房地产估价师历年真题和解答9章 第1章
最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是（ ）。
A、苏慕斯法则
B、“四三二一”法则
C、霍夫曼法则
D、哈柏法则
答案：B
解析：
考点:编制价格修正率表。最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一”法则。
业主公约由（ ）制定并修改。
A．业主大会
B．业主委员会
C．一半以上业主
D．全体业主和物业管理企业共同
正确答案：A
业主大会由物业所在地政府主管部门和街道办事处的指导下组织召开，大会审议通过业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，选聘物业管理企业，并决定有关业主共同利益的事项。
答案：对
解析：
本题考查的是金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。
制定物业管理计划的基础是（ ）。
A、业主的目标
B、租户的目标
C、政府的目标
D、物业管理机构的目标
答案：A
解析：
考点:制定物业管理计划。物业所有者（业主）的目标是制定管理计划的基础。
某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为 ( )万元。
A．25
B．35
C．40
D．45
正确答案：B
[答案] B F(NPV1)＝22×0.2+18×0.6×14×0.2＝18(万元)
F(NPV2)＝28×0.15+22×0.7+16×0.15=22(万元)
F(NPV)=F(NPV1)÷(1+i)+F(NPV2)÷(1+i)2
＝18÷(1+10%)+22÷(1+10%)2＝35(万元)
国家规定，商品住宅用地必须采取（ ）方式出让。
A．抽签
B．招标
C．拍卖
D．协议
E．挂牌出让
不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析是在风险因素确定发生概率为未知条件下的风险数据。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
如果银行存款的利率为10%，为在1年后获得11 000元，现在应该存入银行( )。
A、 12 000元
B、 10 000元
C、 9250元
D、 9929元
房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以（ ）为核心。
A、资金
B、金融机构
C、房地产项目
D、利率高低
答案：C
解析：
考点:房地产项目融资的概念。房地产投资项目融资的特点，是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项目为核心。
房地产估价师历年真题和解答9章 第2章
城市房屋拆迁的裁决应当由（ ）做出。
A．仲裁机构
B．人民法院
C．公安机关
D．房屋拆迁管理部门
物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住和非入住的客户提供服务。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是物业管理。物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，以保障其始终处在正常的运行状态，并向入住的客户或业主提供服务。
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。
在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取（ ）。
A.价值时点的住宅市场价格
B.三期开发完成后的市场价格，分别折现至价值时点
C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点
D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点
答案：D
解析：
假设开发法简要地说是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。
虽然被拆迁房屋的使用性质一般以房屋权属证书及权属档案记载为准，但拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估。（ ）
此题为判断题(对，错)。
本次估价背景情况如下：
估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。
以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：
最高最佳利用分析
最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：
1．法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。
2．技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。
3．经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。
4．价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为 8000 元／m2，类似商铺市场均价为 20000 元／m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。
综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。
答案：
解析：
估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于委托对象价值的正面答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片段中的错误、修改及理由具体如下：
（1）错误：估价对象按照商业用途使用在法律上视为许可。
改为：估价对象按照商业用途使用不合法，应按住宅用途评估。
理由：虽然李某已申请改建，但尚未办理完用途变更手续，因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。
（2）错误：若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用的收入现值，大于作为住宅使用的收入现值，则估价对象改建为商铺使用经济上可行。
改为：若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值，则估价对象改建为商铺使用经济上可行。
理由：经济可行性检验的一般做法，是针对每种利用，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于或等于支出现值的利用才具有经济可行性，否则应被淘汰。
（3）错误：估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值，所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。
改为：估价对象在目前住宅用途现状情况下，在维持现状、更新改造且改变用途、重新开发三种前提下，定量分析的结果是第二种前提下利用价值最大，所以，估价对象作为商铺利用价值最大。
理由：价值最大化是指在所有具有经济可行性的利用中，能够使估价对象的价值达到最大的利用，这便是最高最佳利用。价值最大化应考虑维持现状、更新改造且改变用途、重新开发三种前提，不能只分析一种前提就得出结论。
