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房地产估价师试题8节

发布时间：2021-10-14
房地产估价师试题8节

房地产估价师试题8节 第1节

政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要是（ ）

A加大城市基础设施建设投入

B调整银行贷款利率

C调整公共住房政策

D调整房地产税收政策

E加快城市化进程

正确答案：BCDE

建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

某幢房屋的建筑面积为300 m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积 建筑安装工程费为1 200元/m2,专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工 程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视 为在建设期内均匀投人，年利率为6%,开发商成本利润率为15%,销售税费为重新购建价格 的6%。请计算该房屋的重新购建价格。
【解】设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB,计算如下：
(1)建筑安装工程费=1 200元/m2
(2)专业费用=1 200X3%元/m2 =36 元/m2

答案：
解析：
改错如下：

下列关于开发项目的期间费用的说法，正确的有( )。

A．开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用

B．房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算

C．房地产开发项目用于自营时，所有期间费用都计入开发建设投资

D．房地产开发项目用于出租时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用

E．房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用

正确答案：ABDE
[答案] ABDE  开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。

下列不计入宗地面积范围的有( )。

A.无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地
B.市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地
C.公共使用的河滩、水沟、排污沟
D.未划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需作市政建设的用地
E.厂区绿地及道路用地

答案：A,B,C
解析：
不计入用地面积的范围
(1)无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地；
(2)市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地；
(3)公共使用的河滩、水沟、排水沟；
(4)已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；
(5)其他按规定不计入宗地的面积。

房地产估价师试题8节 第2节

在施工过程中，下列情形中，不需要开发商按照国家有关规定办理申请批准手续的是（　）。

A.需要临时停水.停电.中断道路交通
B.需临时占用规划批准范围以外场地
C.可能损坏道路.管线.电力.邮电通信等公共设施
D.需要进行大量人工拆除作业的

答案：D
解析：
本题考查的是安全管理。开发商应按照国家有关规定办理申请批准手续的可能情况包括：（1）需临时占用规划批准范围以外场地；（2）可能损坏道路、管线、电力、邮电通信等公共设施；（3）需要临时停水、停电、中断道路交通；（4）需要进行爆破作业等。

某公司一幢办公综合楼于2005年10月建成，为钢筋混凝土结构，共9层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。

正确答案：
1．选用成本法、收益法和比较法中任两种
2．将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值
3．收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估
4．(1) 选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金
(2) 先评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金
(3) 说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值
5．收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计
试题分析
(1) 题目涉及办公综合楼的抵押贷款价值评估，一般可采取成本法、收益法或市场法。
(2) 该办公综合楼的土地仍为划拨，计算地价或房地产价值时应不包含或扣除土地使用权出让金。
(3) 办公综合楼分两部分应分别进行评估。

环境噪声标准中，以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域是（　）类声环境功能区。

A.1
B.2
C.3
D.4

答案：B
解析：
本题考查的是环境噪声标准。2类声环境功能区：指以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域。

如果丙物业公司物业服务收费实行酬金制，则其物业服务支出的构成不包括。（ ）

A．物业公司人员的工资、社会保险

B．物业公司管理人员的奖金

C．物业服务区域清洁卫生费用

D．物业共用部位、共用设施的维修和更新改造费用

正确答案：D

商业辐射区域是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围。

答案：对
解析：

房地产估价师试题8节 第3节

证券可以分为上品证券、货币证券何资本证券三类。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

除了同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争。因为（ ）。

A．某些战略群体内存在激烈竞争

B．资源稀缺，导致不同群体间的竞争

C．某个战略群体改变战略，进入另一个战略群体

D．顾客可能分不清不同战略群体的产品的区别

正确答案：ACD

已知年利率为24％，则按季度计息时的实际年利率为（　）。

A、24%
B、25.68%
C、24.75%
D、26.25%

答案：D
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。根据名义利率与实际利率的关系，按季度计息的实际年利率=（1+24%／4）4-1=26.25%。参见教材P156。

外商投资企业及其在职职工无需缴存住房公积金。

答案：错
解析：
国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工都应按月缴存住房公积金。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。

投保火灾险时的保险价值，包括土地价值、重建期间的经济损失和建筑物的重置。 ( )

答案：错
解析：
投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含关于损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期间的经济损失。

房地产估价师试题8节 第4节

省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性文件是( )。

A.地方性法规
B.政府规章
C.部门规章
D.自治条例

答案：B
解析：
省、自治区、直辖市和设区的市、自治州的人民政府，制定规章。设区的市、自治州的人民政府制定地方政府规章，限于①城乡建设与管理、②环境保护、③历史文化保护等方面的事项。

