21年房地产估价师考试真题9章 第1章
商品房现售条件与预售条件的不同之处有( )。
A.已通过竣工验收
B.取得建设工程规划许可证
C.取得建设用地使用权证书
D.取得建筑工程施工许可证
E.物业管理方案已落实
答案：A,E
解析：
《商品房销售管理办法》(原建设部令第88 号)规定，商品房现售，必须符合以下条件：——四证(现售：房地产开发企业资质证书；预售：商品房预售许可证)
(1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和④房地产开发企业资质证书；
(2)取得①土地使用权证书或使用土地的批准文件；
(3)持有②建设工程规划许可证和③施工许可证；
(4)已通过竣工验收；
(5)拆迁安置已经落实；
(6)供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施设备具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；
(7)物业管理方案已经落实。
金融的概念延伸到金融资产和金融市场，涉及货币、信用和银行等诸范畴以及它们之间的内在联系。（ ）
此题为判断题(对，错)。
建设工程竣工验收，有（ ）负责组织实施
A工程质量监督机构
B建设单位
C工程监理单位
D房地产开发主管部门
土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地支配权的转让费。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是土地费用。土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。
非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了《商品房预售许可证》。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。
据此背景，回答以下问题：
按照规定，刘某与B房地产开发公司签订的《商品房预售合同》应由( )向有关管理部门进行登记备案。
A、 B房地产开发公司
B、 刘某
C、 刘某与B房地产开发公司
D、 委托房地产经纪公司
关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（ ）。
A、房地产转让估价应评估出租人权益价值
B、续贷抵押估价应评估出租人权益价值
C、房屋征收估价应评估完全产权价值
D、房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值
答案：D
解析：
本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。房地产司法拍卖估价，人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权，即应评估无租约限制价值；未书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，一般评估出租人权益价值，或者同时评估出租人权益价值和无租约限制价值，并作出相应说明，供人民法院选用。参见教材P99。
在评估市场价值时，应遵循的原则包括（ ）。
A.独立客观公正原则
B.谨慎原则
C.合法原则
D.替代原则
E.最高最佳利用原则
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产估价原则概述。市场价值评估应遵循独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。
甲、乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为 40年；乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济。 ( )
房地产开发项目必须符合土地利用总体规划，但是可以不符合年度建设用地计划。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是确定房地产开发项目的原则。确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。
21年房地产估价师考试真题9章 第2章
施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有（ ）签字盖章。
A.注册建筑师
B.注册结构工程师
C.注册建造师
D.注册施工管理师
答案：C
解析：
本题考查的是注册建造师制度。建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。
当人口数量增加时，对房地产的需求就会（ ），房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会（ ），房地产价格也就会下落。
A.减少，减少
B.增加，减少
C.减少，增加
D.增加，增加
答案：B
解析：
本题考查的是人口因素。房地产价格与人口数量的关系非常密切，某一地区（如某个城镇）的人口数量增加时，对其房地产的需求就会增加，房地产价格就会上涨；反之，房地产价格会下降。
对于不可转让的国家公益型房地产不可作为拍卖标的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于房地产投资项目中投资与成本的特点，下列叙述错误的一项是（ ）。
A．在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应 为开发过程中的成本支出
B．以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本 不含建设成本和出租成本
C．以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本 含建设成本和经营成本
D．以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本 包含购买成本和出租成本
正确答案：B
以出租为经营方式的房地产开发投资中，其投资成本含建设成本和出租成本。
发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，是我国住房市场发展面临的重要任务。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场结构。发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，是我国住房市场发展面临的重要任务。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com