（4）错误：综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。
改为：综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以更新改造且改变用途为前提。
理由：更新改造前提，是指经分析、判断，以更新改造再予以利用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价。现有房地产应更新改造的条件是：（更新改造后的房地产价值一更新改造的必要支出及应得利润）>现状房地产的价值。改变用途前提，是指经分析、判断，以改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价。现有房地产应改变用途的条件是：（新用途下的房地产价值一改变用途的必要支出及应得利润）>现用途下的房地产价值。估价对象用途变更为商铺，属于更新改造且变更用途。
下列属于公益事业房屋的是（ ）。
A．社会福利院
B．经营性私立学校
C．省级博物馆
D．公立医院
E．经营性培训中心
正确答案：ACD
公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业，公益事业多为非营利的社会福利事业。
生产要素的需求决定于（ ）。
A．生产速度
B．资源供应
C．市场需求
D．生产技术状况
正确答案：D
答案：D。生产要素的需求决定于生产技术状况。如资本密集型的生产技术状况对资本的需求量大，而劳动密集型的生产技术状况则对劳动的需求量大。当生产技术水平提高后，生产同样数量的产品将会减少对生产要素的需求。
出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据（ ）提出。
A．城镇体系规划
B．土地利用总体规划
C．修建性详细规划
D．控制性详细规划
某家庭以2000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120m2的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金4万元，那么从第6年开始的抵押贷款月还款额为（ ）元。
A.1417.68
B.444.08
C.1861.76
D.973.60
答案：D
解析：
本题考查的是复利计算。参见教材P158。
1.计算出贷款额
1）房屋总价：2000×120＝24（万元）
2）贷款额：24×70%＝16.8（万元）
2.计算出月供
3.第6年初一次偿还本金4万元，则在6-15年间减少的月供为
4.提前还款后的月供
1417.68-444.08＝973.6（元）
房地产估价师历年真题和解答9章 第3章
农用地包括（ ）。
A.养殖水面
B.草地
C.耕地
D.水利设施用地
E.未利用地
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
下列属于定期报表的有（ ）。
A、日报
B、旬报
C、月报
D、半年报
E、年报
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是统计数据的收集。按照报送统计报表的周期划分，有日报、旬报、月报、季报、半年报和年报。除年报之外，其余称为定期报表。
房地产中介服务机构可以（ ）
A．为李、刘、陈代办房屋抵押贷款
B．为李、刘、陈代办组合抵押贷款
C．为陈代办住房公积金贷款
D．为李、刘代办住房公积金贷款
居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂减半计征土地增值税。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是土地增值税的减税、免税。自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
在国民经济产业分类中，房地产业属于第二产业。（ ）
此题为判断题(对，错)。
以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办理土地出让手续的，应对转让方征收（ ）。
A．地价税
B．土地收益金
C．土地转让金
D．土地增值税
落尘又称烟尘，颗粒相对较大，也可以靠重力在短时间内沉降到地面。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是大气污染物及其危害。落尘又称降尘，颗粒相对较大，也可以靠重力在短时间内沉降到地面。
下列区域中，适用2类声标准的环境功能区有( )。
A.商业金融区
B.仓储物流区
C.科技研发区
D.集市贸易区
E.居住、商业混杂区
答案：A,D,E
解析：
2类声环境功能区：指以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域。
下列关于房屋拆迁估价的表述中，正确的是（ ）。
A．乙公司在出具咨询报告时，对拆迁范围内的房屋补偿给出的估价结论，可以供甲公司及拆迁主管部门参考，但对被拆迁人不一定具有效力
B．估价机构出具的估价报告，其房屋补偿金额一律不得包含被拆迁房屋室内自行装修装饰的价值
C．房屋所有权证书记载的用途为住宅，实际用途为商业用房，根据合法原则，估价时一律按住宅估价
D．估价专家委员会应当在自收到申请之日起l0日内对申请鉴定的估价报告出具书面鉴定意见，所鉴定的估价报告确有技术问题的，同时出具估价报告
房地产估价师历年真题和解答9章 第4章
房地产测绘包括房地产基础测绘和房地产项目测绘。（ ）
此题为判断题(对，错)。
从房地产估价角度来说，一宗土地的空间范围包括（ ）。
A.地表
B.地上空间
C.地下空间
D.权益空间
E.区位空间
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产的含义。一宗土地的空间范围：（1）地球表面，简称地表；（2）地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；（3）地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。
采用成本法估价时，可计入开发成本的是（ ）。
A．办公楼开发费用
B．食堂开发费用
C．宿舍开发费用
D．浴室开发费用
房地产被征收的，应给予被征收房地产价值补偿：被征用的，一般只给予被征用房地产租金补偿，但房地产被征用后灭失的，应给予被征用房地产价值补偿。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产征收和征用的需要。征用房地产不仅应当给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿。参见教材P20。
某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元，同型号空调主机现行市价为458万元。现该空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用5万元。如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积50m2,节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。
如年资本化率为5. 25%，则至少需签订（）年的租约，方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。
A. 7 B.8
C. 9 D.10
下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（ ）。
