2021房地产估价师每日一练8辑 第1辑
因原材料价格上涨和工资增加引起的通货膨胀，属于需求拉上型通货膨胀。（ ）
答案：错
解析：
本题考查通货膨胀。成本推动型通货膨胀。是指在商品和劳务供给不变的情况下，因生产成本提高而引起的物价总水平上涨，而原材料价格上涨和工资增加是生产成本提高的主要原因。P245。
估价中的不同意见记录（ ）。
A.应作为估价资料保存
B.不应作为估价资料保存
C.由估价机构决定是否保存
D.依委托人的意见决定是否保存
答案：A
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价中的不同意见记录应作为估价资料保存
从1996—2001年，某市商品房销售量分别为50、60、80、100、120、150万㎡，若以1996年为基期，则2001年该市商品房销售量的定基增长速度为( )％。
A.100
B.200
C.300
D.400
答案：B
解析：
定基发展速度=计算期发展水平/固定基期发展水平×100%=150÷50=300%。定基增长速度+1(或100%)=定基发展速度。定基增长速度=定基发展速度-1=300%-1=200%。
根据《城市房地产装让管理规定》，下列房地产中，不得转让的有( )。
A.已抵押的
B.已查封的
C.未取得房屋权属证书的
D.土地是划拨方式取得的
E.未取得土地使用权证书的
答案：B,C,E
解析：
《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》规定，下列房地产不得转让：
(1)达不到下列条件的房地产不得转让。
以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，①属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书。
(2)司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。司法机关、行政机关依法裁定、决定限制房地产权利，如查封、限制转移等。在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该房地产。
(3)依法收回土地使用权的。
(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。
(5)权属有争议的。
(6)未依法进行登记领取权属证书的。产权登记是国家依法确认房地产权属的法定手续，未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。
(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。
由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。
商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100平方米，对房屋面积差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为（ ）平方米的，购房人有权退房。
A.97
B.103
C.105
D.A、B均可以
答案：C
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。按套内建筑面积计价，套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积任何一个的误差比绝对值超过3%的，买受人就有权解除合同。
房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于( )不同。
A．变动成本的设置
B．销售收入的不同
C．固定成本的设置
D．平衡点的设置
正确答案：D
[答案] D 房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置不同。
某宗土地预计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为( )万元。
A．158
B．156
C．176
D．178
正确答案：D
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（ ）等。
A．图书馆
B．钢铁厂
C．空置的写字楼
D．单纯的建筑物
E．加油站
正确答案：ABD
只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
2021房地产估价师每日一练8辑 第2辑
己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2。若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（）元/m2。
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
答案：D
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。这种房地产的年收益总是一样的。
先算年收益，
解得a＝326.97。
再用年收益转变为需要计算的年期的收益价格
注意：报酬率如果不同，就带入各自不同的报酬率。参见教材P224。
商品房预售合同的主要内容不包括（ ）。
A、人均面积分摊
B、面积差异处理方式
C、前期物业管理
D、商品房质量及保修责任
答案：A
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。商品房预售合同主要内容：合同当事人；商品房基本状况；商品房价款；商品房交付条件与交付手续；面积差异处理方式；规划设计变更；商品房质量及保修责任；合同备案与房屋登记；前期物业管理；其他事项，业主共有部分约定、配套设施约定、争议解决方式等。参见教材P132。
以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（ ）。
A、建筑安装工程费
B、国有土地使用权出让金
C、土地开发成本
D、公共配套设施建设费
E、土地增值收益或溢价
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是土地费用。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成。参见教材P259。
某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（ ）。
A、9.38%
B、12.50%
C、15.63%
D、20.83%
答案：C
解析：
本题考查的是资本金净利润率。资本金净利润率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金=1000×（1-25%）/（8000×60%）=15.625%。参见教材P199。
