2021房地产估价师考试题免费下载5篇 第1篇
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款 1 亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为 15000 平方米，其中：已被人民法院预查封 1000 平方米。经批准可预售的建筑面积为 14000 平方米，其中：有 3000 平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。
为准确获得已办理商品房预告登记的信息，丙机构应通过（ ）确定。
A.调查该项目购房人
B.查询该项目的房屋登记簿
C.要求甲公司出具其预告登记证明
D.查询甲公司已备案的商品房预售合同
答案：B,C
解析：
《物权法》第 20 条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。房屋登记是指，不动产登记机构依法将房屋建筑物、构筑物权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为，如房屋所有权登记、房屋抵押权登记、预购商品房预告登记。
对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，绝对不能采用假设开发法估价。（ ）
答案：错
解析：
考点:假设开发法适用的估价对象。可以做经推测的最可能规划条件下的假设前提下的房地产价值评估。
下列关于房地产投资特性的说法中，正确的是（ ）。
A、区位选择异常重要
B、适用于短期投资
C、变现性好
D、不易产生资本价值风险
答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资概述。房地产投资的特性包括：（1）区位选择异常重要；（2）适于进行长期投资；（3）需要适时的更新改造投资；（4）易产生资本价值风险；（5）变现性差；（6）易受政策影响；（7）依赖专业管理；（8）存在效益外溢和转移。参见教材P7～9。
在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（ ）。
A、收入水平变化
B、政府税收政策的影响
C、消费品位变化
D、获得金融机构融资的难易程度
E、未来预期收益变化
答案：A,B,C,E
解析：
考点:房地产市场的功能。引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化、政府税收政策的影响、收入水平变化或消费品味变化、原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。
王某已有一套住房，2006 年又接受赠与一套价值为100 万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5 万元。2012 年7 月1 日，王某将该住房以125 万元转让，应缴纳个人所得税（ ）万元。
A．0
B．4
C．24
D．25
答案：C
解析：
受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20％的适用税率计算缴纳个人所得税。本案例，王某应缴纳个人所得税=（125－5）×20％=24（万元）。
在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是（ ）。
A．对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性
B．对估价对象进行实地查看
C．了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况
D．将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
E．拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片
下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有（ ）。
A、周边土地出让出现“地王”
B、家庭规模小型化
C、下调贷款利率
D、GDP增速放缓
E、城镇化速度减慢
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产价格的影响因素。选项A正确，在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，例如建设用地使用权出让中新出现一块“地王”，会马上导致其周边的房价上涨；选项B正确，随着家庭的小型化，即使人口总量不增加，所需的住宅总量将会增加，住宅价格有上涨趋势；选项C正确，从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。参见教材P137、145。
根据《物权法》，下列财产中，可以设定抵押的是( )。
A.国有土地所有权
B.村办企业的厂房
C.集体土地所有权
D.被查封的房屋
答案：B
解析：
《物权法》规定，债务人或者第三人有权处分可以抵押的财产有：①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；④生产设备、原材料、半成品、产品；⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器；⑥交通运输工具；⑦法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将上列财产一并抵押。
2021房地产估价师考试题免费下载5篇 第2篇
某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4％等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（ ）元。
A.3853.10
B.3868.52
C.3883.99
D.4187.36
答案：B
解析：
本题考查的是复利计算。最后一个月的还款额=3044.54×（1+0.4%）^5×12+1-1=3868.52（元）。
财务会计是将单位发生的经济活动加工成会计信息，会计信息处理程序包括（ ）。
A.会计假设
B.会计确认
C.会计计量
D.会计记录
E.会计报告
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是会计信息处理程序。财务会计是将单位发生的经济活动加工成会计信息，会计信息处理程序包括确认、计量、记录、报告四个环节。
收益法估价的操作步骤有( )。
A．搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料
B．预测估价对象的未来收益
C．求取报酬率或资本化率、收益乘数
D．选用适宜的收益法公式计算收益价格
E．修正最终的收益价格
正确答案：ABCD
[答案] ABCD
运用收益法估价一般分为下列四个步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；②预测估价对象的未来收益(如净收益)；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算收益价格。
下列关于房地产估价机构的表述正确的是（ ）。
A.合伙形式的评估机构，应当有两名以上评估师
B.采取公司形式的评估机构，应当有八名以上评估师
C.二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务
D.一级和二级资质房地产估价机构可以设立分支机构
E.估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。参见教材P183。
房地产抵押估价报告应用有效期从（ ）起计，不得超过一年。
A.估价时点
B.估价委托日
C.估价报告出具日
D.估价开始作业日
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计算，不得超过一年。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。
以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为( )。
A.签订估价委托合同之日
B.发放抵押贷款之日
C.完成估价对象实地查看之日
D.未来处置抵押房地产之日
利用价值工程理论，提高工程建设项目价值可行的方法是（ ）。
A.功能提高小于费用提高
B.功能下降小于费用下降
C.功能下降大于费用下降
D.功能不变，费用増加
答案：B
解析：
本题考查的是工程造价控制的基本原理和方法。利用价值工程理论，提高价值的方法有：（1）功能提高，费用不变；（2）功能不变，费用降低；（3）功能提高，费用下降；（4）功能提高大于费用提高；（5）功能下降小于费用下降。
只要商品的销售收入能够补偿经济成本，厂商就一定能够获得正常利润。（ ）
答案：对
解析：
广义而言，正常利润包括企业主自有资本的利息、使用自有土地的地租、自己直接经营管理企业所应得的薪金等；狭义而言，正常利润是指企业主经营管理自己的企业所应获得的薪金。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。
2021房地产估价师考试题免费下载5篇 第3篇
(2017年真题) 某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）年。
A.0.5
B.1.0
C.1.5
D.2.0
答案：D
解析：
本题考查的是供给指标。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（600+200）/400=2。
