝4.856。参见教材P34。
就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试真题6篇 第2篇
房地产市场分析报告通常包括的内容有（ ）。
A.财务状况分析
B.地区经济分析
C.市场供求分析
D.吸纳量计划预测
E.敏感性分析
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产市场分析报告。市场分析报告内容通常有：地区经济分析、区位分析、市场概况分析、市场供求分析、项目竞争分析、产品和市场定位、售价和租金预测、吸纳量计划预测、回报率预测、敏感性分析等十项内容。
个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
需求是与商品销售价格所对应的消费者购买欲望和购买意向的统一。（ ）
此题为判断题(对，错)。
图3—1是一块三角形ABC的土地。如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%。
在图上作辅助线AD、A￡、CE及BF，则有：
三角形ABD 土地的总价为（）元。
A.556730 B.576460 C.584640 D.632176
市场法中实物状况比较和调整的内容包括（ ）。
A．环境
B．地形地势
C．外部配套设施
D．内部基础设施完备程度
E．装饰装修
正确答案：BDE
市场法中实物状况比较和调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度和土地平整程度等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空间布局、工程质量、完损程度等影响房地产价格的因素。
房地产估价师考试真题6篇 第3篇
对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（ ）。
A、地价
B、建造成本
C、贷款利率
D、资本化率
答案：D
解析：
本题考查的是敏感性分析的概念。要看利润的变化率，不是看利润的值是多少。本题中由于计算利润的变化率，分母不变，分子大的利润变化率大。
某类房地产2006～2010年的价格见下表，根据平均发展速度，预测该类房地产2011年的价格为（ ）元/m2。
某类房地产2006～2010年的价格
A.10300
B.10400
C.11165
D.11265
答案：C
解析：
本题考查的是平均发展速度法的公式。平均发展速度＝
＝1.24055，2011年的价格＝3800×1.240555＝11165元/m2。
某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况见表3—34。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。假设在10年经营期内年平均通货膨胀率为5%。
若要计算项目的财务内部收益率，需采用（ ）计算。
A.回归分析法 B.内插法
C.移动平均法 D.市场因子推演法
假设开发法估价中运用动态分析法时其折现率可理解为既包含资金的利率，又包含开发利润率。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是假设开发法中的折现率。折现率是在采用动态分析时需要确定的一个重要参数，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。参见教材P351。
影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素主要有（ ）。
A．大气环境
B．声觉环境
C．水文环境
D．卫生环境
E．政治安定
房地产估价师考试真题6篇 第4篇
在财务评价中，将（ ）与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。
A、成本利润率
B、销售利润率
C、资本金利润率
D、投资利润率
答案：D
解析：
本题考查的是投资利润率。在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。
下列关于经济学中成本分析的表述中，止确的有（ ）。
A.边际成本包括短期边际成长和长期边际成本
B.长期总成本可以分为固定成本与可变成本
C.平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形
D.短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵
E.收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则
房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。( )
答案：对
解析：
[解析] 房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态
报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（ ）。
A.报酬率是投资回收与投入资本的比率
B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高
C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率
D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
答案：D
解析：
本题考查的是报酬率的实质。报酬率是投资回报与所投入资金的关系，选项A错误，应该投资回报。投资回收只是保本。选项B错误，风险大，风险报酬高。二者是正比关系。选项C错误，能获得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低。土地投资可靠，风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。
债务融资的资金融出方所获得的报酬有( )。
A、 项目投资形成的可分配利润
B、 协议中所规定的贷款利息
