21年房地产估价师真题下载9辑 第1辑
只有在生产可能性曲线与等收益线相切的切点上，边际转换率与等收益线的斜率相等，此时两种商品的数量组合是生产可能性曲线上可以获得最大销售收入的产量组合。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2017年真题) 在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（）。
A.项目投资现金流量表
B.资本金现金流量表
C.投资各方现金流量表
D.财务计划现金流量表
答案：D
解析：
本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
持有认股权证，意味着持有者享有在规定时间内，按一定价格购买一定数量某股份有限公司新发行的股票的权利。（ ）
此题为判断题(对，错)。
张某购买该房屋应缴纳的税为（ ）。
A．房产税
B．城镇土地使用税
C．契税
D．营业税
编制城市规划一般分为（ ）两个阶段。
A.控制性详细规划
B.修建性详细规划
C.总体规划
D.分区规划
E.详细规划
答案：C,E
解析：
本题考查的是城市规划体系。编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。
21年房地产估价师真题下载9辑 第2辑
（ ）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
A、市场供求风险
B、通货膨胀风险
C、利率风险
D、或然损失风险
答案：B
解析：
考点:房地产投资的系统风险。通货膨胀风险是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×（ ）×临街宽度。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．混合深度价格修正率
估价中的最高最佳使用具体包括( )等。
A、 最佳用途
B、 最佳位置
C、 最佳规模
D、 最佳环境
E 最佳集约度
某房地产开发项目的利润为360万元，土地成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。（）
答案：对
解析：
本题考查的是开发利润的基本公式。投资利润率=360/2000×100%=28%。计算投资利润率时，投资成本主要是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用这四个项目（头饰），投资利息和销售税费是不包括在投资成本中的。土地增值税是在房地产转让的时候才缴纳的，不计入投资成本。
我国自开办保险公司以来，一直采取国家独资的形式，并且这种形式是我国保险市场的主体。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保险公司的概念和组织形式。我国自开办保险公司以来，一直采取国家独资的形式，并且这种形式是我国保险市场的主体。
21年房地产估价师真题下载9辑 第3辑
不是房地产贷款担保形式的是( )。
A．保证
B．抵押
C．质押
D．提存
正确答案：D
[答案] D 房地产贷款的担保形式有保证、抵押、质押等。
影响需求价格弹性的因素不包括（ ）。
A.商品的耐用程度
B.时间的长短
C.商品本身用途的多样性
D.消费者的偏好
答案：D
解析：
本题考查的是需求弹性。影响需求价格弹性的因素：（1）商品的替代品数目和可替代程度；（2）消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例；（3）商品本身用途的多样性；（4）商品的耐用程度；（5）时间的长短。
政府对房地产的限制一般是通过（ ）特权来实现的。
A、罚款权
B、管制权
C、征税权
D、征收权
E、充公权
答案：B,C,D,E
解析：
考点:易受限制。政府对房地产的限制一般是通过行使下列4种特殊的权力来实现的：管制权、征税权、征收权、充公权。
正确答案：×
在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。
集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师真题下载9辑 第4辑
房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例是（ ）。
A、住房可支付指数
B、开发投资杠杆率
C、开发强度系数
D、土地转化率
答案：C
解析：
考点:市场监测与预警指标。开发强度系数是指房地产开发投资占GDP的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况。
某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一髙架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。
以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为（ ）。
A.市场价格上升 B.市场价格下降
C.市场价格不变 D.市场价格变化不确定
根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有面积有（ ）
A 为建筑造型而间、无实用功能的建筑面积
B 建在幢内且为本幢服务的配电房
C 为多幢综合楼服务的 物业管理用房
D 人防用的地下室
E 用作公共休息场所的架空层
某建筑物的建筑面积为500m2，重置成本为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置成本为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置成本为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（ ）万元。
A.75.6
B.77.6
C.80.6
D.87.6
答案：B
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法—分解法。（1）门窗等损坏的修复费用＝2（万元）；（2）装饰装修的折旧额＝600×500×3/5＝18（万元）；（3）设备的折旧额＝60×10/15＝40（万元）；（4）长寿命项目的折旧额＝（3600×500－20000－600×500－600000）×10/50＝17.6（万元）。该建筑物的物质折旧额＝2＋18＋40＋17.6＝77.6（万元）。参见教材P322。