A、价格是价值的外在表现
B、价值是物的真实所值
C、价格是价值波动的“中心”
D、现实中由于定价决策、个人偏好等原因，造成高值低价的交易
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。选项C错误，价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”。参见教材P6。
施工单位签署质量合格的文件上，必须有（ ）的签字盖章。
A.注册建筑师
B.注册结构工程师
C.注册建造师
D.注册监理工程师
答案：C
解析：
本题考查的是注册建造师制度。建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。参见教材P102。
成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（ ）。
A.土地补偿费与安置补助费
B.地上附着物和青苗的补偿费
C.征地管理费
D.安排被征地农民的社会保障费
E.场地平整费
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是土地成本。土地征收补偿费用一般由下列4项费用组成：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用。参见教材P290～291。
正确答案：×
位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。
房地产估价师历年真题和解答9章 第5章
某房地产在2017年7月的价格为20000元/m2，现要调整为2017年11月的价格。已知该类房地产2017年5月至12月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、
103.3和102.1（均以上个月为基数100），则该房地产2017年11月的价格为（ ） 元/m2。
A、20000.00
B、23902.77
C、24701.84
D、28170.23
答案：B
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格＝20000×101.1/100×109.3/100×104.7/100×103.3/100＝23902.77（元/m2）。
下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是（ ）。
A、专业估价由专业机构和专业人员完成
B、专业估价提供专业意见
C、非专业估价具有公信力
D、专业估价承担法律责任
答案：C
解析：
考点:房地产估价的含义。选项C错误，和非专业估价相比，专业估价具有公信力，承担法律责任。而非专业估价不具有公信力。
估价中的最高最佳使用具体包括( )等。
A、 最佳用途
B、 最佳位置
C、 最佳规模
D、 最佳环境
E 最佳集约度
甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为( )。
A、 抵押价值
B、 处分抵押物时的市场价值
C、 抵押价值一处分抵押物的费用及税费
D、 处分抵押物时的市场价值一处分抵押物的费用及税费
已知某投资项目当折现率为11%，净现值为1700万元，当折现率为12%时，净现值为-870万元，则该投资项目的内部收益率为（ ）。
A.11.12%
B.11.36%
C.11.66%
D.12.59%
答案：C
解析：
本题考查的是财务内部收益率。参见教材P182。
由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（ ）特征。
A、垄断竞争
B、寡头垄断
C、垄断
D、竞争
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。参见教材P36。
以下关于经济适用住房政策，表述正确的是( )。
A.政府可优先回购经济适用住房
B.购房人可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权
C.购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等相关价款
D.对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房
E.经济适用住房购房人拥有全部产权
答案：A,B,C,D
解析：
《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》(建保(2010] 59 号)，规定“经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出
租其经济适用住房；房屋租赁备案管理机构应当暂停办理其经济适用住房的租赁备案，房屋登记机构应当暂停办理该家庭购买其他房屋的权属登记，并及时通报住房保障部门。”
要按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得价款的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中，政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠额之和。
利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的( )。
A.最佳规模
B.最佳经营手段
C.最佳集约度
D.最佳管理方式
E.最佳投资渠道
某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）。
A．1%
B．1.5%
C．2%
D．2.5%
房地产估价师历年真题和解答9章 第6章
答案：对
解析：
本题考查的是债券的概念和特征。若市场利率低于债券利率，则溢价发行；若市场利率等于债券利率，则平价发行；若市场利率高于债券利率，则折价发行。参见教材P291。
根据《中华人民共和国刑法》，承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处（ ）年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。
A、3
B、5
C、7
D、10
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。《中华人民共和国刑法》规定，承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。
下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（ ）。
A．投资回收期
B．借款偿还期
C．利息备付率
D．财务净现值
E．现金报酬率
占用基本农田的，耕地占用税适用税额应当在规定的当地适用税额的基础上( )。
A.提高10％
B.提高30％
C.提高50％
D.提高100％
答案：C
解析：
根据有关规定，加成征税政策主要有以下两项：
(1)经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%。
(2)占用基本农田的，适用税额应当在规定的当地适用税额的基础上提高50%。
下列税收中，按年计算、分期缴纳的是（ ）。
A.契税
B.土地增值税
C.城镇土地使用税
D.个人所得税
答案：C
解析：
本题考查的是城镇土地使用税。城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。
征收与征用的不同点包括()。
A．所有权转移
B．前提条件
C．主体
D．客体
E．适用对象
答案：A,B,E
解析：
