21年房地产估价师考试真题精选及答案5辑 第1辑
2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2017年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2018年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
在办理商品房预购手续时，王某（ ）。
A、可以申请住房公积金贷款
B、可以在商品房预售合同中约定所购房屋面积误差为5％
C、应将商品房预售合同分别报房产和土地管理部门登记备案
D、应当办理预购商品房抵押登记
答案：A,B,D
解析：
建设部《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）规定，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（ ）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
A.15
B.20
C.28
D.30
答案：D
解析：
本题考查的是招标程序。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
结合保险的本质，属于保险基本职能的是（ )职能。
A.分散危险
B.融通资金
C.防灾防损
D.分配
征用（ ），不需国务院批准。
A.基本农田10公顷以下的
B.基本农田以外的耕地不超过35公顷的
C.基本农田以外的耕地超过70公顷的
D.其他土地不超过35公顷的
E.其他土地超过70公顷的
答案：B,D
解析：
本题考查的是征收土地批准权限的规定。征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。
下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有（ ）。
A.借款偿还期
B.财务内部收益率
C.偿债备付率
D.财务净现值
E.动态投资回收期
答案：B,D,E
解析：
【考点】动态盈利能力指标及其计算。动态盈利能力指标包括财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期。
申请强制拆迁必须提供（ ）。
A．行政强制拆迁申请书
B．仲裁决议书
C．拆迁协议范本
D．裁决调解和裁决书
E．被拆迁房屋的证据保全公证书
正确答案：ADE
申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等。
房地产投资信托按（ ）的不同,可以分为伞型合伙和多重合伙。
A．权益类型
B．抵押方式
C．投资业务
D．信托性质
用市场法对房地产进行估价时，需要进行（ ）。
A．交易过程控制
B．交易情况修正
C．交易日期调整
D．交易价格变更
E．房地产状况调整
正确答案：BCE
运用市场法估价需要将可比实例的实际交易情况可能造成的不正常成交价格修正为正常市场价格，对可比实例成交价格进行的这些修正和调整，分别称为交易情况对价格的影响修正(简称交易情况修正)、交易日期对价格的影响调整(简称交易日期调整)、房地产状况对价格的影响调整(简称房地产状况调整)。
21年房地产估价师考试真题精选及答案5辑 第2辑
商品房预售合同登记备案的申请人是（ ）。
A．商品房销售代理机构
B．商品房预售人
C．商品房购买人
D．商品房购买人和商品房预售人
（一）估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
第 4 题 业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（ ）。
A．抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险
B．抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险
C．抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险
D．选用估价方法不恰当形成适宜性风险
在现行建筑安装工程费用组成中，夜间施工增加费属于（ ）。
A．规费
B．措施费
C．直接工程费
D．企业管理费
答案：B
解析：
措施费主要包括安全防护、文明施工措施费、夜间施工增加费、二次搬运费、冬雨季施工增加费、大型机械设备进出场及安拆费、施工排水费、施工降水费、地上地下设施、建筑物的临时保护设施费、已完工程及设备保护费九项通用措施项目和专业措施项目。混凝土、钢筋混凝土模板及支架费为建筑工程的专业措施项目，脚手架费为建筑工程、装饰装修工程和市政工程的专业措施项目。
某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000㎡，土地使用权年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为5。1～4层规划为商业，建筑面积为20000㎡；5～20层规划为写字楼，建筑面积为30000㎡。项目总开发成本为3000元/㎡，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下。
(1)项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量。实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投人。
(2)该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/㎡，销售税费为售价的6%。写字楼在建成后1年未时售出。
(3)商业主体建成后，还需投入2000元/㎡的装修费，装修期为一年。装修费均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。
(4)2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。
(5)项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。
(6)转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。
试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。
正确答案：
土地增值税的扣除项目包括了与转让房地产有关的税金。
答案：对
解析：
土地增值税的扣除项目为：
(1)取得土地使用权时所支付的金额；
(2)土地开发成本、费用；
(3)建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
(4)与转让房地产有关的税金；
(5)财政部规定的其他扣除项目。
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（ ）。
A、道路扩宽后，交通发生变化
B、绿地率发生变化
C、公共配套设施发生变化
D、土地形状发生变化
答案：B
解析：
本题考查的是房地产整体价值。从题干条件可知是部分绿地因扩展城市道路而被占用，绿地率发生变化，使房地产整体价值发生减损。
对经营期和效益均布相同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是等额年值法。（ ）
答案：对
解析：
考点:方案经济比选定量分析方法。当不同开发经营方案的经营期不同时，应将不同方案的财务净现值换算为年值，以等额年值大的方案为优选方案。
下列关于合同特征的表述中，不正确的是( )。
A.合同是两方以上当事人的法律行为
B.合同是平等主体之间的民事法律关系
C.合同是当事人之间关于不确定性的权利与义务关系的文件——特定
D.合同是具有相应法律效力的协议
答案：C
解析：
合同具有下列几个特征：
(1)合同是平等主体之间的民事法律关系。
(2)合同是两方以上当事人的法律行为。
(3)合同是从法律上明确当事人间特定权利与义务关系的文件。
(4)合同是具有相应法律效力的协议。
21年房地产估价师考试真题精选及答案5辑 第3辑
按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现( )的情形。
A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%
B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%
C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
正确答案：C
政府有关房地产投资的政策，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影。向，从而给投资者带来风险。
答案：错
解析：
物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有（ ）。
A．建设工程规划许可证
B．选址规划意见通知书
C．项目设计方案的总平面图
D．城市计划部门批准征用土地的计划任务
E．1：2000或1：500的地形图
甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙，应当办理（ ）。
A．房屋他项权利登记
B．房屋变更登记
C．房屋转移登记
D．房屋租赁登记备案
正确答案：D
《城市房屋租赁管理办法》(建设部令第42号)(以下简称《租赁管理办法》)对此概念作了细化，规定：“房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法”，即这几种行为也应按照房屋租赁关系进行管理。甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙，属于房屋租赁的形式。
小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说( )对小型商场并不很重要。
A、 停车
B、 位置
C、 特色
D、 距离
从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获的利润分开，不能算作利润。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。如果按建筑面积进行分摊计算，该人拥有的土地数量为( )m2。