城市房屋拆迁估价是评估被拆迁房屋的公开房地产市场价值，应当考虑房屋租赁、查封等影响。（ ）
答案：错
解析：
被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但不包含被征收房屋室内装饰装修的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，（ ）是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。
A．发起者
B．影响者
C．决策者
D．购买者
某房地产开发项目，预期经济收益为10亿元，会计成本4.5亿元，市场上类似项目的正常利润为1.5亿元，则关于该项目成本及利润的相互关系表述正确的有（ ）。
A.该项目预期的显成本为6亿元
B.该项目预期的隐成本为1.5亿元
C.该项目预期的超额利润为4亿元
D.该项目预期的经济成本为4.5亿元
E.该项目预期的经济利润为8.5亿元
答案：B,C
解析：
本题考查的是成本理论。经济成本＝会计成本（显成本）＋正常利润（隐成本）＝4.5＋1.5＝6（亿元）。经济利润（超额利润）＝销售收入－经济成本＝10－6＝4（亿元）。参见教材P200。
甲公司拥有一宗面积为80000m2的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房及10000m2的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。
如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（ ）。
A.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值
B.被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失
C.被拆迁房屋的价值和停产停业损失
D.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失
21年房地产估价师考试真题9章 第3章
政策性银行资金运用以发放中长期贷款为主，贷款利率一般高于同期限的一般金融机构贷款利率。（ ）
此题为判断题(对，错)。
分项最细、定额子目最多的工程建设定额是（）。
A.估算指标
B.概算指标
C.预算走额
D.施工走额
答案：D
解析：
本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。施工定额是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。参见教材P135。
指数平滑法就是把每期资料的重要性用一个权数来代表，然后求出每期资料与对应的权数乘积之和。 （ ）
正确答案：×
加权移动平均法就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。具体说，就是把每期资料的重要性用一个权数来代表，然后求出每期资料与对应的权数乘积之和。
使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2，图上量距应量至0.5mm。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是土地面积量算的基本方法。使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2，图上量距应量至0.2mm。
已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为( )万元。
A．55.0
B．85.6
C．150.0
D．123.6
正确答案：A
[答案] A 1000×5%×(1+7%+3%)＝55(万元)
某宗土地预计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为（ ）万元。
A．158
B．156
C．176
D．178
下列属于建筑物实物因素的有（ ）。
A、开间、进深、楼层
B、电梯、中央空调、集中供热
C、通风、采光、日照
D、风格、色调
E、层高、朝向
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产实物因素。选项A中的楼层属于区位因素；选项E中的朝向属于区位因素。
高层建筑地价分摊的方法有( )。
A．按建筑物价值进行分摊
B．按房地价值进行分摊
C．按土地价值进行分摊
D．按建筑面积进行分摊
E．按楼面地价进行分摊
正确答案：BCD
[答案] BCD
高层建筑地价分摊的方法有：(1)按建筑面积进行分摊；(2)按房地价值进行分摊；(3)按土地价值分摊。
对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房的，免征营业税、房产税。（ )
答案：错
解析：
对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。
21年房地产估价师考试真题9章 第4章
下列情况中会导致房地产价格上升的有（ ）。
A、上调开发商贷款利率
B、限制房地产投机行为
C、城市化的加速发展
D、国际上的政治对立
E、政府制定最高限价
答案：A,C
解析：
考点:制度政策因素。选项BDE均可能降低房地产价格。
下列关于债券发行的表述中，正确的是（ ）。
A、若市场利率低于债券利率，则平价发行
B、若市场利率等于债券利率，则溢价发行
C、若市场利率等于债券利率，则折价发行
D、若市场利率高于债券利率，则折价发行
答案：D
解析：
本题考查的是债券的概念和特征。若市场利率低于债券利率，则溢价发行；若市场利率等于债券利率，则平价发行；若市场利率高于债券利率，则折价发行。
甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙，应当办理（ ）。
A．房屋他项权利登记
B．房屋变更登记
C．房屋转移登记
D．房屋租赁登记备案
正确答案：D
《城市房屋租赁管理办法》(建设部令第42号)(以下简称《租赁管理办法》)对此概念作了细化，规定：“房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法”，即这几种行为也应按照房屋租赁关系进行管理。甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙，属于房屋租赁的形式。
市民王某在市区有一住宅按市场价格正在出租，月租金1000元，按照税收优惠政策规定，问王某缴纳的房产税应是（ ）元/年。
A.1440
B.480
C.540
D.1000
答案：B
解析：