监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于（ ）的工作内容。
A．物业管理
B．设施管理
C．资产管理
D．组合投资管理
某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。
A．45
B．50
C．52
D．55
正确答案：C
[答案] C
建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。
某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为（ ）元/㎡。
A．4395
B．4486
C．4636
D．4850
商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资概述。根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非营利机构投资、企业投资和个人投资。不同投资主体的投资目的有显著差异，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住宅投资等。
(2015真题) 承租人转租商品房屋的，应至少征得出租人的口头同意。（）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房屋转租。《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。
在不同的地域，房地产也有不同的名称，我国香港地区，通常称房地产为（ ）。
A、不动产
B、物业
C、楼盘
D、房屋
答案：B
解析：
本题考查的是房地产的含义。中国香港地区通常使用“物业”这个词，香港所讲的物业实质上是房地产。
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定已设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试题免费下载5篇 第4篇
商品房前期物业管理的委托方为房地产开发企业。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（ ）。
A．建筑密度
B．建筑控制高度
C．建筑色彩
D．建筑红线后退距离
E．容积率
正确答案：ABDE
规定性指标一般包括以下各项：(1)用地性质。(2)用地面积。(3)建筑密度。(4)建筑控制高度。(5)建筑红线后退距离。(6)容积率。(7)绿地率。(8)交通出入口方位。(9)停车泊位及其他需要配置的公共设施。
指导性指标一般包括以下各项：(1)人口容量。(2)建筑形式、体量、色彩、风格要求。(3)其他环境要求。
下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。
A.150.8
B.160.8
C.170.8
D.180.8
答案：B
解析：
本题考查的是计算临街土地的价值。
前街影响深度＝总深度×前街路线价÷（前街路线价＋后街路线价）＝175×320÷（320＋240）＝100（英尺）。后街影响深度＝总深度×后街路线价÷（前街路线价＋后街路线价）（或用：总深度-前街影响深度）＝175×240÷（320＋240）＝75（英尺）（＝175-100）。
总价＝前街路线价×前街临街深度价格修正率×临街宽度×前街影响深度＋后街路线价×后街临街深度价格修正率×临街宽度×后街影响深度＝320×100%×30×100＋240×120%×30×75＝160.8（万元）。
由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；没有违法所得的可处1万元以下罚款的情形有（ ）。
A．同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的
B．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的
C．以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的
D．准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的
E．两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的
国际上通常采取的住房保障方式不包括（ ）。
A.政府直接建房
B.对住房投资人减税
C.鼓励赢利机构建房
D.对住房承租人补贴
答案：C
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。国际上形成了以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式，以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非营利机构的建房方式，以及各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。
因土地使用权届满，权利人需要到登记机关办理（ ）。
A．转移登记
B．变更登记
C．初始登记
D．注销登记
正确答案：D
注销登记是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。
有关H公司购房，下列说法错误的有（ ）。
A．H公司应缴纳营业税40万元
B．H公司应缴纳契税20万元而非32万元
C．担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保
D．合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效
房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有2 名以上注册房地产估价师
答案：错
解析：
一级房地产估价机构设立分支机构应当符合下列条件：
1.名称采用“房地产估价机构名称+分支机构所在地行政区划名+分公司(分所)”的形式；
2.分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3 年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师；
3.在分支机构所在地有3 名以上专职注册房地产估价师；
2021房地产估价师考试题免费下载5篇 第5篇
根据消费者（ ）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。
A.购买行为
B.购买习惯
C.购买动机
D.购买心理
答案：A
解析：
本题考查的是消费者市场及其购买对象。根据消费者购买行为的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。P127。
下列取得房屋的行为中，属于应缴纳契税的是（ ）。
A．子女继承取得房屋
B．以获奖方式取得房屋
C．接受赠与境外别墅
D．住房所有权更正为夫妻共有
答案：B
解析：
《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。转移土地、房屋权属是指下列行为：①国有土地使用权出让；②土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；③房屋买卖；④房屋赠与；⑤房屋交换。下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：①以土地、房屋权属作价投资、入股；②以土地、房屋权属抵债；③以获奖方式承受土地、房屋权属；④以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
开发完成后用于出售的房地产通常采用（ ）测算开发完成后的房地产价值。
A.比较法
B.收益法
C.成本法
D.长期趋势法
E.推测法
答案：A,D
解析：
本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测
业主委员会的职责包括选聘、解聘物业管理企业（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（ ）的不同进行划分的。
A.物业用途类型
B.投资对象存在形式
C.房地产投资主体
D.房地产业经济活动类型
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资概述。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。
下列说法不正确的是（ ）。
A．完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离
B．共同共有与按份共有的最显著区别存于：共同共有是平等地共有
C．不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等
D．建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利．视为一并转让
正确答案：B
共同共有与按份共有的最显著区别存于：共同共有是不确定份额的共有。
债券的基本要素包括债券( )。
A.利率
B.价格
C.持有人
D.偿还期限
E.票面价值
答案：A,B,D,E
解析：
要包括发行主体的名称、发行时间、债券类别以及批准单位及批准文号等。
剩余技术有（ ）。
A、市场剩余技术
B、土地剩余技术
C、建筑物剩余技术
D、房地产剩余技术
E、抵押贷款剩余技术
答案：B,C,E
解析：
考点:剩余技术。剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。
