房地产估价师真题下载7节 第1节
对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费用可以运用比较法来求取。（ ）
答案：错
解析：
对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费用可以运用成本法来求取。
征收公益事业房屋时，如不能优先选用市场比较法估价，则主要选用收益法估价。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。公益事业房屋，鲜有交易实例，且为非经营性，故采用成本法更为合适。
在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（）
答案：对
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。卖方市场下，卖方处于主导，可以进行税负转嫁，导致价格上涨。
根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据以往的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是（ ）。
A．前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定的水平
B．在全部经营期内持续增长
C．在全部经营期内保持不变
D．前若干年内递增，之后递减，最终稳定在一定水平
为进一步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市房地产税，内外资企业和个人不统一适用《房产税暂行条例》。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师真题下载7节 第2节
某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元，所得税税率为 25％。
甲房地产开发公司取得的银行贷款类型为（ ）贷款。
A.担保
B.信用
C.短期
D.自营
答案：A,D
解析：
A 项，担保贷款是指贷款人对借款人以自己或其保证人的资产作担保而发放的贷款。根据担保形式不同，可将担保贷款分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。抵押贷款是指按一定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。B 项，信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款，其特点是不需要任何担保和抵押，借款人仅凭信誉就可取得贷款；C 项，短期贷款指贷款期限在 1 年以内（含 1 年）的贷款。D 项自营贷款是指贷款人以合法方式筹集资金、自主发放的贷款，风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息。本题中甲公司的贷款属于担保贷款、自营贷款。
下列房地产市场指标中，属于供给指标的有（ ）。
A、空置量
B、房地产价格指数
C、平均建设周期
D、吸纳率
E、房屋施工面积
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是供给指标。选项BD属于市场交易指标。
按照房地产权利的种类划分房地产价格时，主要包括（ ）。
A、房地产所有权价格
B、土地使用权价格
C、其他房地产权利价格
D、历史成本
E、可变现净值
答案：A,B,C
解析：
考点:房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格。房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格是按照房地产权利的种类划分的几种价格。
在运用成本法时最主要的有（ ）。
A．区分计划成本和实际成本
B．区分实际成本和客观成本
C．结合实际成本来确定评估价值
D．结合实际开发利润来确定评估价值
E．结合市场供求分析来确定评估价值
正确答案：BE
运用成本法时要注意两个方面：一是要区分实际成本和客观成本，在估价中应采用客观成本，而不是实际成本；二是要结合市场供求分析等来确定评估价格，当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值；求大于供时，应上调评估价值。
最低收入家庭住房保障原则上以（ ）为辅。
A．实物配租
B．租金核减
C．发放租赁补贴
D．实物配租和租金核减
房地产估价师真题下载7节 第3节
某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房地产的重置价值为（ ）万元。
A、6280
B、6365.92
C、6419.73
D、6817.14
答案：C
解析：
本题考查的是建筑重新购建成本的求取方法。V=4000（1+10%）（1+3%）+V×4%+240+V×6% +[4000（1+10%）（1+3%）+V×4%+240]×20%。V=6419.73（万元）
关子建筑物经济寿命说法，正确的是（）。
A.经济寿命主要甶建筑物的质量及地基稳走性决走
B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命
C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关
D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变
答案：C
解析：
本题考查的是收益期和持有期的测算。建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分忻判断得出的。参见教材P235。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、地上(下)管线等，但不包括水井。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某建设项目工器具及生产家具购置费为1500万元，建筑安装工程费用4500万元，工程建设其他费2000万元，建设期贷款利息50万元，预计建设期2年，年平均价格上涨率为2%，基本预备费率为6%。则基本预备费为（ ）万元。
A.465.12
B.462.02
C.456
D.480
答案：D
解析：
本题考查的是预备费和建设期利息。基本预备费=（工程费用+工程建设其他费用）×基本预备费率=（1500+4500+2000）×6%=480（万元）。
限价商品住房通过限定套型结构、销售价位。以招标方式确定开发建设单位。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是住房保障制度。限价商品住房通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。
房地产估价师真题下载7节 第4节
对人体危害程度最强的电磁辐射是（ ）。
A、微波
B、短波
C、中波
D、长波
答案：A
解析：
本题考查的是辐射污染。电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。根据电磁波的波长，电磁波分为微波、超短波、短波、中波、长波。因此，它们对人体的危害程度分别是：微波＞超短波＞短波＞中波＞长波。参见教材P62。
下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（ ）。
A．集体土地中的宅基地
B．依法收回的国有土地
C．依法收购的土地
D．依法行使优先购买权取得的土地
答案：A
解析：
土地储备的范围包括：①依法收回的国有土地；②收购的土地；③行使优先购买权取得的土地；④已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地；⑤其他依法取得的土地。