商品的耐用程度影响需求价格弹性，商品越是耐用，需求弹性越小。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是需求弹性。商品越是耐用，需求弹性越小。因为消费者一旦购买耐用品，即使它们的价格下降，消费者也不会在短期内重新购置。

(2017真题) 按建设用地的用途分类，可分为（　）。

A.非农业建设用地
B.农业建设用地
C.未利用地
D.其他建设用地
E.临时用地

答案：A,B
解析：
本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。按建设用地的用途分类，可分为非农业建设用地和农业建设用地。

房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照（　）的预征率预缴增值税。

A.3%
B.5%
C.11%
D.14%

答案：A
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

房地产估价报告封面及目录（略）
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
XX商业城部分商铺估价结果报告
一、委托方
XX有限公司（法定代表人、住所略）。
二、估价方
xx房地产估价事务所(法定代表人、住所略）。
三、估价对象
估价对象为XX商业城第三层的部分铺位，gp3001~3009号商铺，总建筑面积为
547.15 m2。
XX商业城位于XX区XX路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
XX商业城为一综合性百货商场。其中1层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。
根据实地查勘及业主介绍，3层铺位（3001~3009号）经营男女装，业主分别与“XX”、“XXX”等品牌商家签订了租赁协议。
四、估价目的
为XX有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场值。
五、估价时点2002年6月20日。
六、价值定义（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
估价人员深人细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在XX区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终估价值。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
十、估价结果
XX有限公司委托评估的位于XX路XX商业城三层的3001~3009号商铺，建筑面积合计为
547.15 m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元(大写:港币叁佰玖拾捌万元整），折合人民币426万元(大写:人民币肆佰贰拾陆万元整)(港币:人民币=1:1.07)。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告应用的有效期（略）
估价技术报告
一、个别因素分析
XX商业城位于XX区XX路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析(略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
(一）运用市场比较法估价
由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价值。具体估价测算过程如下：
1.交易情况修正
可比实例A、B、C均为正常交易的价格，和估价对象情况一致，不进行交易情况修正。
2.交易日期修正
有关统计部门的资料表明，2002年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期修正。
3.个别因素修正
以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异（详述略），故进行个别因素修正。
4.区域因素修正
可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之XX商业城的区域条件略优于可比实例A。
可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之XX商业城的区域条件略劣于可比实例B。
可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之XX商业城的区域条件略优于可比实例C。
具体见表3—38。


5.求取比准价格
平均比准价格单价=(7282+7197+7402)港元/m2+3=7294港元/m2故采用市场比较法估价XX商业城3层3001~3009号商铺的公开市场价值总额为：
547.15 m2X7294港元/m2=3990912港元，取整为399万港元。
(二)运用收益法估价
由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：

资本化率取9%。
(1)估算年租金收入
经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：
该物业客观租金水平取人民币85元/(m2*月）（m2为建筑面积，该费用不包括水电费和物业管理费），则年收益为：85元/(m2*月）X12月=1020元/m2。
(2)计算年出租费用
维修费:按年收益的3%计算，年维修费=1020元/m2X3%=30.6元/m2房产税：建筑物购建价格X70%X1.2%=65.1元/m2保险费:建筑物投保时的购建价格X2.5%0=19.4元/m2
营业税金等:根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为
1020元/m2X16.576%=169.1元/m2则年总费用=(30.6+65.1+19.4+169.1)元/m2=284元/m2
(3)估算年净收益
(1020—284)元/m2=736元/m2
(4)求取收益价格
剩余使用年限为34年，则收益价格单价为：
资本化率取9%。
(1)估算年租金收入
经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：
该物业客观租金水平取人民币85元/(m2*月）（m2为建筑面积，该费用不包括水电费和物业管理费），则年收益为：85元/(m2*月）X12月=1020元/m2。
(2)计算年出租费用
维修费:按年收益的3%计算，年维修费=1020元/m2X3%=30.6元/m2房产税：建筑物购建价格X70%X1.2%=65.1元/m2保险费:建筑物投保时的购建价格X2.5%=19.4元/m2
营业税金等:根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为
1020元/m2X16.576%=169.1元/m2则年总费用=(30.6+65.1+19.4+169.1)元/m2=284元/m2
(3)估算年净收益
(1020—284)元/m2=736元/m2
(4)求取收益价格
剩余使用年限为34年，则收益价格单价为：

(港元：人民币=1 : 1.07)
故采用收益法估价X X商业城第三层3001~3009号商铺的公开市场价值总额为：7 235 港元/m2 X547. 15 m2 =3 958 465港元，取整为396万港元。
七、估价结果确定
将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价值：
最终估价值=(399+396)万港元/2=398万港元综上所述，XX商业城三层3001~3009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。
附件（略）