在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。( )
此题为判断题(对，错)。
（ ）通常是构成城市居住区的基本单位。
A．居住小区
B．居住组团
C．胡同
D．四合院
(2017真题) 下列建筑材料中，有可能产生甲醛污染的有（）。
A.胶合板
B.塑料壁纸
C.铝合金门窗
D.天然大理石
E.氯化橡胶涂料
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是建筑材料的室内环境污染。在建筑材料中，合成隔热板材、吸声及隔声材料、壁纸、涂料和人造板材及人造板家具会产生甲醛污染。
经济适用住房价格（ ）。
A．由市(县)人民政府制定
B．实行市场调节价
C．由房地产开发商定价
D．由政府限定销售价格
正确答案：A
新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。
运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括（ ）。
A、项目选址不当
B、建设成本偏高
C、运营费用是否客观
D、工程施工质量优劣
E、该类房地产市场供求状况
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是适用于新开发建设的房地产的基本公式。新开发建设的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应根据其选址是否适当、规划设计是否合理、工程施工质量优劣、产权是否有瑕疵，在建工程是否停工、烂尾，以及该类房地产的市场供求状况等，考虑其可能的减值因素和增值因素，予以适当的减价或增价调整。参见教材P302。
2021房地产估价师每日一练8辑 第3辑
某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为100万元/年，同期的市场净租金为115万元/年，报酬率为10%，该承租人权益价值为（ ）万元 。
A.37.30
B.41.03
C.284.22
D.285.98
答案：A
解析：
本题考查的是净收益测算应注意的问题。承租人权益价值＝（115－100）/10%×[1－1/（1＋10%）3]＝37.30（万元）。
城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则（ ）。
A．必须经房屋拆迁管理部门同意
B．前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议
C．实行“一裁终局制”
D．只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理
E．对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理
下列房地产中，难以采用比较法估价的有（ ）。
A、房地产开发用地
B、学校
C、在建工程
D、古建筑
E、特殊厂房
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是合法原则。选项A，私人诊所只要产权清晰，是可以抵押的；选项E，空置3年以上的商品房不可设置抵押。参见教材P158。
某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。
A.该房地产的收益价格为136.73万元
B.该房地产的收益价格为143.89万元
C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14
D.该房地产的合理经营期限为15年
E.该房地产的合理经营期限为20年
关于建筑面积计算的说法，正确的有（ ）。
A.房屋内的门厅.客厅，均按一层计算面积
B.有柱或有围护结构的门廊，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算
C.房屋的天面.天面上的花园，按水平投影面积的一半计算
D.属永久性建筑的有柱车棚，按柱的外围水平投影面积计算
E.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是房地产面积测算。选项C错误，房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池不计算建设面积。
城市规划行政体系包括城市规划的编制和审批两个方面。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城市规划体系。城市规划行政体系包括城市规划的编制和审批两个方面。
房地产开发项目确定后，开发企业就应尽早制订物业管理方案，但不可聘请物业服务企业代为制订。（ ）
此题为判断题(对，错)。
急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险是（ ）。
A.周期风险
B.利率风险
C.变现风险
D.通货膨胀风险
答案：C
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。
【2013年真题】在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是可修复的。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿的需要。在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是不可修复的。
2021房地产估价师每日一练8辑 第4辑
按我国现行规定，预备费包括基本预备费和价差预备费两部分。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是工程造价的构成。按我国现行规定，预备费包括基本预备费和价差预备费两部分。P139。
李某于2015年6月向甲房地产开发公司（以下称甲公司）购置了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。请问：
1.若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。
2.除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容？
答案：
解析：
1.报酬资本金化测算过程：（1）测算收益期；（2）确定月租金收益和运营费用，计算月净收益；（3）确定报酬率；（4）计算租金收益损失。