征收是国家强制取得单位、个人的财产；征用是国家强制使用单位、个人的财产。征收与征用的主要区别有四点：①前提条件不同；②适用对象不同；③所有权转移不同；④补偿有所不同。@##
房屋租赁代理收费，以半月至一月成交租金额为准，由双方协商一次性收取。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
固体废物按照废物的危害状况，可以分为（ ）。
A.有机废物
B.有害废物
C.无机废物
D.一般废物
E.颗粒状废物
答案：B,D
解析：
本题考查的是固体废物污染。按照废物的危害状况，可分为有害废物和一般废物。选项AC，是按照废物的化学性质分类；选项E，是按照废物的形状分类。
如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/㎡，建筑面积为500㎡，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为（ ）。
A．20%的首付款，加上该首付款2年的利息
B．20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值
C．该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
D．2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的两年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2004年10月～2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
房地产估价师历年真题和解答9章 第7章
（ ）通常是构成城市居住区的基本单位。
A．居住小区
B．居住组团
C．胡同
D．四合院
长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于( )等。
A．收益法中预测未来的租金
B．市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整
C．填补某些房地产历史价格资料的缺乏
D．比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力
E．成本法中确定房地产的重新购建价格
正确答案：ABCD
[答案] ABCD
长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值，此外还有其他用途，例如：①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等；②用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整；③用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。
拍卖法人股必须在国家证监会指定的2家证券类媒体之一上发布公告。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是拍卖公告与展示。拍卖法人股必须在国家证监会指定的3家证券类媒体之一上发布公告。
资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率。（ ）
正确答案：×
资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率。
按房地产用途对房地产市场进行细分时，仓储用房市场属于（ ）。
A.居住物业市场
B.商业物业市场
C.工业物业市场
D.特殊物业市场
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场细分。按房地产用途细分，工业物业市场包括标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等。
依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 （ ）
下列关于标准差的表述中，正确的有（ ）。
A．期望值相同、标准差小的方案为优
B．标准差相同、期望值小的方案为优
C．标准差相同、期望值大的方案为优
D．标准差系数大的方案为优
E．标准差系数小的方案为优
下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是（ ）。
A.建筑结构
B.周围环境
C.建筑物内空间布局
D.土地开发程度
答案：B
解析：
本题考查的是房地产实物因素。房地产实物因素包括土地实物因素和建筑物实物因素，土地实物因素包括土地面积；土地形状；地形、地势；地质；土壤；土地开发程度；建筑物实物因素包括建筑规模；建筑结构；设施设备；装饰装修；空间布局；外观；新旧程度。选项B，周围环境，属于房地产区位因素。
下图3—2是一块矩形街角地，正街路线价（土地单价）为2000元/m2，旁街路线价(土地单价）为1000元/m2，临正街深度为22.86m(即75英尺），临旁街深度为15.24m(BP50英尺）。根据表3—35中的临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20%。
该块土地的总价为（ ）万元。
A. 139. 35 B. 132.39
C. 93.37 D. 51.56
房地产估价师历年真题和解答9章 第8章
注册结构工程师注册有效期为（ ）年。
A.2
B.3
C.5
D.8
答案：A
解析：
本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师注册有效期为2年，有效期届满需要继续注册的，应当在期满前30日内办理注册手续。
某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为( )万元。
A、 600
B、 900
C、 1500
D、 1800
房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（ ）。
A．成本导向定价法
B．购买者导向定价法
C．竞争导向定价法
D．市场导向定价法
正确答案：B
购买者导向定价的方法有认知价值定价法，是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的房地产商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。它们利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值。
某市上期房屋预测销售面积为200000mz，实际销售220000m2，平滑指数为0.43，则本期预测 销售面积为（ ）m。
A．208600
B．380600
C．211400
D．239400
正确答案：A
A根据公式Q= a St-1 +(1-a)Qt-1=O．43×220000+(1-O.43)×20000=208600(m2)
财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分，此为房地产抵押对房地产估价需要中的（ ）。
A.再次抵押估价
B.抵押期间估价
C.抵押房地产处置估价
D.续贷抵押估价
答案：A
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。再次抵押估价，《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”
城市维护建设税是随（ ）附征并专门用于城市维护建没的一种特别目的税。
A.增值税
B.财产税
C.消费税
