21年房地产估价师考试试题题库5节 第1节
拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和强制拆迁。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ ）。
A.实行科学合理的施工进度控制安排
B.控制混凝土质量
C.对工程中采用的配套设备进行检验
D.对砌筑工程.装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法
E.对各项施工设备.仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量.计量方面不出现严重误差
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是质量控制。确立施工中控制质量的具体措施主要包括：（1）对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差；（2）控制混凝土质量；（3）对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法，以保证质量符合合同中规定的技术要求。
应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等。 （ ）
正确答案：×
应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素，一般为其中的维费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项目，如果租约约定所需一切费用均由出租人负担，则应全部扣除；如果部分或全部由承租人负担，则出租人所得的租赁收入就接近于净收益，扣除的费用项目应相应减少。
下列情形中，可以不办理土地使用权出让手续的有（ ）。
A．民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局作交通指挥中心
B．林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学作教学楼
C．私有住宅转让后改为副食品加工车间
D．职工已购公有住房首次上市转让
E．国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房
正确答案：AE
经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续的情形有：经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于国家机关用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地；经济适用住房转让后仍用于经济适用住房的；私有住宅转让后仍用于居住的；按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；根据城市规划土地使用权不宜出让的；县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
金融机构在提供资金融通的过程中，还要对贷款项目进行评价。金融机构对项目审查的主要内容包括（ ）。
A．项目基本情况
B．开发商资信水平
C．市场分析结果
D．财务评价指标
房地产业可分为房地产开发经营业和房地产咨询业。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产业的细分。房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业。
《中华人民共和国继承法》规定：遗产分割时，应当为胎儿保留必要的份额。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是自然人、法人和非法人组织。《中华人民共和国继承法》规定：遗产分割时，应当为胎儿保留必要的份额。
21年房地产估价师考试试题题库5节 第2节
挂牌出让国有建设用地使用权，挂牌时间应不少于( )个工作日。
A.5
B.7
C.10
D.15
答案：C
解析：
挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌时间不少于10 个工作日，挂牌期间，土地管理部门可以根据竞买人竞价情况调整增价幅度。
(二)2005年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160m2砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿。经评估确认补偿单价为3200元/m2；现开发商以附近一套156m2的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋现行市价为3600元/m2。2005年8月双方办理了房屋产权调换手续。
在进行产权调换房屋差价结算时，被拆迁人应补交的房屋差价款为( )。
A．64000元
B．49600元
C．12800元
D．14400元
普通商品住宅与别墅之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
一写字楼单元的租赁期为20年，预计第一年净租金收入为4万元，且每年递增6%，年租金均发生在年初，若年折现率为6%，则该写字楼净租金收入的现值为（ ）万元。
A.72
B.75.47
C.76
D.80
答案：D
解析：
本题考查的是复利系数的应用。第一年末净租金收入为A1=4×（1+6%）=4.24万元，该写字楼净租金收入现值为：4+[19×4.24/（1+6%）]=80（万元）。
某宗房地产通过计算：新用途的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润＞现状房地产价值时，应以（ ）为前提进行估价。
A、维持现状
B、装饰装修改造
C、改变用途
D、重新利用
答案：C
解析：
考点:最高最佳利用原则。认为现有房地产改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价。
动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（ ）所需的时间。
A.经营收入抵偿全部投资
B.净收益抵偿全部投资
C.全部现金流入抵偿全部现金流出
D.净收益现值抵偿全部投资
答案：B
解析：
本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。
对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。（ ）
答案：对
解析：
考点:风险分析的一般过程和方法。对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。
21年房地产估价师考试试题题库5节 第3节
某房地产开发项目的会计成本为7000万元，隐成本为3000万元，则该项目的经济成本是（ ）万元。
A、3000
B、4000
C、7000
D、10000
答案：D
解析：
本题考查的是成本理论。经济成本=会计成本（显成本）+隐成本=7000+3000=10000（万元）。参见教材P200。