答案：
解析：
(1)估价对象描述中缺少房地产权利（权益)状况的交代描述。
(2) 土地实物描述不全面。
(3)建筑物实物描述不全面。
(4)可比实例A为酒店三层，C为综合楼三层，与估价对象的可比性应加以说明。
(5)可比实例成交价格未说明币种。
(6)市场比较法区域因素修正方向A、B、C均错（比反了）。
(7)个别因素有差异，但可比实例A、C未作修正。
(8)可比实例B、C的比准价格计算数错误。
(9)租约情况未交代清楚（应考虑租赁协议），租约期内、期外收益没有区别计算，导致租金 水平计算不准确。
(10)收益法中确定租金时，选用的均为比较物业第二层租金，不妥。
(11)确定客观租金，应通过比较调查物业与估价对象各因素的差异后确定。
(12)未考虑正常出租率(空置率）因素。
(13)收益法未分析未来收益变化趋势。
(14)计算年总费用时未说明购建价格的来源及数额。
(15)房产税应按租金收入的12%计算。
(16)营业税等费率取16. 576%，太高。
(17)收益法可获收益年限取34年未作说明。
(18)收益法资本化率确定为9%未说明求取方法和理由。
(19)采用收益法估价的结果计算错误。
(20)缺少确定估价结果的理由说明。
(21)未扣管理费。

房地产估价师试题8节 第5节

预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%。
该宗房地产的合理经营期限为（　　）年。

A、 12
B、 12.5
C、 13
D、 13.5

答案：D
解析：

下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（ ）

A．围墙工程费

B．电力设施工程费

C．居委会用房建设费

D．人防工程费

正确答案：B

某写字楼过去的市场价格为12000元/m2，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/m2。该类写字楼的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%。
该写字楼在第3年末的价格为（ ）元/m2。
A.10800 B.11250 C.11280 D.11750

答案：D
解析：

临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。( )

正确答案：×
[答案] ×  临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。本题叙述的是保本点分析。

在各种保险中，社会保险最能体现（　）职能。

A.分散风险
B.组织经济补偿
C.融通资金
D.分配

答案：D
解析：
本题考查的是保险的职能。在各种保险中，社会保险最能体现分配职能。

房地产估价师试题8节 第6节

按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。则下列有关该宗房地产状况的表述，正确的是（　）。

A、估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高3%
B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%
C、可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D、可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

答案：C
解析：
本题考查的是房地产状况调整的方法。可比实例在其自身状况下的价格×（100/98）×（105/100）＝可比实例在估价对象状况下的价格。可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071。

上述保险合同的当事人有( )。

A、 该商业银行
B、 该财产保险公司
C、 该房地产开发公司
D、 该咨询公司

答案：B,D
解析：

根据有关规定，可以发布房地产广告的是（）。

A.在集体土地上建设的房屋
B.取得预售许可证的商品房
C.经验收不合格的商品房
D.权属有争议的房屋

答案：B
解析：
本题考查的是房地产广告。预售房地产，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。

政策性银行的特征中，其经营目标是为了实现政策性银行的政策目标。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会减少；反之，需求就会增加。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

房地产估价师试题8节 第7节

在毛租情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，因此要在所收取的租金中包括这些费用。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。在毛租情况下，由于业主要支付物业经营过程中的所有费用，因此要在所收取的租金中包括这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。

财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计( )时的折现率。

A、 大于零
B、 等于零
C、 小于零
D、 无关系

答案：B
解析：
此题属于熟悉范畴。根据FIRR的定义。

住房公积金的使用包括职工个人对其住房公积金的使用和住房公积金管理中心对归集的住房公积金的运用两个方面。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化；（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

在通常情况下，（　）出让的地价最低。

A.拍卖方式
B.挂牌方式
C.招标方式
D.协议方式

答案：D
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高；招标方式出让的地价次之；协议方式出让的地价最低。

房地产估价师试题8节 第8节

商业银行的最基本职能是（ ）。

A．充当信用中介

B．变货币收入为货币资本

C．充当支付中介

D．创造派生存款和信用流通工具

正确答案：A
四项都是商业银行的职能，其中，充当信用中介是商业银行的最基本职能。

(2015年真题) 权益性房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有业务的（）。

A.增值收入
B.销售收入
C.自营收入
D.租金收入

答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。

预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。
该宗房地产的收益价格为( )。

A、 129.28万元
B、 128.28万元
C、 127.28万元
D、 126.28万元

答案：A
解析：

在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可，比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2．如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（ ）元/m2。

A．-100

B．-50

C．50

D．100

正确答案：B

《中华人民共和国土地管理法》规定，根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和生活土地。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

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