D.资源税
E.营业税
答案：A,C
解析：
本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。城市维护建设税是随增值税、消费税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。
商品房交付使用时，有关最低保修期限规定中正确的是（ ）。
A．地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修
B．地面空鼓开裂、大面积起砂6个月
C．供热、供冷设备和系统1个采暖期或供冷期
D．灯具、电器开关2个月
E．屋面防水2年
（ ）是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。
A．国家强制性
B．主体的特定性
C．目的的利他性
D．标的的非自有性
(2017年真题) 关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）。
A.把所有投资均视为自有资金
B.现金流出包括利息支付
C.不考虑信贷资金的还本
D.只能用于计算静态盈利指标
答案：B
解析：
本题考查的是基本报表。资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。
房地产估价师历年真题和解答9章 第9章
下列关于保险经营规则，表述正确的有（ ）。
A.保险经营规则是指保险人从事保险业务时必须遵守的强制性行为规范
B.保险经营规则是《保险法》为保险人设立的基本义务，保险人必须履行
C.不须分业经营，即同一保险公司可以同时经营财产保险和人身保险
D.经营财产保险业务的保险公司经保险监督管理机构核定，可以经营短期健康保险业务和意外保险业务
E.经营人身保险业务的保险公司经保险监督管理机构核定，可以经营短期财产保险业务和意外保险业务
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是保险经营规则。选项C错误，保险业必须分业经营；选项E错误，经营财产保险业务的保险公司经保险监督管理机构核定，可以经营短期健康保险业务和意外保险业务。
某房地产的土地面积为3000㎡，容积率为3，市场上类似房地产的价格为4200元/㎡，成本法测算的土地重置单价为4800元/㎡、建筑物重置单价为3000元/㎡。该房地产的总价为（ ）万元。
A．2340
B．3780
C．4140
D．5220
答案：B
解析：
把房地产分解为土地和建筑物两个组成部分，采用成本法估价的基本公式为：房地产价值＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧。本题中，可以得出土地重新购建价格和建筑物重新购建价格，但是无法得到建筑物折旧，因此运用可比实例成交价格的已知条件，该房地产的总价值＝4200×3000×3＝3780（万元）。
指出并改正下面估价报告片段中的错误
下面是某抵押估价报告节选
（十五）风险提示说明
1.有关事项说明
根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：
2005年，原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于2006年7月取得《建设工程施工许可证》。
2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大厦，2015年10月通过验收并取得了《建设工程规划验收合格证》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。
2.房地产市场变化情况
目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。
3.抵押估价报告使用提示
委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：
（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。
（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：
a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。
b.经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。
c.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。
d.经营方经营不当，会导致估价对象的市场价格降低。
e.可能存在的欠缴土地出让金，本次评估依据的委托人提供的面积数据与规划批复的面积差异计缴应补出让金，此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。
鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点，建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
答案：
解析：
1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。
2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。
3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。
4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为：此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。
房地产开发项目的“开发—销售”模式是房地产开发企业积累固定资产的主要方式。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是投资与成本。对于“开发—销售”模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资大部分形成了建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发产品，开发商通过项目开发过程中的预售或建成后的销售活动，转让了这些固定资产的所有权或使用权，所以开发过程中所形成的开发企业固定资产，大多数情况下很少甚至是零，开发建设投资基本上都一次性地转移到房地产产品成本中去了，房地产开发总投资基本等于总成本费用。参见教材P170。
某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。
A、 93．75
B、 115
C、 293.75
D、 315
答案：D
解析：
依题意，可根据公式：补地价(单价)＝?
×(现容积率-原容积率)，代入数值即得。
如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致，则必须进行交易日期的修正。 ( )
答案：错
解析：
交易日期调整实质上是对房地产市场状况对房地产价格的影响进行调整。
地役权是指土地所有人或使用人不允许他人在自己土地通行的权利。（ ）
正确答案：×
地役权是指土地所有人或使用人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。其最典型的表现是在他人土地上通行。
随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为（ ）。
A．市场潜量
B．市场预测量
C．市场最低量
D．市场最高量