2.除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应该包括的内容有：（1）房屋使用人周转安置费用；（2）房屋耐久性降低、导致剩余收益年限缩短的损失；（3）修复对邻近房屋损坏的补偿；（4）施工影响的补偿；（5）修复后对承租人的心理减价；（6）补偿协商长期未能得到解决而耗费的相关费用。
下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有（）。
A.国家实行房地产价格评估人员资格认证制度
B.《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发
C.房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定
D.取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准
E.房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。注册证书是注册房地产估价师的执业凭证，注册有效期为3年。受到刑事处罚的注册房地产估价师应当及时向国务院住房城乡建设主管部门提出注销注册的申请，交回注册证书，国务院住房城乡建设主管部门应当办理注销手续，公告其注册证书作废。
对于共有房地产的转让，需要其共有人的（ ）。
A．全部同意
B．超过50%同意
C．超过2/3同意
D．有人同意就行
正确答案：A
根据《城市房地产管理法》及《转让管理规定》的规定，共有房地产权利的行使须经全体共有人同意，不能因某一或部分权利人的请求而转让。
针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有（ ）。
A．理论上适用的估价方法，都必须选用
B．在适用的估价方法中，选用两种即可
C．理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用
D．必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法
E．仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法
房地产估价师主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场的参与者。房地产经纪人主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。
房地产投资的时间风险是房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
一种房地产的需求价格弹性取决于该种房地产有多少替代品。( )
甲将其房屋委托中介服务机构卖给乙，成交价格为20万元。按照国家规定，房地产中介服务机构应收取买卖代理费用最高为（ ）元。
A．1000
B．2000
C．5000
D．6000
2021房地产估价师每日一练8辑 第5辑
赵某于2002年4月1日以40万元购得一套住宅，购房款中的70%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现赵某拟于2007年4月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2007年4月1日至2017年4月1日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.3%)。试求李某在新还款方案下的首次月还款额。
若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%，均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（ ）。
A、1.50%
B、3.57%
C、3.70%
D、3.94%
答案：D
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。商业性住房抵押贷款的实际年利率=（1+8.7%/12）12-1=9.055%，住房公积金贷款的年实际利率=（1+5%/12）12-1=5.116%，两者的差额为：9.055%-5.116%=3.939%。参见教材P156。
（）是市、县级人民政府确定的，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
A、房屋征收部门
B、市、县级人民政府
C、地产行业主管部门
D、房屋征收实施单位
答案：A
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
某估价师于2006年7月6日对一宗房地产进行估价，其目的是为申请银行抵押贷款提供参考。
抵押期间，可能会产生的降低价值的风险不包括（ ）。
A.损耗风险 B.法律风险
C.贬值风险 D.预期风险
根据《房产测量规范》，下列项目中，计算一半建筑面积的是( )。
A.无顶盖的室外楼梯
B.无柱的雨篷
C.无顶盖的阳台
D.房屋之间无上盖的架空通廊
答案：A
解析：
计算一半建筑面积的范围
1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
3)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产的现期需求；相反，就会减少对房地产的现期需求。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产需求。当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。
某住宅楼共有30 套住宅，应分摊的共有建筑面积为270 ㎡，参加共有建筑面积分摊的住宅套内建筑面积共为2160 ㎡，则共有建筑面积的分摊系数为( )。
A.0.125
B.3.6
C.3.75
D.8
答案：A
解析：
共有建筑面积的分摊系数K=应分摊的共有建筑面积÷参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和=270÷2160＝0.125。
框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是（ ）。
A．独立基础
B．条形基础
C．整体式筏式基础
D．箱形基础
假设开发法中开发中，开发经营期可分为建设期和经营期。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师每日一练8辑 第6辑
在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于（ ）。
A．选择专业化
B．单一市场集中化
C．市场专业化
D．产品专业化
某基金允许持有人中购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于（ ）基金。
A．契约型
B．公司型
