2021房地产估价师考试真题5节 第1节
反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的报表是财务计划现金流量表。（ ）
答案：对
解析：
房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表。基本报表包括：①现金流量表；②财务计划现金流量表；③利润表；④资产负债表。其中，财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
某项目未考虑通贷膨胀情况下，其收益率为18.27%，当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为（ ）。
A．11.38%
B．12.64%
C．15.46%
D．16.22%
正确答案：B
由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%
集体土地未经依法（ ）不得出让。
A．征用
B．征收
C．批准
D．备案
答案：B
解析：
建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的一般含义规定集体土地不经征收不得出让。
下列关于保险合同的主体的下列说法有误的一项是（ ）。
A．保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人
B．被保险人和受益人由投保人在合同中指定
C．保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方
D．投保人可以是法人，也可以是自然人
正确答案：B
受益人或者由被保险人指定，或者为被保险人法定的合法继承人。在任何情况下，都不允许投保人指定受益人，即使投保人与被保险人为同一人，也只能以被保险人的身份指定受益人。
建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产权益的含义。房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
2021房地产估价师考试真题5节 第2节
路线价法，实际上是一种比较法，在求取路线价法时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整和房地产状况调整。（）
答案：错
解析：
本题考查的是路线价法概述。交易情况和房地产市场状况在确定路线价时已经考虑了，所以计算估价对象价格时，只有进行房地产状况调整即可。
保险合同的客体为（ ）。
A．保险人
B．保险标的
C．保险金额
D．被保险人
正确答案：B
保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益或者人的生命或身体，即体现保险利益的保险标的。
下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（ ）。
A、发行公司债券
B、权益型房地产投资信托基金
C、发行股票
D、商业银行贷款
答案：A
解析：
本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。选项B、C属于权益融资；选项D，银行贷款属于债务融资，但不能公开交易。参见教材P298。
房地产投资决策中常见的期权问题不包括（ ）。
A、等待投资型期权
B、放弃型期权
C、机会型期权
D、成长型期权
答案：C
解析：
本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。房地产投资决策中常见的期权问题包括等待投资型期权、放弃型期权、成长型期权。
根据下列材料，回答{TSE}题：
某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。(2006年试题)
你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?
正确答案：
经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。(2分)(说明：答出出具估价委托书或签订估价合同，均给1分)
通过拆迁人委托。
2021房地产估价师考试真题5节 第3节
(2012真题) 房屋租赁期内，房屋所有权人转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。（）
答案：对
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。买卖不破租赁。房屋租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。
某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（ ）元。
A．34000．00
B．83265．38
C．87867．78
D．91022．12
国家和地方重点项目，如不适宜公开招标的，经批准可以进行邀请招标。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2014真题) 李某先后向张某、王某借款及通过银行贷款购买了一套住房，并按要求将住房抵押给银行，办理了抵押手续。若李某不能履行债务，则房屋拍卖后的清偿顺序是（）。
A.银行、张某、王某依次受偿
B.张某、王某、银行依次受偿
C.银行优先受偿，其次张某和王某同时受偿
D.张某和王某同时优先受偿，其次银行受偿
答案：C
解析：
本题考查的是物权的效力。抵押贷款是指按一定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。当债务人不能履行债务时，债权人（贷款人）有权依照法律规定处置抵押财产并优先受偿。可以抵押的财产主要有房地产等。
房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2。(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为( )元/m2。
A、 3300
B、 3324
C、 3335
D、 3573
2021房地产估价师考试真题5节 第4节
(2012真题) 根据《物权法》，最高额抵押权设立前已经存在的债权不能转入最高额抵押担保的债权范围。（）
答案：错
解析：
本题考查的是最高额抵押权。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的范围。
针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，属于房地产市场的（ ）。
A、供求结构分析
B、产品结构分析
C、区域结构分析
D、投资结构分析
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场结构。供求结构，针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判別供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。
报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（ ）。
A.报酬率是投资回收与投入资本的比率
B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高
C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率
D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
答案：D
解析：
本题考查的是报酬率的实质。报酬率是投资回报与所投入资金的关系，选项A错误，应该投资回报。投资回收只是保本。选项B错误，风险大，风险报酬高。二者是正比关系。选项C错误，能获得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低。土地投资可靠，风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。
房屋租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移，原租赁合同( )。
A.对承租人和新房主继续有效
B.对承租人和新房主无效
C.对承租人继续有效，对新房主无效
D.对承租人无效，对新房主继续有效
答案：A
解析：
优先效力。又称为物权的优先权，包括：
①就同一标的物，物权和债权并存时，物权优先于一般的债权。当然，“物权优先于债权”也有例外，《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”即所谓“买卖不破租赁”。
从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（ ）等。
A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C．有租约限制的房地产
D．未来状况下的房地产
E．共有的房地产
2021房地产估价师考试真题5节 第5节
某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（）元/平方米。
A.98
B.102
C.108
D.116
答案：A
解析：
本题考查的是按开发程度划分的种类。五通一平指道路、水（给水和排水）、电力、通信等基础设施条件及场地平整。道路20＋供水14＋排水16＋供电25＋通信8＋场地平整15＝98元/平方米。
平均层数指各种住宅层数的平均值，一般按各种住宅层数建筑面积与基底面积之比进行计算。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是居住区规划的技术经济分析。平均层数指各种住宅层数的平均值，一般按各种住宅层数建筑面积与基底面积之比进行计算。
下列不能够用于投资资本金的是（ ）。
A、工业产权
B、非专利技术
C、土地使用权
D、借款
答案：D
解析：
本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。借款是债务性资金。
某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（ ）年。
A.0.5
B.1.0
C.1.5
D.2.0
答案：D
解析：
本题考查的是房地产市场指标。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（600+200）/400=2。
收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。
A．预期未来收益
B．预期收益能力
C．预期价格高低
D．预期价格涨落
正确答案：A
[答案] A
收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。