下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（ ）。
A．普通商品住宅
B．城市基础设施用地
C．公立学校办公楼
D．大型商场
E．经济适用住房
答案：B,C,E
解析：
采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：①《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。②1998 年 7 月 3 日国务院发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应”。
21年房地产估价师真题下载9辑 第5辑
下列关于税收的表述中，正确的是（ ）。
A．房产税的课税对象是房产
B．房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税
C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税
D．城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据
正确答案：A
房地产转让，为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，应以评估价格作为契税的计税依据；农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收耕地占用税；土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积，房产税应在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于5．25%。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列耕地中，属于免征耕地占用税的是( )。
A.制药企业占用耕地
B.医院占用耕地
C.港口占用耕地
D.停机坪占用耕地
答案：B
解析：
免税范围
1.军事设施占用耕地；
2.学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。
商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（ ）。
A、国有土地使用证
B、建设用地规划许可证
C、建设工程规划许可证
D、建设工程施工许可证
E、商品房预售许可证
答案：A,B,C,D
解析：
考点:房地产开发贷款。对未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款。必须四证齐全。不要求有预售许可证。
根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定（ ）。
A．受托财产总值
B．信托范围
C．信托收益
D．信托信用等级
正确答案：C
信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定。
21年房地产估价师真题下载9辑 第6辑
下列选项中，不属于强制拍卖的特点的是（ ）。
A.标的自有性
B.主体的特定性
C.目的的利他性
D.权利义务不对等性
答案：A
解析：
本题考查的是强制拍卖。强制拍卖有如下特点：（1）国家强制性；（2）标的的非自有性；（3）主体的特定性；（4）目的的利他性；（5）权利义务的不对等性。选项A强制拍卖的是被执行人的财产，标的不是法院自有财产。P440。
某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。
评估甲厂区房地产市场价值时，应当优先考虑选用的估价方法是（ ）。
A.成本法
B.收益法
C.假设开发法
D.基准地价修正法
答案：B
解析：
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。本案例中，因为甲厂区有出租收益，有收益或类似房地产有收益的应把收益法作为一种估价方法，因此应采用收益法估价。
对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为 ( )元/m2。
A．72
B．108
C．180
D．270
正确答案：B
[答案] B
180000÷666.67÷2.5＝108(元/m2)
李某2013年3月8日因发生事故失踪至2015年3月8日下落不明，其妻子刘某2015年3月9日申请法院宣告其死亡，2015年4月9日法院发出寻找下落不明人的公告，2016年4月9日判决宣告李某死亡。李某丧失民事主体资格的时间是( )。
A.2013年3月8日
B.2015年3月9日
C.2015年4月9日
D.2016年4月9日
答案：D
解析：
公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡：一是下落不明满4年的；二是因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的。
宣告死亡会引起与生理死亡同样的法律后果。自人民法院宣告死亡判决生效之日，被宣告死亡人即丧失了民事主体资格，其民事权利能力终止；其财产转变为遗产，继承开始；其婚姻关系消灭等。
21年房地产估价师真题下载9辑 第7辑
个人住房贷款包括商业性住房贷款和( )两种类型。
A、 企业住房贷款
B、 等额本金方式
C、 政策性住房抵押贷款
D、 等额本息方式
合理选择住宅类型考虑的方面不包括（ ）。
A.满足户室比的要求
B.公共服务设施规模
C.住宅建筑层数的确定
D.适应当地自然气候的特点
答案：B
解析：
本题考查的是住宅及其用地的规划布置。合理选择住宅类型一般应考虑以下几个方面：（1）满足户室比的要求，也就是要满足不同人口组成的家庭对各种户型的住宅需要；（2）住宅建筑层数的确定，要综合考虑用地的经济、建筑造价、施工条件、建筑材料的供应、市政工程设施、居民生活水平、居住方便的程度等因素；（3）适应当地自然气候的特点和居民的生活习惯
下列属于房地产估价师不得注册的情形有（ ）。
A.不具有完全民事行为能力
B.因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的
C.被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3年的
D.申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业的
E.年龄超过60周岁