本题考查的是住房租赁税收优惠政策。从2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。1000×12×4%＝480（元/年）。参见教材P261。
某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是( )。
A、 50%
B、 65%
C、 60%
D、 154%
答案：B
解析：
建筑密度＝建筑基底总面积÷建筑用地面积×100%＝65%。
某房地产开发企业向银行贷款3000 万元，期限为2 年，年利率为7.5％。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是（ ）万元。
A．3450.00
B．3466.88
C．3480.67
D．3483.88
答案：A
解析：
本题按单利计息。已知P=3000 万元，n=2×12=24，i=7.5％／12=0.625％，则该企业支付的本息总额=P+P×i×n=3000+3000×0.625％×24=3450（万元）。
关于假设开发法中的动态分析法运用的说法，正确的有（ ）。
A、各项收入，支出均为价值时点房地产市场状况下的值
B、在抵押估价中一般采用“被迫转让前提”
C、不需要单独计算投资利息
D、不考虑预售和延迟销售的影响
E、测算后续开发利润时，要求利润率与其计算基数相匹配
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。选项A错误，各项收入、支出发生的时间不同，动态分析法下，将各项收入、支出折算到价值时点上；选项D错误，动态分析法要考虑预售和延迟销售的影响。参见教材P340。
（ ）是指消费者在某特定时期内和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某种商品成劳务的数量。
A．供给
B．需求
C．购买能力
D．购买欲望
过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。（ ）
答案：对
解析：
考点:制定物业管理计划。过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升；而低于市场租金水平的租金，虽然可能使出租率达到100％，但可获得的总租金收入并不一定理想。
21年房地产估价师考试真题9章 第5章
下列关于股票、债券与基金的表述，正确的是（ ）。
A.债券的收益小于股票，大于基金
B.基金的风险大于股票，小于债券
C.与股票投资不同，开放式基金不可以随时增减
D.股票的持有人是股份公司的股东，有权参与公司管理
答案：D
解析：
本题考查的是投资基金证券与股票、债券的区别。股票、债券、基金的收益和风险从小到大为：股票＞债券＞基金；开放型基金可随时增减。参见教材P296。
（ ）是以列表形式反映某种商品价格与该商品供给量之间关系的表格。
A.供给表
B.供给图
C.供给曲线
D.变动曲线
答案：A
解析：
本题考查的是供给及其变动。供给表是以列表形式反映某种商品价格与该商品供给量之间关系的表格。
某开发企业申请贷款6000万元，由其拥有的商品房做抵押，该企业信用等级为AA级，贷款期限2年，投资项目为AA级，则该贷款综合风险额为（ ）万元。
A、1260
B、2520
C、1470
D、1050
答案：A
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。某笔贷款风险额=某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数。企业的信用等级为AA级企业为50%，用商品房抵押的为50%，中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%，项目风险等级为AA级的为70%，所以贷款风险额=6000×50%×50%×120%×70%=1260万元。参见教材P333。
房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ ）的极限值。
A.利润为零
B.允许的最低经济效益指标
C.最大费用
D.最大利润
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。选项A为保本点。临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值。参见教材P219。
砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（ ）的砖。
A.5％
B.15％
C.20％
D.25％
答案：B
解析：
本题考查的是墙。砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于15％的砖。
对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是（ ）。
A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入
B.现金流入都包括销售收入和销售税费
C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用
D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本
答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项B直接出售的才有销售收入，如果是出租后出售的，称为转售收入；选项C错误，开发-持有出租-出售模式不存在购买成本；选项D错误，开发-持有出租-出售模式不存在购买成本、购买税费。参见教材P147～148。
甲某与客户丁某在收到补缴税费通知后向房地产管理部门申请复核，要求（ ）重新评估。
A．房地产管理部门
B．甲某
C．丁某
D．房地产评估机构
乡镇企业的用地只有在下列( )情况时，才可以抵押。
A、 乡镇企业属于集体企业
B、 申请破产
C、 和乡镇企业的建筑物同时抵押
D、 经过乡镇政府主管部门批准后
答案：C
解析：
《担保法》规定：“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”
保留价也称为拍卖底价，是竞买人对拍卖师报出的价格的应允。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。保留价也称为拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价。
21年房地产估价师考试真题9章 第6章
2010 年某房地产开发企业销售收入等于经济成本时，该开发企业（ ）。
A．获得了正常利润
B．获得了经济利润
C．获得了超额利润