C．封闭型
D．开放型
正确答案：D
依据基金证券能否赎回，可分为封闭型和开放型。开放型基金允许持有人申购或赎回所持有的单位或股份。当基金发行新证券时，应持净资产价值加上经销手续费售出，赎回时则按净资产价值减除一定比例的手续费计算。
对于居住物业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来租赁，这是由居住物业的商业特性所决定的。( )
正确答案：×
[答案] × 对于居住物业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。
市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。（ ）
2002年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按（ ）计征企业所得税。
A．12%
B．18%
C．27%
D．33%
正确答案：C
企业所得税实行比例税率，年应纳税所得额超过3万元至10万元以下（含10万元）的，减按27%税率征收。
房地产司法拍卖估价，因估价对象可能存在抵押权或债权，所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响。（ ）
答案：错
解析：
在不同估价目的下的估价对象范围通常不完全相同，司法拍卖估价不考虑债权债务因素。如表2所示。
表2 不同估价目的的估价对象范围
注：√表示估价对象包括；×表示估价对象不包括。
根据建筑物重要性和使用要求，中级住宅的重要性等级是（ ）。
A.特等
B.甲等
C.乙等
D.丙等
答案：C
解析：
本题考查的是建筑等级。中级住宅的重要性等级是乙级。
(2015年真题) 在线性盈亏平衡分析中，房屋最低销售价格是指房地产开发项目能达到预定可接受最低盈利水平时的房屋售价。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最低售价是指开发项目的房屋售价下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋售价低于这一价格时，开发项目的盈利将不能满足预定的要求。
成套房屋的建筑面积等于（）。
A.套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积
B.套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＋套内阳台建筑面积
C.套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＋套内墙体面积
D.套内使用面积＋分摊的共有建筑面积＋套内阳台建筑面积＋套内墙体面积
E.套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＋套内阳台建筑面积＋套内墙体面积
答案：A,D
解析：
本题考查的是房地产面积测算。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
2021房地产估价师每日一练8辑 第7辑
由于房地产的（ ），每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观、与其他地方(如市中心)的距离等，均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。
A．不可移动性
B．独一无二性
C．寿命长久性
D．流动性差
正确答案：A
本题主要考查的是房地产不可移动的特性。应该注意的是，房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却有可能发生变化。因为周围环境、交通条件、与公共服务设施及商业中心的接近程度等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些是可变的。
2016年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。
B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。
2018年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2018年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2018年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。
下列表述中，不正确的是（ ）。
A、如果B房地产开发公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地产时可以一同处分
B、B房地产开发公司在取得《商品房预售许可证》前，不可以对外发布房地产预售广告
C、B房地产开发公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让
D、B房地产开发公司在交付商品房时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
答案：C
解析：
本题考查的是房地产转让的条件。如转让项目，必须除土地费用外其它投资达到总投资的25%以上。
房地产置业投资项目的期间费用计入（ ）。
A、管理费用
B、财务费用
C、运营费用
D、开发建设投资
答案：C
解析：
本题考查的是投资与成本。房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。参见教材P172。
权益型房地产投资信托基金的主要收入来源是抵押贷款的利息收入。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。参见教材P320。
房地产的租金水平是由（ ）决定的。
A.房地产资产市场
B.房地产价格
C.房地产空间市场
D.空置率
答案：C
解析：
本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平。
估价对象为一沿街店铺，建筑面积为300㎡，已知其中家电和汽车的价值为60万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300㎡、280㎡和340㎡，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具。根据上述条件，利用简单算术平均法求取估价对象包含家电和汽车的市场价格为（ ）万元。
A．466
B．526
C．535
D．545
答案：B
解析：
由题意，估价对象包含家电和汽车的市场价格
=
（万元）。
房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（ ）之间的关系。