无权利承受人或不能确定承受人，不能进行注销登记。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别，从而使消费者市场具有（ ）的特点。
A、分散性
B、复杂性
C、伸缩性
D、季节性
答案：B
解析：
本题考查的是消费者市场及其购买对象。消费者市场的特点之一是复杂性，即消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别。
发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，是我国住房市场发展面临的重要任务。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产租赁市场。发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，是我国住房市场发展面临的重要任务。参见教材P38。
下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是( )。
A、 提高抵押贷款利率
B、 降低抵押贷款利率
C、 降低首期付款比例
D、 通货膨胀率上升
答案：A
解析：
因为提高抵押贷款利率；就会抑制业主对房地产的需求，需求的减少则会导致房地产价格下降。
（ ）是物业管理社会化的必要前提。
A.物业的所有权.使用权与物业的经营管理权相分离
B.物业的所有权.使用权与物业的经营管理权相一致
C.物业的所有权.使用权与物业的经营管理权相融合
D.现代化大生产的社会专业分工
答案：A
解析：
本题考查的是物业管理的基本特征。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提。
利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以申请( )登记。
A.预告
B.变更
C.更正
D.异议
答案：D
解析：
《物权法》规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
21年房地产估价师考试试题题库5节 第4节
房地产抵押人不一定是债务人。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为120学时。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。每一注册有效期内即3年内，继续教育的时间为120学时。
按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发（）。
A.规划许可证
B.设计条件通知书
C.选址意见书
D.建设工程许可证
答案：C
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。我国《城乡规划法》规定：以划拨方式提供国有土地使用权的，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书，其他的建设项目不需要申请选址意见书。
某城市2006年房地产投资额统计的统计总体，是指该市2006年全年累计新开工面积的投资总额。 （ )
此题为判断题(对，错)。
利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该 大于（ ）。
A．0
B．1
C．2
D．3
正确答案：C
C利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2，否则，表示项目付息能力保障程度不足。对于出租经营或自营的房地产投资项目，该指标的计算非常重要。
下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（ ）。
A．购买房地产股票
B．购买商铺
C．购买房地产债券
D．购买住房抵押支持证券
答案：B
解析：
房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括开发投资和置业投资两种形式。购买商铺属于置业投资，其他选项都属于间接投资。
下列关于征收土地的表述中，正确的是（ ）。
A．土地补偿费均为该十地被征收前三年平均年产值的6至10倍
B．安置补助费只能发放给安置单位
C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费
D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金
21年房地产估价师考试试题题库5节 第5节
就房地产开发投资来说，投资回报主要表现为（ ）。
A、销售收入
B、收益率
C、利息率
D、开发利润
答案：D
解析：
本题考查的是投资回收与投资回报。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。
(2016年真题) 按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第（n-1）个计息周期的期末。（）
答案：错
解析：
本题考查的是现金流量图。按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第n个计息周期的期末。
某开发商于2013年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2014年4月1日完成规划设计，2014年8月1日取得开工许可证，2016年2月1日项目建成并获发竣工证书，2016年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（ ）。
A.2013年6月1日至2016年2月1日
B.2013年6月1日至2016年8月1日
C.2014年8月1日至2016年2月1日
D.2014年8月1日至2016年8月1日
答案：B
解析：
本题考查的是财务净现值。房地产投资项目选取计算期时，出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。
工业建筑按照建筑层数分类不包括（ ）。
A.单层厂房
B.多层厂房
C.高层混合厂房
D.层次混合厂房
答案：C
解析：
本题考查的是建筑分类。按照建筑层数，可以将工业建筑分为单层厂房、多层厂房和层次混合厂房。
（ ）理论认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。
A.古典学派的储蓄投资决定理论
B.流动性偏好利率理论
C.可贷资金利率理论
D.IS-LM曲线模型的利率理论
答案：B
解析：
本题考查的是利息与利率。流动性偏好利率理论的倡导者是凯恩斯，认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。
一般人通常对土地最直观的认识是( )。
A、 建筑物
B、 水域
C、 田地
D、 大气层
E 地面
答案：C,E
解析：
土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。
谨慎原则主要是评估房地产（ ）时应遵循的原则。
A、抵押价值
B、征收价值
C、现状价值
D、投资价值
答案：A
解析：
本题考查的是谨慎原则。谨慎原则是房地产抵押价值和抵押净值评估应遵循的一项原则。参见教材P171。