D．年净利润为零
答案：A
解析：
经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。
运用( )估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。
A、 抽检法
B、 平滑法
C、 指数加权法
D、 市场法
答案：D
解析：
运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。
房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ ）的极限值。
A．利润为零
B．允许的最低经济效益指标
C．最大费用
D．最大利润
监护主要有法定监护、指定监护、遗嘱监护、自愿监护。（ ）
此题为判断题(对，错)。
用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（ ）。
A．空间直线距离
B．交通路线距离
C．交通时间距离
D．经济距离
答案：A
解析：
A项，空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区（如山地城市），它往往会失去意义，一般不宜采用；B项，交通路线距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况（包括路面、交通流量等状况）、交通管制等的影响，虽然距离不远，但通达性可能不好，特别是在时间对人们越来越宝贵的情况下；Ｃ项，交通时间距离从理论上讲更为科学，但在实际中往往被误用而产生误导，原因主要是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间；Ｄ项，经济距离是更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。
职工与单位解除劳动关系并出国定居，可以提取住房公积金。（ ）
答案：对
解析：
住房公积金提取，是指缴存职工符合住房消费提取条件或丧失缴存条件时，部分或全部提取个人账户内的住房公积金存储余额的行为。职工有下列情形的，可以申请提取个人账户内的住房公积金存储余额：①购买、建造、翻建、大修自住住房的；②偿还购建自住住房贷款本息的；③租赁自住住房，房租超出家庭工资收入一定比例的；④离休、退休和出境定居的；⑤职工死亡、被宣告死亡的；⑥享受城镇最低生活保障的；⑦完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；⑧管委会依据相关法规规定的其他情形。
商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于开发投资行为。
答案：错
解析：
商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。
(2014真题) 代理人超越代理权，被代理人知道后未作任何表示，由此引起的民事责任被代理人也应承担。（）
答案：对
解析：
本题考查的是代理。超越代理权，被代理人知道而未作否认表示的，视为同意。代理人和被代理人负连带责任。
下列风险中，属于个别风险的是（ ）。
A．购买力风险
B．市场供求风险
C．政策风险
D．比较风险
正确答案：D
比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。购买力风险是一干扰项，杜撰的。
21年房地产估价师考试真题9章 第7章
业主大会做出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经（ ）通过。
A．与会业主所持投票权1/2以上
B．全体业主所持投票权1/2以上
C．与会业主所持投票权2/3以上
D．全体业主所持投票权2/3以上
正确答案：D
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业管理企业，专项维修资金使用，续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
某企业一幢6层办公大楼于2年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。现委托甲房地产估价机构评估拍卖底价。
1.若选择收益法和比较法评估拍卖底价，简述各自的技术路线。
2.法院应如何确定拍卖底价若第一次流拍，怎样处理
答案：
解析：
1.收益法技术路线：因为该大楼已经出租，在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用比较法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。
比较法技术路线：找相似的可比实例，进行相应的房地产交易情况修正、市场状况修正和房地产状况修正，得到比较法的价值。因拍卖属于公开市场价值，是不考虑抵押情况的价格。但应做限期变现偿债因素分析。
2.人民法院确定的保留价；第一次拍卖的保留价等于评估价；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
一般而言，如果商品的替代品数目越多，则该商品的需求（ ）。
A.越富有弹性
B.需求弹性越小
C.越缺乏弹性
D.完全无弹性
答案：A
解析：
本题考查的是需求弹性。一般而言，如果商品的替代品数目越多，则该商品的需求越富有弹性。
某市2017年新开工的房屋建筑面积为90万㎡，2016年未完工转入2017年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡，2017年竣工的房屋建筑面积为80万㎡，那么，2017年该市房屋的平均建设周期为（ ）。
A.0.5年
B.1.5年
C.2年
D.3年
答案：B
解析：
本题考查的是平均建设周期指标的计算。平均建设周期=房屋施工面积/报告期竣工面积=（报告期新开工面积+上期开工跨入报告期继续施工的面积+上期已停建、在报告期内恢复施工的面积）=（90+30）/80=1.5（年）。P40～41。
下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（ ）。
A.增加土地供应量
B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价
C.制定最低限价
D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机
答案：C
解析：
本题考查的是房地产价格的影响因素。抑制房地产价格的措施是多种多样的，它们控制房地产价格上涨或导致房地产价格下降的速度和幅度不尽相同，例如：（1）在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或加大、加快房屋建设，以增加房地产供给；（2）规定房地产开发企业按照合理的房地产开发成本和利润率来定价；（3）制定最高限价，规定出售房地产的价格不得突破此价格；（4）采取金融、税收、限购等政策措施遏制房地产投机，抑制或稳定房地产价格。P138。
拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有（ ）。
A．委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人
B．委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错
C．拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质
D．买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵
E．买受人的误解可能直接导致拍卖标的瑕疵
甲方(开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建筑两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5屋，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
确定评估结论的依据应是（ ）。
A.以1 500万元作为评估值
B.以（1 400+1580)÷2=1490万元作为评估值
C.以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值
D.以1993年7至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值
在城市规划中，地下建筑面积通常计算容积率。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
自 2010 年 9 月 27 日起，对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税。（ ）
答案：对
解析：
为支持公共租赁住房建设和运营，自 2010 年 9 月 27 日起执行下列税收优惠政策，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善：①对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。②对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。③对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。④对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额 20％的，免征土地增值税。⑤企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额 12％以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。⑥对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。
21年房地产估价师考试真题9章 第8章
当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（ ）。
A、毛租
B、净租
C、潜租
D、直租
答案：B
解析：
本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”。参见教材P353。
收付实现制是指，凡是当期已经实现的收入和已经发生或应负担的费用，无论是否收付，都应该作为当期的收入和费用，计入利润表。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是会计基础。权责发生制是指凡是当期已经实现的收入和已经发生或应负担的费用，无论是否收付，都应该作为当期的收入和费用，计入利润表。
房地产市场结构包括（ ）。
A．总量结构
B．区域结构
C．产品结构
D．供求结构
E．资金结构
2016年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。
2017年，甲房地产开发企业以自身信用，按法定程序，公开发行期限为1年的债券，为新项目募集资金。直至2017年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2018年初，李某与甲企业签订房地产买卖合同，合同标的为甲公司于2017年中旬开工的商品住宅。
该规划地块的容积率为（ ）。
A.3.8
B.4.8
C.5.2
D.6.4
答案：B
解析：
本题考查的是控制性详细规划。
规划地块容积率＝总建筑面积/规划地块用地面积＝（200000－4×1800＋50000）/50000＝4.856。参见教材P34。
某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积4500m2,代征地面积500m2,规划建筑面积为15000m2。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调査，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/m2,且按每月1%递增，平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。
若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（）。
A.成本法和假设开发法采用的投资利润率相同
B.成本法采用的投资利润率高于假设开发法的投资利润率
C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率
D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较
在（ ）中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。
A.市级购物中心
B.地区购物商场
C.居住区商场
D.邻里服务性商店
答案：A
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。
拍卖人不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，但可委托他人代为竞买。（ ）
正确答案：×