C、 股息或分红
D、 租售收益
E 协议中规定的有关费用
房地产估价师考试真题6篇 第5篇
(2014真题) 以出让方式取得国有建设用地使用权，建设项目规划条件未纳入国有建设用地使用权出让合同的，该出让合同无效。（）
答案：对
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。
（ ）是求取房地价值时采用的资本化率。
A、土地资本化率
B、建筑物资本化率
C、综合资本化率
D、房地产报酬率
答案：C
解析：
本题考查的是投资组合技术。综合资本化率是求取房地价值时采用的资本化率。
甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于 1998 年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为 200 万元。甲公司根据相关法律按税后利润的 10％提取法定公积金，至 2008 年年底累计提取 100 万元，2009 年甲公司税后利润为 120 万元，当年分配 70 万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为 90 万元。2008 年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010 年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为 3 年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。
甲公司2009 年为员工投保的险种为（ ）。
A.社会保险
B.政策保险
C.人身保险
D.财产保险
答案：A,C
解析：
社会保险是指国家根据立法对社会劳动者暂时或者永久丧失劳动能力提供一定物质帮助，以保障其基本生活的保险，目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。人身保险是指以人的生命或身体为保险标的，以被保险人的死亡、疾病、伤害等人身危险为保险事故的一种保险，主要包括人寿保险、健康保险和意外伤害保险。政策保险是指政府为了特定目的，运用普通保险技术开办的保险。财产保险是指以各种有形财产以及与其相关的利益为保险标的，保险人根据保险合同承担承保责任范围内的自然灾害、意外事故等风险，并因其发生对所造成的损失承担赔偿责任的一种保险。
(2015年真题) 某市拟拍卖一宗面积为13.33万m2、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%、项目要求配置3万m2的公共租赁住房，政府以6000元/m2的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/m2，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/m2，销售税金及附加为销售收入的5.5%（配建的公共租赁住房免征营业税及附加），如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。（8分）
答案：
解析：
假设企业能接受的最高楼面地价为A元/m2（不包括契税）
1.建筑面积=13.33×2.56=34.1248（万m2）
2.销售收入由两部分组成：商品住房销售收入+配套公租房回购收入总销售收入（不扣除营业税及附加）
=（34.1248-3）×8500×（1-5.5%）+3×6000=268009.956（万元）
3.总成本=34.1248×（1.04A+3800）+5500=35.48979A+135174.2
4.利润=销售收入-销售税费-总成本
8000=268009.956-35.48979A-135174.2
A=3517.512（元/平方米）。
(2017真题) 国有建设用地使用权属于（）。
A.债权
B.所有权
C.担保物权
D.用益物权
答案：D
解析：
本题考查的是用益物权。用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权等。
房地产估价师考试真题6篇 第6篇
下列市盈率的表达式中，正确的是（ ）
A．市盈率=股价/每股净资产
B．市盈率=股价/每股收益
C．市盈率=市值/销售收入
D．市盈率=市值/现金流
答案：B
解析：
类比法是通过选择同类上市公司的一些比率，如最常用的市盈率（P/E，即股价/每股收益）、市净率（P/B，即股价/每股净资产），再结合拟上市公司或资产的财务指标如每股收益、每股净资产来确定拟上市公司价值，一般都采用预测的指标。市盈率法的适用具有许多局限性，例如要求拟上市公司经营业绩稳定，不能出现亏损等，而市净率法则没有这些问题，但同样也有缺陷，主要是过分依赖公司账面价值而不是最新的市场价值。因此对于那些流动资产比例高的公司如银行、保险公司比较适用此方法。
采应住房置业担保方式的，若债务人在主台同规定的债务履行期限届满时没有履行债务，则债权人有权要求住房置业担保公司在其保证范围内承担保证责任。（ ）
此题为判断题(对，错)。
政治制度、经济体制是房地产环境中的社会环境。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是环境的概念和分类。社会环境是指由人与人之间的各种社会关系所形成的环境，包括政治制度、经济体制、文化传统、社会治安和邻里关系等。
急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险是（ ）。
A、周期风险
B、利率风险
C、变现风险
D、通货膨胀风险
答案：C
解析：
考点:房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。
新设项目法人资本金筹措渠道不包括（ ）。
A、政府政策性资金
B、国内外企业入股的资金
C、个人入股的资金
D、资产变现的资金
答案：D
解析：
考点:房地产项目融资方案。新设项目法人项目资本金筹措渠道，包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业入股的资金、社会团体和个人入股的资金。
