21年房地产估价师试题8章 第1章
根据国务院令第483号《国务院关于修改（中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的决定》，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即（ ）。
A.大城市1.5～30元
B.大城市1.2～24元
C.中等城市1.2～24元
D.小城市0.9～18元
E.县城.建制镇.工矿区0.6～12元
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是城镇土地使用税。土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：大城市1.5～30元；中等城市1.2～24元；小城市0.9～18元；县城、建制镇、工矿区0.6～12元。
砖混结构建筑的特点，结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑分类。钢筋混凝土结构建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。砖混结构的抗震性能较差。
房地产中介服务机构可以（ ）
A．为李、刘、陈代办房屋抵押贷款
B．为李、刘、陈代办组合抵押贷款
C．为陈代办住房公积金贷款
D．为李、刘代办住房公积金贷款
下列( )属于投保人承担的义务。
A、 交付保险费
B、 如实告知保险标的情况
C、 保证保险标的的正常情况和安全
D、 不得非法侵害保险标的
E 危险增加时通知保险人
答案：A,B
解析：
保证保险标的的正常情况和安全，危险增加时通知保险人是被保险人的义务；不得非法侵害保险标的是受益人的义务。
街道办事处管辖的人口一般以1万人为宜。（ ）
此题为判断题(对，错)。
确定城市规模的常用方法有（ ）。
A.综合平衡法
B.加权分析法
C.区域分配法
D.环境容量法
E.线性回归分析法
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是城市性质与城市规模。确定城市规模的常用方法有综合平衡法、区域分配法、环境容量法、线性回归分析法。
21年房地产估价师试题8章 第2章
预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%。
运用收益法估价一般不需求取（ ）。
A、 报酬率
B、 可比系数
C、 资本化率
D、 收益乘数
某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为（ ）元/m2。
A．1000
B．1100
C．1200
D．1300
用于解决会计资产计价、负债清偿和收益确认等问题的会计假设是( )。
A.会计主体假设
B.持续经营假设
C.会计分期假设
D.货币计量假设
答案：B
解析：
持续经营——是指会计主体在可以预见的将来，将根据企业既定的经营方针和目标不断的经营下去，即在可以预见的未来，企业不会被宣告破产或进行清算，持有的资产将正常运营，负债将继续进行清偿。
持续经营假设的主要意义在于使会计核算与监督建立在非清算的基础上，从而解决了资产计价、负债清偿和收益确认等问题。
甲公司收入（ ）。
A．只可能导致其资产增加
B．可能导致其负债减少
C．不可能引起其银行存款和现金同时增加
D．导致其所有者权益增加
某宗房地产2015年6月1日的价格为7100元/m2，现需要将其调整到2015年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2015年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2、74.5、76.5、85.0、89.1、92.7、98.0（以2015年1月1日为100）。该宗房地产2015年10月1日的价格为9095.42元/m2。 （ ）
答案：对
解析：
考点:市场状况调整的方法。该宗房地产2011年10月1日的价格计算如下：7100×98.0÷76.5＝9095.42（元/m2）。
在住宅小区智能化系统中，属于安全防范子系统的是（ ）。
A.住户报警
B.车辆出入与停车管理
C.IC卡
D.电梯监控管理
答案：A
解析：
本题考查的是住宅小区智能化系统。安全防范子系统：出入口管理及周界防越报警；闭路电视监控；对讲与防盗门控；住户报警；巡更管理。选项BCD属于信息管理子系统。
21年房地产估价师试题8章 第3章
抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押人为保险赔偿的第一受益人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
收益法计算中，建筑物剩余经济寿命早于土地使用前剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束，或者说土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命。在这种情形下，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值，加上自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。
某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为( )元。
A．1002.45
B．1012.45
C．1027.42
D．1037.45
正确答案：B
在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。
A、 折旧和摊销
B、 投资回收
C、 投资回报
D、 可用于还款的利润
E 在成本中列支的利息
特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业。 （ ）
答案：错
解析：
考点:房地产投资概述。特殊物业不是指设计或功能特殊，而是指物业空间内的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。
对收益性物业来说，空置率提高将会导致（ ）等后果。
A．租金收入减少
B．附加支出增加
C．物业资本价值下降
D．运营成本下降
E．租客要求更大的租金折扣
正确答案：ACE
对收益性物业来说，空置率提高将会导致租金收入减少和物业资本价值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。
21年房地产估价师试题8章 第4章
材料的脆性是指材料在冲击或振动荷载作用下产生较大变形尚不致破坏的性质，如钢材、木材等。（ ）
此题为判断题(对，错)。
组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于（ ）万元。
A．30
B．50
C．100
D．150
正确答案：A
三级有限责任公司的注册资本为人民币50万元以上，合伙企业的出资额为人民币30万元以上。
下列国有建设用地中，不能通过划拨方式取得使用权的是（）。
A.城市绿地
B.汽车加油站
D.街心公园
D.地税局机关
答案：B
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。依据《划拨用地目录》（国土资源部令第9号），下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：①国家机关用地。②军事用地。③城市墓础设施用地。④公益事业用地。⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。⑧法律、行政法规规走的其他用地。参见教材P34。
《房地产开发企业资质管理规定》所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2015真题) 关于拍卖保留价的说法中，正确的有（）。
A.保留价可以低于起拍价
B.保留价可以高于起拍价
C.保留价可以等于起拍价
D.保留价完全等同于目前市场价
E.保留价一般低于目前市场上的交易价
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是保留价规则。保留价一般低于目前市场上的交易价。保留价不同于起拍价，起拍价可以低于保留价，等于保留价，也可以高出保留价。保留价也不完全等同于目前市场价。
房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他人和单位以自己的名义从事房地产估价业务。 （ ）
答案：对
解析：
考点:房地产估价职业道德。房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他人和单位以自己的名义从事房地产估价业务。
21年房地产估价师试题8章 第5章
开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法是（ ）。
A.随行就市定价法
B.认知价值定价法
C.领导定价法
D.目标定价法
答案：A
解析：
本题考查的是制定租售方案。随行就市定价法是指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法。
根据《物权法》，不动产登记费按( )收取。
A.面积
B.套
C.成交价格
D.件
答案：D
解析：