拍卖人及其工作人员不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，并不得委托他人代为竞买。
某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。
请计算该建筑物的现时价值。（12分）
答案：
解析：
（1）计算重新购建价格C总：
方法一：
首先，计算单价
①建筑安装成本：1200元/m2；
②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；
③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；
④销售费用：C×3%；
⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；
⑥销售税费：C×6.5%；
⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；
⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。
其次，计算总价
①建安成本：1200×30000=3600（万元）；
②专业费用：3600×8%=288（万元）；
③管理费用：（3600+288）×3%=116.64（万元）；
④销售费用：C总×3%；
⑤投资利息：（3600+288+116.64+3%C总）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（3600+288+116.64+3%C总）×40%×［（1+6%）0.5－1］=266.79+0.2%C总；
⑥销售税费：C总×6.5%；
⑦投资利润：（3600+288+116.64+3%C总）×35%=1401.624+1.05%C；
⑧重新购建价格：C总=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+3%C总+266.79+0.2%C总+C总×6.5%+1401.624+1.05%C总；
解得：C总=6356.394万元。
方法二：
重新购建价格C=［1200×（1+8%）×（1+3%）+C×3%］×60%×（1+6%）1.5+1200×（1+8%）×（1+3%）+C×3%×40%×（1+6%）0.5+C×6.5%+［1200×（1+8%）×（1+3%）+C×3%］×35%。
解得：C=2118.798（元/m2）；
则重新购建总价格为：2118.798×30000=6356.394（万元）。
（2）计算折旧：
①可修复费用：35万元；
②装修折旧费：500×1/5×3=300（万元）；
③设备折旧费：200×1/10×3=60（万元）；
④长寿命项目折旧费：（6356.394+35－500－200）×1/60×3=281.069（万元）；
⑤缺乏电梯的功能折旧费：（32×85％－30×80%）×12×3/8%×［1－1/（1+8%）57］－（180+60）=1182.085（万元）；
⑥功能过剩引起的折旧费：1/8%×［1－1/（1+8%）57］=12.344（万元）。
（3）计算建筑物现值：
V=6356.394－35－300－60－281.069－1182.085－12.344－40=4445.90（万元）。
工程造价是指建设工程的市场价格。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试真题9章 第9章
买者和卖者的数目都必须相当多时才不至于使买者或卖者的个别因素影响价格，其形成的价格才可能是（ ）。
A．交换价格
B．竞争价格
C．市场价格
D．正常成交价格
以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括（ ）。
A．土地出让权
B．征地拆迁费
C．基础设施建设费
D．土地转让费
E．契税
下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是( )。
A.城市规划的制定
B.城市规划的实施和管理
C.城市规划的监督检查
D.城市规划法律规范的制定
答案：D
解析：
城市规划管理系统由以下四个子系统组成：
(1)城市规划决策系统。即城市规划的组织编制和审批管理系统，主要负责制定城市规划。
(2)城市规划执行系统。即城市规划实施管理系统，是围绕从建设工程的计划、用地到建设而开展的，管理工作贯穿于建设的全过程。
(3)城市规划反馈系统。即城市规划实施的监督检查管理系统，主要负责建设工程规划批后管理和查处违法用地、违法建设两项管理工作。
(4)城市规划保障系统。城市规划法律规范的制定是保障系统的主要内容。
实际估价中，估价对象范围的界定包括（ ）的界定。
A．实物构成范围
B．权益范围
C．空间范围
D．时间范围
E．影响范围
答案：A,B,C
解析：
在实际估价中，要特别注意估价对象范围的界定，包括实物构成上的范围（如是否包括建筑物内的家具、电器、机器设备等动产）、权益上的范围（如是否包括特许经营权、债权债务）、空间上的范围（如坐落、四至、高度、深度）。
若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。
A．78%
B．85%
C．117%
D．150%
正确答案：A
房地产广告中含有价格的，应清楚地表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格的有效期限。 ( )
某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（ ）。
A．2.4%
B．3.0%
C．3.8%
D．7.2%
下列土地符合免征城镇土地使用税的包括（ ）。
A.国家机关自用的土地
B.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地
C.宗教寺庙自用的土地
D.公园开展出租经营用的土地
E.直接用于农.林.牧.渔业的生产用地
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是城镇土地使用税。公园自用的土地可免征城镇土地使用税。
从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有（ ）。
A．投资利润率
B．通货膨胀率
C．投资风险
D．经济增长率
E．存款准备金率
答案：A,B,C
解析：
资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：①投资利润率，即单位投资所能取得的利润；②通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；③风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。