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产估价师注册条件。年龄超过65周岁的估价师不予注册。参见教材P192。
下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有( )。
A．发行企业债券
B．向银行借入信用贷款
C．房地产开发贷款
D．在公开市场上发行股票
E．土地储备贷款
正确答案：ABCE
[答案] ABCE债务融资就是通过举债的方式融资。除了银行可以提供债务融资外，其他机构投资者如保险公司、退休基金等，也可提供债务融资。房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等，都属于债务融资。
管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款所得的收入，免征营业税；管理中心在受委托银行存储、用住房公积金购买国债、在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师真题下载9辑 第8辑
建设单位领取施工许可征后2个月末开工的，施工许可证自行废止。 （ )
此题为判断题(对，错)。
下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（ ）。
A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值
B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平
C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度
D.对可比实例进行市场状况调整
E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估
答案：B,D
解析：
本题考查的是长期趋势法。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价值和价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：（1）用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；（2）用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；（3）用来比较、分析两宗或两类以上房地产价值、价格的发展趋势或潜力；（4）用来填补某些房地产历史价值、价格资料的缺乏。由于长期趋势法主要是依据某类房地产过去和现在较长时期的历史价格资料来判断推测出该类房地产未来的价格，因此不适用于对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估。
假设其他条件不变，但装饰材料价格上涨，也可能会引起人们购买住房的需求下降。（ ）
此题为判断题(对，错)。
写字楼分类过程中要考虑的因素包括（ ）。
A．物业所处位置
B．辐射区域的范围
C．建筑设备系统
D．建造年代
E．租户类型
答案：A,C,E
解析：
对写字楼分类一般要考虑十二个因素：写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。
深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中央决定开发开放上海浦东，都曾使这些地区的房地产价格有较大上涨。（ ）
答案：对
解析：
考点:制度政策因素。深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中央、国务院决定开发开放上海浦东、谁河北雄安新区，都曾使这些地区的房地产价格有较大上涨。
21年房地产估价师真题下载9辑 第9辑
房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价，而且房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产估价的必要性。不仅房地产交易需要估价，房地产抵押、征收、税收、保险等活动也都需要估价。房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本身。
因债务人无法履约而拍卖其房地产的评估价格一般比正常市场价格偏低。 （ )
此题为判断题(对，错)。
就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（）
答案：对
解析：
本题考查的是价格和价值。就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价是评估房地产的交换价值。
法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。
请问：
1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？
2.拍卖保留价应由谁确定？如何确定？
3.乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竟买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？
答案：
解析：
1.估价机构没有义务将估价结果告知借款企业。
估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。(或:①估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；②估价机构仅对委托人负责;③法院是委托人，借款企业不是委托人）
2.拍卖保留价由法院确定，应以评估价格为基础确定。
3.应注意以下费用：①拍卖机构佣金；②补缴土地使用权出让金；③房地产交易相关税费;④估价机构的评估费用。
税收中的加成是对所有纳税人加征，附加则只对特定纳税人加征。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。附加是地方附加的简称，是地方政府在正税之外附加征收的一部分税款。通常把按国家税法规定的税率征收的税款称为正税，把正税以外征收的附加称为副税。加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加正税的10％，加二成等于加正税的20％，依此类推。加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定。