正常成交价格的形成条件不包括（ ）。
A、公开市场
B、交易对象本身具备市场性
C、较短的期间完成交易
D、买者和卖者都具有完全信息
答案：C
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项C错误，应该是适当的期间完成交易。正常成交价格形成的条件主要有以下7个：（1）公开市场；（2）交易对象本身具备市场性；（3）众多的买者和卖者；（4）买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；（5）自私且理性的经济行为；（6）买者和卖者都具有完全信息；（7）适当的期间完成交易。
某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15 %，则该写字楼出租单元内建筑面积是（ ）万M2。
A．5.2
B．6.4
C．6.8
D．7.6
正确答案：A
A写字楼出租单元内建筑面积一可出租面积一分摊公用建筑面积=8×80%-8×15%-6.4-1.2=5.2(万m2)
某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。
A.该损害在经济上是可修复的
B.修复所能带来的价值增加额为500万元
C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元
D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元
答案：C
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿的需要。选项A，经济上是否可修复，主要看修复的必要费用，和修复带来的价值增值谁大。修复的必要费用包括：修复工程费150万；租金损失100×1500×6=90万；搬迁费1300×2×100=26万；合计266万；修复后的价值增值：[5000×（1-5%）-4500]×10000=250万，得不偿失，所以不具备经济上的可修复性。选项B，修复带来的价值增值额为250万。选项C，不修复的时候的价值减损额为（5000-4500）×10000=500万。选项D，不修复的情况下，需要给每户的赔偿额为500万/100=5万。
房地产估价师真题下载7节 第5节
区位是房地产重要的组成部分，本质上是由于房地产具有（ ）性。
A、体量庞大
B、价值量大
C、不可移动
D、权益特性
答案：C
解析：
本题考查的是房地产区位的含义。区位原本是房地产的外在因素，因房地产的位置不可移动而成了房地产的重要组成部分。
资产负债表是根据会计恒等式的原理设计的，它的左方反映负债及所有者权益类，右方反映资产类。（ ）。
答案：错
解析：
本题考查的是资产负债表和损益表。资产负债表是根据会计恒等式的原理设计的，它的左方反映资产类，右方反映负债和所有者权益类。
对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（ ）。
A、建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间
B、在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间
C、由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间
D、剩余经济寿命与实际年龄之和的时间
答案：B
解析：
本题考查的是年限法。经济寿命是竣工时起到对房地产价值不再产生贡献为止（也就是净收益大于0）的持续时间。实际年龄是竣工日到价值时点的时间；剩余经济寿命是价值时点到对房地产价值不再产生贡献为止的时间；选项D错误，剩余经济寿命与有效年龄之和为建筑物经济寿命，所以选项B是正确的。
开发周期较长的房地产，供给弹性相应较小。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列有关商业银行的表述，不正确的是( )。
A、 商业银行在一国的金融体系中居主体地位，是世界各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式
B、 创造派生存款和信用流通工具，是商业银行的最基本职能
C、 从商业银行的业务经营范围划分，西方商业银行有两大类型：职能分工型和全能型
D、 我国《商业银行法》规定，设立城市合作商业银行的注册资本最低限额为1亿元人民币
E 我国《商业银行法》规定，设立农村合作商业银行的注册资本最低限额为1亿元人民币
房地产估价师真题下载7节 第6节
附息债券息票上标明利息额、支付利息的期限和债券号码等内容，息票一般以（ ）个月为一期。
A.1
B.3
C.6
D.9
答案：C
解析：
本题考查的是债券的分类。附息债券息票上标明利息额、支付利息的期限和债券号码等内容，息票一般以6个月为一期。
成交价格围绕着（ ）而上下波动。
A、市场价格
B、理论价格
C、清算价格
D、原始价格
答案：A
解析：
考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。
加权移动平均法是将估价时点之前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。( )
此题为判断题(对，错)。
某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按建筑面积计算的价格为3295元/m2，该套住宅按套内建筑面积计算的价格为（ ）元/m2。
A、3000
B、3277
C、3500
D、3599
答案：C
解析：
本题考查的是建立比较基础。住宅总价＝（145＋9）×3295＝507430（元）；按套内建筑面积计算的单价＝507430/145＝3499.517241≈3500（元/m2）。
住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是市场监测与预警指标。住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。
房地产估价师真题下载7节 第7节
乙代理预售商品房必须向购房人出示（ ）。
A．商品房预售许可证
B．商品房销售广告
C．房屋综合验收合格证明
D．甲出具的商品房销售委托合同
承包商收到竣工结算价款后，通常应在（ ）内将竣工程交付给开发商。
A．半个月
B．一个月
C．一个半月
D．二个月
正确答案：A
承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付开发商。
《房地产开发企业资质管理规定》规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括（ ）。
A、从事房地产开发经营时间大于等于3年
B、连续5年建筑工程质量合格率达到100%
C、从事房地产开发经营的时间不少于5年
D、近3年房屋建筑面积累计竣工不少于30万㎡
E、上一年房屋建筑施工面积不少于15万㎡
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产开发企业资质等级。一级资质房地产开发企业应具备的条件：从事房地产开发经营的时间不少于5年；近3年房屋建筑面积累计竣工不少于30万㎡；连续5年建筑工程质量合格率达到100%；上一年房屋建筑施工面积不少于15万㎡；专业管理人员不少于40人，其中中级以上职称管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人。
以本国货币募集资金，运用范围也限于国内。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在测算土地的面积时，不计入用地面积的有（ ）。①公共使用的河滩、水沟、排水沟；②无明确使用权属的巷道或间距地；③市政管辖的马路、街道等公共用地；④经过规划部门核定需要作市政建设的用地；⑤其他按规定不计入总地的面积。
A．①②③④⑤
B．①②④⑤
C．①③④⑤
D．①②⑧⑤