不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
证券市场的参与者主要包括（ ）。
A.证券发行人
B.证券交易场所
C.证券投资者
D.证券市场中介机构
E.证券监管机构
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是证券市场概述。证券市场的参与者主要包括：证券发行人、证券投资者、证券市场中介机构、自律性组织、证券监管机构。
对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。( )
答案：错
解析：
[知识点] 可比实例、市场法适用的估价对象和条件及估价的操作步骤
某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（ ）万元。
A．600
B．738
C．900
D．960
答案：C
解析：
理解临街深度价格递减率的哈柏法则（Harpemtle）：是临街深度为100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的
临街深度为36ft的土地的价值占整块土地价值的
该土地的价值为1500万元，则临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为：1500×60%=900（万元）。
(2017真题) 根据《不动产登记暂行条例》，可以由当事人单方申请登记的情形有（）。
A.继承取得不动产
B.购买新建商品住房
C.依据人民法院判决取得不动产
D.抵押不动产
E.农村居民新建住宅
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是不动产登记程序。根据《不动产登记暂行条例》属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（1）尚未登记的不动产首次申请登记的；（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（4）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（6）申请更正登记或者异议登记的；（7）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
21年房地产估价师试题8章 第6章
（ ）是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。
A．经营成本
B．开发产品成本
C．期间费用
D．开发项目总投资
下列征收补偿费中，不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是（ ）。
A、房屋价值补偿费
B、搬迁补偿费
C、停产停业损失补偿费
D、土地补偿费
答案：D
解析：
本题考查的是土地费用。选项D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。城市国有土地上房屋征收补偿费用主要包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等
供给规律反映了商品本身价格与其质量优劣之间变化的依存关系。
答案：错
解析：
供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系。
(2016年真题) 房地产开发项目在施工过程中，施工单位发生变更的，不必重新申请领取建设工程施工许可证。（）
答案：错
解析：
本题考查的是开工申请与审批。建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。
以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为( )。
A.签订估价委托合同之日
B.发放抵押贷款之日
C.完成估价对象实地查看之日
D.未来处置抵押房地产之日
我国正在加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城镇住房制度改革。我国正在加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
21年房地产估价师试题8章 第7章
根据《房产测量规范》，下列项目中，计算一半建筑面积的是( )。
A.无顶盖的室外楼梯
B.无柱的雨篷
C.无顶盖的阳台
D.房屋之间无上盖的架空通廊
答案：A
解析：
计算一半建筑面积的范围
1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
3)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
横道图法用于项目建设阶段的（ ）。
A．质量控制
B．进度控制
C．成本控制
D．合同管理
当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益率就小于全投资的内部收益率。 ( )
银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（ ）
A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控
B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用
C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%
D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款
E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。选项C错误，正确表述应为：对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的35%。
双方当事人在订立保险合同时已确定保险标的的保险价值，并将其载明于保险合同中的保险是( )。
A.法定保险
B.信用保险
C.人身保险
D.定值保险
答案：D
解析：
定值保险——是指保险当事人双方在订立保险合同时即已确定保险标的的保险价值，并将其在保险合同中载明的保险。
某家庭购买一套住宅，单价为3000元／m2，该家庭月收入6000元，其中30％可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款利率为6％，抵押贷款价值比例最大为80％，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多大的住宅?
正确答案：
21年房地产估价师试题8章 第8章
房地产抵押估价报告应用有效期从（ ）起计，不得超过一年。
A.估价时点
B.估价委托日
C.估价报告出具日
D.估价开始作业日
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计算，不得超过一年。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。
某宗房地产的收益期限为30年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、20万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为22万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近( )万元。
A、 243
B、 283
C、 284
D、 291
房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少（ ）名专职注册房地产估价师签字。
A.1
B.2
C.3
D.5
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价报告由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。
下列关于契税的计税依据，表述正确的有（ ）。
A.国有土地使用权出让.土地使用权出售.房屋买卖，为成交价格
B.土地使用权赠与.房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售.房屋买卖的市场价格核定
C.土地使用权交换.房屋交换，为所交换的土地使用权.房屋的价格
D.征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据
E.在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是契税-纳税人、课税对象、计税依据。土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额，所以选项C不正确。
多重合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。（ ）
正确答案：×
伞型合伙BElTs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。
下列保险种类中，属于政策性保险的有（ ）。
A．社会养老保险
B．农业保险
C．巨灾保险
D．失业保险
E．出口信用保险