A、价格
B、供给量
C、开发成本
D、开发价值
答案：A
解析：
本题考查的是房地产的需求。房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系。
对零售商业物业进行分类的主要依据有（ ）。
A．建筑规模
B．经营商品的特点
C．商业辐射区域的范围
D．周围环境
E．服务人口的收入水平
从事公司上市房地产估价业务的房地产估价机构应当具备（）资质。
A—级
B.二级
C.三级
D.暂定三级
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。参见教材P158。
2021房地产估价师每日一练8辑 第8辑
2013 月 6 月 20 日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为 100m^2 的住宅，其中， 10m2 自行改为商业用房，另还自行搭建了 5m^2 违章建筑。住宅抵押给银行尚有 500000 元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期 3 年，年租金为 30000 元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为 10000 元/m^2。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。
该市人民政府在作出房屋征收决定前，应完成的工作为（ ）。
A.进行社会稳定风险评估
B.足额到位征收补偿费
C.评估被征收房屋的价值
D.组织有关部门对征收补偿方案进行论证
答案：A,B,D
解析：
收到房屋征收部门上报的征收补偿方案后，市、县级人民政府应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案进行论证。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
住宅专项维修资金专项用于保修期内住宅共用部位、公用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。（ ）
答案：错
解析：
《住宅专项维修资金管理办法》规定，专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的同期长度进行移动平均。（ ）
答案：错
解析：
移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法。
某项目净现金和累计净现金流如下表，则该项目的动态投资回收期是（ ）年。
A.3.09
B.3.48
C.3.83
D.3.92
答案：D
解析：
本题考查的是动态投资回收期。
动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值的期数-1）+
下列关于当事人申请登记的时限说法中正确的是（ ）。
A．初始登记、变更登记、他项权利登记在发生之日起30内提出申请
B．新建的房屋，申请人应在竣工后60日内提出登记申请
C．集体土地上的房屋因土地所有权转为国有，申请人应在事实发生之日起30日内提出申请
D．转移登记应当在事实发生之日起90日内提出登记申请
E．注销登记应在事实发生之日起15日内提出申请
正确答案：CD
新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后90日内向登记机关提出申请；集体土地上的房屋因土地所有权变为国家土地，申请人应当自这一事实发生之日起30日内申请。转移登记应当在事实发生之日起90日内提出申请，变更、注销登记和他项权利登记，都应当在事实发生之日起30日内提出申请。
下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（ ）。
A．生活方式
B．受教育程度
C．购买动机
D．自我形象
以下标志中属于品质标志的有( )。
A.建筑面积
B.性别
C.年龄
D.学历
E.停车泊位
答案：B,D
解析：
品质标志——是指不能用数量表现而只能用文字、符号或代码进行说明的标志，如性别、文化程度、工种等；
不属于国家无偿收回划拨土地使用权的原因的是（ ）。
A.使用者自动放弃土地使用权
B.矿场、机场等核准报废土地
C.非法转让土地
D.不按批准用途使用土地
答案：C
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。国家无偿收回划拨土地使用权有多种原因，主要有以下七种：（1）土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；（2）国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权；（3）各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权；（4）土地使用者自动放弃土地使用权；（5）未经原批准机关同意，连续2年未使用；（6）不按批准用途使用土地；（7）铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，应当依法给予补偿。参见教材P40。
某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三～六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有（ ）。
A、因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整
B、因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整
C、因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整
D、因楼层相同，不需进行楼层因素调整
E、因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产状况调整的内容。虽然估价对象与可比实例位于同一小区，区位因素也会有差异，如临街状况、周围环境及景观、交通条件等；估价对象与可比实例虽然同期建造，质量一致，实物状况也可能会有差异，如是否带电梯、一梯三户还是一梯两户、楼梯宽窄、层高、是否南北通透等；估价对象与可比实例虽然权利性质相同，权益状况也可能有差异，如土地使用权剩余年限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况等；虽然估价对象与可比实例楼层相同，因为是否设电梯或估价对象是底商住宅，商业部分层高较高，整体楼层系数可能与纯住宅楼的楼层系数不同等原因，也可能需要进行楼层因素调整。噪声属于区位因素，应该进行调整。