A．40
B．45
C．48
D．50
正确答案：C
21年房地产估价师考试真题精选及答案5辑 第4辑
在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是下滑的。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场的自然周期。在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是先下滑后上升的。参见教材P51。
（ ）是建设项目的组成部分，它是具有独立的设计文件和相应的综合概(预)算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。
A．单项工程
B．单位工程
C．分部工程
D．分项工程
正确答案：A
本题主要考查的是工程项目的概念，工程项目也称单项工程。
(2015真题) 下列房地产中，能够作为拍卖标的物的是（）。
A.抵押的房地产
B.未经共有人书面同意的共有房产
C.未依法取得不动产权证书的房产
D.用于城市基础设施建设的划拨用地
答案：A
解析：
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。抵押的房地产可以作为拍卖标的物。
下列关于拍卖程序的表述中，正确的有（ ）。
A.主持人点算竞买人
B.主持人报出起叫价
C.竞买人举牌应价或报价
D.主持人落槌表示拍卖成交
E.没有底价的，主持人不需要明确提示
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。拍卖会依照下列程序进行：（1）主持人点算竞买人；（2）主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项；（3）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度，没有底价的，应当明确提示；（4）主持人报出起叫价；（5）竞买人举牌应价或者报价；（6）主持人确认该应价或者报价后继续竞价；（7）主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交；（8）主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。
下列说法不正确的是（ ）。
A．建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计入建筑安装工程造价的利润，它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的
B．土建工程的利润＝直接工程费×利润率
C．安装工程的利润＝人工费×利润率
D．依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率
正确答案：B
正确的公式为：土建工程的利润=（直接工程费+间接费）×利润率。
下列有关房地产法律法规，表述正确的是（ ）。
A.《国有土地上房屋征收评估办法》属于房地产的部门规章
B.《住房公积金管理条例》是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的
C.《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于房地产的行政法规
D.《云南省经济适用住房管理办法》应属于房地产的地方性法规
E.《城市商品房预售管理办法》应属于房地产的部门规章
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产法制建设。选项B：《住房公积金管理条例》是以国务院令颁布的；选项D不能称之为法规。参见教材P18。
在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（ ）
A．房地产具有开发或再开发潜力
B．将预期原理作为理论依据
C．正确判断了房地产的最佳开发方式
D．正确量化了已经获得的收益和风险
E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值
正确答案：CE
在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)；②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试真题精选及答案5辑 第5辑
传统城镇住房制度的特点包括（ ）
A.无偿
B.低租金
C.无期限
D.有期限
E.有偿
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是城镇住房制度改革。我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度。
某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人（ ）。
A.有权退房
B.有权要求开发公司承担违约责任
C.有权要求开发公司赔偿损失
D.无权退房
答案：D
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更和经设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，在此期间内，未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发商如果没有在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。参见教材P134。
某投资者以1.8万元/m。的价格购买了一个建筑面积为60m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30 9/6，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率在5.31%的基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。
正确答案：
(1)购买总价：1.8×60=108(万元)
(2)自有资金：108×30%=32.4(万元)
(3)抵押贷款年等额偿还额：
抵押贷款总额：108×70%=75.6(万元)
已知：，z=10年，i=5.31%+1.5%=6.8l%
则：
(4)设月租金单价为y元(m2·月)
年租金=60×12y=720y
年税前现金流=720y-720y× 25%=106693.99
则：(720y-720y×25%-106693.99)/324000×100%=12%
则：y=269.58(元/m
2)
以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用权证。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。按《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，以建设用地使用权以及全部或部分在建建筑物设定抵押的，应当并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记，当在建建筑物抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用证件。
估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。
关于房地产抵押估价，下列说法错误的是（ ）。
A.估价师首先要确定估价对象是否可以作为抵押房地产
B.应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件
C.房地产抵押估价报告可以不包括估价对象的变现能力分析
D.为了防止高估抵押房地产价值，在估价过程中重点是把握好市场状况
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。根据《房地产抵押估价指导意见》：“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。”
甲公司为乙工程投保了建筑工程一切险，由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。
答案：对
解析：
建筑工程一切险——是保险公司专门针对各种土木工程及建筑机械设备、材料的意外毁损或灭失，以及对第三者伤害、死亡或财物损害所致法定赔偿责任而设置的综合性保险。
(3)保险责任。除地震、海啸、雷电、飓风、台风、龙卷风、风暴、暴雨、洪水、水灾、冻灾、冰雹、地崩、山崩、雪崩、火山爆发、地面下陷下沉及其他人力不可抗拒的破坏力强大的自然灾害导致的损失外，还包括不可预料的、被保险人无法控制并造成物质损失或人身伤亡的突发性事件，如火灾和爆炸。
2015年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88㎡、售价15000元/㎡的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2016年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6㎡。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。
若秦某接受住房并办理不动产权证，则秦某应缴纳的契约为（ ）元。
A、13200
B、20394
C、21285
D、42570
答案：B
解析：
本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税，[88×（1+3%）] ×15000×1.5%=20394元。参见教材P260。
纳税人建造普通标准住宅出售。增值额未超过扣除项目金额之和（ ）的，免征土地增值税。
A．10%
B．20%
C．30%
D．40%
正确答案：B
纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。
